מתי אפשר למכור דירה בפטור

״מתי אפשר למכור״ זו בעצם שאלה על הפטור

למכור דירה אפשר מחר. מה שיש לו מועד הוא הפטור ממס שבח — פטור דירת מגורים מזכה. השאלה האמיתית היא מתי אפשר למכור בלי לשלם, וזו שאלה של שני מבחנים שצריכים להתקיים שניהם.

מבחן ראשון: המרווח מהפטור הקודם

הפטור אינו ניתן שוב מיד אחרי שנוצל. חייב לחלוף פרק זמן מהמכירה הפטורה הקודמת, וזה החישוב הפשוט שבעמוד: תאריך הפטור הקודם ועוד התקופה שבחוק.

מי שלא ניצל פטור קודם אינו ממתין לכלום מהבחינה הזו. זו הסיבה שהמחשבון מבחין בין ״לא ניצלתי״ לבין תאריך ישן — הן לא אותו דבר.

מבחן שני: הדירה שימשה למגורים

וזה המבחן שנשכח. הפטור מיועד לדירת מגורים, ולכן הדירה צריכה לשמש למגורים תקופה מזערית: ארבע שנים, או 80% מהתקופה שבה החזקתם בה — הנמוך מביניהם.

ההבדל מעשי. דירה שהוחזקה שנתיים לא יכולה לצבור ארבע שנות מגורים, ולכן עליה חל מבחן ה-80%. דירה שהוחזקה עשרים שנה עומדת בארבע שנים בקלות. המחשבון מראה איזה משני הספים הוא זה שחל עליכם.

הנקודה החשובה: המבחן הזה לא נפתח מעצמו עם הזמן. דירה שעמדה ריקה או שימשה כמשרד לא צוברת ותק לעניין הזה. להמתין לא יעזור — רק שימוש בפועל.

מה המחשבון לא בודק

יש עוד תנאים, וכל אחד מהם יכול להיות זה שחוסם. אלה השכיחים:

• דירה שהתקבלה במתנה נושאת תקופת צינון משלה, שחלה במקביל ולא במקום המבחנים כאן.
• דירה שהתקבלה בירושה. שם נבחנים התנאים שהתקיימו אצל המוריש, לא אצלכם — כאן החישוב לדירת ירושה.
• ״דירה יחידה״ היא הגדרה בחוק. חלק בדירה אחרת, דירה של בן הזוג או של ילד קטין — כולם נספרים.
• הדירה צריכה להיות ״דירת מגורים מזכה״ גם מבחינת הבנייה והשימוש בפועל, ולא רק מבחינת מה שרשום.

ואם עדיין לא הגיע הזמן

מכירה בלי פטור אינה אסורה — היא פשוט חייבת במס. לפני שמוותרים על עסקה בגלל תאריך, שווה לחשב כמה המס באמת יוצא: החישוב הלינארי המוטב מקטין אותו מאוד בדירות ותיקות, ולעיתים הסכום קטן ממה שעולה לחכות.