מחשבון הון עצמי במחיר למשתכן

למה זה שונה מרכישה רגילה

במחיר למשתכן יש שני כללים שלא קיימים בעסקה רגילה, ושניהם עובדים נגד ההון העצמי שלכם:

• תקרת שווי לחישוב המשכנתא. הבנק לא מחשב את שיעור המימון מול השמאות המלאה אלא מול שווי מוגבל. ההנחה של המדינה אינה חלק מהבטוחה של הבנק, ולכן היא לא מגדילה את ההלוואה.
• רצפת הון עצמי. יש סכום מזערי שצריך להביא, גם כשחישוב שיעור המימון לבדו היה מסתפק בפחות. ביישוב רגיל הרצפה גבוהה יותר מאשר ביישוב זכאות — כאן החישוב ליישובי זכאות.

התשלום הראשון אינו ההון העצמי

זו ההבחנה שהכי שווה כסף בתזרים. בחתימה על החוזה משלמים תשלום ראשון בשיעור קבוע ממחיר הדירה — סכום קטן יחסית, ומוקדם. ההון העצמי המלא נדרש בהמשך, מול לוח התשלומים של הפרויקט.

המחשבון מציג את שניהם בנפרד, כי אנשים מגיעים לחתימה עם הסכום הגדול ביד ומגלים שהיו צריכים הרבה פחות — או הפוך, מתכננים לפי התשלום הראשון ונתקעים בתשלום השני.

מה שווה לבדוק לפני החתימה

• לוח התשלומים של הפרויקט. מתי בדיוק נדרש כל תשלום, וכמה זמן יש לכם להשלים את ההון העצמי.
• הצמדה למדד תשומות הבנייה. המחיר בחוזה אינו המחיר הסופי, וההפרש הזה נופל על ההון העצמי.
• הבטוחה. ערבות חוק מכר היא מה שמחזיר את כספכם אם הפרויקט נתקע.
• מגבלות המכירה. בתוכנית יש תקופה שבה אי אפשר למכור את הדירה, ויש כללים על השכרתה.

מה המחשבון לא עושה

• אינו בודק זכאות לתוכנית. הוא מניח שכבר זכיתם.
• אינו בודק אם תעמדו בהחזר החודשי, שהיא מגבלה נפרדת ולא פחות חוסמת.
• אינו כולל מס רכישה ועלויות נלוות. במחיר למשתכן מס הרכישה לרוב נמוך או אפס, אבל שכר טרחת עורך דין והוצאות אחרות קיימים.

הסתייגות אחת, במפורש

תקרת השווי והרצפות בתוכנית נקבעות בהחלטות ממשלה ומשתנות. המספרים שבבסיס החישוב כאן מגיעים מהגרסה הקודמת של המחשבון ולא אומתו מול הכללים המעודכנים. המבנה — תקרת שווי, שיעור מימון, רצפה, ותשלום ראשון — אינו משתנה. הסכומים כן. ודאו אותם לפני שמסתמכים, או שאלו אותנו.