בית > מכירת דירה > מכירת דירה שהתקבלה במתנה
בין אם קבלתם דירה במתנה (אשריכם) או שאתם מתכננים להעביר דירה במתנה כחלק מתכנון מס לרכישת דירה או מכירת דירה אחרת, דעו לכם שמכירת דירה שהתקבלה במתנה טומנת בחובה מספר כללים שיש להישמע להם. המכירה שונה באופן משמעותי ממכירת דירה "רגילה". מאמר זה ינסה לעשות סדר בהליך ואחריו גם אתם תדעו איך לפעול נכון. בסוף המאמר הוספנו סימולטור זמן המתנה למכירת הדירה וכן מחשבון מס שבח דירה במכירת דירה שהתקבלה במתנה.
כותב המאמר הוא עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין והפחתות מס במכירת דירה וברכישת דירה. פעמים רבות המשרד משתמש בהעברת נכס מקרקעין בתכנון מס לגיטימי וחוקי לצורך הפחתת מיסים, ואנחנו כאן כדי למכור לכם את דירת המתנה עם מינימום מס.
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂 
מאמר זה עוסק במכירת דירה שהתקבלה במתנה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:
- במכירת דירה – העברת דירה במתנה עשויה להשאיר את המשפחה עם "דירת מגורים מזכה יחידה" לעניין מס השבח, וכך המוכרים ייהנו ממסלול מקל ואף פטור ממס השבח החל על מכירת הדירה.
- ברכישת דירה – העברת דירה במתנה עשויה להשאיר את המשפחה ללא דירת מגורים בבעלותה, וכך ברכישת דירת המגורים ייהנו הרוכשים ממדרגות מס רכישה דירה מופחתים (ואף פטור).
- אם הבעלים של הדירה (מקבל המתנה) גר בדירה, יש להמתין תקופה של 3 שנים טרם הגשת הבקשה לפטור מס השבח במכירת הדירה.
- אם הבעלים של הדירה (מקבל המתנה) לא התגורר בדירה בעצמו, יש להמתין תקופה של 4 שנים טרם הגשת הבקשה לפטור מס השבח במכירת הדירה.
- אם הבעלים של הדירה (מקבל המתנה) הוא קטין (מתחת לגיל 18) ככלל יש לספור את זמני ההמתנה לעיל מיום שהגיע לגיל 18.
כאמור מכירת דירה שהתקבלה במתנה שונה משמעותית ממכירת דירה "רגילה", בעיקר בכל הקשור לנטל המס (הכבד!) החל על העסקה. תכנון מס עשוי להפחית משמעותית את נטל המס בעסקה, והמשרד שלנו מעניק תכנון מס חכם להפחתה במיסים בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת דירת המגורים.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ 
).
המאמר מכירת דירה שהתקבלה במתנה יענה על השאלות הבאות:
- כמה מס אשלם במכירת הדירה?
- האם יש פטור על מס השבח במכירת הדירה?
- האם כדאי להעביר דירה במתנה לצורך הפחתת המס?
- איך משלמים פחות מס במכירת דירה?
- אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה שהתקבלה במתנה?
1. למה להעביר דירה במתנה?
א. הנחה במס הרכישה
העברת דירה במתנה נועדה (בין השאר) להפחית את מס הרכישה החל על קונים דירה. אלו הרוכשים דירה (יד שנייה או דירת קבלן) נדרשים לשלם מס רכישה לרשויות המס בשל הרכישה. מס הרכישה יכול להיות כבד מאוד, ולצורך חישוב מס הרכישה יש לקחת בחשבון בשני מסלולים עיקריים:
- מס רכישה דירה לדירה "נוספת" – מדרגות מס רכישה אלו נועדו למסות את אלו הרוכשים דירה נוספת להשקעה (בעיקר). מדרגות המס עשויות להגיע עד ל-10% ממחיר הרכישה. קראו עוד על מס רכישה לדירה שניה.
- מס רכישה דירה לדירה "יחידה" – מדרגות מס רכישה אלו נועדו למסות את אלו הרוכשים דירה יחידה לצורך המגורים שלהם עצמם (לכאורה). מטבע הדברים נטל מס זה קל משמעותית, ויש אף פטור ממס רכישה עד סכום דירה מסוים.
המאמר יעסוק בהמשך במכירת דירה שהתקבלה במתנה (אותה דירה שהעברנו לצורך הפחתת מס הרכישה).
ב. הנחה במס השבח
אז מה עושים אם למוכרים יותר מדירה אחת? במכירת דירה המוכרים צריכים לשאוף להיות בעלי דירת מגורים מזכה אחת ויחידה, לצורך קבלת הפטור המתאים במכירתה (בהתאם להוראות החוק). אם המוכרים מחזיקים ביותר מדירה אחת ניתן להפחית את מס השבח ולקבל את הפטור על ידי (בין השאר, ואם עומדים בדרישות החוק) העברת דירה במתנה. לאחר שהמשפחה מחזיקה בדירת מגורים מזכה אחת בלבד, ניתן להשתמש בפטור ממס שבח החל על הדירה.
ג. צעדים לקראת מכירת הדירה
עורך דין נדל"ן מומלץ מנהל את העסקה בתבונה, רואה את התמונה המלאה לעניין שרשרת המס בעסקאות, ויודע לתכנן מס לקראת הפחתת מס השבח שיחול במכירת הדירה שהתקבלה במתנה.
מהסיבה הזו המשרד
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מעסיק לשורותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה (בנוסף להיותם עורכי דין), ומתחיל כל הליך מכר בשיחה אישית לגיבוש אסטרטגיית מיסים נכונה במקרה. השירות ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה שלנו – זו המחויבות המקצועית שלנו. 
2. מכירת דירה שהתקבלה במתנה
כאן חשיבות עורך הדין – לא המון יודעים זאת, אך בהעברת הדירה במתנה אנו בעצם "מסמנים" את הדירה אצל רשות המסים. דבר זה גורר סנקציות במכירת הדירה העתידית כפי שיפורט להלן. אשר על כן, במקרים מסוג אלו חשוב לפנות לעורך דין העוסק בעסקאות מכירת דירה ומתמחה בתכנון מס מיטבי בעסקאות אלו. במשרד שלנו תכנון מס וייעוץ מס מלא לצורך הפחתת מיסים במכירת הדירה ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה או למכירתה.
האם הדירה שלי "מסומנת"? שאלו אותנו.
א. תקופת צינון במכירת דירה שהתקבלה במתנה
החוק מגדיר מראש מהו פרק הזמן בו לא ניתן למכור דירה שהתקבלה במכירת דירה וגם לבקש פטור ממס שבח בשל מכירת הדירה. זמן המתנה זה מכונה – "תקופת הצינון". כלומר, בתקופה זו המוכרים צריכים לבחור בין מכירת הדירה ללא פטור ממס שבח לבין עיכוב מכירת הדירה עד לסוף תקופת הצינון (ורק אז יוכלו להגיש בקשה לפטור ממס שבח אם הם עומדים בתנאים). במקרה של חבות מס שבח משמעותית (המשרד שלנו יחשב אותו עבורכם), המלצת המשרד היא להמתין את התקופות להלן כדי לזכות בפטור ממס שבח (בהתאם לדין).
משך תקופת הצינון במכירת דירה שהתקבלה במתנה
החוק מגדיר מראש מהו פרק הזמן בו לא ניתן למכור דירה שהתקבלה במכירת דירה וגם לבקש פטור ממס שבח בשל מכירת הדירה. זמן המתנה זה מכונה – "תקופת הצינון". כלומר, בתקופה זו המוכרים צריכים לבחור בין מכירת הדירה ללא פטור ממס שבח לבין עיכוב מכירת הדירה עד לסוף תקופת הצינון (ורק אז יוכלו להגיש בקשה לפטור ממס שבח אם הם עומדים בתנאים). במקרה של חבות מס שבח משמעותית (המשרד שלנו יחשב אותו עבורכם), המלצת המשרד היא להמתין את התקופות להלן כדי לזכות בפטור ממס שבח (בהתאם לדין).
השלב הראשון בבחינת משך תקופת הצינון במכירת דירה שהתקבלה במתנה הוא בדיקת אופי המגורים בדירה (מי גר בדירה?), כאשר עומדת בפנינו שתי אפשרויות:
- המוכר (מקבל המתנה) מתגורר בדירה בעצמו.
- המוכר (מקבל המתנה) אינו מתגורר בדירה, למשל במצב של השכרת הדירה לשוכרים.
לאחר מכן, נתאים את תקופת הצינון הנדרשת בהתאם לדין:
- 3 שנות "תקופת צינון" אם מקבל המתנה גר בעצמו בדירה.
- 4 שנות "תקופת צינון" אם מקבל המתנה לא גר בדירה בעצמו.
3
4
- מקבל המתנה מעל גיל 18 – יש לספור את תקופת הצינון מרגע שהדירה הועברה על שמו.
- מקבל המתנה מתחת לגיל 18 – ככלל (אם מקבל המתנה אינו נשוי) תקופת הצינון תחל מרגע שמקבל המתנה הגיע לגיל 18.
ב. זהירות! רשויות המס חושדות בעסקה
גם לאחר שעברנו את תקופת הצינון עדיין לא הגענו לחוף מבטחים. בהתאם לסעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין לפקיד המס יש סמכות כללית לראות בעסקת המתנה כעסקה שכל מטרתה היא הפחתת המס, ולשנות אותה בהתאם.
להלן ציטוט הסעיף (ששמו – סמכות להתעלם מעסקאות מסוימות) מהחוק:
84.
"סבור המנהל כי עיסקה פלונית … המפחיתה או העלולה להפחית את סכום המס העשוי להשתלם על ידי אדם פלוני, או למנוע תשלום מס, היא מלאכותית או בדויה, או כי אחת ממטרותיה העיקריות של עסקה פלונית היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה, רשאי הוא להתעלם מהן ולשום את המס המגיע לפי זה. הימנעות ממס או הפחתת מס, ניתן לראותן כבלתי נאותות אפילו אינן נוגדות את החוק."
הסעיף מדבר בעד עצמו – אם עסקת המתנה או מכירת דירה שהתקבלה במתנה לא נעשו כראוי, רשויות המס בהחלט יכולות להפוך את הקערה על פיה ולדרוש תשלומי מס ככל הנראה להם לנכון.
בפסק דין שניתן לאחרונה (בר"ע 24989-09-18 שמרת ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור טבריה) נעשתה העברה במתנה להורה כדי לזכות בפטור ממס הרכישה בקניית דירה חדשה, וכן פטור ממס שבח במכירת הדירה הישנה.
שנתיים וחצי לאחר העברת הדירה החליטה ועדת ערר כי יש לבטל את עסקת המתנה ולחייב את המשפחה הרוכשת/מוכרת בתשלומי מס רכישה ומס שבח מלאים. המשפחה שילמה מאות אלפי שקלים (כולל הוצאות משפט, ריבית, הצמדה, קנסות וכד') מאחר ורשות המיסים ראתה את העברת המתנה כעסקה שכל מטרתה היא התחמקות ממס.
חשוב לציין כי נסיבות המקרה קיצוניות ביותר (וטראגיות מאוד), ובדרך כלל רשות המיסים לא ממהרת לבטל עסקאות מתנה.
האם העסקה שלי מוגנת? שאלו אותנו.
ג. חישוב מס השבח
אם עמדנו בדרישות החוק עד כה (תקופת צינון, סעיף 84 וכד') נותר לנו לחשב את מס השבח החל על מכירת דירה שהתקבלה במתנה. בשלב זה הדירה הנמכרת היא דירה לכל דבר ועניין, ולכן חישוב מס השבח יעשה כפי שנעשה בכל דירת מגורים שנמכרת.
במכירת דירה המוכרים נדרשים לשלם מס שבח ולהציג את אישורי התשלום לצורך העברת הבעלות בדירה לרוכשים. עורך הדין שמנהל את העסקה עבורכם, המוכרים, ידע לבצע תכנון מס מתאים ולהוציא שומת מס לתשלום. למרות שזו עבודת עורך הדין שלכם פירטנו על מס השבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה למתעניינים.
האם מגיע לי פטור? המשיכו לקרוא.
3. חישוב מס השבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה
- פטור ממס שבח – פטור ממס השבח בהתאם לסעיפים החוק השונים בחוק מיסוי מקרקעין (לרבות תקרת הפטור). סעיף הפטור המרכזי הוא פטור ממס שבח דירה יחידה.
- חישוב מס ללא פטור – כאשר אין בסעיפי החוק פטור רלוונטי (ויש המון כאלו) יש לחשב מס שבח מקרקעין "רגיל", או לפי המונח המשפטי – חישוב ליניארי מוטב.
א. פטור ממס שבח
כאמור, נטל המס עשוי להגיע ל-25% מהשבח על הדירה ובהחלט מדובר בנטל מס לא מבוטל. עורך דין טוב יודע לתכנן מס מראש ולהתאים מס למוכרים, בתקווה למצוא פטור מס שבח מתאים בין מגוון הפטורים הנמצאים בחוק.
במקרה שייצגנו בו לאחרונה, הלקוחות שלנו היו רוכשים של דירת מגורים בחיפה. רק לאחר החתימה על חוזה הרכישה התברר לעורך הדין של מוכרים (עורך דין מקומי) כי הלקוחות שלו קבלו את הדירה הנמכרת כמתנת חתונתם לפני כמעט שלוש שנים. עורך הדין (שלא טרח לבחון את הדברים מראש) נאלץ לדווח על עסקה במס שבח מלא, מה שעלה ללקוחותיו 85,000 שקלים מיותרים.
אם עורך הדין היה ממליץ ללקוחותיו להמתין עם המכירה חודשים ספורים, הם היו חוסכים 85,000 שקלים במיסים, ומקבלים פטור מלא ממס השבח. חבל!
פנו לעורך דין נדל"ן שיודע מה הוא עושה!
ב. חישוב מס השבח ללא פטור וכניסה לנעליים
מס השבח בחישוב ללא פטור במכירת דירה שהתקבלה במתנה עשוי להיות כבד מאוד, גם ביחס למכירת דירה רגילה, וזאת בשל "עקרון הכניסה לנעליים".
הפרמטרים העיקריים לחשוב מס השבח הם:
- מועד (תאריך) רכישת הדירה
- מחיר רכישת הדירה
- מועד (תאריך) מכירת הדירה (מכירת דירה שהתקבלה במתנה)
- מחיר מכירת הדירה
לפי עקרון "הכניסה לנעליים" (עקרון רציפות המס) כאשר מעביר המתנה משתמש בסעיף המיוחד להעברת דירה במתנה (סעיף 62) הרי שהוא "מעתיק" את מועד רכישת הדירה ומחיר רכישת הדירה למקבל המתנה (ואז מועד העברת המתנה כלל אינו רלוונטי לחישוב). במילים אחרות במקום להשתמש במועד העברת הדירה במתנה כמועד "הרכישה" החוק מחייב שימוש במועד הרכישה המקורי של הדירה (ע"י נותן המתנה) כבסיס לחישוב.
בצורה הזו הדירה נחשבת כמי שנרכשה על ידי הבעלים הקודמים של הדירה (נותן המתנה) ולא הבעלים הנוכחיים בדירה (מקבל המתנה). יכולה להיות השפעה מרחיקת לכת על חישוב מס השבח, והפטור כאן רלוונטי מתמיד!
ג. מחשבון מס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה לשירותכם
חישוב מס השבח אינו דבר של מה בכך, מאחר ומדובר בחישוב על רווחים ולא חישוב ממחיר ידוע וקבוע מראש. אשר על כן בנינו מחשבון לקהל לקוחתנו המחשב את מס השבח המשוער למכירת דירה שהתקבלה במתנה, ללא זכויות בניה נוספות, כאשר אין פטור מתאים למכירה.
ד. ומה הלאה?
תהליך מכירת דירה מתחיל בגיוס בעל מקצוע לצורך ההליך. רשמנו על שכר טרחת עורך דין במכירת דירה באתר, ואתם יותר ממוזמנים לקרוא על שכר הטרחה בענף (ושכר הטרחה שלנו). צירפנו גם מחשבונים.
בהתאם למה שתקראו במאמר, שכר הטרחה לא משתנה רבות בין עורך דין לעורך דין, אך היקף השירותים עלול להשתנות משמעותית. עורכי דין יכולים "לפתות" אתכם עם שכר טרחה זול, ולאחר מכן לדרוש שכר טרחה נוסף על כל צעד ושעל:
- שכר טרחה נוסף עבור מחיקת המשכנתא על הדירה
- שכר טרחה נוסף עבור חישוב מס השבח מאחר ומדובר בדירת מתנה
- שכר טרחה נוסף עבור "דירת מתנה"
- שכר טרחה נוסף עבור תכנון מס להפחתת מיסים
- "תוספות" נוספות בהתאם לראות עיניי עורך הדין.
אל תפנו לעורך רודף רודף בצע! לשכת עורכי הדין פרסמה מחירון שכר טרחה (מחירון מינימלי מומלץ), שמהווה מעין שכר טרחה "מפוקח". פנו לעורך דין שמאפשר תשלום במסלול זה, ונותן לכם תמורה מלאה לשכר הטרחה.
4. סיכום – מכירת דירה שהתקבלה במתנה
לסיכום, הדגשנו במאמר כיצד הליך מכירת דירה שהתקבלה במתנה שונה משמעותית ממכירת דירת מגורים "רגילה" וכיצד החוק מרים קשיים מיוחדים במכירה שכזו (תקופת צינון, סעיף 84, חישוב מס שבח מורכב עם "כניסה לנעליים" וכד'). לפיכך, מכירה שכזו דורשת מיומנות רבה ולצורך המכירה כדאי לפנות לעורך דין שיודע מה הוא עושה ושולט גם ברזי ענייני המס.
אל תוותרו על הפטור המגיע לכם! דרשו זאת מעורך הדין!
בין השאר, חישוב מס המכירה במכירה שכזו עשוי להיות מרוכב והמס לתשלום יכול להיות גבוה משמעותית אם לא מחשבים אותו כנדרש. לכן בנושא מכירת דירה שהתקבלה במתנה עניין התאמת הפטור חשוב על אחת כמה וכמה. המשרד שלנו מאמין בשירות "מקצה לקצה" ומעניק ללקוחותיו המוכרים דירת מגורים שלל שירותים (כולל תכנון מס והתאמת פטור) ללא תשלום נוסף ובמסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
