מחשבון מס רכישה
לפני שקונים: כמה מס רכישה תשלמו על העסקה.
- חישוב לפי מדרגות, לדירה יחידה ולדירה נוספת
- מציג את פירוט המדרגות ולא רק את הסכום
- מסמן אם משתלם לבדוק זכאות להקלה
- דף הבית
- מחשבונים ומסמכים
כלים
מחשבונים ומסמכים
רוב השאלות שמגיעות אלינו מתחילות במספר: כמה מס, כמה זה יעלה, כמה מסוכן. הכלים כאן נותנים את התמונה הראשונית תוך דקה - בחינם, בלי הרשמה ובלי להשאיר פרטים.
הכלים
מה אתם עומדים לעשות?
הכלים מסודרים לפי השלב שאתם נמצאים בו, לא לפי סוג המס. אותו כלי יכול להיות רלוונטי ביותר משלב אחד.
קונים דירה
שתי השאלות שנשאלות לפני החתימה: כמה מס, וכמה עורך דין.
מחשבון שכר טרחה
לפני שפונים: טווח מחירים לפי סוג התיק.
- אומדן לפי סוג השירות והיקפו
- מפריד בין שכר טרחה לבין אגרות והוצאות
- נותן בסיס לשיחה, לא הצעת מחיר מחייבת
מחשבון הון עצמי
כמה צריך להביא מהבית. שיעור המימון מחושב מהנמוך מבין המחיר לשמאות, וזה מה שמפתיע.
- 75% / 70% / 50% לפי מצבכם
- למה שמאות נמוכה מייקרת
- מה עוד צריך מעבר להון
לוח תשלומים
איך מחלקים את מחיר הדירה לתשלומים, ולמה האחרון שבהם שווה יותר מכל אחוז בלוח.
- מה משלמים ומתי
- מוסכמה, לא חוק
- מה להשאיר עד המסירה
פיצוי על איחור במסירה
הקבלן מאחר? החוק תוקן ב-2022, ותאריך חתימת החוזה קובע לפי איזה נוסח מחשבים.
- שני נוסחים, לפי מתי חתמתם
- מה השתנה בתיקון 9
- מתי הכסף אמור להגיע
המחשבון שואל אם יש לכם כבר דירה ובוחר את המסלול לבד. אם אתם כבר יודעים: דירה יחידה, דירה ראשונה, דירה נוספת, דירה שניה, או נכס שאינו דירה.
שכר טרחה משתנה לפי מי יושב מול מי: מכירה, רכישה מקבלן, קנייה בייצוג משותף, מכירה בייצוג משותף. ולעורך הדין של הקבלן יש תקרה שקבועה בחוק.
זכיתם במחיר למשתכן? שם הכללים אחרים: הון עצמי בתוכנית, וביישובי זכאות הרצפה נמוכה יותר.
מוכרים דירה
כמה מהרווח יישאר אצלכם אחרי המס.
מחשבון מס שבח
לפני שמוכרים: אומדן ראשוני של השבח החייב במס.
- חישוב לפי שווי הרכישה מול שווי המכירה
- התחשבות בהוצאות שמותרות בניכוי
- בדיקה מקדימה של כיוון הפטור הרלוונטי
מחשבון היטל השבחה
אושרה תוכנית שהעלתה את שווי הנכס? הרשות גובה מחצית.
- מחצית מההשבחה, אחרי עלויות מימוש
- אומר גם אם ההיטל בכלל שלכם
- לפי שווי לפני ואחרי התוכנית
חישוב היטל השבחה לפי מ״ר
כשיודעים כמה מ״ר נוספו ולא את השווי.
- לפי תוספת הזכויות ומחיר המ״ר
- אותו חישוב, קלט אחר
- מתאים גם לקרקע ולמגרש
מס שבח על דירה שניה
לדירה שאינה יחידה אין פטור דירת מגורים מזכה. החישוב הלינארי עדיין חל, אבל המס כאן ממשי.
- למה אין כאן פטור
- מה כן מקטין את המס
- מתי כדאי לבדוק קיזוז
מס שבח על נכס שאינו דירה
חנות, משרד, מגרש או קרקע. אין כאן את ההטבה של 2014 — יש שלושה שיעורים לפי התקופה שבה נצבר הרווח.
- 47% על החלק שעד 2001
- 20% עד סוף 2011
- 25% מ-2012 ואילך
מתי אפשר למכור בפטור
למכור אפשר מחר. מה שיש לו מועד הוא הפטור ממס שבח — ושני מבחנים קובעים אותו.
- המרווח מהפטור הקודם
- מבחן השימוש למגורים
- למה המתנה לבדה לא עוזרת
גם שכר הטרחה רלוונטי בצד המוכר.
קיבלתם דירה במתנה או בירושה
כאן השאלה הראשונה היא מתי, ורק אחריה כמה.
מתי אפשר למכור דירה שהתקבלה במתנה
תקופת הצינון קובעת מתי המכירה פטורה ממס שבח.
- שלוש שנים אם מקבל המתנה גר בדירה, ארבע אם לא
- לקטין הספירה מתחילה ביום הולדתו ה-18
- אומר גם אם התקופה כבר חלפה
מס רכישה בהעברה במתנה
מתנה היא עסקה, ומקבל הדירה משלם מס רכישה.
- העברה לקרוב משלמת שליש מהמס הרגיל
- מסביר את שתי ההגדרות השונות של ״קרוב״
- מציג גם את המס המלא, לפני ההנחה
מס שבח על דירת ירושה
הירושה עצמה לא חייבת במס. המס נולד רק כשמוכרים — ושווי הרכישה הוא מה ששילם המוריש, לא שווי הדירה היום.
- מה נחשב שווי הרכישה
- איך נספרות שנות ההחזקה
- מתי יש פטור מלא
מס שבח על דירת מתנה
גם במתנה שווי הרכישה הוא מה ששילם מי שנתן אותה — לכן המס לרוב גבוה ממה שמצפים.
- שווי הרכישה של נותן המתנה
- הרווח שנצבר מאז
- מה בא לפני תקופת הצינון
וכשתגיעו למכירה — מחשבון מס שבח.
חשוב לדעת
מה הכלים האלה עושים - ומה לא.
המחשבונים מיועדים לבדיקה מקדימה ולהבנת סדר הגודל. הם מבוססים על הכללים הכלליים ועל הנתונים שאתם מזינים, ולכן הם לא מכירים את הנסיבות המלאות של המקרה שלכם.
- הם אינם מהווים ייעוץ משפטי, חוות דעת או שומה.
- הם אינם בוחנים חריגים, פטורים והקלות שתלויים בנסיבות אישיות.
- מדרגות ושיעורי מס משתנים בחקיקה - יש לוודא את הכללים התקפים במועד העסקה.
- אין להסתמך על התוצאה לצורך חתימה, דיווח או ביצוע פעולה משפטית.
קיבלתם תוצאה שנראית לכם גבוהה, נמוכה או פשוט מוזרה? זו בדיוק הנקודה שבה כדאי להרים טלפון. בדיקה של חצי שעה לפני החתימה זולה בהרבה מתיקון אחריה.
לא בטוחים איזה כלי מתאים?
ספרו לנו במשפט אחד מה אתם עומדים לעשות.
אם המצב שלכם לא נכנס לאף שדה במחשבון - זה בדרך כלל סימן שהוא דורש בדיקה אמיתית ולא נוסחה.
קונים או מוכרים דירה
התחילו במחשבון מס הרכישה או מס השבח, ואז בדקו את החוזה עצמו לפני החתימה.
מסדירים ענייני משפחה
הסכם ממון, גירושין או מזונות - אין כאן נוסחה, וכל מקרה נבחן לגופו. מחשבון שכר הטרחה ייתן את סדר הגודל.
צוואה או ייפוי כוח
אלה מסמכים אישיים שנבנים בשיחה, לא בטופס. אפשר להתחיל באומדן שכר הטרחה ולהמשיך משם.
יצירת קשר