בית > מכירת דירה > מכירת דירה שהתקבלה בירושה
מאמר זה מציג ומדריך כיצד יש לנהוג בנכסים שקבלו יורשים בירושה וביניהם גם דירת ירושה, ומה נדרש לעשות במכירת דירה שהתקבלה בירושה כדי לשלם פחות מס. לצורך המאמר נתייחס בנפרד לכל אחד מההליכים הבאים:
- העברת נכסים מהנפטר ליורשים.
- מכירת דירת ירושה "פנימה" בין היורשים בלי "התחשבנות".
- מכירת דירת ירושה "פנימה" בין היורשים עם "התחשבנות".
- מכירת הדירה "החוצה" לציבור הרחב.
נראה באילו מקרים העברת הזכויות כלל לא נקראת "עסקה", ומקרים אחרים בהם מדובר בעסקה לכל דבר ועניין. הבחנה זו חשובה מאחר ו-"מכרית דירה" חייבת במס בעוד הורשה אינה חייבת במיסים. מס זה מכונה בקרב הציבור מס ירושה על דירה, אך מדובר בטעות נפוצה כפי שנסביר במאמר.
תחום זה חופף לדיני הקניין ועסקאות נדל"ן ולדיני משפחה. כותב המאמר הוא עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן ובעל ניסיון רב במכירת נכסים שמקורם בירושה תוך תכנון מס מיטבי לטובת לקוחות המשרד שלנו. המאמר נכתב בשיתוף עם עורך דין נוסף מהמשרד המתמחה בבקשות לצווי ירושה, צווי קיום צוואה ובהסכמי חלוקה בין יורשים.
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂 
מאמר זה עוסק במכירת דירה שהתקבלה בירושה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
המאמר מדריך מכירת דירה שהתקבלה בירושה יעזור לכם בשאלות הבאות:
- האם ניתן לחלק בצורה שונה ירושה?
- האם צריך לשלם מס ירושה דירה?
- איך לשלם פחות מס במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
- מהו מס ירושה?
- איך מוכרים דירה שמקורה בירושה?
מאמר זה עוסק במכירת דירה שהתקבלה בירושה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
דירת שמקורה בירושה מתקבלת באמצעות בקשה לצו קיום צוואה או לצו ירושה המוגשת בדרך כלל לרשם לענייני ירושה. לאחר קבלת הבקשה ניתן לרשום נכסים על שם היורשים על פי הצו.
באשר למכירת דירה שהתקבלה בירושה חשוב להבדיל בין העברת הזכויות במכירת דירת ירושה לפי שלבים:
- העברת הזכויות מהנפטר ליורשיו – לא מדובר "בעסקה" ולכן אין חבות במס ואין מס ירושה על דירה או כל נכס אחר.
- מכירת הדירה ליורש אחר לפני חלוקת הירושה במסגרת חלוקה ראשונית – לא מדובר "בעסקה" כל עוד לא מעורב תשלום "חיצוני" לעיזבון המוריש, וכל עוד טרם התרחשה חלוקה ראשונית של הירושה. היורשים יכולים לעשות בינם ובין עצמם הסכם חוזי שמחלק את הירושה בצורה שונה. ברם, כאשר אחד היורשים משלם מכספו שלו תשלום "שהביא מהבית" (שאינו חלק מהירושה) כדי לרכוש את חלקו של יורש אחר, הרי שמדובר "בעסקה" ויש למסות את הסכום הנוסף (ורק אותו) ששילם המוריש עבור דירת הירושה. כל זאת כאמור טרם החלוקה הראשונית (מסובך? קראו במאמר הסברים ודוגמאות).
- מכירת דירה שהתקבלה בירושה לאנשים חיצוניים – מדובר במכירה לכל דבר ועניין (כמו מכירת דירה יש שנייה, עם השינויים המחייבים). קרי, מדובר בעסקה החייבת במס שבח – מס על מכירת דירת הירושה. למכירת דירה שהתקבלה בירושה יש פטור מיוחד ממס השבח (בנוסף לפטורים "הרגילים").
כפי שניתן לראות יש מספר מצבים משפטיים החלים על נכסים מירושה ובפרט במכירת דירה שהתקבלה בירושה. לכל מצב משפטי כאמור השלכות משלו. המצב המורכב מאפשר תכנון מס יצירתי ויש לפנות לעורך דין מנוסה למקרקעין שידאג לאינטרסים המוגנים. שירות זה ניתן במשרד ללא תוספת תשלום כחלק משכר הטרחה למכירת הדירה.
). המאמר מדריך מכירת דירה שהתקבלה בירושה יעזור לכם בשאלות הבאות:
- האם ניתן לחלק בצורה שונה ירושה?
- האם צריך לשלם מס ירושה דירה?
- איך לשלם פחות מס במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
- מהו מס ירושה?
- איך מוכרים דירה שמקורה בירושה?
1. דירה מירושה
ראשית, אנחנו מצטערים לשמוע. מות אדם אהוב יכול להיות שובר לב וכרוך בעצב רב גם בלי הצורך להתמודד עם המצב המשפטי שנוצר בסיטואציה, דבר שלא נעים בפני עצמו. אדם מוריש במותו את אשר היה שייך לו בחייו והחוק מקדש את הזכות שיש לאדם על רכושו שלו. המוריש השקיע מחשבה ותשומת לב רבה בצוואתן ויש להתייחס לכך בכבוד הראוי.
במאמר זה נסקור את הפעולות בסופם תעבור הירושה מהמוריש ליורשים ולאחר מכן תתבצע מכירת דירה שהתקבלה בירושה במהירות וביעילות.
א. העברת נכסים לאחר מות המוריש
אם הדירה עדיין לא חולקה (כלומר, עדיין רשומה בבעלות המוריש) מכירת דירה שהתקבלה בירושה תיתן לנו רווח מקסימלי אם נפעל בהתאם לשלבים הבאים:
- קריאת צוואתו של המוריש או בדיקת החלוקה לפי החוק (כשאין צוואה).
- כינוס כל הנכסים הנדרשים לחלוקה ורישום שלהם על הנייר. נכסים אלו בכללותם מכונים: "עיזבון".
- בחינת נטל המס בהעברת כל הנכסים הלאה ותכנון מכירת דירת הירושה בהמשך.
- ניסוח הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים, ככל ונדרשת חלוקה שונה מהחלוקה הרשומה בצוואה.
- הגשת בקשה לצו ירושה או לצו צוואה לרשם לענייני ירושה (או לבית המשפט).
- הגשת צו המאושר ביחד עם הסכם חלוקת העיזבון לטאבו לצורך העברת הדירה על שם היורשים.
- מכירת הדירה "החוצה" תוך ניצול הפטורים שתכננו ביחד עם עורך הדין בשלבים הקודמים.
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה תכנון המס לצמצום מס הירושה החל במכירת דירה שהתקבלה בירושה (שלב 3), לרבות חתימה על הסכם חלוקת עיזבון בצורה שונה (שלב 4), מוענקים בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה ורישום הירושה.אם דירת הירושה חולקה כבר, נעבור לשלבים הבאים במכירת דירה שהתקבלה בירושה ונתחיל באופן מידי במכירת דירת הירושה.
ב. צו ירושה או צו קיום צוואה?
- צו קיום צוואה – מקום בו הנפטר השאיר אחריו צוואה תקנית ומלאה, עורך הדין יפנה לקבלת צו קיום צוואה. עורך הדין יפנה עם הצוואה לרשם לענייני ירושה או לבין הדין הרבני (ולפעמים, גם לבית המשפט) כדי שהאחרון ינחה אותו מה, כמה ואיך לעביר נכסים. אם חלק מהנכסים הם נכסי מקרקעין (למשל, דירת מגורים) הצו יפנה את עורך הדין לרשם המקרקעין לצורך רישום הנכס על שם היורש המתאים.
- צו ירושה – מקום בו הנפטר לא השאיר אחריו צוואה, או כאשר הצוואה לא מתייחסת לכלל הנכסים, יש צורך בבקשה לצו ירושה. במקרה כזה חלוקת הירושה תעשה בהתאם לחוק ועורך הדין יפנה לאותם גורמים בבקשה מתאימה.
לסיכום, הליך של העברת הנכסים מהמוריש ליורשים מתחיל בצו קיום צוואה או בצו ירושה, כאשר פרוצדורת קבלת הצווים דומה מאוד וההבדל המרכזי הוא בשאלה האם המוריש השאיר אחריו צוואה או לא. בהמשך נמשיך למכירת דירה שהתקבלה בירושה בשוק החופשי. חשוב להכיר את כל ההליכים המקדימים למכירת דירת הירושה "החוצה", מאחר והמטרה בסופו של דבר היא למכור דירה שהתקבלה בירושה במינימום מס!
ג. מכירת דירת ירושה - מכירת נכסים או הורשת נכסים?
כפי שכל מי שמכר דירה בוודאי יודע, ההוצאה העיקרית במכירת דירה היא נטל המס בעסקה. במכירת דירה חל מס השבח – מס על מכירת דירה שמחושב באחוזים מתוך "הרווח" בעסקה (מחיר מכירה פחות מחיר רכישה). המשרד שלנו שם לעצמו למטרה להפחית ללקוחותיו מיסים במכירת דירה וברכישת דירה עד המינימום האפשרי. איך עושים זאת? מתכננים את העסקאות שלנו מראש ובונים אסטרטגיה מנצחת לתשלום מיסים מינימלי.
למזלנו, מכירת דירה שהתקבלה בירושה נמצאת בדיוק בקו התפר בין דיני ירושה ובין דיני מקרקעין ונדל"ן – מה שמאשר תכנון מס מיטבי להפחתת מיסים משמעותית. יצירתיות היא שם המשחק.
ד. מס על הירושה (העברת הדירה על שמם של היורשים)
בעבר חל בישראל מס ירושה אשר התייחס גם למס ירושה על דירה. משנת 1981 בוטל מס הירושה ונכון להיום אין מס ירושה ואין מס ירושה על דירה כהגדרתו בחוק. קראו עוד על מס ירושה על דירה במאמר שלנו שעוסק בכך.
- כאמור, אין מס בהעברת הדירה מהמוריש ליורשים. מנגד, במכירת דירה שהתקבלה בירושה בשוק החופשי (לא ליורשים) חל דין אחר כפי שיפורט בהמשך.
אך האם תמיד זה יישאר כך? במדינות רבות בעולם (ובמיוחד באירופה) המצב השתנה ונכון להיום יש במדינות אלו מס על העברת ירושה מהמוריש ליורשים. האם שינוי כזה יכול להתרחש גם בישראל? בהחלט כן.
לדעת כותב המאמר גם אם הצרה ששמה מס ירושה תגיע אלינו, המס לא יחול על העברת דירה מהמוריש ליורשים שכן כאמור המס חל על עסקאות רצוניות ואין ומדובר "בעסקה". מנגד יכול ומס הירושה (שוב, כיום אין מס כזה) יחול על כל העיזבון לפני חלוקתו וגם על נכסים שהם דירות שהתקבלו בירושה.
אבל מה קורה אם הדירה היא ירושה של כמה אנשים ביחד? המשיכו לקרוא.
2. הכנת הדירה למכירה
עד כה עסקנו בהעברת הדירה ליורשים עצמם ולא במכירת דירה שהתקבלה בירושה בשוק החופשי. אך מה קורה כאשר כמה יורשים, יורשים ביחד דירת מגורים אחת (למשל, אחים היורשים את הוריהם)? לא פעם אנחנו מתמודדים עם קונפליקטים בין הכתוב בירושה לבין רצון היורשים לאחר שקיבלו את הירושה.
למשל: המוריש ביקש בצוואתו כי דירת מגוריו תימסר לכל אחד מילדיו בחלקים שווים. ברם, כאשר מת המוריש לילדו הראשון הייתה דירה בבעלותו ולילדו הנוסף לא הייתה דירה בבעלתו. יכול להיות שבמצב כזה היורשים יעדיפו לחלק את הירושה בצורה שונה שעדיפה להם (מבחינת היורשים לחלק את הדירה אחרת).
הירושה המקורית
- ילד א' – בהתאם לירושת המנוח ילד א' זכאי לחצי דירת ירושה מהוריו + חצי מחשבון העו"ש (למרות שיש לו כבר דירת מגורים).
- ילד ב' – לפי ירושת המנוח גם הוא זכאי לחצי דירת ירושה מהוריו + חצי מחשבון העו"ש (למרות שאין לו דירת מגורים על שמו, והוא משלם שכירות).
במקרה הזה יבקשו היורשים לרקום עסקה בה הילד הצעיר יקבל את דירת המגורים והבן המבוגר יותר יקבל יותר מזכויות אחרות בירושה בתמורה. כלומר, היורשים עשויים לבקש חלוקה שונה של נכסי הירושה וביניהם גם דירה שהתקבלה בירושה.
הירושה לאחר שינויים לטובת היורשים
- ילד א' – את כל חשבון העו"ש של ההורים.
- ילד ב' – את כל דירת המגורים (דירת ירושה).
איך עושים זאת? דברו איתנו.
בצורה הזו יש אף חיסכון משמעותי במס! המשיכו לקרוא.א. הסכם חלוקה בין יורשים
כאמור, למרות זכות המוריש להוריש את הנכסים שלו לפי ראות עיניו, החוק מכיר בזכות היורשים לחלק את הירושה לפי ראות עיניהם שלהם. ניתן לעשות חלוקה זו על ידי הסכם חוזי הנקרא "הסכם חלוקה בין יורשים" (או "הסכם חלוקת עיזבון"). באמצעות הסכם זה הירושה מחולקת בהתאם לרצון היורשים כאילו הצוואה נכתבה מראש כך. חלוקה לפי הסכם חלוקת עיזבון, כאשר נעשית כראוי, מחשבת "להורשה" ולא "לעסקה" ולכן אינה חייבת במס.
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה ללא תוספת תשלום במסגרת שכר הטרחה להעברת הירושה ולמכירת הדירה. ב. האם הסכם חלוקה בין יורשים חייב במס?
בפסקאות למעלה הסברנו כי הסכם חלוקה בין יורשים עשוי לחסוך במס, שכן ירושה אינה נחשבת לעסקה אלא להעברת זכויות בין יורשים בלבד, ולכן אינה חייבת במס. לעניין זה יש חריג אחד בולט – תשלומי איזון בין יורשים.
תשלומי איזון הם תשלומים חיצוניים לירושה (התחשבנות בין יורשים) כדי להעביר נכסי ירושה מאחד לשני.
- אם תשלומי האיזון הם "מתוך הירושה" הרי שהם חלק מהירושה ולא מדובר בעסקה, ולכן גם אין מס.
- אם תשלומי האיזון הם "מחוץ לירושה" (למשל, ילד ב' שילם מכספו הפרטי כדי לקבל את הדירה השלמה) הרי שמדובר בעסקה (רק על התשלומים הנוספים) והעסקה חייבת במס.
ג. כסף מתוך הירושה
כאשר היורשים מנסחים באמצעות עורך דין מהמשרד הסכם חלוקה בין יורשים הכולל בתוכו רק את נכסי הירושה ותשלומי איזון מתוך הירושה עצמה, הסכם זה זהה במהותו לחלוקת הירושה הראשונית (בהיבט המס – אין נכסים או כספים חיצוניים), ולכן אין מדובר בעסקה. מאחר ואין מדובר בעסקה, אין מס – לא חל מס שבח ומס רכישה על העברת הבעלות בין היורשים עצמם ואין מס במכירת דירת ירושה או כל נכס אחר.
לאחר פגישה במשרדנו התברר כי אחד האחים מעדיף לוותר על זכותו בדירת הירושה תמורת כל חשבון העו"ש של המוריש. כך בהסכם בין יורשים חולקה הדירה לאחד האחים ובתמורה חשבון העו"ש עבר כולו לאח אחד.
הסכם זה כאמור אינו חייב במס (שכן אינו עסקה).
ד. כסף מחוץ הירושה
במצב בו תשלומי האיזון בין היורשים כוללים גם תשלומים מחוץ לירושה, החלק העודף (שאינו מהירושה) נחשב לעסקה. לכן מכירת דירה בין יורשים כאשר יש התחשבנות חייבת במס ירושה – כלומר מס שבח ומס רכישה כאשר מדובר בדירת מגורים או נכס מקרקעין אחר.
בניגוד לירושה האחים ביקשו לחלק את כל הדירה לאח אחד תמורת כל חשבון העו"ש (כל 1,000,000 השקלים) ובתוספת 100,000 ₪ מהאח השני. כלומר האח השני צריך להוסיף 100,000 ₪ מכספו הפרטי.
במקרה הזה האח שמקבל את הדירה צריך "להביא מהבית" 100,000 ₪, ולכן יש חבות במס ירושה (מס שבח + מס רכישה) על החלק העודף (100,000 ₪). 100,000 ₪ ששולמו מאח אחד לאח אחר מקורם אינו מכספי הירושה, אלא בממון הפרטי של אחד אחים. חישוב המס במקרה זה מורכב ויעשה על ידי עורך דין המתמחה בכך.
אבל איך מוכרים את הדירה בשוק החופשי? קראו בהמשך.
3. מכירת דירה בשוק החופשי
חלק זה עוסק בשלב האחרון של מכירת דירת ירושה – מכירת דירה שהתקבלה בירושה לאנשים חיצוניים שאינם היורשים. בשלב הזה דירת הירושה (או כל נכס אחר) חולק כבר על פי צו ירושה, צו קיום צוואה או הסכם חלוקה בין יורשים ונרשמו בעלותם של כל יורש ויורש.
א. מס על מכירת דירה שהתקבלה בירושה
אך האם יש פטור ממס השבח? המשיכו לקרוא.
| שלבים בתהליך | עסקה/מכירה או הורשה? | יש מס? |
|---|---|---|
|
העברת נכס מהמוריש ליורשים |
הורשה |
אין מס ירושה על דירה |
|
הסכם חלוקת עיזבון טרם חלוקה ראשונית וללא כספים "מבחוץ"
|
הורשה |
אין מס ירושה על דירה |
|
הסכם חלוקת עיזבון טרם חלוקה ראשונית וכן כספים "מבחוץ" |
עסקה/מכירה על הכספים "מבחוץ" |
מס שבח + מס רכישה רק עבור הכספים "מבחוץ" |
|
מכירת נכס למי שאינו יורש |
עסקה/מכירה |
יש מס שבח |
ב. האם יש פטור ממיסים במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
נזכיר כאן רק את הפטור המיוחד למוכרים שקיבלו את הדירה בירושה (יש פטורים נוספים וכדאי לקרוא את המאמר המלא):
אם היורשים מוכרים דירת מגורים מזכה שקיבלו בירושה הם עשויים להיות זכאים לפטור מלא ממס שבח וזאת אם עמדו בתנאים הבאים:
- היורש (מבקש הפטור) הוא בן זוג או צאצא (ילד, נכד, נין וכד') או בן זוג של צאצא (בן זוג של הילד, בן זוג של הנכד וכד') של המוריש.
- המוריש עצמו היה בעל דירה אחת כאשר נפטר (שימו לב, מדובר בדירה אחת ולא דירה "יחידה", והכל בהתאם לדין).
- המוריש עצמו היה זכאי לפטור כלשהו ממס השבח לפני שנפטר.
- הפטור יינתן עד תקרת הפטור ולאחר מכן יחושב מס שבח יחסי על ההפרש.
| הדירה הנמכרת היא דירה שהתקבלה מירושה של בן/ת זוג או הורה/הורי הורה או הורה/הורי הורה של בנ/ת הזוג | מובן לי |
| המוריש עצמו היה בעלים של דירה אחת כשנפטר | מובן לי |
| המוריש, אם היה עוד בחיים, היה זכאי לפטור כלשהו ממס השבח | מובן לי |
האם מגיע לי פטור? שאלו אותנו.
ג. מחשבון מס שבח דירת ירושה
1.1.2014
היום
נשמע מורכב? עורך דין מכירת דירה מטעם המשרד שלנו יהיה איתכם לאורך כל הדרך, יפעל ביצירתיות ויתכנן עבורכם את נטל המס בחוכמה. לאור בקשות לקוחותינו בנינו עבורכם מחשבון מס שבח דירת ירושה (רלוונטי כאשר אין פטור).
למחשבון חישוב מס שבח דירת ירושה.
אל תמהרו לשלם מס מיותר, מצאו עורך דין שאכפת לו.
ד. איך מתחילים?
חשוב להדגיש ששכר הטרחה במכירת דירה אינו משתנה רבות בין משרד למשרד, ובחלק מהמקרים שכר הטרחה עצמו קבוע במחירון בחוק. תופתעו לגלות שדווקא המומחים בתחום יכולים לבקש פחות שכר טרחה. קראו על שכר הטרחה בענף (ובמשרד שלנו) במאמר שלנו על שכר טרחת עורך דין מכירת דירה.
במשרד
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה אנחנו מעסיקים רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה (בנוסף לרישיון עריכת דין), וזאת כדי לייעץ לכם לגבי מיסים בשיחה אישית שמוקדשת רק לכך. השירות ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה. 
4. סיכום – מכירת דירה שהתקבלה בירושה
כפי שניתן לראות חלוקת נכסים בעקבות מות המוריש ומכירת דירה שהתקבלה בירושה אינם דבר של מה בכך. חבות מס ירושה (מס השבח ומס רכישה) תלויה בשלב בו מתבצעת העברת הזכויות, והאם ניתן לכנות את העברת הזכויות "עסקה" או לא.
במקרים רבים (מידי) צו הירושה או צו קיום הצוואה מנוהל על ידי עורך דין לדיני משפחה שאינו בקיא דיו בעניין מיסוי המקרקעין. עורך הדין עשוי להוסיף חטא על פשע ולהמשיך ולנהל את ענייני מכירת הנכסים, ביניהם גם דירה שהתקבלה בירושה, גם לאחר חלוקת הירושה ובכך למנוע מהיורשים תכנון מס נכון וחיסכון מבורך. לפיכך המלצת המשרד היא לטפל בענייני הירושה באמצעות משרד המשלב בין דיני המשפחה לענייני מיסוי המקרקעין.
למשרדנו ניסיון רב בהעברת זכויות כחלק מצו הירושה או צו קיום צוואה. במשרדנו פועלים עורכי דין מתחום דיני המשפחה ומתחום מיסוי המקרקעין יחדיו, ובשיתוף עם הלקוח, כדי לתכנן את המס בצורה מיטבית. תכנון המס המקדים להעברת הזכויות ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה להעברת הבעלות. המשרד מציע מגוון רחב של אמצעי תקשורת ופריסת שכר הטרחה לתשלומים.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
