מחשבון מס רכישה ברכישת נכסים

שיעור אחד, בלי מדרגות

זה ההבדל הגדול בין נכס לדירה. בדירת מגורים המחיר מחולק למדרגות וכל מדרגה חייבת בשיעור משלה. בנכס שאינו דירת מגורים אין חלוקה בכלל: 6% על כל השווי, מהשקל הראשון ועד האחרון.

המשמעות המעשית היא שהחישוב כאן פשוט אך התוצאה לא בהכרח נמוכה. על נכס בשווי מיליון וחצי, 6% הם תשעים אלף שקל — יותר ממה שישלם רוכש דירה יחידה באותו מחיר, שלא ישלם דבר.

מגרש שמיועד לבנייה למגורים — 6% שהופכים ל-5%

יש כאן הקלה ששווה להכיר. מי שרוכש קרקע שקיימת לגביה תוכנית המתירה בניית דירת מגורים, ובונה עליה דירה בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק, זכאי להחזר של אחוז אחד — כלומר 5% במקום 6%.

שימו לב לסדר: זה החזר בדיעבד, לא שיעור מופחת מראש. בקופה משלמים 6% במועד הרכישה, וההחזר מגיע רק אחרי שעומדים בתנאים. מי שמתכנן תזרים לפי 5% יגלה פער במועד התשלום. לכן המחשבון מציג את 6% כמספר לתשלום.

התנאים אינם טכניים בלבד — נדרשת תוכנית קיימת, בנייה בפועל ועמידה בלוח הזמנים. מגרש חקלאי בלי תוכנית אינו נכנס לזה.

מה נחשב ״נכס שאינו דירת מגורים״

חנות, משרד, מחסן, מבנה תעשייה, מגרש, קרקע חקלאית וזכויות בנייה. גם דירה שאינה משמשת למגורים בפועל ואינה בנויה לכך יכולה להיכנס לכאן — ההגדרה נבחנת לפי המצב בפועל ולא לפי מה שרשום בטאבו.

המקרים שנבחנים לגופם הם בדיוק אלה שבאמצע: יחידה שהוסבה למשרד, נכס מעורב, או דירה בבניין מסחרי. ההפרש בין שני המסלולים גדול, ולכן זו שאלה ששווה לברר לפני החתימה.

מה המחשבון לא עושה

• מע״מ. רכישת נכס מעוסק חייבת במע״מ בנוסף למס הרכישה. המחשבון מציג את מס הרכישה בלבד.
• היטל השבחה. אם אושרה תוכנית, הוא נופל על המוכר — אבל הוא חלק מהעלות הכוללת של העסקה. כאן אפשר לאמוד אותו.
• פיצול שווי. כשחלק מהתמורה מיוחס לציוד, למוניטין או לזכויות נפרדות, השווי לצורכי מס אינו המחיר בחוזה.