בית > מיסים במכירת דירה > פטור ממס שבח

פטור ממס שבח ​

פטור ממס שבח כאשר מוכרים דירת מגורים ​

מס השבח הוא תשלום המס העיקרי  החל על אלו המוכרים דירה. התשלום יכול להיות משמעותי מאוד (25% מהשבח ויותר מכך) ובשלב הראשון בתהליך מכירת הדירה ננסה להיפטר ממנו על ידי התאמת פטור מתאים. במאמר הבא נציג את הפטורים העיקריים ואת עבודת עורך הדין בתכנון מס מתאים ללקוחות המשרד שלנו. כדאי לקרוא את המאמר על מס השבח לפני קריאת מאמר זה. כותב המאמר הוא עורך דין שמייצג מוכרי דירה ומלווה תכופות מוכרים וקבלנים כאחד. לעורכי הדין במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה יש השכלה כלכלית רחבה בנוסף לרישיון עריכת הדין, וזאת כדי להעניק ייעוץ מס בחינם  כחלק משכר הטרחה למכירת הדירה.
המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר . לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
עורך דין מאור גרצנשטיין מתמחה בלהשיג לכם פטור ממס שבח
מאור גרצנשטיין, עורך דין

מאמר זה עוסק בפטור ממס שבח.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

  1. מס שבח דירה
  2. מדריך מכירת דירה
  3. שכר טרחת עורך דין במכירת דירה
  4. מס על מכירת דירה
  5. מס שבח מקרקעין (על מגרשים ונחלות)

המאמר פטור ממס שבח יענה על השאלות הבאות:

  1. מהו פטור ממס שבח?
  2. איך משיגים פטור ממס שבח?
  3. איך לא משלמים מס שבח?
  4. איך מפחיתים את המס במכירת הדירה?
  5. איך מעבירים דירה במתנה כדי לשלם פחות מס?

מאמר זה עוסק בפטור ממס שבח.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

  1. מס שבח דירה
  2. מדריך מכירת דירה
  3. שכר טרחת עורך דין במכירת דירה
  4. מס על מכירת דירה
  5. מס שבח מקרקעין (על מגרשים ונחלות)

אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר :

פטור ממס שבח על מכירת "דירת מגורים מזכה" ניתן במגוון מצבים ונועד להבדיל בין  ציבור המשקיעים אשר מחזיקים בדירות לצורך השקעה מניבה (דמי שכירות) בנוסף לדירת מגורים בבעלותם, לבין  משפחות אשר מחזיקות בדירות לצורכי מגורים. לכן, המכנה המשותף בין כל הפטורים הוא: דירה שאינה להשקעה, גם אם רק לכאורה.

הפטורים המרכזיים ממס השבח הם:
  • מכירת דירת מגורים מזכה יחידה אחת ל-18 חודשים.
  • פטור למשפרי דיור (רכישת דירה שמחליפה את דירת המגורים המזכה הישנה).
  • מכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה (כאשר המוריש עמד בתנאים שיפורטו במאמר).
  • פטור חד-פעמי במכירת שתי דירות מגורים מזכות לרכישת דירה אחת (החלפת שתי דירות זולות יחסית לדירת מגורים אחת).
– מהי דירת מגורים מזכה? דירה שעומדת בתנאים שבדין (מפורט במאמר).

אלו הפטורים המרכזיים, אך יש כמובן פטורים "נקודתיים" בהתאם לסטטוס המוכרים  (למשל, העברת דירה במהלך הליך גירושים, העברת דירה במתנה וכד') ויש להתייעץ עם עורך דין לצורך התאמת הפטור. במאמר נציג את התנאים לכל הפטורים הללו בנפרד כפי שמוגדרים בחוק ובבתי המשפט.

לא עומדים בתנאי הפטור? יש מה לעשות עם זה. כל אחד יכול לחשב מס (יש מחשבון בשביל זה), אך גדולת עורך הדין נמדדת דווקא בתכנון מס יצירתי כך שלקוחותיו יעמדו בתנאים המתאימים לאחד הפטורים, ויזכו בסופו של דבר בפטור ממס שבח. תופתעו לגלות שלא כל עורכי הדין מכירים את עולם תכנון המס ומסוגלים לתת שירותים אלו. במשרד שלנו שירות זה ניתן  בחינם  במסגרת הסכם מכירת הדירה.

למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ ).

המאמר פטור ממס שבח יענה על השאלות הבאות:

  1. מהו פטור ממס שבח?
  2. איך משיגים פטור ממס שבח?
  3. איך לא משלמים מס שבח?
  4. איך מפחיתים את המס במכירת הדירה?
  5. איך מעבירים דירה במתנה כדי לשלם פחות מס?
כותרות במאמר פטור ממס שבח:
    Add a header to begin generating the table of contents

    1. מכירת דירה ופטור ממס שבח ​

    מס שבח הוא המס המרכזי והמשמעותי ביותר במכירת דירה. במקרים מסוימים המס יכול להגיע עד ל-25% (!!) מהשבח בדירה, ויש לקחת זאת בחשבון. במאמר להלן נלמד אתכם איך להשיג פטור ממס השבח ולהוזיל לכם משמעותית את עלויות העסקה ככה שתישארו עם יותר כסף לאחר המכירה.

    תכנון מס השבח הוא חלק מהמחויבויות של עורך הדין של המוכרים כחלק מהליך המכירה. תחילה כדאי לדעת מה אנחנו מנסים לחסוך (יכול להיות שלא צריך?) ולכן כדאי לקרוא את המאמר על מס שבח דירה  לפני שנצלול לפטורים השונים והעיקריים ממס השבח. רשמנו גם מאמר (למתקדמים ולעורכי דין אחרים) שעוסק בחישוב מס השבח צעד אחד צעד, כדאי לקרוא!

    במכירת דירת מגורים עורך הדין צריך לטעון עבורכם לפטור ממס שבח

    א. פטור ממס שבח – תנאים מקדימים ​

    תנאי מקדים לקבלת פטור ממס שבח על דירה הוא…שיש לנו דירה. החוק מטיל מס נמוך יחסית (בנוסף לפטורים שנפרט) על בעלי דירות למגורים בהשוואה לבעלים של משרדים, שטחים, מחסנים. למען הדיוק, כל נכס מקרקעין שאינו דירת מגורים "מזכה", חייב במס שבח מקרקעין שאינו מס שבח לדירת מגורים (עלול להגיע גם ל-40% מס שבח ויותר מכך). אלא שבשל ההבדל הניכר בין מס השבח לדירות מגורים למס השבח שאינו לדירות מגורים, מוכרים רבים דיווחו על מכירה של "דירת מגורים" כאשר בפועל מכרו מחסן או משרד. רשות המיסים עשתה לזה סוף, ונכון להיום המוכרים צריכים לעמוד במספר תנאים כדי להיחשב כמי שמוכרים דירת מגורים "מזכה". דירת מגורים מזכה כאמור מאפשרת למוכרים להינות מכמה הטבות:

    הטבות במס השבח לדירת מגורים מזכה

    • חישוב מס שבח מקל שמכונה מס שבח ליניארי מוטב.
    • פטורים ממס השבח עד לתקרת הפטור (אם הדירה עומדת בתנאים נוספים)
    חושבים שאתם מוכירם דירת מגורים מזכה? לא בטוח. בתי המשפט ורשות המיסים קבעו תנאים קשיחים כדי לתת פטורים רק למי שיש דירת מגורים שנחשבת ככזו גם מבחינה משפטית (אחרת, כל בעל חניון ומחסן יבקש פטור ממס שבח דירות מגורים).
    דירת מגורים מזכה
    חישוב מס שבח מקל
    נכס אחר
    מס שבח יקר

    התנאים לדירת מגורים מזכה ​

    1. דירה שבנייתה הסתיימה (יש חריגים).
    2. הדירה בבעלות יחיד או משפחה (לא חברה/תאגיד).
    3. הדירה אינה נחשבת למלאי עסקי.
    4. הדירה צריכה להיות מיועדת למגורים או משמשת למגורים.
    5. הדירה שימשה למגורים בפועל בארבעת השנים שקדמו למכירתה או ב-80% מהזמן בו המוכרים החזיקו בדירה (גם אם בשכירות), ישנם חריגים ויוצאי דופן לעניין זה (למשל, פעוטון או חוסר שימוש בדירה).
    הדירה לאחר שלב הבנייה (בדירת קבלן – אחרי טופס 4)
    מובן לי
    יש לציין שגם היום ישנם תיקים בבית המשפט העליון שעוסקים בשאלה – מהי דירת מגורים לצורך פטור ממס שבח, כאשר רשות המיסים מחפשת להוציא הגדרות מסוימות מהגדרת "דירת מגורים מזכה" כדאי לא לתת פטור ממס השבח. אשר על כן הבדיקה המשפטית תעשה על ידי עורך דין נדל"ן המתמחה בכך והדבר תלוי במבחנים משפטיים עדכניים למקרה. 

    עומדים בתנאים? יופי, אפשר להמשיך. כל הפטורים בהמשך תלויים בהתקיימות התנאים של דירת מוגרים מזכה (פרט לדירת מתנה).

    תקרת מס השבח (מעודכן לשנת המס 2023-2024)

    תנאי מקדים נוסף לפטור ממס הוא "תקרת המס". החוק אמנם ביקש להקל על בעלי דירות מגורים, אך הכוונה כאן הייתה להקל על מי שצריך, ולא על אלו שמוכרים וילות יקרות (שיהיה להם לבריאות). לכן, המחוקק קבע "תקרת מס" שלאחריה הפטור יהיה יחסי בלבד לסכום הנמוך מהתקרה (עדיין כדאי כמובן להשיג פטור ממס השבח). 

    תקרת הפטור ממס השבח לדירות מגורים נכון להיום (2023) עומדת על 4,846,000  ש"ח. מאחר והיום הרבה דירות מגורים סטנדרטיות (בעיקר במרכז הארץ) עוברות את תקרת הפטור, הפטור יהיה פטור יחסי  עד לתקרת הפטור ולאחר מכן חישוב מס השבח יעשה רק על ההפרש (דהיינו, בכל מקרה יש הנחה משמעותית מאוד במס השבח, גם לאחר תקרת הפטור). בפועל, הניסיון שלנו מראה שגם אם הדירה הנמכרת יקרה יותר מתקרת הפטור, סכום המס לתשלום יהיה נמוך מאוד (עד אפסי) ברוב המוחלט של מכירות הדירה. כדאי!

    שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.

    תקרת.פטור.מס.שבח

    ב. פטור דירה "יחידה" ​

    מחזיקים בדירה אחת בלבד? זה הפטור בשבילכם.

    אם המוכרים החזיקו בדירתם היחידה בשנה וחצי האחרונות הם עשויים להיות זכאים לפטור מלא ממס השבח וזאת בהתאם לתנאים הבאים:
    • הבעלות בדירה נמכרת בשלמותה.
    • המוכרים הם בעלים של הדירה בשנה וחצי האחרונות.
    • המוכרים הם תושבי ישראל או תושבי חוץ שאין להם דירה נוספת (והוכיחו זאת).
    • הדירה היא דירת המגורים היחידה בבעלותם של המוכרים ומשפחתם בשעת מכירת הדירה בהתאם להגדרה בחוק ולחריגים (במקרים מסוימים אפשר שתהיה בעלות על "חלקי דירה" או על דירת ירושה בנוסף לדירה הנמכרת).
    • לא נעשה שימוש בפטור לעיל בשנה וחצי האחרונות (כלומר, כל שימוש בפטור מונע שימוש נוסף באותו פטור לשנה וחצי לפחות).
    כל הבעלות בדירה נמכרת לקונים (המוכרים לא משאירים חלקי דירות בבעלותם)
    מובן לי

    פטור דירה יחידה ודירת מגורים מזכה ​

    כל התנאים לעיל נדרשים בנוסף לתנאים של הגדרת הדירה כדירת מגורים מזכה, וזאת כאמור לצורך קבלת פטור ממס שבח. הפטור הנ"ל החליף את הפטור שהיה בעבר (מכירת דירה אחת ל-4 שנים, גם אם אינה היחידה) ומאפשר לבעלי דירות ליהנות מפטור במכירת דירת מגורים כאשר זו דירתם היחידה בהתאם להגדרות. כלומר, כבר לא ניתן למכור כל דירת מגורים בפטור ממס שבח פעם בארבע שנים, והחוק עוסק היום בעיקר באלו שמוכרים דירה יחידה.

    בצורה הזו גם אם יש סוחרי דירות שקונים ומוכרים דירות לרווח אישי הם מוגבלים במכירת דירות בפטור (תקופת צינון של שנה וחצי בין פטור לפטור). לאור השכיחות הרבה של פטור זה, רשמנו מאמר נפרד שעוסק בפטור ממס שבח דירה יחידה.

    ומה קורה אם רכשתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה? קראו בהמשך.

    ג. פטור מיוחד למשפרי דיור

    רוצים לעבור לדירה חדשה ולמכור את הישנה רק לאחר מכן? זה הפטור בשבילכם.

    פטור דירה מזכה "יחידה" עוסק במקרה בו המוכרים מוכרים את הדירה שלהם כאשר אינם מחזיקים בדירה נוספת. אך מה קורה כאשר המוכרים רוכשים דירה חדשה עוד לפני שהם מכרו את דירתם הנוכחית? ברובם המוחלט של המקרים מכירת דירה ישנה משמשת את המוכרים להשתרג ולרכוש דירת מגורים חדשה במקומה (מברוק!), ובחלק מהמקרים המוכרים קונים דירה מחליפה לפני שמכרו את הנוכחית.

    האם הם לא זכאים לפטור כי הם מחזיקים בשתי דירות ברגע המכירה (הישנה והחדשה)? לא ולא! החוק נותן לנו פתרון גם לזה. הפטור ממס השבח בשל דירה "יחידה" חל גם כאשר מדובר במשפחה אשר רכשה את דירתם החדשה למגורים עוד קודם למכירת דירתם הישנה, וזאת בהתאם לתנאים הבאים:

    פטור דירה יחידה למשפרי דיור שרכשו לפני שהם מכרו

    • הבעלות בדירה הישנה נמכרת בשלמותה.
    • המוכרים הם בעלים של הדירה הישנה בשנה וחצי האחרונות (18 חודשים).
    • המוכרים הם תושבי ישראל או תושבי חוץ שאין להם דירה נוספת (והוכיחו זאת).
    • המוכרים רכשו דירה שתחליף את דירתם הישנה.
    • לאחר הרכישה של הדירה החדשה יש בבעלות המוכרים ומשפחתם 2 דירות מגורים בלבד  (בהתאם להגדרות בחוק ולחריגים).
    • מכירת הדירה הישנה התרחשה לא יאוחר מ-18 חודשים (החל מיום 1.5.2021 – 24 חודשים) מרכישת הדירה החדשה בהתאם לדין. אם מדובר בדירת קבלן יש לספור את התקופה מקבלת טופס 4. התקופות משתנות לאור המצב הנוכחי, ויש להתעדכן בהתאם.
    • לא נעשה שימוש בפטור "דירה יחידה" בשנה וחצי האחרונות שלפני מכירת הדירה הישנה (כלומר, כל שימוש בפטור מונע שימוש נוסף באותו פטור לשנה וחצי לפחות).
    כל הבעלות בדירה הישנה נמכרת לקונים (המוכרים לא משאירים חלקי דירות בבעלותם)
    מובן לי
    כאמור, גם בפטור "משפרי דיור" תנאים מקדימים הם דירת מגורים מזכה בהתאם לדין. 

    מועד המכירה: היזהרו מטעויות!

    במצב הנ"ל גם מוכרים שרכשו דירה חדשה שתהווה תחליף לישנה (ולפני שמכרו את הדירה הישנה) ייהנו מפטור ממס שבח בגין דירה "יחידה", וזאת בכפוף לתנאים שבחוק ולתנאים שבפטור דירה "יחידה". אם המוכרים יעמדו בתנאים (תנאים דומים) הם יזכו גם בפטור ממס רכישה על קניית הדירה החדשה. בכל מקרה כאמור, יש לבחון כל המקרה לגופו על ידי עורך דין המתמחה בעסקאות מכירת דירה ומיסוי מקרקעין טרם החלטת החלטות על סמך הזכאות לפטור. סד הזמנים חשוב מאוד במקרה הזה, וחבל לפספס את הפטור מגלל כמה חודשים. רשמנו עבורכם מאמר נפרד שעוסק בשאלה – אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה?
    סוג הדירה החדשה מתי צריך למכור את הישנה בשביל פטור ממס רכישה? מתי צריך למכור את הישנה בשביל פטור ממס שבח? הערות
    יד שנייה
    עד 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה
    טרם יחלפו 18 חודשים מיום קניית החדשה
    יש הקלות/שינויים בהתאם למצב ויש להתעדכן בחוק החל עליכם
    חדשה מקבלן
    עד 12 חודשים מיום שנמסרה הדירה החדשה
    טרם יחלפו 18 חודשים מיום קבלת טופס 4 לחדשה
    יש הקלות/שינויים בהתאם למצב ויש להתעדכן בחוק החל עליכם

    לדוגמה – מקרה מהמשרד שלנו:


    תושב אשקלון החזיק עם משפחתו דירת 4 חדרים באשקלון בשווי של 1,200,000 ₪. למשפחה נולד ילד (מזל טוב) והיא הייתה מעוניינת להשתדרג ולרכוש דירה גדולה יותר.


    המשפחה דפדפה בלוח המודעות וראתה דירת יד 2, פנטהאוז 6 חדרים מדהימה באשקלון, במחיר של 2,500,000 ₪. מוכר הדירה מעוניין למכור בזמן הקרוב. מחד, המשפחה מעוניינת בדירה, ואינה רוצה לפספס הזדמנות, ומנגד, הם מחזיקים עוד בדירתם הישנה. התקציב דוחק והם לא יכולים להרשות לעצמם לשלם מס שבח במכירת הדירה הישנה.


    המשפחה פנתה למשרדנו וכחלק מהשירות שלנו לעסקת המכר היא קיבלה את הייעוץ הבא:

    • תרכשו את הדירה החדשה באשקלון, וזאת כדי לא לפספס אתה הדירה.
    • המשרד ידווח על פטור "משפרי דיור".
    • מכרו את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מרגע הקנייה (בהתאם לסד הזמנים לפי הדין במועד העסקה הנ"ל).
    • במכירת הדירה הישנה לא תשלמו מס שבח בשל החריג למשפרי דיור לפטור ממס שבח דירה "יחידה" מזכה המפורט למעלה.
    • ברכישת הדירה החדשה לא תשלמו מס רכישה דירה יחידה בשל החריג למשפרי דיור לפטור ממס רכישה דירה "יחידה" המפורט למעלה.

    המשפחה עמדה בתנאי "דירה יחידה" למשפרי דיור כאמור (לאחר מאמץ ניכר שלנו) ותכנון המס הנ"ל חסך למשפחה המון כסף בתשלומי מס, וזאת בעקבות ידיעת החוק והפטורים החלים. במשרד שלנו הייעוץ ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה.

    שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.

    האם יש פטורים נוספים? קראו בהמשך.
    מועד המכירה חשוב מאוד לעניין פטור מס שבח למשפרי דיור

    2. פטור ממס שבח ודירות מיוחדות ​

    הפטורים שאנו מציינים במאמר נוגעים לפטורים "המקובלים", אך יש עוד. כך למשל, יש פטור מיוחד הנוגע להעברת דירה בין בני זוג, או להעברת דירה כחלק מתהליך גירושים. גם דירות שהתקבלו בירושה ודירות שהתקבלו במתנה הם מקרים מיוחדים של פטורים. פטורים "מיוחדים" דורשים מיומנות מיוחדת ויש לשים לכך לב.

    א. פטור ממס במכירת דירה מירושה

    קבלתם דירה בירושה ואתם רוצים למכור? אתם עשויים להיות זכאים לפטור ממס!

    במקרה בו היורשים מוכרים דירה שקיבלו בירושה (גם אם אינה דירתם היחידה) הם יכולים להיות זכאים לפטור מלא ממס שבח וזאת על פי התנאים הבאים:

    פטור ממס שבח לדירה בירושה

    • המוכר הוא בן זוג/צאצא/בן זוג של צאצא של המוריש.
    • המוריש עצמו היה בעל דירת מגורים אחת  כאשר נפטר (שימו לב, דירה אחת, ולא דירה יחידה, והכל בהתאם לדין).
    • המוריש עצמו היה זכאי לפטור כלשהו  ממס שבח אם היה בחיים (למשל, פטור דירה יחידה).
    הדירה הנמכרת היא דירה שהתקבלה מירושה של בן/ת זוג או הורה/הורי הורה או הורה/הורי הורה של בנ/ת הזוג
    מובן לי

    תנאי מקדים הוא שהדירה היא דירת מגורים מזכה.

    טיפ מהמומחים

    טיפ משפטי: בניגוד לפטור "דירה יחידה" מדובר בפטור "עצמאי", כלומר, אין דרישה להמתין 18 חודשים ממכירה למכירה ולא צריך לספור דירות בתוך המשפחה. לכן, כדאי להשתמש קודם כל בפטור זה (ככל ועומדים בתנאים). רשמנו מאמר מיוחד על מס השבח בדירה בירושה, כדאי לקרוא!  

    כך למשל: לאחרונה ייצגנו משפחה שמכרה את דירת ארבעת החדרים שלה באשדוד. זו הייתה הדירה היחידה של המוכרים ובהמלצתנו המשפחה התכוונה למכור את הדירה בפטור דירה יחידה. רצה הגורל ואבא של אם המשפחה נפטר שבוע לפני המכירה והוריש לבת את דירתו בירושלים. בצורה הזו המשפחה אינה זכאית למכור את דירתם בפטור ממס שבח (שהרי, הם לא מחזיקים בדירה אחת). 

    לאחר תכנון מס מתאים למצב המשפחה החלפנו את סדר מכירת הדירות:
    1. מכירת דירת הירושה בפטור ממס שבח לדירות ירושה (הפטור בהתאם לסעיף זה).
    2. מכירת דירת המשפחה בפטור ממס שבח דירה יחידה (שכן, לאחר מכירת דירת הירושה המשפחה החזיקה בדירה אחת בלבד).
    פעולת כאלו יש לבצע רק בעזרת ובייעוץ עורך דין המתמחה בכך. במשרד שלנו שירות זה ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה.

    העברת הדירה ליורשים לצורך הפטור

    חשוב לציין – העברת הדירה עצמה מהמוריש ליורש פטורה ממס שבח, וזאת ללא קשר לתנאים כאן. התנאים לקבלת פטור ממס שבח למעלה הם שלב אחד לאחר מכן, כאשר היורש מבקש למכור את הדירה שקיבל בירושה. למידע נוסף על העברת דירה בירושה ומכירתה לאחר מכן, עברו למאמר שלנו על דירת ירושה. רשמנו גם מאמר נפרד שעוסק במכירת דירת ירושה בין אחים והדרכים לקבל פטור ממס במצבים אלו. כדאי לקרוא!

    ב. פטור ממס במכירת דירה במתנה ​

    העברת דירה ללא תמורה משמשת לא פעם כדי למכור דירה אחרת בפטור ממס שבח (נעסוק בכך בהמשך). כאשר נרצה למכור את הדירה שהתקבלה במתנה לאחר מכן, חשוב להפריד את ההליך לשני פעולות שונות בתכלית:
    • העברת הדירה במתנה מהנותן ל-"קרוב" (המקבל).
    • מכירת הדירה מהמקבל לקונה "חיצוני".

    העברת דירה לקרוב ופטור ממס שבח

     רק העברת דירה ל-"קרוב" פטורה ממס שבח (סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין) והעברת דירה למי שאינו "קרוב" לפי ההגדרה בחוק חייבת במס מלא. התייעצו עם עורך דין מכירת דירה מבעוד מועד, כדי להבין אם העברת הדירה תסייע לכם לקבל פטור ממס השבח. שימו לב הגדרת "קרוב" לעניין מס שבח שונה מהגדרת "קרוב" למס רכישה. חבל לטעות. 

    הגדרת קרוב

    1. בן זוג.
    2. הורה.
    3. הורי הורה (סבים וסבתות).
    4. צאצאים (ילדים/נכדים וכד').
    5. צאצאי בן הזוג (הילדים של בן הזוג).
    6. בני זוגם של כל אחד מאלו למעלה (1-5).
    7. אח ואחות רק אם האח או האחות קיבלו את הדירה במתנה/בירושה.

    אנו רואים שהגדרת ה"קרוב" רחבה מאוד, ויש לשים לב רק לצמצום ההגדרה כאשר מדובר בהעברה בין אחים. אם אנחנו עומדים בתנאי החוק, העברה במתנה פטורה ממס שבח. חשוב לציין: מדובר רק בהעברת דירה  בתוך המשפחה.

    מכירת דירה שהתקבלה במתנה ותקופת צינון

    לאחר שקיבלנו פטור מהעברת הדירה במתנה נבקש למכור את הדירה בפטור ממס שבח. הפטור המתבקש למכירת בדירה שהועברה במתנה הוא פטור ממס שבח לדירה יחידה (הפטור הראשון שעסקנו בו). במקרה הזה יש להמתין תקופת צינון, בנוסף לתנאים של פטור דירה יחידה מזכה:

    1. המתנה של 4 שנים לפני שימוש בפטור ממס שבח, אם מקבל המתנה אינו  מתגורר בדירה (למשל, שכירות).
    2. המתנה של 3 שנים לפני שימוש בפטור ממס שבח, אם מקבל המתנה השתמש בדירה שקיבל לצורך מגוריו שלו.

    3

    4

    • אם מקבל המתנה קיבל את הדירה לפני שהיה בן 18 ככלל  יש לספור את "תקופת הצינון" מיום שהגיע לגיל 18.
    • יש צורך להמתין עם המכירה רק כאשר מבוקש פטור. לא מבוקש פטור? ניתן למכור ללא תקופת צינון.
    רשמנו מאמר נפרד על מכירת דירה שהתקבלה במתנה, ולכן לא נרחיב כאן. במאמר מכירת דירה שהתקבלה במתנה תמצאו גם מחשבון לחישוב תקופת הצינון במכירה בפטור ממס שבח.

    ג. מכירת שתי דירות כדי לקנות אחת ​

    פטור חד פעמי! נצלו אותו!

    אם למוכרים יש שתי דירות אשר סכומם (ביחד) אינו עולה על 2 מיליון שקלים (בקירוב), והם מוכרים את שתיהן כדי לרכוש דירה שלישית בשווי של 75% לפחות משתי הדירות יחדיו, הם יכולים להיות זכאים לפטור מלא ממס שבח וזאת לפי התנאים הבאים:

    פטור להחלפת שתי דירות בדירה אחת

    • המוכרים ומשפחתם מחזיקים בשתי דירות (בלבד), והם תושבי ישראל.
    • המוכרים מתכוונים למכור את הדירה הראשונה ומיד לאחר מכן את הדירה השנייה (במהלך שנה).
    • שווי שתי הדירות במכירתן אינו עולה על 2 מיליון ₪ (בקירוב).
    • המוכרים ומשפחתם מתכוונים לקנות תוך שנה לכל היותר מרגע מכירת הדירה השנייה דירה ששוויה הוא לפחות 75% מהשווי של שתי הדירות ביחד.
    המוכרים הם תושבי ישראל
    מובן לי

    גם כאן יש תקרת פטור ממס שבח: שווי שתי הדירות הנמכרות יחדיו בפטור ממס שבח לפי הפטור החד פעמי הוא 2,022,000 ש"ח (מעודכן לשנת המס 2021-2022). שימוש בפטור זה נדיר יחסית (ולא תמיד משתלם), ויש להתיעץ עם עורך דין לנדל"ן המתמחה במיסוי מקרקעין.

    רוצים לדעת אילו עוד מיסים יש? המשיכו לקרוא.

    פטור ממס שבח מגוון מאוד ויש לבחור את סעיף הפטור המתאים בהתאם למקרה

    3. ומה אם אני לא עומד/ת בתנאים? ​

    אלו סעיפי הפטור המרכזיים אך יש בנוסף פטורים נוספים ממס השבח בהתאם לשלל מצבים. פטורים אלו כוללים מתנות בין קרובים, פטור תושבי חוץ, העברת זכויות כחלק מגירושין, ירושה, העברות בין יורשים, תמ"א 38 וכד'.

    א. עורך הדין שלכם ותכנון מס יצירתי

    כפי שניתן לראות עניין מס השבח מורכב יחסית, ויש לפנות לעורך דין המתמחה במכירת דירות מגורים לצורך חישוב מס השבח. עורך דין מומחה מתכנן מראש את חבות המס ויודע לעשות שינויים לפני המכירה כדי להוריד את חבות המס ואף להתאימו לפטור מסוים. אלא שבעוד שהרבה עורכי דין ישמחו להעביר לכם בעלות בדירה ולנהל את המכירה, מעטים הם עורכי הדין שמתמחים במיסוי מקרקעין.

    במקרה בו ייצגנו קונים הם ביקשו לרכוש דירה בעיר אשדוד במחיר של 2.2 מיליון ₪. הלקוחות שלנו היו גמישים יחסית במועד הכניסה לדירה, וביקשו להיכנס לדירה בשנה הקרובה. להפתעתנו עורך הדין של המוכרים (עורך דין מקומי) התעקש לבצע את העסקה כמה שיותר מהר כדי "להמשיך לעסקה הבאה", לדבריו. 

    בסופו של יום המוכרים מכרו את דירתם לאחר שנה וארבעה חודשים – חודשיים בלבד לפני שהיו זכאים לפטור מלא ממס השבח. כלומר, המוכרים שילמו 55,000 ₪ מס שבח במקום פטור מלא. כששאלנו את המוכרים מדוע לא המתינו חודשיים נוספים, הם מסרו כי לא ידעו על מס השבח, עורך הדין שלהם לא הסביר להם, ולא הבינו כי ניתן לחסוך משמעותית בהמתנה קצרה כל כך. חבל!

    עורך דינם (עורך דין מקומי) לא ידע/לא רצה לייעץ להם להמתין עוד חודשיים בלבד כדי לקבל פטור ממלא ממס השבח. (0 ש"ח לתשלום). 

     חבל!

    חישוב מס השבח ותביעות רשלנות

    הידעתם שמרבית תביעות הרשלנות נגד עורכי דין סובבים סביב מס השבח? אשר על כן עורכי דין רבים מעדיפים שלא "להתעסק" במס השבח. כתוצאה מכך עורך הדין עשוי "להפתיע" את המוכרים ולדרוש מהם לפנות ליועץ מס חיצוני (מה שיגדיל את ההוצאות), או גרוע מכך, כלל לא יתכנן מס ויגרום למוכרים לשלם מס מקסימלי. במשרד שלנו אנו מאמינים בשרות "מקצה לקצה" ותכנון מס מקצועי ופרטני ניתן ללקוחותינו ללא תשלום נוסף כחלק משכר הטרחה למכירת הדירה.

    ב. שיטות מקובלות לפטור ממס שבח

    במעמד המכירה עורך דין למכירת דירה יבצע עבורכם חישוב מקצועי של מס השבח. עורך דין מומלץ למכירת דירה יבצע פעולות מקדימות שמטרתן היא הפחתת מס השבח שלכם והתאמת פטור מתאים. זה מה שאנחנו עושים כאן.

    עורך דין מקרקעין מומלץ מפחית עבורכם מיסים ומשיג לכם פטור ממס שבח
    במקרים מסוימים אנחנו ממליצים על העברת דירה במתנה כדי לעמוד בתנאים של פטור דירה יחידה מזכה. נתינת מתנה לאחד הילדים או לקרוב אחר מאפשרת מכירת הדירה אחרת בפטור ממס שבח (כאשר התנאים מאפשרים). בצורה הזו (ככל שנעשה בדרך נכונה כראוי) המוכרים מחזיקים בדירה אחת בלבד בשעת המכירה, ויכול ויהיו זכאים לפטור ממס השבח בשל המכירה.  
    העברת דירה במתנה יכולה להשיג לכם פטור ממס שבח

    הפחתות מס שבח

    אך לא הכל ורוד. להעברת דירה במתנה יש בנקציות לצידה, וצריך להיערך לכך בהתאם, ולבחון מראש האם המקרה מתאים להעברת דירה במתנה. חשוב לפנות לעורך דין מקרקעין המתמחה בעסקאות מכר דירה ובעל השכלה כלכלית לצורך תכנון מס מתאים. רשמנו מאמר נפרד על העברת דירה במתנה כדרך לחסוך במס השבח. כדאי לקרוא! 

    זה לא הכל. ישנם עוד מגוון דרכים לצמצם את מס השבח ועורך דין שיודע מה הוא עושה עשוי לחסוך לכם הרבה כסף. בזכות תכנון מס נכון טרם המכירה אתם עשויים לזכות פעמיים:
    • פחות מס שבח במכירה ורווח גדול יותר מהעסקה.
    • פחות מס רכישה בקנייה הבאה ועוד כסף לרהיטים בדירה בחדשה.

    תכנון.מס.בקניה:.מס.רכישה

    תכנון.מס.במכירה:.מס.שבח

    רוצים לזכות בפטור ממס גם אצלכם? דברו איתנו.

    ג. יש מיסים נוספים? פטורים נוספים? ​

    מס שבח הוא המס המרכזי במכירת דירה ומוטל בדרך כלל  על המוכרים, אך בנוסף אליו קיימים מיסים נוספים שעלולים  לחול, וזאת כתלות בדירה הנמכרת. לכם על כל במאמר שלנו על כל המיסים במכירת דירת מגורים.

    מיסים נוספים במכירת דירה

    • היטל השבחה  – מס המוטל בשל אישורי בניה חדשים החלים על הנכס. רלוונטי בעיקר כאשר מדובר בדירות קרקע, פנטהאוזים, דירות גג וכד'.
    • אגרות בנייה והיטלים  – בהמשך לסעיף הקודם מדובר בסעיף "סל" המאפשר לרשות המקומית (העירייה) לגבות מס בהתאם לשימוש בקרקע.

    אל דאגה. אתם לא לבד המכירת הדירה הזו, ועורך דין שאכפת לו ילווה אתכם צעד צעד במכירת הדירה ובתכנון המס המתאים. זאת ועוד, מס היטל השבחה הוא מס נדיר יחסית (על אחת כמה וכמה בהשוואה למס השבח), וברוב המקרים אין מיסים נוספים פרט למס השבח. רשמנו מאמר נפרד שעוסק במס היטל השבחה ומתי הוא חל.

    ד. איך מתקדמים? ​

    חישוב מס שבח והתאמת פטור הם השלב הראשוני במכירת הדירה (עבור המוכרים), ולאחר מכן נמשיך למכירת הדירה. רשמנו לכם מדריך מכירת דירה צעד אחר צעד, כאשר המטרה שלנו כמשרד עורכי דין למכירת דירה הוא להעביר את הבעלות בדירה שלכם ביעילות, במהירות, ותוך צמצום המס ושמירה על הנכסים שלכם. אנחנו בונים את חוזה מכירת הדירה כך שיתאים לכם.

    פרוטוקול מסירה ייחתם בהמשך הליך המכר, בתקווה שבמהלכו המוכרים קיבלו פטור ממס שבח. עורך דין מקרקעין יסייע לכם בכך.
    אצלנו במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מתחילים כל הליך מכירת דירה בגיבוש אסטרטגיית מיסים מנצחת לעסקה, וזאת כדי להגדיל את הרווח שלכם. אנחנו מבינים שכל מכירת דירה נועדה כדי לרכוש דירה אחרת, טובה יותר, איכותית יותר ויקרה יותר. לכן, אנחנו מעסיקים לשורותינו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית משמעותית (בנוסף לרישיון עריכת דין), וזאת כדי להעניק לכם תכנון מס יצירתי בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה – זו המחויבות המקצועית שלנו ללקוחות.
    סיכום המאמר, פנו מראש לעורך דין שיודע מה הוא עושה, וגם אכפת לו מנהכסים שלכם. המשרד שלנו יוציא עבורכם פטור ממס שבח.

    4. סיכום – פטור ממס שבח דירה ​

    סקרנו את הפטורים הנפוצים ממס השבח, וזאת בהמשך למאמר שעוסק במס השבח. בבואנו לבחור פטור חשוב לתכנן נכון את העסקה ביחד עם עורך הדין, וזאת כדי לשלם פחות מס  בסופו של יום. חשוב לשים לב שיש לעורך הדין השכלה כלכלית בנוסף לכך שהוא עורך דין, וזאת כדי לוודא שהוא מנוסה מספיק בעניין תכנון המס (וכך לא נזדקק ליועץ חיצוני).

    שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.

    למשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה ניסיון רב בעסקאות מכירת דירה ורכישת דירה, ואנו ידועים להתאים את תכנון המס בהתאם ללקוח. משרדנו מתמחה בעסקאות ויודע להתאים את חבות המס למוכרים. תכנון המס במכירת דירה נעשה בשיחה אישית ונפרדת לגבי שיעור מס השבח, והשירות ניתן בחינם  במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה. המשרד שלנו מציע שלל דרכי תקשורת ופריסת שכר הטרחה לתשלומים נוחים.

    לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).

    ייתרונות המשרד שלנו אל מול המתחרים. מאור משרד עורכי דין בית ומשפחה.