מכירת דירה שהתקבלה בירושה: מדריך לתכנון מס ופטור ממס שבח

התמודדות עם פטירת אדם קרוב כרוכה בקושי רגשי עצום, ואליו מתלווה לא פעם הצורך להסדיר את חלוקת הרכוש והנכסים שהותיר אחריו. מכירת דירה שהתקבלה בירושה מעמידה את היורשים מול צומת משפטי המשלב בין דיני הירושה לבין דיני מיסוי מקרקעין. התנהלות נכונה בשלבים הראשונים של ההליך מאפשרת להימנע מתשלומי מס מיותרים ולממש את הזכויות בנכס בצורה חלקה.

בישראל אין כיום מס ירושה או מס עיזבון, שכן מס העיזבון בוטל עוד בשנת 1981. בנוסף, חוק מיסוי מקרקעין קובע מפורשות כי עצם ההורשה והעברת הדירה משם המנוח לשמם של היורשים אינה מהווה עסקה במקרקעין. עם זאת, כאשר היורשים מחליטים למכור את הנכס לצד שלישי בשוק החופשי, מדובר בעסקת מכר רגילה החייבת במס שבח, אלא אם מתקיים פטור מיוחד המעוגן בחוק.

מהם השלבים הנדרשים מרגע הפטירה ועד המכירה?

כאשר דירת המגורים עדיין רשומה על שם המוריש, היורשים אינם יכולים לחתום מיד על חוזה מכר מול רוכש חיצוני. ראשית יש לפעול לכינוס הנכסים ולהסדרת המעמד המשפטי. אם הנפטר השאיר אחריו צוואה תקפה, יש להגיש בקשה למתן צו קיום צוואה לרשם לענייני ירושה או לבית הדין הרבני. אם לא נערכה צוואה, יש להגיש בקשה למתן צו ירושה, המחלק את העיזבון בהתאם לכללי הדין.

לאחר קבלת הצו הרשמי, עומדת בפני היורשים ההזדמנות לבחון את חלוקת כלל העיזבון. בשלב זה, בטרם פונים לרשם המקרקעין, אנו בוחנים במשרדנו את השלכות המס העתידיות על כל אחד מהיורשים, ומוודאים האם נדרש הסכם חלוקת עיזבון כדי להתאים את חלוקת הנכסים לרצונם המעשי.

שלבי הטיפול בדירת ירושה עד למכירה

1. 1. הוצאת צו קיום צוואה או צו ירושה
   פנייה לרשם לענייני ירושה או לבית הדין לקבלת צו המגדיר את זהות היורשים וחלקיהם
2. 2. ריכוז נכסי העיזבון ובחינת חלוקה
   מיפוי כלל הזכויות, החשבונות והנכסים של הנפטר לקראת תכנון המס המשפחתי
3. 3. עריכת הסכם חלוקת עיזבון
   הסדרת חלוקה פנימית בין היורשים לפני הרישום בטאבו, ללא תשלומי איזון חיצוניים
4. 4. רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין
   העברת הזכויות בנכס על שם היורש או היורשים בהתאם לצו ולהסכם
5. 5. מכירת הדירה בשוק החופשי
   התקשרות בעסקת מכר תוך מיצוי הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) או חישוב ליניארי מוטב

האם הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים מחויב במס?

המחוקק מאפשר ליורשים לחלק את נכסי העיזבון ביניהם באופן השונה מזה שנקבע בצוואה או בצו הירושה, וזאת באמצעות עריכת הסכם חלוקת עיזבון. כל עוד החלוקה נעשית במסגרת החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון ובטרם נרשמו הנכסים בטאבו, החלוקה הפנימית אינה נחשבת לעסקה במקרקעין ואינה מחייבת בדיווח או בתשלום מס שבח ומס רכישה.

התנאי הקריטי לפטור זה הוא שכל הנכסים והכספים המחולקים מגיעים מתוך מסת העיזבון עצמה. אם אחד היורשים נדרש להוסיף כסף פרטי ממקורותיו שלו כדי לקבל בעלות מלאה על הדירה – מה שמכונה "תשלומי איזון חיצוניים" – החלק שעבורו שולם הכסף החיצוני ייחשב לעסקת מכר לכל דבר. במצב כזה, התשלום החיצוני יחויב במס שבח ובמס רכישה בגין אותו חלק בלבד. לקריאה מעמיקה על מנגנון זה מומלץ לעיין במדריך על מכירת דירת ירושה בין אחים: המדריך המלא לתכנון מס וחלוקת עיזבון.

דוגמה שטופלה במשרדנו ממחישה זאת היטב: בהסכם חלוקת עיזבון במרכז הארץ הותיר מוריש דירת מגורים וחשבון בנק עם כמיליון שקלים לשני בניו בחלקים שווים. במקום שכל אח יקבל מחצית מהדירה ומחצית מהכסף, ערכנו הסכם שבו אח אחד קיבל את מלוא הזכויות בדירה והאח השני קיבל את מלוא הכספים שבחשבון. מאחר שכל הכספים הגיעו מתוך העיזבון, ההעברה הייתה פטורה לחלוטין ממס.

לעומת זאת, במקרה אחר שניהלנו בעיר מודיעין, המוריש השאיר דירה וחשבון של כמיליון שקלים לשני אחים. האח שביקש לקבל את הדירה נדרש לוותר על חלקו בכספי העיזבון ולהוסיף עוד 100,000 שקלים מחשבונו הפרטי לטובת אחיו. במצב זה, תוספת התשלום בסך 100,000 שקלים היוותה תמורה חיצונית, והעסקה חויבה במס שבח ובמס רכישה אך ורק בגין הסכום העודף הזה.

״חלוקת עיזבון נכונה לפני הרישום בטאבו יכולה לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים במיסים. הטעות הנפוצה ביותר של יורשים היא רישום מהיר של חלקי הדירה בטאבו לפי הצו, מבלי לתכנן מראש את צעדי המכירה הבאים. ברגע שהחלוקה נרשמת, נסגר חלון ההזדמנויות לפעול לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין ללא חבות במס.״

עו״ד מאור גרצנשטיין, בעל המשרד

כיצד מיושם פטור ממס שבח בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה?

בשלב שבו היורשים יוצאים לשוק החופשי כדי למכור את הדירה לקונה שאינו נמנה על היורשים, חלים דיני מס השבח הרגילים. מס שבח מוטל על הרווח ההוני שנוצר בין שווי הרכישה המקורי לבין שווי המכירה הנוכחי. לצד מסלולי הפטור הרגילים העומדים לרשות מוכרי דירות מגורים מזכות, חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ספציפי וייחודי: פטור דירת ירושה לפי סעיף 49ב(5).

פטור זה מאפשר ליורש למכור את דירת המגורים שקיבל בירושה מבלי לנצל את הפטור האישי שלו כדירה יחידה, ובלבד שמתקיימים שלושה תנאים מצטברים המוגדרים בחוק:

תנאי הפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה

• המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו (ילד, נכד) או בן זוג של צאצא
• לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד
• אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין

התנאי השלישי דורש בחינה היפותטית ספציפית: על היורשים להראות כי אילו המוריש היה עדיין בחיים ביום המכירה ומוכר את דירת המגורים הזו, הוא עצמו היה פטור מתשלום מס שבח. ברוב המקרים מדובר בעמידה בתנאי הפטור של דירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ב(2), כולל דרישת תקופת בעלות של 18 חודשים לפחות ואי-מכירת דירה אחרת בפטור בתקופה זו. אם המוריש החזיק ביותר מדירה אחת ביום פטירתו, הפטור המיוחד של סעיף 49ב(5) לא יחול.

מה עושים כאשר עסקת מכירת דירה שהתקבלה בירושה אינה זכאית לפטור?

אם המוריש החזיק ביותר מדירה אחת בעת מותו, או כאשר היורש אינו עומד באחד מתנאי סעיף 49ב(5), המכירה לא תיהנה מפטור ירושה. במקרה כזה בוחנים האם היורש זכאי לפטור אחר, כגון שימוש בפטור האישי שלו כדירה יחידה, ככל שאין בבעלותו דירת מגורים נוספת מעבר לחלקו בירושה.

אם לא מתקיים פטור כלל, עומד לרשות המוכרים חישוב מקל המכונה מס ליניארי מוטב. לפי מנגנון זה, כל השבח והרווח שנצברו מיום רכישת הנכס המקורית ועד ליום 1 בינואר 2014 פטורים לחלוטין ממס שבח. המס בשיעור של עד 25% מוטל רק על החלק היחסי של הרווח שנצבר ממועד המעבר ועד ליום המכירה בפועל. בדירות שהוחזקו עשרות שנים בידי המוריש, מנגנון זה עשוי להפחית את חבות המס בצורה דרמטית.

לקבלת אומדן מוקדם של גובה החבות הצפויה, ניתן להיעזר בכלי המקוון שלנו: מחשבון מס שבח דירת ירושה.

מחשבון באתר מחשבון מס שבח דירת ירושה בדיקת חבות המס המשוערת וחישוב ליניארי מוטב במכירת נכס שהתקבל בירושה ←

היקף הטיפול המשפטי של משרדנו בעסקאות ירושה ומקרקעין

במשרדנו אנו מטפלים בהליכי ירושה ומכר מקרקעין במבט כולל המשלב בין הדין האישי לבין דיני המיסוי, במטרה להגן על זכויות היורשים ולהבטיח עסקה בטוחה:

• הגשת בקשות לצווי ירושה וצווי קיום צוואה מול הרשם לענייני ירושה ובתי הדין המוסמכים.
• מיפוי מקיף של נכסי העיזבון ובדיקת זכויות הבעלות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל ובחברות משכנות.
• תכנון מס מקדים ועריכת הסכמי חלוקת עיזבון בין יורשים ללא חבות מס וללא יצירת עסקאות עודפות.
• בדיקת זכאות לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) או התאמת מסלול מיסוי ליניארי מוטב.
• רישום צווי הירושה וההסכמים בלשכת רישום המקרקעין.
• ניהול משא ומתן, עריכת חוזה מכר מקרקעין מול רוכשים וליווי העסקה עד לקבלת מלוא התמורה ומסירת החזקה.

איך מומלץ לפעול לפני מכירת דירת ירושה?

כאשר ניגשים להליך של מכירת דירה שהתקבלה בירושה, סדר הפעולות קובע את התוצאה הכלכלית הסופית. מומלץ שלא לבצע רישום חלקי או נמהר של הזכויות בטאבו לפני שכל היורשים מגיעים להסכמה מלאה על אופן פירוק השיתוף וחלוקת שאר נכסי המנוח.

1. איתור מסמכי היסוד: איסוף צוואת המנוח, נסחי טאבו עדכניים, אישורי יתרות חשבון ומסמכי רכישה היסטוריים.
2. הוצאת צו מתאים: הגשת הבקשה לצו ירושה או לצו קיום צוואה באמצעות עורך דין.
3. בדיקת היבטי המס: בחינת מספר הדירות שהיו בבעלות המוריש במועד פטירתו ומעמד הדירות של היורשים עצמם.
4. עריכת הסכם חלוקה במידת הצורך: ניסוח הסכם חלוקת עיזבון לפני ביצוע רישום כלשהו בטאבו, תוך הקפדה על היעדר כספים חיצוניים.
5. התקשרות בעסקת מכר: פנייה למכירת הדירה בשוק תוך שילוב תנאי הפטור בדיווח לרשות המסים.

המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי.