רכישה ומכירה של דירה
עסקאות יד שנייה, בין קונה פרטי למוכר פרטי.
- בדיקת רישום הזכויות ועיקולים או שעבודים
- ניסוח הסכם מכר והצמדת לוח תשלומים לבטוחות
- ליווי מול הבנק המלווה והמשכנתה
- דיווח לרשות המסים ורישום על שמכם
- דף הבית
- מקרקעין ונדל"ן
תחום התמחות
מקרקעין ונדל"ן
עסקת דירה היא ההתחייבות הכספית הגדולה ביותר שרוב האנשים יעשו בחייהם, והיא נסגרת על סמך מסמך שרובם קוראים פעם אחת. אנחנו בודקים את הנכס, את הזכויות ואת נטל המס — ורק אז ניגשים לחתימה.
מה אנחנו עושים
ליווי מלא, מהבדיקה הראשונה ועד רישום הזכויות.
רכישה מקבלן
חוזה אחיד שנכתב על ידי הקבלן, ולכן דורש בדיקה נפרדת.
- בחינת החוזה והמפרט הטכני מול המובטח
- בדיקת הבטוחות לפי חוק המכר (ערבות או פנקסית)
- פיצוי מוסכם ואיחור במסירה
- ליווי בקבלת הדירה ובפרוטוקול המסירה
מיסוי מקרקעין
המס נקבע לפי מבנה העסקה, ולכן נבדק לפני החתימה ולא אחריה.
- חישוב מס רכישה ומס שבח לפני העסקה
- בחינת זכאות לפטורים ולהקלות
- העברה ללא תמורה בין קרובים
- היטל השבחה מול הוועדה המקומית
ליקויי בנייה
מרטיבות ואיטום ועד כשלים מבניים, מול הקבלן או היזם.
- מיפוי הליקויים מול חוות דעת מהנדס
- דרישת תיקון בתוך תקופת הבדק
- תביעה לפיצוי כספי או לירידת ערך
- ליקויים ברכוש המשותף מול נציגות הבית
הסכמי שכירות
לבעלי דירות ולשוכרים, כולל שכירות ארוכת טווח.
- ניסוח הסכם והתאמתו לחוק השכירות
- בטוחות, ערבויות ותנאי יציאה
- טיפול בהפרות ובפינוי מושכר
בתים משותפים ופירוק שיתוף
כשיש יותר מבעלים אחד, או כשצריך להפריד ביניהם.
- רישום בית משותף ותיקון צו הרישום
- פירוק שיתוף במקרקעין בין שותפים
- הסכמי שיתוף וחלוקת שימוש
איך זה עובד
חמישה שלבים, בסדר הזה.
הסדר לא שרירותי: כל שלב נועד לחשוף בעיה בזמן שעוד אפשר לצאת ממנה או לתמחר אותה, ולא אחרי שהכסף כבר עבר.
פגישת פתיחה
מיפוי העסקה: מה נרכש, ממי, באיזה מימון, ומה מצב הדירות הקיימות שלכם.
בדיקת הנכס והזכויות
נסח טאבו או רשות מקרקעי ישראל, הערות אזהרה, עיקולים, משכנתאות והתאמה לתיק הבניין.
חישוב נטל המס
מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה — כמספר, לפני החתימה. כאן מתגלה אם מבנה העסקה כדאי לשינוי.
ניסוח וחתימה
הסכם מכר שמצמיד כל תשלום לבטוחה מקבילה, כך שהכסף יוצא רק כנגד ביטחון.
דיווח ורישום
דיווח לרשות המסים במועד, רישום הערת אזהרה, ולבסוף העברת הזכויות על שמכם.
מס רכישה
כמה המס יעלה לכם?
מס רכישה מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה: כל פרוסה של שווי חייבת בשיעור משלה, והשיעור הגבוה חל רק על החלק העליון של המחיר — לא על כל הסכום.
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
ברכישת דירה נוספת המס חל מהשקל הראשון: 8% עד 6,055,070 ₪ ו‑10% מעליו. המדרגות הוקפאו ואינן מתעדכנות לפי המדד עד 15.1.2028. קיימות הקלות לעולים חדשים, לנכים ולמשפרי דיור — הזכאות נבחנת לגופו של מקרה.
שאלות נפוצות
מה שרוב הלקוחות שואלים בפגישה הראשונה.
האם זיכרון דברים מחייב אותי?
לרוב כן. בתי המשפט נוטים לראות בזיכרון דברים חוזה מחייב כאשר הוא כולל את פרטי הצדדים, זיהוי הנכס, המחיר ומועד המסירה — גם אם נכתב בכתב יד על דף, ואפילו אם נרשם בו שהוא כפוף לחוזה מפורט שייחתם בהמשך. חתימה על זיכרון דברים לפני בדיקת הזכויות ונטל המס עלולה לנעול אתכם בעסקה בתנאים שלא בדקתם.
כמה מס רכישה אשלם על דירה יחידה?
המס מחושב במדרגות, כך שכל פרוסת שווי חייבת בשיעור משלה. בדירה יחידה המדרגה הראשונה פטורה לחלוטין, ומעליה השיעורים עולים בהדרגה. בדירה נוספת המס חל מהשקל הראשון ובשיעור גבוה יותר. הטבלה שלמעלה מציגה את המדרגות התקפות ל‑2026, אך הזכאות למעמד "דירה יחידה" תלויה בנסיבות — למשל החזקה בחלק מדירה אחרת, או משפר דיור שטרם מכר את הדירה הקודמת.
מתי משלמים מס שבח ומתי יש פטור?
מס שבח חל על המוכר, על הרווח הריאלי שנוצר מאז שרכש את הנכס. קיים מסלול פטור במכירת דירת מגורים מזכה יחידה, בכפוף לתנאי סף כמו תקופת החזקה ואי‑החזקת דירה נוספת. הזכאות נבחנת לגופו של מקרה, ולעיתים תזמון המכירה או תכנון מוקדם משנים את חבות המס בעשרות אלפי שקלים.
מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות?
תקופת הבדק מתחילה במסירת הדירה, ואורכה נקבע בחוק לפי סוג הליקוי — בין שנה לשבע שנים. בתקופה זו הנטל על הקבלן. תקופת האחריות מתחילה בתום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים, ובה הנטל עובר אליכם להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים. בליקויים מסוימים, כמו כשל מבני, קיימת אחריות גם מעבר לתקופות אלה.
האם אפשר להסתפק בעורך הדין של הקבלן?
עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן — גם כאשר אתם משתתפים בשכר טרחתו. הוא אינו בודק עבורכם את החוזה ואינו מייעץ לכם על סעיפיו. ברכישה מקבלן מומלץ ליווי של עורך דין מטעמכם, שיבחן את החוזה, את הבטוחות לפי חוק המכר ואת ההצמדה בין לוח התשלומים לקצב הבנייה.
כמה זמן לוקחת עסקת דירה?
בעסקת יד שנייה סטנדרטית, מהפגישה הראשונה ועד המסירה בדרך כלל שלושה עד שישה חודשים, כשהמשכנתה והמועד שהצדדים קובעים הם הגורם המשמעותי. רישום הזכויות בטאבו עשוי להימשך זמן נוסף לאחר המסירה, ובחלק מהפרויקטים — עד להשלמת רישום הבית המשותף.
ליקויי בנייה
קיבלתם דירה חדשה ומשהו בה לא בסדר?
לחוק המכר (דירות) יש שעון. הוא מתחיל לרוץ ביום המסירה, ומי שמחכה יותר מדי מגלה שנטל ההוכחה עבר אליו.
תקופת הבדק
מתחילה במסירת הדירה. אורכה משתנה לפי סוג הליקוי — בין שנה לשבע שנים. בתקופה הזאת הנטל על הקבלן להוכיח שהליקוי לא באחריותו.
תקופת האחריות
מתחילה בתום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים. כאן הנטל מתהפך: עליכם להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.
מה לעשות עכשיו
להודיע לקבלן בכתב ולתעד. הודעה בעל פה קשה להוכחה, ואיחור בהודעה עלול לפגוע בזכות עצמה — גם כשהליקוי אמיתי.
יצירת קשר