מחשבון הון עצמי לדירה

הון עצמי הוא מה שנשאר אחרי המשכנתא

בנק ישראל מגביל את שיעור המימון — כמה אחוזים מהדירה הבנק רשאי להלוות. מה שמעבר לזה אתם מביאים מהבית. שלוש מגבלות, לפי מה שיש לכם היום:

• אין לכם דירה אחרת — עד 75% מימון.
• יש לכם דירה ואתם מוכרים אותה — עד 70%.
• הדירה הקיימת נשארת אצלכם — עד 50%.

ההפרש בין הראשון לשלישי הוא רבע ממחיר הדירה. זו לא החמרה קטנה, וזו הסיבה שהשאלה "מה קורה עם הדירה הקיימת" נשאלת בבנק לפני כל שאלה אחרת.

השמאות, ולמה היא מפילה עסקאות

וזו הנקודה החשובה בעמוד הזה. שיעור המימון מחושב מהנמוך מבין מחיר החוזה והשמאות, לא מהמחיר. שמאות שיוצאת נמוכה מהמחיר שסוכם לא מורידה את המחיר — היא מורידה את המשכנתא, וההפרש נופל כולו על ההון העצמי.

דוגמה: דירה ב-2,400,000 ₪ שהשמאי מעריך ב-2,200,000 ₪. המשכנתא המקסימלית יורדת מ-1,800,000 ל-1,650,000, וההון העצמי הדרוש עולה מ-600,000 ל-750,000 — פער של 150,000 ₪ שנולד ממסמך אחד.

לכן שווה לדעת את הערכת השווי לפני שחותמים, ולכן שווה שיהיה בחוזה מנגנון שמטפל בפער הזה אם הוא נוצר.

מה עוד צריך מעבר להון העצמי

ההון העצמי הוא רק החלק שמשלימים למחיר הדירה. בנוסף אליו, ובאותו פרק זמן:

• מס רכישה, שמוגש ומשולם בתוך 30 יום מהחתימה.
• שכר טרחת עורך דין, ותיווך אם היה.
• שמאות, פתיחת תיק במשכנתא, וביטוח חיים ומבנה.
• הובלה, ריהוט, ולעיתים שיפוץ.

מה המחשבון לא עושה

• אינו בודק אם תעמדו בהחזר. זו המגבלה השנייה, והיא לא פחות חוסמת: הבנק מגביל גם את ההחזר החודשי ביחס להכנסה. מימון מרבי על הנייר לא אומר שתאושרו לו.
• אינו מחשב ריבית או תמהיל. הוא עונה על "כמה צריך להביא", לא על "כמה זה יעלה לאורך השנים".
• אינו מטפל בזכאות משרד השיכון או בהלוואות מסובסדות.