בית > מיסים בקניית דירה > מס רכישה דירה שניה
בכל קניית נכס מקרקעין בישראל נידרש לשלם מס רכישה. מס רכישה על דירות מגורים אמנם נמוך יותר, אך אם עסקינן במס רכישה דירה שניה – בהחלט מדובר בנטל מס לא מבוטל ויש לבחון בדקדקנות אפשרויות להפחיתו – זה מה שאנחנו עושים כאן.
כותב המאמר הוא עורך דין וכלכלן המתמחה במיסוי מקרקעין ועוסק כדרך קבע בעסקאות קניית דירה וניהול המס בעסקה. במשרד שלנו אנחנו נותנים חשיבות ראשונה במעלה להפחתת מיסים בעסקה. בהמשך המאמר צירפנו מחשבון לחישוב מס הרכישה.
המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק 
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
מאמר זה עוסק במס רכישה דירה שניה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
המאמר מס רכישה דירה שניה יענה על השאלות הבאות:
- מהם מדרגות מס הרכישה בדירה שניה?
- איך ניתן להפחית את מס הרכישה בקניית דירה?
- האם יש פטור ממס רכישה גם בקניית דירה שניה?
- האם צריך בקניית דירה מחליפה?
- האם סדר "הקניה-מכירה" חשובים לעניין המס?
מאמר זה עוסק במס רכישה דירה שניה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
על קניית דירת מגורים חל מס רכישה שמחושב באחוזים (%) ובמדרגות מס (בדומה למס הכנסה). המס חל על כל מחיר הדירה.
מדרגות מס רכישה לדירה שניה, הנקראת גם דירה "נוספת" הם:
- 8% מס רכישה על כל סכום עד 6,055,070 ₪.
- 10% מס רכישה על כל סכום שמעל 6,055,070 ₪.
בהמשך המאמר תמצאו מחשבון לחישוב מדויק של מס הרכישה.
חישוב מס הרכישה במדרגות כאמור לעיל אפשרי רק כאשר הדירה נטולת זכויות בניה נוספות (איך יודעים? קראו במאמר).
הפחתת מס הרכישה
שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
בהתאם למדרגות המס (לשנת 2021), מס הרכישה (לדוגמה) לדירת 5 חדרים בראשון לציון (2.5 מיליון ₪) יהיה 200,000 ₪. בהחלט מדובר בנטל מס לא מבוטל, ועורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין יכול לסייע בהפחתת מס הרכישה.
ההוצאות ברכישה אינן מסתכמות רק במס הרכישה, ויש לתת את הדעת גם על שכר טרחת עורך דין ברכישת הדירה החדשה. בקניית דירה ישנם כמה מסלולי שכר טרחה שהלקוח יכול לבחור מהם, כולל מסלול שכר טרחה "מינימלי מומלץ" הקבוע בחוק. בעוד ששכר הטרחה נשאר קבוע פחות או יותר בין משרד למשרד, היקף השירותים משתנה. המשרד שלנו 
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחהמאמין בשירות "מקצה לקצה" ומעניק סל שירותים מקיף לרכישת דירה, הכולל גם שירותי הפחתת מס רכישה דירה שניה, בחינם במסגרת שכר הטרחה לקניית הדירה. אנחנו מציגים זמינות מקסימלית ופריסה נוחה של שכר הטרחה לתשלומים.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ 
).
המאמר מס רכישה דירה שניה יענה על השאלות הבאות:
- מהם מדרגות מס הרכישה בדירה שניה?
- איך ניתן להפחית את מס הרכישה בקניית דירה?
- האם יש פטור ממס רכישה גם בקניית דירה שניה?
- האם צריך בקניית דירה מחליפה?
- האם סדר "הקניה-מכירה" חשובים לעניין המס?
1. מס רכישה בקניית נכס מקרקעין
בקניית נכס מקרקעין אנחנו משלמים מס כפול – מס רכישה דירה שניה בשעת הקנייה, ומס שבח בשעת המכירה. זאת בשונה ממוצרים/שירותים אחרים בהם אנו משלמים מס רק בקנייה (למשל, מע"מ בקניות בסופר) או רק במכירה (למשל, מס על רווחים ממניות). מדובר בענף היחיד בישראל בו ממוסים פעמיים – בקנייה ובמכירה (מעצבן, לא?).
רכישתהדירה
מכירתהדירה
אז מה עושים? המשיכו לקרוא.
א. בין דירות ונכסים
באופן כללי ביותר, רשות המיסים מכירה בשלושה סוגים של מס רכישה:
- מס רכישה על שטח/מגרש/משרד/דירה שאינה דירת מגורים בהתאם לדין – מס הרכישה בדרך כלל יהיה 6% (בלי מדרגות) ממחיר הנכס. אם הרוכשים יצהירו בהמשך כי בכוונתם לבנות דירה למגורים על המגרש, מס הרכישה עשוי לרדת ל-5% (שוב, ללא מדרגות). בדקו את הסימולטור שלנו למס הרכישה אם זה המצב.
- מס רכישה לדירת מגורים יחידה – כאשר הקונים אינם מחזיקים בדירת מגורים נוספת בהתאם לדין (ישנם חריגים בחוק), מס הרכישה הוא מס מקל יחסית. הוא מחושב באחוזים (%) ובמדרגות מס ממחיר הרכישה, כאשר המדרגה הראשונה כוללת פטור ממס רכישה דירה. קראו את המאמר שלנו על חישוב מס רכישה דירה ראשונה אם זה המצב.
- מס רכישה לדירת מגורים שניה – כאשר הקונים הם בעלים של דירת מגורים בשעה שהם רוכשים דירה נוספת, המחוקק רואה אותם כקונים דירה להשקעה ומחיל עליהם מס רכישה כבד יותר. גם כאן מדובר במס שמחושב באחוזים (%) ובמדרגות מס רכישה, כאשר המדרגות אינן כוללות פטור ממס רכישה (דהיינו, משלמים מהשקל הראשון).
אם כן, חישוב מס הרכישה חל בבחינת הגדרת הדירה. מעבר בין מסלול דירה "יחידה" למסלול דירה "נוספת" הוא משמעותי מאוד כאשר מדובר בנטל המס ועורך דין נדל"ן המתמחה במיסוי מקרקעין יכול לסייע בכך.
ב. דירה ראשונה או דירה שניה?
חושבים שאתם קונים דירה שניה? תחשבו שוב. החוק מאפשר למשפחות המחזיקות דירות מגורים "מיוחדות" לרכוש דירת מגורים שניה ולשלם מס רכישה על דירה "יחידה", ולא על דירה שניה. והכל בהתאם לדין.
דירות אלו כוללות:
- החזקה של דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.
- בעלות על נכסים אחרים שאינם "דירות מגורים".
- החזקה של עד שליש (1/3) דירה נוספת.
- החזקה של עד חצי (1/2) דירה שמקורה מירושה.
- דירה שלמה שהתקבלה בירושה (בתנאים מסוימים, קשיחים יותר מהסעיף הקודם).
כאשר הרוכשים המשפחה מחזיקה בכל אחד מהדירות "המיוחדות" לעיל, הם יחשבו כאילו הם קונים דירה "יחידה" ולא דירה שניה. לא למהר לשלם מס!
דיווח על ידי עורך דין
לאחרונה ייצגנו לקוח שניסה "לתקן" את הנזק שנעשה לו בשל חיוב מס שגוי: הלקוח היה בשלבים מתקדמים לרכישת דירת מגורים במודיעין במחיר של 1,700,000 ש"ח. למרבה הצער, חודשים ספורים טרם החתימה על חוזה הרכישה של הדירה החדשה ואחרי שהלקוח חתם על זיכרון דברים לרכישת דירה, אביו של הלקוח נפטר. אביו של הלקוח הוריש לו את דירת המגורים שלו בירושלים.
הלקוח המשיך ברכישה, ולאחר התייעצות עם עורך דין שאינו מתמחה במיסוי מקרקעין, דיווח על רכישת הדירה החדשה, כרכישה של דירה שניה. הלקוח שילם לפי השומה העצמית של עורך הדין 136,000 ש"ח מס רכישה (בהתאם למדרגות המס הישנות).
לאחר קריאת המאמר שלנו על פטור ממס רכישה לדירת מגורים – הבין הלקוח שהוא היה זכאי בזמנו לפטור ממלא ממס הרכישה, כלומר, 0 ש"ח מס רכישה. עורך הדין הקודם (עורך דין מקומי) לא טרח לבחון את מקור הדירה, והאם הלקוח שלו זכאי לפטור או הנחה מסוימת.
זכרו – ספר החוקים מלא בפטורים, הנחות והקלות במס הרכישה, וכדי לנצלם כנדרש עליכם לפנות לעורך דין שיודע מה הוא עושה! (אצלנו מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה) זה בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.
חשוב לציין כי כל הדירות בתוך המשפחה הגרעינית נספרות יחדיו. קרי, דירות על שם בנ/ת הזוג וכן על ילדים מתחת לגיל 18 ככלל יספרו יחדיו.
ג. כמה מס רכישה נשלם ברכישת דירה שניה?
מעבר לספירת הדירות של המשפחה (מה שמשפיע כמובן על מס הרכישה לתשלום), חשוב לבחון את מדרגות מס הרכישה. המדרגות מתעדכנות כל שנה ביום 15.1, ובדרך כלל שינוי זה הוא לטובת הרוכשים. בנוסף לכך גם שינויים בחוק עשויים להשפיע לטובה על מס הרכישה ולהפחית אותו משמעותית. מדובר בנושא רגיש שמשתנה חדשות לבקרים, וחבל להישאר מאחור ולשלם מס מיותר!
במקרה בו ייצגנו מוכרי דירה בעיר הרצליה, מכרנו דירת גן בשווי 4.35 מיליון שקלים בעיר (שישה חדרים). עורך הדין של הקונים (עורך דין מקומי) בחר לחתום על חוזה הדירה, בניגוד לאזהרתנו, ביום 28.7.2020, ולשלם מס רכישה בהתאם למדרגות מס הרכישה באותו זמן – 348,000 ₪.
ומה היה קורה אם היה ממתין ליום 29.7.2020? שינוי חקיקה הוביל להפחתת מס הרכישה, כך שלקוחותיו היו משלמים 297,223.95 ₪ "בלבד". כלומר יום המתנה אחד בלבד היה יכול לחסוך לרוכשים יותר מ-50,000 ₪ במיסים! אמנם מדובר עדיין במס רכישה גבוה מאוד, אך ניכר הבדל משמעותי, וזה הכול עניין של תזמון. לצורך השוואה הלקוחות שלנו (המוכרים) תכננו מס בצורה מצוינת וקיבלו פטור ממלא ממיסים בעסקה.
מבחינת עורך הדין שאינו מתמחה במיסוי מקרקעין – הלקוח ביקש לבצע עסקה, הלקוח לא שאל על מיסים, ולכן עורך הדין יבצע את העסקה מהר ככל הניתן כדי לזכות בשכר הטרחה. זו רשלנות מקצועית לכל דבר ועניין!
יש לפנות לעורך דין שיודע מה הוא עושה !
2. מדרגות מס רכישה
מס רכישה דירה מחושב באחוזים (%) ממחיר הדירה ובמדרגות ממס רכישה (בדומה למס הכנסה). אשר על כן אין אחוז מס אחיד, וזה תלוי במדרגת מס רכישה דירה שניה בהתאם למחיר הנכס. נכס יקר יותר? יותר מס רכישה.
מדרגות מס רכישה דירה "יחידה" (מעודכן לשנת 2024)
0% מס רכישה עד לסכום דירה של 1,978,745 ₪ בקירוב – פטור ממס רכישה.
על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%.
על חלק השווי העולה על 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%.
על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%.
על חלק השווי העולה על 20,183,565 ₪ – 10%.
חישוב מס רכישה דירה ראשונה
לדוגמה (לפי מדרגות מס רכישה 2023-2024): אם משפחה מראש העין רכשה פנטהאוז 5 חדרים בשווי 2,500,000 ₪ כדירה ראשונה ודירה יחידה, יש לחשב בהתאם לתרשים למעלה את מס הרכישה שלהם:
המדרגה הראשונה בשיעור 0% חלה עד לסכום של 1,919,155 ₪. לאחר מכן חלה מדרגה בשיעור 3.5% עד לסכום של 2,276,360 ₪ (רק על ההפרש) ולאחר מכן חלה מדרגה של 5% עד לסכום של 5,872,725 ₪ (רק על ההפרש). מאחר ויש כמה מדרגות מס שצריך להשתמש בהן, ראשית נבנה את הסכומים החייבים במס בהתאם למדרגה ואחר מכן נחשב.
הסכומים החייבים במס בהתאם למדרגה:
- 1,919,155 ₪ ששייכים למדרגה הראשונה כלולים בפטור ממס רכישה (0% מס).
- 357,205 ₪ (2,276,360 ₪ פחות 1,919,155 ₪) ממוסים ב-3.5% מס (מדרגה שנייה).
- 223,640 ₪ (2,500,000 ₪ (מחיר הדירה) פחות 2,276,360 ₪) ממוסים ב-5% מס (מדרגה שלישית).
חישוב מס הרכישה:
3.5% מתוך 357,205 ₪ ועוד 5% מתוך 223,640 ₪ = 12,502.175 ₪ + 11,182 ₪= 23,684.175 ₪.
כאמור, מס הרכישה בקניית הדירה הנ"ל עומד על 23,684.175 ₪.
עדיין יקר? יש מה לעשות עם זה.
| מספר מדרגה | מסכום (שקלים) | עד סכום (שקלים) | אחוז מס רכישה (%) |
|---|---|---|---|
|
1 |
מהשקל הראשון |
1,978,745 - פטור ממס רכישה דירה |
|
|
2 |
1,978,745 |
2,347,040 |
3.5 |
|
3 |
2,347,040 |
6,055,070 |
5 |
|
4 |
6,055,070 |
20,183,565 |
8 |
|
5 |
20,183,565 |
- |
10 |
חישוב מס הרכישה "במדרגות" אפשרי רק כאשר אין לדירה זכויות בניה נוספות. ברוב דירות המגורים אין זכויות בניה נוספות (ולכן ניתן לחשב "במדרגות"), ועורך הדין שלכם לקניית דירה ידע לייעץ לכם לעניין זה.
כמה מס רכישה בדירה שניה? קראו בהמשך.
מדרגות מס רכישה דירה "נוספת" (מעודכן לשנת 2024)
- 8% מס רכישה על כל סכום עד 6,055,070 ₪.
- 10% מס רכישה על כל סכום שמעל 6,055,070 ₪.
חישוב מס רכישה דירה שניה
כך למשל (מעודכן לשנים 2021-2022) ברכישת דירת פנטהאוז ללא זכויות בנייה נוספות, 4 חדרים בעיר רחובות, במחיר של 2,500,000 ₪ (דירה נוספת של הרוכשים) חישוב מס הרכישה היה כדלקמן:
בהתאם לטבלה, המדרגה הראשונה בשיעור 8% חלה על כל סכום ועד לשווי המלא של הדירה (2,500,000 ₪).
כאמור, מס הרכישה במקרה הזה היה 200,000 ₪. רק לצורך השוואה במסלול המתייחס לדירה יחידה מס הרכישה היה יוצא 32,726.88 ₪ בלבד, ומכאן החשיבות הגדולה של תכנון מס קודם לקניית הדירה. קראו עוד על איך אנחנו מפחיתים לכם את מס הרכישה במאמר שלנו על מס רכישה לדירה שניה.
| מספר מדרגה | מסכום (שקלים) | עד סכום (שקלים) | אחוז מס רכישה (%) |
|---|---|---|---|
|
1 |
|
6,055,070 |
8 |
|
2 |
6,055,070 |
- |
10 |
דירה עם זכויות בניה נוספות
כאמור חישוב זה אפשרי רק כאשר דירת המגורים נטולת זכויות בניה נוספות. בדירות "מיוחדות" קיים חשש מוגבר לזכויות בניה נוספות שעלולות להגדיל את מס הרכישה בצורה משמעותית:
- ווילות
- פנטהאוזים
- מגרשים שבנו עליהם דירות למגורים
- דירות גג
- דירות גן
- צמודי קרקע
אשר על כן בדירות אלו (אבל לא רק!) נבצע בדיקות מוגברות מחשש לזכויות בניה נוספות. הימנעו מטעויות! בדירות אלו יש לדקדק גם בעניין חריגות הבניה והשפעתם על המשכנתא שתקבלו!
לא אוהבים אחוזים? צירפנו מחשבון.
ג. מחשבון לחישוב מס רכישה דירה שניה לשירותכם
אמנם עורך הדין שלכם יחשב מס רכישה עבורכם, אך הלקוחות שלנו ביקשו לדעת מה יהיה מס הרכישה שלהם טרם החתימה (ובצדק), וזאת כדי להיערך נכון מבחינת תקציב הרכישה. מס הרכישה הוא חלק מההוצאה על הדירה, ויש לקחת אותו החשבון בחלק מהתקציב.
טיפ משפטי: שמרו על אישורי התשלום, הוצאה זו מוכרת כהוצאה שמפחיתה את מס השבח במכירת הדירה.
3. איך אפשר להפחית את מס הרכישה?
לא צריך למהר לשלם מס רכישה. חישוב מס רכישה דירה שניה מלא בהקלות משמעותיות, ועורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין ממצא את האפשרויות העומדות לפניו טרם שידור שומה עצמית לרשות המיסים בדבר דירה שניה. חשוב לציין כי תפקיד עורך הדין הוא לפרוס את האפשרויות הללו ללקוח, והלקוח הוא זה שיבחר באיזו דרך לפנות.
א. פטור ממס רכישה דירה
קראו על מגוון הפטורים ממס הרכישה במאמר שלנו האתר. בספר החוקים ישנם שני פטורים נפוצים הנוגעים לדירה שניה, ובהתקיים המצבים הרשומים להלן, ניתן יהיה לרכוש דירה שניה לפי מסלול דירה "יחידה":
- דירה מחליפה ומשפרי דיור – ברכישת דירה שניה יינתן פטור "למשפרי דיור". דהיינו, לציבור הרוכשים שקונים דירה חדשה כדי להחליף את הישנה. אם הקונים רכשו דירה שניה כאשר יש להם דירה אחת, ומכרו את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה הישנה (או תוך 12 חודשים מקבלת דירה מקבלן) הם יזכו למדרגות מס רכישה דירה "יחידה", למרות שברשותם שתי דירות. אין הגבלה על סכום הדירה השניה (פרט למדרגות מס דירה "יחידה").
- פטור חד פעמי לדירה שניה – ברכישת דירה שלישית שמחליפה שתי דירות ישנות יינתן מסלול חישוב דירה "יחידה" בהתאם לתנאים הבאים: לרוכשים 2 דירות מגורים שסכומן לא עולה על 2,034,000 ₪ (בקירוב, ישנם חריגים).
שימו לב, מדד המיסוי מתעדכן כל 15.1 בכל שנה. יש להתעדכן עם עורך הדין שלכם בנוגע למדד השנתי!
פטור חד פעמי לדירה שניה
- הרוכשים מתכוונים למכור את שתי הדירות כדי לרכוש דירה אחת מחליפה.
- השווי של הדירה המחליפה הוא לפחות 75% משווי הדירות שנמכרות (ניתן יותר).
- הרוכשים מכרו את הדירה הראשונה, ובתוך שנה מכרו גם את הדירה השניה (בפטור ממס שבח).
- בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או בשנה שאחרי מכירת הדירה השניה, הרוכשים יהיו זכאים לרכוש את הדירה השלישית בחישוב מס רכישה דירה "יחידה". מדובר בפטור חד פעמי – נצלו אותו!
| לרוכשים יש שתי דירות מגורים | מובן לי |
| שווי הדירות מסתכם ב2,000,000 ₪ (פחות או יותר, ישנם חריגים) | מובן לי |
| הרוכשים מכרו דירה אחת | מובן לי |
| לאחר שנה (לכל היותר) הרוכשים מכרו דירה שניה בפטור ממס שבח | מובן לי |
| הרוכשים רכשו דירה חדשה בשנה שאחרי/לפני המכירה השניה | מובן לי |
| שווי הדירה הוא לכל הפחות 75% משווי שתי הדירות | מובן לי |
| מדובר בפטור חד פעמי! | מובן לי |
נשמע מורכב? לא רק לכם.
עורך דין מקרקעין יכול להפחית לכם מס
במקרה שייצגנו בו לאחרונה מוכר דירת מגורים ברעננה שרכש את דירת המגורים היחידה שלו לפני 5 שנים בסכום של 1,740,000 ₪. התבקשנו לברר מה מס הרכישה ששילם הלקוח לפני 5 שנים כדי לבחון את מס השבח במכירה. מסתבר כי עורך הדין הקודם "שכח" שמגיע ללקוח שלו פטור ממס רכישה וחישב במקום זאת את מדרגות המס בהתאם לדירה "נוספת". הלקוח שילם 139,200 ₪ מס רכישה כאשר בפועל לא היה צריך לשלם דבר. הלקוח בזמנו לא ידע מה זה מס רכישה וסמך בעיניים עצומות על חבר מהמילואים שיעביר לו את הדירה.
פנו רק לעורך דין מקרקעין שיודע מה הוא עושה! ברכישת דירה רוב הרוכשים פועלים בשיטה של "שגר ושכח", הם סומכים על עורך דינם בעיניים עצומות (ובצדק, אתם משלמים לנו על כך). עם זאת, לא כל עורכי הדין "שורקים" את עניין המיסים, ואתם יכולים למצוא עצמכם משלמים מיסים כי כאשר אתם זכאים לפטור כזה או אחר. חבל! פנו למומחים, תופתעו לגלות שדווקא שכר הטרחה (בו נעסוק בהמשך) עשוי להיות נמוך יותר אצל העוסקים בדבר.
ב. העברת דירה במתנה
תכנון מס נוסף ונפוץ שאנחנו עושים כאן במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחההוא העברת דירה במתנה ל-"קרוב". כאשר הרוכשים מחזיקים בדירה נוספת טרם הרכישה של הדירה השניה, ניתן לשקול להעביר דירה במתנה ל-"קרוב" וכך להפחית את מספר הדירות בבעלות הרוכשים.
לאחר שהרוכשים ירכשו דירה נוספת (כאשר אין בבעלותם דירת מגורים מאחר והעבירו אותה במתנה) – הם עשויים לזכות בחישוב מס מקל במדרגות מס רכישה דירה "יחידה" ואף פטור ממס הרכישה .
ברם, הליך זה אינו חף מחסרונות (ומהוצאות), לרבות תקופת צינון על הדירה הנמכרת וחזקת התא המשפחתי. קראו עוד על הליך זה במאמר שלנו על העברת דירה במתנה כתכנון מס לגיטימי להפחתה במיסים. מעבר לכך, מדובר בהליך "מכירה" לכל דבר ועניין ועורכי דין רבים ידרשו שכר טרחה על הליך העברת בעלות זה בנפרד וללא קשר לרכישת הדירה החדשה. במשרד שלנו אנחנו לא אוהבים לשלם מיסים ומעניקים לכם תכנוני מס (כולל העברת דירה אחרת במתנה) בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה – זו המחויבות שלנו ללקוחות.
ג. פטורים מיוחדים
בנוסף לכך יש פטורים והקלות ממס הרכישה לקבוצות אוכלוסייה מסוימות גם כאשר מדובר בדירה שניה:
- הקלות מס לעולים.
- הקלות מס לנפגעי תאונות דרכים.
- הקלות מס לנכים.
- הקלות מס לעיוורים ולקויי ראיה.
- הקלות מס לניצולי שואה.
- הקלות מס לנכי עבודה ונכי צה"ל.
- הקלות מס לקבוצות רבות ונוספות.
עורך הדין שלכם צריך לבחון אתכם מה ההקלה המתאימה לכם, וזאת עוד בשיחה הראשונית טרם הרכישה עצמה. במשרד שלנו אנחנו מבצעים תכנון מס בשיחה אישית המיועדת רק לכך (במשרד או במקוון), ובודקים אפשרויות נוספות לכל אורך ההליך. השירות ניתן ללא תשלום נוסף.
ד. סדר רכישות
לא זו אף זו, גם סדר הרכישות יכול להשפיע באופן משמעותי על המיסים בעסקה.
לאחרונה הגיע אלינו לקוח שרכש את דירת המגורים שלו בבאר שבע לפני שנה במחיר של 850,000 ₪ (מסתבר שיש מחירים כאלו). הלקוח ביקש לבצע את הפעולות הבאות:
- להשכיר את דירת המגורים שלו לכמה שנים.
- לרכוש דירה שניה למגורים בעלות של 1,740,000 ₪ (שם הוא יתגורר).
- למכור את הדירה הראשונה לאחר 4-5 שנים מרגע הרכישה של הדירה השניה.
לא ניכנס אתכם לפרטים הקטנים, אך מדובר בטעות ובתאונת מס. ברכישת הדירה הראשונה הלקוח "שרף" את הפטור שלו על דירה זולה יחסית, ולכן ישלם מס רכישה דירה שניה על הדירה היקרה מבין השתיים (במקום לקבל פטור על הדירה היקרה). בנוסף, במכירת דירת המגורים הישנה הלקוח ישלם מס שבח מלא, שכן הוא מחזיק כבר בעוד דירת מגורים. דמי השכירות לכל התקופה לא שווים את עלויות המס בתכנון שכזה. לכן, הלקוח הקשיב לעצתנו והפך את סדר הרכישות:
- מכירת הדירה הראשונה בפטור ממס שבח (או העברה במתנה ל-"קרוב").
- רכישת הדירה השניה בפטור ממס רכישה דירה שניה.
- במידת הצורך, רכישת דירה זולה להשקעה (מס רכישה נמוך משמעותית) וקבלת דמי שכירות.
בצורה הזו הלקוח חסך 140,000 ₪ ויותר רק במיסים, והכל בזכות תכנון מס קודם לרכישת הדירה. אנחנו לא מצפים מהלקוח להבין מיסוי מקרקעין: בשיחה אישית מקדימה אנחנו פורסים ללקוח את מגוון האפשרויות העומדות לפניו ומבצעים בסופו של יום את אשר הלקוח ביקש מאתנו לבצע.
שימו לב, מדד המיסוי מתעדכן כל 15.1 בכל שנה. יש להתעדכן עם עורך הדין שלכם בנוגע למדד השנתי!
זוהי רק דוגמא לתכנון מס נכון וחכם שאנחנו מבצעים במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה – ללא תוספת תשלום ובמסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה החדשה. זו המחויבות המקצועית שלנו.
4. שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה
הפחתת מס רכישה דירה שניה נעשית כדי להפחית את ההוצאות שישנן על רכישת דירה שניה. באותו הקשר קשה שלא לעסוק בהוצאה נוספת (אם כי פחותה בהרבה) והיא שכר הטרחה של עורך הדין שלכם. בנושא זה תופתעו לגלות ששכר הטרחה לא משתנה רבות בין משרד למשרד, אך היקף השירותים הניתנים משתנה בצורה משמעותית.
טיפ מהמשרד: אל תחתמו עם עורך דין רודף בצע. ישנם קולגות שלצערנו יפתו אתכם עם שכר טרחה נמוך (לכאורה), ולאחר מכן ידרשו "תוספות" על כל צעד ושעל. מבין "התוספות" הנפוצות:
- תוספת עבור "התעסקות" עם מסמכי המשכנתא – 500-1,500 ₪.
- תוספת עבור בדיקות תכנוניות (היתר הבניה ותב"ע) – 1,000-2,500 ₪.
- תוספות עבור בדירות רקע למוכרים (חשוב מאוד!) – 500-1,250 ₪.
- תוספות עבור ניתוח מיסים – 3,000 ₪ או הפניה ליועץ חיצוני.
- ייצוג בכניסה לדירה ומילוי טופס מסירה – 300-750 ₪.
- פעולות מפחיתות מיסים – כמה שאפשר ₪.
לעורך דין טוב ומוכר יש מספיק לקוחות והוא לא ינסה "לתת מכה" בהליך הקניה שלכם. המוניטין שלו חשוב יותר מעסקה בודדת, והרצון שלו להפחית לכם מיסים יחסוך לכם הרבה מעבר לשכר הטרחה שלו. קראו על כך עוד במאמר שלנו על עורך דין קניית דירה ומה הוא עושה עבורכם, ומצאו עורך דין שנותן סל שירותים מלא – ללא הפתעות בדרך.
א. שכר טרחה ותכנון מס
שכר הטרחה ברכישת דירה ניתן לחישוב בכמה מסלולים, ופירטנו על כך במאמר שלנו על שכר טרחת עורך דין רכישת דירה, שם תמצאו הפניה גם למחשבוני שכר טרחה והתייחסות לשכר הטרחה שלנו.
בנושא זה חשוב להכיר את מחירון לשכת עורכי הדין שקבוע בחוק – מחירון שכר טרחה מינימלי מומלץ, שנועד להגן על רוכשי דירות ומהווה מעין שכר טרחה "מפוקח" (שעורכי הדין לא יעפו על עצמם). מטבע הדברים לא כל המשרדים מאפשרים תשלום שכר טרחה במסלול זה.
בהתאם למה שתקראו במאמר, שכר הטרחה בענף (ואצלנו) לא משתנה משמעותית בין משרד למשרד ונע בין 0.5% ממחיר הדירה להעברות פשוטות (יחסית) ל-2% למקרים מורכבים יותר ואצל עורכי הדין המנוסים. זאת כאשר לא מדובר במסלולי שכר טרחה מוזלים ומיוחדים, או בייצוג שני הצדדים בעסקת מקרקעין. קראו הכול על המסלולים במאמר המקיף שלנו על שכר הטרחה.
במשרד
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה אנחנו מבינים שעומדת בפניכם הוצאה כספית גדולה ומשמעותית, ולכן אנחנו מקלים עליכם בהתאם. אנחנו מאמינים בשירות "מקצה לקצה" ומעניקים סל שירותים מלא לרכישת הדירה החדשה – אנחנו לא נדרוש ממכם כספים בהמשך, בהתחייבות. יתרה מזו אנחנו מעסיקים לשירותנו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה (בנוסף לרישיון עריכת דין) וזאת כדי לתת שירותי תכנון וייעוץ מס ללא תוספת תשלום ובמסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. 
ב. כלים משפטיים להפחתת מיסים
לא פעם גם כאשר הלקוח חושב שלא ניתן עוד להפחית מס רכישה דירה שניה, עורך הדין שלכם יכול להפתיע בפעולות נוספות.
לקוח שייצגנו לאחרונה בראשון לציון רכש דירת מגורים נוספת בשווי של 4,500,000 ₪ (בהחלט דירה מרשימה). כאשר בחנו את העסקה לעומקה, התברר שהמוכר מוכר את תכולת הדירה עם הדירה עצמה כחלק ממחיר הדירה. זאת ועוד, המוכרים ביקשו להישאר בדירה לשנה נוספת כדי "להתארגן" על דירה מחליפה.
לאחר תכנון מס אישי ומותאם אישית הצלחנו להפחית את עלות הרכישה בדרכים הבאות:
- פיצלנו את חוזה רכישת הדירה (4,500,000 ₪) לחוזה של קניית רהיטים (בסך של 200,000 ₪) וחוזה של קניית דירת מגורים (4,300,000 ₪).
- ניסחנו חוזה שכירות למוכרים שלנו בסך של 12,000 ₪ לחודש. הפחתנו את מחיר רכישת הדירה מאחר והלקוח שלנו נאלץ להיכנס לדירה בשלב מאוחר יותר (4,250,000 ₪).
זוכרים שמס הרכישה מחושב באחוזים ממחיר הדירה? הצלחנו לחסוך ללקוח שלנו 20,000 ₪ על ידי הפחתת מחיר הרכישה. אמנם לא מדובר בסכומים שיעשו אדם עשיר, אך בהחלט חבל לשלם סכומים אלו "סתם".
שימו לב, מדד המיסוי מתעדכן כל 15.1 בכל שנה. יש להתעדכן עם עורך הדין שלכם בנוגע למדד השנתי!
חשוב לציין שפעולות אלו אינן פטור מס רכישה דירה שניה או הקלה כזו או אחרת, אלא תכנון מס לגיטימי שעורך דין יצירתי יכול ומורשה לבצע. כמה יעלו פעולות נלוות אלו? תלוי בעורך הדין.
הפחתת מס הרכישה במשרד שלנו
במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה זו החובה המקצועית שלנו להפחית מס, ולכן אנחנו מעניקים סל שירותים נרחב למטרה זו, ובין השאר:
- פיצול חוזה הקניה לחוזה קניית רהיטים וחוזה רכישה.
- נייעוץ סדר המכירות והרכישות עבורכם.
- ניסוח חוזה שכירות במעמד הקניה (במידת הצורך).
- העברת דירה במתנה.
- בדיקת פטור משפרי דיור, פטור 49(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, פטור דירת ירושה וכד'.
- פעולות נוספות ויצרתיות בהתאם למקרה.
כל אלו ניתנים בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה – אנחנו לא אוהבים לשלם מס ואין סיבה שאתם תשלמו מס מיותר.
ג. ומה הלאה?
תחילת הליך קניית דירה מתחיל בשיחה אישית אחד על אחד עם עורך הדין (במקוון או במשרד לבחירתכם), שם נפרוס לפניכם את דו"ח המיסים בעסקה ונחשב ביחד מס רכישה דירה שניה. באותו מעמד נייעץ לכם איך אפשר להפחית אותו בדרך חוקית ולגיטימית.
במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה אנחנו מבינים שרכישת דירה היא אירוע גדול בעל היבטים רבים גם עבור עורך הדין וגם עבור הלקוחות שלו. אנחנו מנסים להקל כמה שניתן, ונשמח להעניק סל שירותים מלא בקניית הדירה, ללא תוספת תשלום ופריסה נוחה של שכר הטרחה לתשלומים.
5. סיכום – מס רכישה דירה שניה
רכישת דירה נוספת במשפחה כוללת לא מעט הוצאות, כאשר המובילה בהן בתחום המיסים. מס הרכישה מחושב באחוזים (%) ובמדרגות מס, והכל מתוך מחיר הקניה של הדירה. בעזרת תכנון מס נכון אפשר להפחית מס רכישה דירה שניה ולגרום לכם לשלם פחות.
את חישוב מס רכישה דירה שניה יעשה עורך הדין במעמד קנית הדירה בשומה עצמית אותו יחשב ויתכנן בעצמו. עם זאת עורך דין טוב יודע לבצע פעולות מפחיתות מס טרם קניית הדירה החדשה (רק צריך לוודא שזה חלק משכר הטרחה שלו). במשרד שלנו השירות ניתן בחינם כחלק משכר הטרחה להסכם הרכישה. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
