בית > מיסים בקניית דירה > מס רכישה דירה יחידה
ברכישת דירה הקונים יתבקשו להציג אישורי תשלום מס רכישה דירה יחידה כדי להעביר את הדירה על שמם (אי אפשר בלי זה). בניגוד למה שנהוג לחשוב, במקרים רבים גם רכישת דירה יחידה (או ראשונה) חייבת במס רכישה. במאמר לפניכם נעשה לכם סדר.
מחבר המאמר הוא עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ועסקאות רכישת דירה וקניית דירה. בנה לבדו מאות שומות מס עצמיות למס הרכישה, ועובד ימים כלילות כדי להפחית לכם את מס הרכישה בעסקה. בהמשך המאמר צירפנו מחשבון לחישוב מס הרכישה בדירה יחידה.
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂 
מאמר זה עוסק במס רכישה דירה יחידה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
המאמר מס רכישה דירה יחידה יענה על השאלות הבאות:
- האם צריך לשלם מס רכישה בקניית דירה יחידה?
- האם יש פטור ממיסים בקניית דירה ראשונה?
- איך מפחיתים מיסים בקניית דירה?
- כמה מס צריך לשלם ברכישת דירה?
- מתי משלמים את מס הרכישה?
מאמר זה עוסק במס רכישה דירה יחידה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
מס הרכישה מחושב באחוזים (%) ובמדרגות מס (כמו מס הכנסה) ממחיר הדירה שלכם. כאשר מדובר במס רכישה דירה יחידה, ישנו פטור ממס רכישה עד לסכום מסוים, כחלק מהמדרגה הראשונה.
מדרגות מס רכישה דירה יחידה ללא זכויות בנייה (נכון לשנת 2024):
0% מס רכישה עד לסכום דירה של 1,978,745 ₪ בקירוב – פטור ממס רכישה.
על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%.
על חלק השווי העולה על 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%.
על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%.
על חלק השווי העולה על 20,183,565 ₪ – 10%.
צירפנו בהמשך מחשבון לחישוב מס הרכישה בדירת מגורים יחידה.
דיווח על מס הרכישה
עורך הדין שלכם מדווח בעצמו על מס הרכישה אותו אתם חייבים, ואתם תשלמו בשלבים מתקדמים יותר של העסקה על סמך הדיווח שלו. לצערנו, ישנם לא מעט מקרים של דיווחים שגויים בהם הקונים שילמו מס רכישה מיותר כאשר מגיע להם פטור. חבל!
יש לכם דירה יחידה? כדאי לבדוק את זה. התנאים להכרה בדירה כדירה "יחידה" לעניין מס הרכישה תלויים בין השאר במבחנים מפסיקת בתי המשפט. במאמר נרחיב לגבי תנאים אלו כדי שתדעו אם מגיע לכם הטבה.
בין אם אתם עומדים בתנאים ובין אם לא, ניתן להפחית את מס הרכישה. עורך דין למקרקעין מומלץ יודע לבצע פעולות משפטיות טרם החתימה על חוזה הרכישה כדי להפחית את מס הרכישה ולהשיג לכם פטור ממס רכישה דירה יחידה (רק וודאו שזה כלול בשכר הטרחה שלו). למשרדנו ניסיון רב בתכנון מס בהתאם לצרכי הלקוח והשירות ניתן ללא תשלום נוסף במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ 
).
המאמר מס רכישה דירה יחידה יענה על השאלות הבאות:
- האם צריך לשלם מס רכישה בקניית דירה יחידה?
- האם יש פטור ממיסים בקניית דירה ראשונה?
- איך מפחיתים מיסים בקניית דירה?
- כמה מס צריך לשלם ברכישת דירה?
- מתי משלמים את מס הרכישה?
1. מס קניית דירה
בבואנו לרכוש דירה חשוב לתכנן את התקציב המשפחתי כדי לא להתמודד עם "הפתעות" בהמשך. שתים מההוצאות האלו הן מס רכישה דירה יחידה, וכן שכר טרחת עורך דין בקניית דירה. את ההוצאות האלו יש לתכנן מראש כדי לדעת איך להפחיתן.
א. הטבות דירה יחידה
בחישוב מס הרכישה על דירת מגורים ישנם שני מסלולים עיקריים:
- מס רכישה על דירה "נוספת" – מדרגות מס רכישה המחושבות בהתאם לכך שלמשפחה הרוכשת יש כבר דירת מגורים בבעלותה (בהתאם להגדרת החוק). במצב זה הדין רואה במשפחה כרוכשת דירה להשקעה, ולכן ישולם מס רכישה מהשקל הראשון. קראו על כך במאמר שלנו על מס רכישה דירה שניה, ובדקו איך אנחנו מפחיתים לכם את מס הרכישה.
- מס רכישה דירה "יחידה" – מדרגות מס רכישה למשפחה לה אין דירה בבעלותה שעה שהיא קונה דירה חדשה. במדרגות אלו יש פטור ממס עד לסכום מסוים.
לאחרונה ייצגנו מוכר דירת מגורים ברעננה. המוכר שרכש את דירת המגורים היחידה שלו לפני 5 שנים בסכום של 1,700,000 ₪. התבקשנו לברר מה מס הרכישה ששילם הלקוח לפני 5 שנים כדי לבחון את מס השבח במכירה. מסתבר כי עורך הדין הקודם "שכח" שמגיע ללקוח שלו פטור ממס רכישה וחישב במקום זאת את מדרגות המס בהתאם לדירה "נוספת" ולא בהתאם לדירה "יחידה". הלקוח שילם 136,000 ₪ מס רכישה כאשר בפועל לא היה צריך לשלם דבר. הלקוח בזמנו לא ידע מה זה מס רכישה וסמך בעיניים עצומות על חבר מהמילואים שיעביר לו את הדירה.
פנו לעורך דין שיודע מה הוא עושה!
אשר על כן יש חשיבות גדולה בדיווח המסלול הנכון בנמס הרכישה. דיווח שגוי עלול לעלות לקונים הרבה כסף, וחבל!
אבל כמה מס נשלם? המשיכו לקרוא.
ב. פטור ממס רכישה דירה יחידה
טרם בחינת מס הרכישה יש לבדוק שאכן מדובר בדירת מגורים "יחידה" בהתאם לתקנות מס הרכישה. דירת מגורים יחידה היא:
פטור ממס רכישה דירה
- מדובר בדירת מגורים בהתאם להגדרות בחוק (ולא לנכס אחר).
- הקונים הם תושבי ישראל בהתאם לפקודת מס הכנסה.
- לתא המשפחתי (כולל ילדים עד גיל 18) אין דירה נוספת בשעת הרכישה בהתאם להגדרה בחוק ולחריגים.
- לחלופין, יש לקונים (ולמשפחה הקרובה כולל ילדים עד גיל 18) נכסים אשר לא פוגעים בזכאות שלהם לחשוב מס רכישה מקל.
| הקונים הם תושבי ישראל | מובן לי |
| הדירה מיועדת למגורים או משמשת למגורים (מבחן פסיקתי) | מובן לי |
| לקונים אין דירת מגורים על שמם ברגע הרכישה (בהתאם לדין) | מובן לי |
| למשפחה הקרובה (ילדים עד גיל 18) אין דירה על שמם (בהתאם לדין) | מובן לי |
ג. הטבות נוספות
אמנם עסיקנן במס רכישה לדירה יחידה, אך עורך דין טוב מתכנן מס כבר בקניית הדירה כדי להוזיל עלויות המכירת הדירה עוד כמה שנים. מס על מכירת דירה (לינק למאמר) הוא מס השבח, שמחושב גם הוא בהתאם לסטטוס הקונים.
רכישתהדירה
מכירתהדירה
אם אתם מוגדרים כבעלים של "דירת מגורים יחידה מזכה", הן לעניין מס השבח והן לעניין מס הרכישה (ועורך הדין שלכם פעל לשם כך), אתם עשויים להיות זכאים לפטור מס רכישה דירה יחידה בקניה, וגם פטור מס שבח דירה יחידה במכירה. הכול כדי להשאיר לכם עוד כסף לרהיטים.
2. חישוב מס הרכישה
מס הרכישה מחושב באחוזים (%) ובמדרגות ממס (כמו מס הכנסה) ממחיר הנכס הנרכש. בדרך כלל ככל ומחיר הדירה גבוה יותר, כך מס הרכישה גבוה יותר. מס רכישה לדירה "יחידה" שונה מכך: מדרגות מס רכישה דירה יחידה כוללות גם מדרגת פטור ממס רכישה, ולכן אין משמעות למחיר הדירה (ככל והמחיר נכלל במדרגת המס הראשונה). מטבע הדברים לאחר מדרגת המס הראשונה כל תוספת מחיר לדירה הנרכשת מעלה גם את מס הרכישה.
א. מדרגות מס רכישה דירה יחידה
כאשר הנכס הנרכש עונה להגדרת "דירת מגורים יחידה" בהתאם לתנאי החוק, חישוב מס הרכישה הוא חישוב מקל משמעותית. עורך הדין שמייצג אתכם ידע לבחון את הנכס הנרכש ואת התנאים להכיר בדירה כ-"דירת מגורים יחידה", ובהתאם לדרוש מס מקל (ואף פטור ממס).
מדרגות מס רכישה דירה "יחידה" (מעודכן לשנת 2024)
0% מס רכישה עד לסכום דירה של 1,978,745 ₪ בקירוב – פטור ממס רכישה.
על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%.
על חלק השווי העולה על 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%.
על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%.
על חלק השווי העולה על 20,183,565 ₪ – 10%.
| מספר מדרגה | מסכום (שקלים) | עד סכום (שקלים) | אחוז מס רכישה (%) |
|---|---|---|---|
|
1 |
מהשקל הראשון |
1,978,745 - פטור ממס רכישה דירה |
|
|
2 |
1,978,745 |
2,347,040 |
3.5 |
|
3 |
2,347,040 |
6,055,070 |
5 |
|
4 |
6,055,070 |
20,183,565 |
8 |
|
5 |
20,183,565 |
- |
10 |
פירטנו על חישוב מס הרכישה במאמרים נוספים באתר, ואתם מוזמנים לקרוא. למען האמת, החישוב פשוט יחסית, מאחר והוא נגזר ממחיר הרכישה. עם זאת, שונה המצב כאשר יש לדירה זכויות בניה נוספות הניתנות לניצול. כאשר יש לדירה זכויות בניה נוספות חישוב המס מורכב יותר וגורר שלבי חישוב נוספים.
לא אוהבים אחוזים? הכנו לכם מחשבון בהמשך.
ב. מדרגות מס רכישה דירה נוספת
כאשר מדובר בדירת מגורים שאינה דירת המגורים היחידה של הרוכשים, מס הרכישה מחושב באותה צורה, אך תוך שימוש במדרגות מס רכישה לדירה נוספת.
מדרגות מס רכישה דירה "נוספת" (מעודכן לשנת 2024)
- 8% מס רכישה על כל סכום עד 6,055,070 ₪.
- 10% מס רכישה על כל סכום שמעל 6,055,070 ₪.
| מספר מדרגה | מסכום (שקלים) | עד סכום (שקלים) | אחוז מס רכישה (%) |
|---|---|---|---|
|
1 |
מהשקל הראשון |
6,055,070 |
8 |
|
2 |
6,055,070 |
- |
10 |
כך למשל (מעודכן לשנים 2021-2022) ברכישת דירת פנטהאוז ללא זכויות בנייה נוספות, 4 חדרים בעיר רחובות, במחיר של 2,500,000 ₪ (דירה נוספת של הרוכשים) חישוב מס הרכישה היה כדלקמן:
בהתאם לטבלה, המדרגה הראשונה בשיעור 8% חלה על כל סכום ועד לשווי המלא של הדירה (2,500,000 ₪).
כאמור, מס הרכישה במקרה הזה היה 200,000 ₪. רק לצורך השוואה במסלול המתייחס לדירה יחידה מס הרכישה היה יוצא 32,726.88 ₪ בלבד, ומכאן החשיבות הגדולה של תכנון מס קודם לקניית הדירה. קראו עוד על איך אנחנו מפחיתים לכם את מס הרכישה במאמר שלנו על מס רכישה לדירה שניה.
יש לכם כבר דירה? זה אינו סוף סיפור. חשוב לזכור שספר החוקים מלא בפטורים, הנחות והקלות ממס הרכישה (הרבה יותר מאשר מס השבח), וכדאי לנצל את זכותכם לחישוב מקל! גם כאשר אתם עומדים בתנאים, בהחלט יש מקום לתכנוני מס מקלים (כזכור, מס הרכישה מחושב ממחיר הדירה, כל הפחתה של מחיר הדירה מפחיתה גם את מס הרכישה). רשמנו מאמר נפרד על מס רכישה דירה שניה ועל הכלים בהם אנחנו משתמשים כדי להפחית לכם את מס הרכישה.
ג. מחשבון מס רכישה דירה יחידה לשירותכם
מס הרכישה הוא חלק מהוצאות הרכישה, ולכן הלקוחות שלנו ביקשו לדעת מה יהיה מס הרכישה מבעוד מועד (ובצדק). אשר על כן בנינו להם מחשבון מס רכישה דירה יחידה, המחשב את מס הרכישה הצפוי. פלט המחשבון הוא לשם המחשה בלבד, ושומת המס תעשה בפועל על ידי עורך הדין של הרוכשים.
3. כמה עולה לקנות דירה?
קניית דירה היא עסקה גדולה, מורכבת ובעיקר יקרה. הקונים בדרך כלל ייקחו הלוואת משכנתא כדי לממן את הרכישה (אנחנו מקנאים בכם אם זה לא המצב), ויכנסו למחויבות ארוכת טווח של החזרי תשלומים חודשיים. כתבנו על כך בהרחבה במאמר שלנו על איך לוקחים משכנתא.
| סוג הדירה | אחוז משכנתא מירבי | אחוז הון עצמי מינימלי נדרש |
|---|---|---|
|
דירת מגורים "יחידה" |
75% |
25% |
|
דירת מגורים "מחליפה" |
70% |
30% |
|
דירות מגורים "נוספת" |
50% |
50% |
בעוד שאת הסכום הגדול הקונים יודעים לתכנן מראש (את מחיר הדירה עצמה), יהיו אלו ההוצאות הנלוות שבדרך כלל יפתיעו את הקונים, ואשר ידרשו לעשות "חושבים מחדש". במשרד שלנו אנחנו עושים ימים כלילות כדי להפחית לכם את מס הרכישה, ובפרק זה נעסוק בהוצאה נוספת – שכר טרחת עורך דין בקניית דירה.
כמה עורך הדין יעלה? קראו בהמשך.
א. שכר טרחת עורך דין קניית דירה
רשמנו רבות על שכר טרחת עורך דין בקניית דירה במאמר שלנו, וכן רשמנו מאמר נפרד המתייחס לשכר טרחת עורך דין בקניית דירה מקבלן. בעבר, עורכי דין דרשו סכומים לא פרופורציונליים, ולכן לשכת עורכי הדין (הגוף שמפקח על עורכי הדין) קבעה מחיר קבוע במחירון משלהם. המחירון אשר קבוע בחוק נקרא "מחירון שכר הטרחה המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין" ועוסק גם בשכר הטרחה של עורכי הדין העוסקים בנדל"ן (קראו על כך עוד במאמרים למעלה).
ומה עשו עורכי הדין? לצערנו, עורכי דין רבים מפתים את הלקוח בשכר טרחה נמוך באחוזים בודדים מאותו מחירון, אך בהמשך הדרך דורשים מהלקוחות סכומים משמעותיים נוספים לפעולות "בלתי מתוכננות" שצצו בהמשך הדרך:
שכר טרחת עורך דין: תוספות "מיוחדות"?
- שכר טרחה נוסף עבור התעסקות עם מסמכי המשכנתא.
- שכר טרחה נוסף עבור בדיקות רקע למוכרים (חשוב מאוד!).
- שכר טרחה נוסף עבור תכנון מס הרכישה ובחינת מס רכישה לדירה יחידה.
- שכר טרחה נוסף עבור פעולות המאפשרות את הפחתת מס הרכישה.
- שכר טרחה נוסף עבור רישום הערת אזהרה לצורך הגנה על הקונים.
- שכר טרחה נוסף על מה שאפשר.
אל תאפשרו זאת! זכרו – לעורך דין לקניית דירה מומלץ יש מספיק לקוחות, והוא לא מחפש לעשות "מכה" מהרכישה שלכם. אל תחתמו על הסכם שכר טרחה עם עורך דין רודף בצע, פנו לעורך דין שיודע מה הוא עושה!
מה שכר הטרחה אצלכם? שאלו אותנו.
ב. הפחתת מס הרכישה
מעבר לכך שעורך הדין שלכם צריך להיות הגון מבחינת שכר הטרחה שהוא גובה, חשוב מאוד למצוא עורך דין רכישת דירה שמתמחה גם בענייני מיסוי מקרקעין. חישוב מס רכישה דירה יחידה טומן בחובו יכולת כלכלית שאין לכל עורכי הדין, ובעוד שהרבה עורכי דין ישמחו להעביר בעלות בדירה שלכם, מעטים ידעו איך לתכנן עבורכם מס רכישה.
תזמון מועד העסקה
במקרה בו ייצגנו מוכרי דירה בעיר הרצליה, מכרנו דירת גן בשווי 4.35 מיליון שקלים בעיר (שישה חדרים). עורך הדין של הקונים (עורך דין מקומי) בחר לחתום על חוזה הדירה, בניגוד לאזהרתנו, ביום 28.7.2020, ולשלם מס רכישה בהתאם למדרגות מס הרכישה באותו זמן – 348,000 ₪.
ומה היה קורה אם היה ממתין ליום 29.7.2020? שינוי חקיקה הוביל להפחתת מס הרכישה, כך שלקוחותיו היו משלמים 297,223.95 ₪ "בלבד". כלומר יום המתנה אחד בלבד היה יכול לחסוך לרוכשים יותר מ-50,000 ₪ במיסים! אמנם מדובר עדיין במס רכישה גבוה מאוד, אך ניכר הבדל משמעותי, וזה הכול עניין של תזמון. לצורך השוואה הלקוחות שלנו (המוכרים) תכננו מס בצורה מצוינת וקיבלו פטור ממלא ממיסים בעסקה.
מבחינת עורך הדין שאינו מתמחה במיסוי מקרקעין – הלקוח ביקש לבצע עסקה, הלקוח לא שאל על מיסים, ולכן עורך הדין יבצע את העסקה מהר ככל הניתן כדי לזכות בשכר הטרחה. זו רשלנות מקצועית לכל דבר ועניין!
שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
לכן, עורכי דין רבים לא יודעים להתעסק עם עניני המס – והקונים הם אלו שיפגעו מכך בסופו של דבר. אל תפנו לחבר של חבר, חבר מהמילואים, שכן מהבניין וכד' – פנו מראש לעורך דין שמתמחה גם במיסוי מקרקעין! אתם תחסכו כסף גם בשכר הטרחה!
במשרד שלנו אנחנו מעסיקים רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה (מעבר לרישיון עריכת דין), וזאת כדי לתת לקונים דירות מגורים תכנון מס וחישוב מס בחינם, במסגרת קניית הדירה. זו המחויבות המקצועית שלנו ללקוחות.
ג. איך מתקדמים?
עורכי דין רבים לא אוהבים "להתעסק" עם ענייני מס הרכישה. באמצע ההליך (ולאחר ששילמתם להם שכר טרחה), הם עלולים לדרוש ממכם לשכור יועץ מס חיצוני (מה שיגדיל עלויות), או גרוע מכך, כלל לא יתכננו מס רכישה דירה יחידה, ויגרמו לכם לשלם מס מקסימלי. חבל!
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה ללא תוספת תשלום ובמסגרת שכר הטרחה לקניית הדירה – אנחנו לא אוהבים שמפתיעים אותנו בתשלומים נוספים, ולכן גם אנחנו מעניקים לכם שירות "מקצה לקצה" ובלי הפתעות בדרך. 
4. סיכום – מס רכישה דירה יחידה
מס רכישה דירה יחידה מחושב במדרגות מס ובאחוזים (%) ממחיר הדירה, כאשר מדרגת המס הראשונה כוללת פטור ממס רכישה. המדרגות לאחר מכן כוללות חישוב מס מקל שמיועד למשפחות להן אין דירת מגורים בשעה שהן רוכשות את דירתן החדשה (בהתאם להגדרות החוק). עורך הדין שלכם מחשב בעצמו את מס הרכישה אותו תשלמו, ולכן חשוב לפנות מראש לעורך דין נדל"ן המתמחה גם בענייני המס ובמיסוי מקרקעין.
ענייני מס דורשים התמחות מיוחדת שאין לכל עורכי הדין. אשר על כן במקרה ואין לעורך הדין שלכם את סט הכלים לחישוב מס רכישה דירה, תצפו להוצאות נוספות במהלך הקניה, או לתשלום מס שלא בהתאם לפטור. המשרד שלנו מתמחה במיסוי מקרקעין ושם לו למטרה להפחית לכם מיסים כמה שניתן, וזאת כדי להשאיר לכם עוד כסף לרהיטים. השירות ניתן בחינם כחלק משכר הטרחה להסכם קניית דירת המגורים. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
