- דף הבית
- מאמרים
- ירושות וצוואות
- מכירת דירת ירושה בין אחים: המדריך המלא לתכנון מס וחלוקת עיזבון
ירושות וצוואות
מכירת דירת ירושה בין אחים: המדריך המלא לתכנון מס וחלוקת עיזבון
בשורה התחתונה
מכירת דירת ירושה בין אחים מעוררת שאלות כבדות של מס שבח ומס רכישה. הסכם חלוקת עיזבון נכון מאפשר להעביר זכויות ביעילות ובמקרים רבים אף ללא חיוב במס.
עסקת מכירת דירת ירושה בין אחים היא צומת משפטי וכלכלי רגיש, שבו נפגשים דיני הירושה עם דיני מיסוי מקרקעין. לעיתים קרובות, הצוואה או הירושה על פי דין מחלקות את הדירה בחלקים שווים בין האחים, אך המציאות בשטח דורשת הסדר אחר: אח אחד מעוניין בנכס לעצמו, ואילו שאר האחים מעדיפים לקבל פיצוי כספי. הבנה נכונה של הכללים מאפשרת לבצע את ההעברה ביעילות מרבית ולמנוע תשלומי מס כבדים ומיותרים.
כאשר יורשים מחליטים להעביר זכויות בנכס מקרקעין ביניהם, ברירת המחדל של רשויות המס היא לראות בפעולה זו עסקת מכר רגילה. במצב כזה, האח שמוכר את חלקו עלול לעמוד בפני חבות מס שבח, ואילו האח שרוכש את החלק הנוסף בדירה יידרש לשלם מס רכישה. עם זאת, המחוקק העמיד לרשות היורשים כלים משפטיים ייחודיים שנועדו להקל על חלוקת הרכוש המשפחתי.
כיצד מוגדרת מכירת דירת ירושה בין אחים בעיני רשויות המס?
נקודת המוצא המשפטית מבחינה בין שני מונחים מרכזיים: "הורשה" לעומת "עסקה במקרקעין". חוק מיסוי מקרקעין קובע באופן מפורש כי עצם ההורשה אינה מהווה מכירה. משמעות הדבר היא שכאשר נכס עובר מהמנוח אל יורשיו מכוח צו ירושה או צו קיום צוואה, אין אירוע מס ואין חבות במס שבח או במס רכישה.
לעומת זאת, כאשר האחים מחליטים לסחור בזכויות שקיבלו, הפעולה עלולה להפוך לעסקה רצונית לכל דבר ועניין. חישוב מס הרכישה ברכישת חלק מדירה נעשה באופן יחסי: נמכר חלק מן הדירה, ישולם חלק מסכום מס הרכישה בהתאם לחלק הזכות הנמכרת ביחס לכלל הזכות בנכס. בצד המוכר, מס השבח מחושב על הרווח שנוצר מיום שבו רכש המוריש המקורי את הזכות ועד ליום העברתה.
השגיאה הנפוצה ביותר שאנו רואים אצל יורשים היא פנייה מיידית לביצוע עסקת מכר רגילה בין האחים, לפני שבחנו אם ניתן להגיע לאותה תוצאה בדיוק באמצעות הסכם חלוקת עיזבון הפטור ממס.
עו״ד מאור גרצנשטיין, בעל המשרד
הדרך המרכזית לחסכון במס: הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים
הכלי היעיל ביותר במסגרת הליך של מכירת דירת ירושה בין אחים הוא עריכת הסכם לחלוקה ראשונה של נכסי העיזבון לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין. סעיף זה קובע כי חלוקה ראשונה של נכסי עיזבון בין היורשים אינה נחשבת מכירה ואינה חייבת במס, וזאת בין אם ההסכם נערך לפני רישום צו הירושה או צו קיום הצוואה במרשם המקרקעין ובין אם נערך לאחר הרישום.
כדי שההסכם ייהנה מהגדרת החוק ויימנע מחיוב במס, על כל הנכסים והכספים שמתחלקים להגיע מתוך מסת העיזבון. במקרים שטיפלנו בהם במשרדנו, למשל כאשר אחים ירשו בחלקים שווים דירת שלושה חדרים באשקלון בשווי של 1,200,000 ₪, רכב בשווי 100,000 ₪ וחשבון עו"ש של 1,100,000 ₪ בבנק לאומי ללא צוואה, ערכנו הסכם חלוקת עיזבון: אח אחד קיבל את מלוא הזכויות בדירה, ואילו האח השני קיבל את הרכב ומלוא היתרה בחשבון הבנק. מאחר שכלל הנכסים נבעו מתוך העיזבון עצמו, העברת הדירה הושלמה ללא חיוב במס שבח וללא מס רכישה.
| אופן ביצוע הפעולה | חבות במס לפי החוק |
|---|---|
| רישום זכויות לפי צו ירושה או צו קיום צוואה | הורשה אינה מכירה – פטור מלא ממס שבח ומס רכישה |
| הסכם חלוקה ראשונה מתוך כספי ונכסי העיזבון בלבד | אינו מהווה עסקה – פטור מלא ממס שבח ומס רכישה |
| הסכם חלוקה ראשונה הכולל תשלומי איזון חיצוניים | חבות במס שבח ובמס רכישה רק על החלק היחסי הממומן מבחוץ |
| מכירת חלק בדירה לאחר שהסתיימה החלוקה הראשונה | עסקת מכר מקרקעין רגילה – כפופה למס שבח ומס רכישה לפי מדרגות |
מה הדין כאשר נדרשים תשלומי איזון חיצוניים?
במקרים רבים נכסי העיזבון אינם כוללים די כספים נזילים כדי לפצות את היורש שמוותר על חלקו בדירה. כאשר אחד האחים נדרש לשלם לאחיו כספים שמקורם מחוץ לעיזבון – כגון מחסכונותיו האישיים או באמצעות משכנתה שלקח – החלק היחסי הממומן מכספים אלו מאבד את הפטור.
במקרה שבו ייצגנו שלושה אחים שירשו דירת חמישה חדרים בחיפה בשווי של 1,500,000 ₪ לצד חשבון עו"ש של 900,000 ₪ בבנק מזרחי טפחות, חילקנו את העיזבון בהסכם כך שאח אחד קיבל את מלוא הזכויות בדירה ושילם 700,000 ₪ ממקורותיו הפרטיים, האח השני קיבל את חשבון העו"ש ושילם 100,000 ₪ ממקורותיו, והאח השלישי קיבל לידיו 800,000 ₪. רשויות המס ראו רק באותם 700,000 ₪ חיצוניים ששולמו עבור הדירה כעסקה רגילה, בעוד שאר העיזבון חולק ללא מס.
אפשר לבחון את שיעורי המס הצפויים בעסקאות מסוג זה באמצעות מחשבון מס שבח דירת ירושה או להעריך את החבות של הרוכש במחשבון מס רכישה דירה.
מכירת חלק בדירה לאחר שהסתיימה החלוקה הראשונה
כאשר נכסי העיזבון כבר חולקו בעבר ונרשמו על שם האחים בהתאם להסכם חלוקה ראשונה, פעולה מאוחרת יותר של העברת זכויות אינה יכולה לחסות תחת סעיף 5(ג)(4). במצב כזה מדובר בעסקת נדל"ן שדורשת תכנון מס אישי לכל אחד מהצדדים.
האח המוכר יידרש לבחון את זכאותו לפטורים אישיים ממס שבח, ובראשם פטור דירת מגורים יחידה מזכה או פטור מיוחד לדירת ירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק, הדורש עמידה בתנאי זכאות קפדניים לגבי קרבת המוריש ומספר הדירות שהיו בבעלותו. בצד הרוכש, גובה מס הרכישה ייקבע לפי סיווגו כבעל דירה יחידה או כבעל דירות נוספות.
תזמון ביצוע העסקה ובירור מדרגות המס הם מרכיב מכריע בעלויות המעשיות של הצדדים, בפרט כאשר מדובר ברוכש שמחזיק כבר בדירת מגורים נוספת.
עו״ד מאור גרצנשטיין, בעל המשרד
כך למשל, במקרה שבו ייצגנו מוכרים של דירת גן בת שישה חדרים בהרצליה בשווי 4.35 מיליון שקלים, עורך הדין של הקונים בחר לחתום על החוזה ביום 28.7.2020, וחייב את לקוחו במס רכישה של 348,000 ₪. אילו המתין הרוכש יום אחד בלבד, ליום 29.7.2020 שבו נכנסה לתוקף הפחתת מדרגות מס הרכישה בחקיקה, היה חב ב-297,223.95 ₪ בלבד – פער של יותר מ-50,000 ₪ שנבע אך ורק ממועד החתימה. נתון זה ממחיש עד כמה הבנת הדין קריטית להגנה על כספי המשפחה.
העברת זכויות ללא תמורה (מתנה) בין אחים
חלופה נוספת שנשקלת לעיתים היא העברת הזכויות בדירה ללא תמורה. סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח. לעניין סעיף זה, אח ואחות נחשבים "קרוב" רק לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
עם זאת, חשוב לדעת כי בניגוד לדעה הרווחת, העברה זו אינה נקייה ממיסים לחלוטין. בעוד שהאח המעביר נהנה מפטור ממס שבח, האח שמקבל את הזכות בדירה חב במס רכישה בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל, בהתאם לתקנה 20 לתקנות מס רכישה. לכן, יש לשקול היטב מסלול זה מול מסלול הסכם חלוקת העיזבון.
היקף הטיפול המשפטי של משרדנו בחלוקת דירות ירושה
במשרדנו אנו מטפלים בהליכי חלוקת עיזבון ומכירת דירות ירושה מקצה לקצה. עורכי הדין במשרד בוחנים את מלוא היקף הזכויות של המנוח ושל היורשים, משווים בין מסלולי הפעולה השונים ומגבשים את התוואי שממצה את מלוא זכויות הפטור של הצדדים.
מה כולל הטיפול של משרדנו בחלוקת דירת ירושה
כל הפעולות מבוצעות במסגרת שכר הטרחה המוסכם
כאשר פונים לביצוע מהלך של מכירת דירת ירושה בין אחים, אנו מלווים את היורשים החל מבדיקת הצוואה או הוצאת צו הירושה, דרך ניסוח ההסכמים והדיווח לרשויות המס, ועד לרישום הסופי בלשכת רישום המקרקעין.
המלצות מעשיות לסדר הפעולות הנכון
כדי למנוע טעויות בלתי הפיכות בהעברת זכויות בדירת ירושה, מומלץ לפעול לפי השלבים הבאים:
- איסוף מידע מלא על מסת העיזבון: ממפים את כל נכסי המנוח, כולל כספים בחשבונות בנק, זכויות סוציאליות וכלי רכב, ולא רק את דירת המגורים.
- בדיקת מצב הזכויות של כל יורש: מבררים האם למי מהאחים יש דירת מגורים יחידה, זכאות לפטורים אישיים או כוונה לרכוש דירה נוספת בעתיד הקרוב.
- ניסוח הסכם חלוקת עיזבון לפני ביצוע תשלומים: מסדירים את ההסכמות בכתב בהסכם חלוקה ראשונה, ומקפידים שתשלומי האיזון יבוצעו ככל הניתן מתוך נכסי העיזבון עצמם.
- דיווח מסודר למיסוי מקרקעין: מגישים את הדיווח על החלוקה בצירוף הנימוקים המשפטיים המתאימים לקבלת אישורי המיסים הנדרשים לטאבו.
המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי.
מחשבונים ומסמכים
בדקו את המספרים לפני שאתם מרימים טלפון.
כלים חינמיים שנותנים תמונה ראשונית תוך דקה. בלי הרשמה ובלי להשאיר פרטים.
יצירת קשר