הסכם מכר דירה.

הערת אזהרה לפני הכסף. הכלי המרכזי להגנת הקונה הוא הערת אזהרה בטאבו, לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: היא מונעת מהמוכר למכור או לשעבד את הדירה למישהו אחר. בהסכם הזה, התשלום הראשון מוחזק בנאמנות אצל עורך הדין של המוכרים, ומשתחרר למוכרים רק אחרי שהערת האזהרה נרשמה.

מסירה כנגד תשלום אחרון. המפתחות נמסרים ביחד עם יתרת התמורה, ובאותו מעמד הקונה מקבל את מסמכי ההעברה: אישור מס שבח, אישור העירייה ללשכת רישום המקרקעין ושאר האישורים שנדרשים כדי לרשום את הדירה על שמו.

• תנאי מתלה. העסקה נכנסת לתוקף רק אחרי שמשרד העלייה והקליטה מאשר לרוכשת את סל הקליטה, כולל שמאות מטעמו. אם האישור לא מגיע תוך 60 יום, המוכרים רשאים לבטל, והמקדמה מוחזרת בלי שזה ייחשב הפרה.
• לוח תשלומים. עשרה אחוזים בחתימה, בנאמנות; רוב התמורה תוך 60 יום מהאישור; והיתרה כנגד מסירת החזקה.
• זכויות נוגדות. המוכרים מצהירים שהדירה נקייה מעיקולים, משכנתאות וזכויות של אחרים, ומתחייבים להסיר תוך 30 יום כל זכות כזו שתירשם עד ההעברה — ובינתיים הקונה פטורה מתשלומים נוספים.
• משכנתא לקונה. המוכרים חותמים על כתב התחייבות לרישום משכנתא לבנק של הקונה, בתנאי שכספי ההלוואה מועברים ישירות אליהם או לנאמן.
• מצב הדירה. מכירה במצבה, AS IS, לצד הצהרה של המוכרים שלא ידוע להם על פגם שלא גילו ושלא בנו בדירה בלי היתר.
• ייפוי כוח בלתי חוזר. המוכרים מפקידים אצל הנאמן ייפוי כוח לעורכי הדין, כדי שהרישום בטאבו יושלם גם בלי שיצטרכו להתייצב שוב.

אנחנו מייצגים מוכרים וקונים בעסקאות יד שנייה: בודקים את נסח הטאבו ואת הזכויות, מנסחים ומנהלים את המשא ומתן על ההסכם, ומלווים עד הרישום. לפני שחותמים כדאי לבדוק כמה יעלה המס — מס שבח למוכר ומס רכישה לקונה — ואיך לפרוס את לוח התשלומים.

עוד על הנושא: איך לקרוא חוזה רכישת דירה, וזיכרון דברים — מה שחותמים, ולפעמים לא כדאי לחתום, לפני ההסכם. על התחום כולו, מקרקעין ונדל"ן.