חריגות בניה בקניית דירה: סיכונים, משכנתא ובדיקות

רכישת דירת מגורים היא לרוב העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר בחיי המשפחה. אולם, גילוי של חריגות בניה בקניית דירה עלול להפוך את המהלך המרגש למשבר משפטי ופיננסי כבד. מצב שבו חלקים מהנכס נבנו ללא היתר מתאים יוצר סיכונים מול הרשות המקומית, הבנקים למשכנתאות ואף מול רשויות המס. במאמר זה נפרט מהן חריגות בנייה, כיצד הן משפיעות על אישור ההלוואה והעברת הזכויות, ואיזה בדיקות חובה לבצע טרם החתימה על ההסכם.

מה נחשב חריגת בנייה בדירת מגורים?

חוק התכנון והבנייה קובע שכל עבודת בנייה, הוספה או שינוי במבנה מחייבים קבלת היתר בנייה מראש מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. ההיתר חייב להתאים להוראות תוכנית בניין עיר (תב״ע) שחלה על הקרקע. כאשר בעל נכס סוטה מההיתר שניתן או בונה תוספת ללא אישור, נוצרת עבירת בנייה.

חשוב להבחין בין שינויים המחייבים היתר לבין שינויים מותרים. סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבנייה קובע כי שינוי פנימי בתוך הדירה אינו דורש היתר בנייה, כל עוד אינו נוגע בשלד הבניין, אינו משנה את החזית, אינו פוגע בצנרת משותפת ואינו משנה את שטח הדירה או את מספר יחידות הדיור. לעומת זאת, הפעולות הבאות מהוות חריגות בנייה מובהקות:

• סגירת מרפסת מקורה או פתוחה באמצעות חלונות, בלוקים או תריסים והפיכתה לשטח עיקרי.
• הסבת מחסן, חניה מקורה או חלל גג לחדר שינה או ליחידת מגורים עצמאית.
• פיצול דירה לשתי יחידות דיור נפרדות ללא אישור מוסדות התכנון.
• סיפוח שטח משותף של הבניין, כגון חדר כביסה, גג או חצר, והצמדתו בפועל לדירה.
• בניית תוספת חדר על גג הבניין או הרחבת הדירה מעבר לקווי הבניין המאושרים.

חלק מהעבודות הקלות, כגון הקמת פרגולה (מצללה) מחומרים קלים העומדת בכללי תקנות הפטור מהיתר, אינן דורשות היתר מראש אלא דיווח בלבד. יחד עם זאת, כל חריגה מהוראות התקנות מחזירה את המבנה להגדרה של בנייה ללא היתר.

ההשלכות של חריגות בניה בקניית דירה על המשכנתא

הקושי המרכזי והמידי ביותר שבו נתקלים רוכשים נוגע למימון הבנקאי. ברוב עסקאות הנדל״ן בישראל, הרוכשים מסתמכים על הלוואת משכנתא כדי להשלים את התשלום למוכר. במסגרת ההליך, הבנק שולח שמאי מקרקעין לבדוק את הדירה. השמאי אינו בוחן רק את מצבה הפיזי של הדירה, אלא משווה בין הבינוי בפועל לבין היתר הבנייה המקורי ותשריט הבית המשותף.

בנק ישראל מגביל את שיעור המימון המרבי שהבנקים רשאים לתת בהתאם להוראות ניהול בנקאי תקין מס׳ 329. אולם הבנק גוזר את אחוז המימון מתוך שווי הנכס החוקי בלבד. שטח שנבנה ללא היתר מתומחר בשווי אפס, או שמופחת ממנו סכום משמעותי הנדרש להריסתו או להכשרתו.

כאשר שמאי הבנק מגלה כי חלק משטח הדירה נבנה שלא כדין, שומת השווי שלו תהיה נמוכה משמעותית ממחיר הרכישה שנקבע בהסכם המכר. המשמעות היא שהבנק יעניק הלוואה נמוכה בהרבה ממה שהרוכש תכנן לקבל, והרוכש ייאלץ לגייס הון עצמי נוסף תוך זמן קצר. אם אינו מסוגל לעשות כן, הוא עלול להיקלע להפרת חוזה יסודית מול המוכר. למידע נוסף על שלבי אישור המימון קראו את המדריך על תהליך לקיחת משכנתא.

אישורי עירייה, היטל השבחה וחשיפה לקנסות

מכשול נוסף בעסקה מופיע בשלב הסופי של רישום הזכויות בטאבו. כדי לרשום את הדירה על שם הקונים, לשכת רישום המקרקעין דורשת תעודה מהרשות המקומית המעידה על היעדר חובות, לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. תעודה זו מכסה חובות ארנונה, מים והיטל השבחה.

כאשר פקחי הרשות המקומית מגיעים לבדוק את הנכס לקראת הנפקת האישור ומגלים בנייה בלתי חוקית, הרשות מסרבת להנפיק את התעודה עד להסדרת המחדל או להריסתו. לרשות אין סמכות בחוק ״לסלוח״ על עבירות בנייה תמורת תשלום כספי. יתרה מזו, אם בעבר אושרה תוכנית בניין עיר משביחה שהוסיפה זכויות בנייה לנכס, המוכר יידרש לשלם היטל השבחה בשיעור 50% מעליית השווי כתנאי לקבלת האישור. תוכלו לקבל אומדן מוקדם באמצעות מחשבון היטל השבחה.

בנוסף לעיכוב ברישום, החזקת נכס עם עבירות בנייה חושפת את הבעלים להליכי אכיפה לפי חוק התכנון והבנייה. היחידה הארצית לאכיפה והוועדות המקומיות רשאיות להטיל קנסות מינהליים קצובים לפי תקנות העבירות המינהליות (קנס מינהלי – תכנון ובנייה), התשע״ח-2018. גובה הקנס ליחיד נע בין 10,000 ₪ ל-300,000 ₪ בהתאם לחומרת העבירה (ובעבירות שימוש למגורים הקנס נע בין 5,000 ₪ ל-150,000 ₪), בעוד שתאגיד חשוף לקנסות כפולים המגיעים עד 600,000 ₪.

חובת הגילוי של המוכר וסעיף As Is

הדין הישראלי מטיל על מוכר דירה חובת תום לב מוגברת לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), וכן חובת גילוי סטטוטורית לפי סעיף 16 לחוק המכר, תשכ״ח-1968. מוכר שיודע על קיומה של חריגת בנייה בנכס חייב לגלות זאת במפורש לקונה עוד בטרם החתימה.

מוכרים רבים סבורים בטעות כי הכללת סעיף לפיו ״הקונה רוכש את הנכס במצבו כפי שהוא (As Is) לאחר שבדק אותו״ פוטרת אותם מאחריות. בפועל, בתי המשפט קבעו שוב ושוב כי סעיף As Is אינו מגן על מוכר שהסתיר אי-התאמה תכנונית או חריגת בנייה הידועה לו. אי-גילוי כזה מהווה הטעיה והפרה יסודית של ההסכם, המזכה את הקונה בזכות לבטל את החוזה ולתבוע את הפיצוי המוסכם. עוד על נוסח ההצהרות בהסכמים ניתן לראות בדוגמה של הסכם מכר דירה.

״הסתרת חריגת בנייה בחוזה אינה רק פגם מוסרי בין הצדדים, אלא חשיפה לתביעה כספית משמעותית. כשמוכר מתחייב בהסכם שהדירה נבנתה כחוק בעוד שבפועל חדר שלם נבנה ללא היתר, מדובר בהפרה יסודית שמזכה בפיצוי מוסכם מיידי.״

עו״ד מאור גרצנשטיין, בעל המשרד

כיצד משפיע תיקון 134 על הכשרת חריגות בנייה?

בעבר נהגו בעלי נכסים שביצעו חריגות בנייה להגיש בקשה למתן ״הקלה״ מהוועדה המקומית, וכך להכשיר תוספת שטח או שינוי בקווי הבניין בדיעבד. אולם, במסגרת תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה (וכן תיקון 160 שבא בעקבותיו), בוטל מוסד ההקלות הכלליות מתוכניות מתאר חדשות.

כיום, הוועדות המקומיות אינן מוסמכות עוד לאשר הקלות כמותיות בתוספת שטחי בנייה מעבר להוראות התב״ע, אלא במקרים חריגים ומוגדרים בלבד או במבנים ותיקים בכפוף לתנאים מחמירים. המשמעות עבור רוכשי דירות היא קריטית: אם בדירה קיימת חריגה שאינה תואמת את התב״ע החלה, לא ניתן עוד להכשיר אותה באמצעות הליך הקלה מקומי פשוט, אלא נדרש קידום תוכנית נקודתית מורכבת ויקרה — הליך שאינו כדאי כלכלית ברוב המקרים.

מקרה מהשטח: ביטול עסקה וקבלת פיצוי מוסכם

הצורך בבדיקות מעמיקות מומחש היטב במקרה שטיפלנו בו לאחרונה. בני זוג רכשו דירה בגבעתיים תמורת 2,800,000 ₪, לאחר שהוצגה להם כדירת ארבעה חדרים מרווחת. בני הזוג חתמו בתחילה על זיכרון דברים בעצת מתווך העסקה, בטרם קיבלו ייעוץ משפטי מלא. לפרטים נוספים על השלכות חתימה חפוזה עיינו במדריך על חוזה רכישת דירה.

כאשר פנו למשרדנו להשלמת העסקה, הזמנו באופן מידי את תיק הבניין מעיריית גבעתיים והשווינו את היתר הבנייה לתשריט. הבדיקה העלתה ממצא חד-משמעי: הדירה המקורית בהיתר היא דירת שלושה חדרים בלבד. החדר הרביעי נוצר כתוצאה מסגירה של מרפסת שמש רחבה ללא היתר בנייה כדין.

הערכנו כי שמאות הבנק תפחית מאות אלפי שקלים משווי הדירה, מה שימנע מבני הזוג לקבל את המשכנתא הדרושה להשלמת העסקה. הודענו למוכרים על ביטול ההסכם עקב הפרה יסודית והטעיה בדבר מצב הנכס. בעקבות הפנייה והוכחת המחדל, המוכרים נאלצו להשיב את מלוא המקדמה ששולמה ולשלם ללקוחותינו את הפיצוי המוסכם שנקבע בשיעור 10% משווי העסקה, בסך 280,000 ₪.

כיצד משרדנו בודק ומטפל בחריגות בנייה

במקרים שהגיעו אלינו, מצאנו כי בדיקה שטחית של נסח הטאבו אינה מספיקה כדי לגלות אי-התאמות תכנוניות. נסח הטאבו מציג בעלות ושטח רשום בלבד, אך אינו מלמד דבר על הבינוי בפועל. במסגרת ליווי עסקאות רכישה ומכירה, אנחנו פועלים באופן שיטתי לאיתור מוקדם של כשלים:

• אנחנו מזמינים את תיק הבניין הסרוק מהוועדה המקומית ומשווים את תשריט היתר הבנייה האחרון לחלוקת החדרים בפועל.
• אנחנו מצליבים בין שטח הדירה בצו הבית המשותף לבין שטח החיוב בארנונה; פער חיובי בארנונה מעיד לעיתים קרובות על תוספת שנבנתה ללא היתר.
• אנחנו פונים למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית לבדיקת קיומם של מכתבי התראה, צווי הריסה מנהליים או הליכים משפטיים תלויים ועומדים.
• אנחנו בוחנים את תוכניות בניין העיר שאושרו באזור כדי לאתר חשיפה לחיובי היטל השבחה בעת המכירה.
• אנחנו מנסחים בהסכם המכר סעיפי הצהרה מחמירים המטילים את מלוא האחריות והעלויות בגין בנייה ללא היתר על הצד המוכר.

צעדים מעשיים לפני חתימה על עסקה

אם אתם עומדים לרכוש דירה ויש לכם חשד לקיומה של בנייה ללא היתר, הקפידו לפעול לפי הסדר הבא:

1. אל תחתמו על זיכרון דברים: חתימה על מסמך ראשוני עלולה לכבול אתכם לעסקה מחייבת לפני שהושלמו הבדיקות התכנוניות.
2. הזמינו שמאות מוקדמת: אם יש ספק לגבי חוקיות תוספת בנייה או שטח הדירה, הזמינו שמאות מקרקעין טרום-רכישה לבדיקת שווי הנכס לפי ההיתר.
3. התנו את תוקף ההסכם בקבלת משכנתא: ודאו שהחוזה כולל תנאי מתלה המאפשר ביטול ללא פיצוי אם הבנק יסרב לאשר את ההלוואה בשל שמאות נמוכה.
4. דרשו מהמוכר להסדיר את המחדל מראש: אם החריגה ניתנת לפירוק פשוט (כגון סגירת גבס פיראטית), יש לדרוש מהמוכר להשיב את המצב לקדמותו לפני מסירת החזקה.

המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי.