בית > מיסים במכירת דירה > חישוב מס שבח
מאמר זה הוא מאמר למתקדמים, שעוסק בחישוב מס שבח בצורה פרקטית. במכירת דירה על המוכרים (בדרך כלל) לשלם מס שבח לצורך אישורי העברת הבעלות לקונים שלהם. אלא שבניגוד למס הרכישה בקניית דירה, מס השבח מורכב יותר לחישוב. לצורך החישוב יש לקחת בחשבון הוצאות על הדירה, פחת, הצמדה למדדים וכד', או שאפשר פשוט לפנות למחשבון מס השבח שצירפנו לכם בסוף המאמר. במאמר נסביר שלב אחר שלב איך מחשבים את מס השבח בדירת המגורים שלכם.
כותב המאמר הוא עורך דין למקרקעין ונדל"ן, מנוסה בליווי רוכשים, מוכרים וקבלנים כאחד בעסקאות מכר מקרקעין, ומומחה למיסוי מקרקעין. במשרד 
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה כל עורכי הדין הם בעלי השכלה כלכלית משמעותית (בנוסף לרישיון עריכת דין) וזאת כדי להפחית עבורכם את מס השבח.
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂 
מאמר זה עוסק בחישוב מס שבח.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:
בחישוב מס השבח יש לקחת מחשבון כמה נתונים:
- שווי המכירה של הדירה – בדרך כלל, המחיר הרשום בחוזה המכירה.
- מועד המכירה של הדירה – בדרך כלל, המועד בו חתמנו על חוזה המכירה.
- שווי הרכישה של הדירה – בדרך כלל, המחיר בו רכשנו את הדירה לראשונה.
- מועד הרכישה של הדירה – בדרך כלל, המועד בו חתמנו על חוזה הרכישה של הדירה.
- הוצאות – הוצאות שמוכרות בדין הן הוצאות שהמוכרים הוציאו כדי להעלות את ערך הדירה או לצורך המכירה של הדירה. הוצאות אלו יפחיתו את מס השבח.
- פחת – דרשתם פחת מרשות המיסים? הפחת מגדיל את מס השבח לתשלום.
- שבח אינפלציוני – השבח שלכם מורכב משבח ריאלי, ומשבח אינפלציוני עבורו לרוב לא צריך לשלם מס.
- כל השבח הריאלי שנצבר עד ליום 1.1.2014 פטור ממס.
- על השבח הריאלי שנצבר לאחר יום 1.1.2014 חייב ב-25% מס על השבח הריאלי.
מעבר לחישוב מס שבח, ישנן דרכים רבות להפחית את מס השבח, ובמקרים אחרים אף להתאים פטור ממס השבח. זה מה שאנחנו עושים כאן במשרד. תכנון יצירתי של מס השבח טרם המכירה עשוי להפחית משמעותית את מס השבח ולגרום לעסקה שלכם להיות רווחית יותר. אצלנו במשרד שירות תכנון מס קודם לעסקה ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ 
).
המאמר חישוב מס שבח יענה על השאלות הבאות:
- איך מחשבים את מס השבח?
- האם יש פטור ממס השבח?
- האם ניתן להפחית את מס השבח?
- כמה עולה ייעוץ עורך דין למקרקעין ונדל"ן?
- מה הוא אחוז מס השבח?
1. מס שבח לדירות מגורים
מס השבח הוא מס על "הרווח" בעסקה שלכם. הוא נחשב למס רווחי הון שממוסה רק מתוך הרווח שלכם (בדומה למניות או כלים פיננסים אחרים). אין לכם רווח? אין מס שבח. אלא שמחירי הדירות עולים כל הזמן, ואם החזקתם שנים ספורות בדירה הנמכרת, ככל הנראה תדרשו לשלם מס שבח בעסקה שלפניכם.
אך אל דאגה, עורך דין לנדל"ן שמתמחה גם במיסוי מקרקעין יודע לדרוש הפחתות, הקלות, פטורים ולהשתמש בכלים כלכליים מעולם המשפט כדי להפחית לכם את "הרווח" מהעסקה, גם אם רק על הנייר.
א. דירות מגורים מול נכסים אחרים
אישורי מס השבח נדרשים בכל מכירה של נכס מקרקעין, ולא רק במכירה של דירות מגורים.
מס השבח בנכסים אחרים יקר יותר!
- במכירה של דירות מגורים – מס השבח קל (יחסית) שנועד לעודד עסקאות נדל"ן במשאב חסר כל כך במדינתנו הקטנה: דירות למגורים. המס יכול להגיע עד ל-25% מס שבח.
- במכירה של נכסים שאינם דירות מגורים – מס שבח משמעותי יותר שנועד למסות עסקאות מקרקעין שאינן עסקאות של דירות מגורים. אתם מוזמנים לקרוא בנושא במאמר שלנו על מס שבח מקרקעין בנכסים.
ב. האם מדובר בדירת מגורים במובנה המשפטי?
קרו מקרים בעבר בהם בעלי נכסים (משרדים, מחסנים וכד') מכרו את הנכסים שלהם תוך הצהרה שמדובר בדירות מגורים, וזאת כדי לזכות במס שבח מקל. המחוקק שם לזה סוף, וכעת יש לבחון שמדובר "בדירת מגורים" גם במובנה המשפטי כדי לזכות בחישוב עבור דירות מגורים.
המונח המשפטי המתאים הוא "דירת מגורים מזכה". עורך הדין שלכם למכירת הדירה ייבחן עבורכם את התנאים. אלו הם חלק מהתנאים לחישוב מס שבח מקל במסגרת של דירת מגורים מזכה:
דירת מגורים מזכה
- דירה שבנייתה הסתיימה.
- הדירה בבעלות יחיד או משפחה (לא חברה/תאגיד).
- הדירה אינה נחשבת למלאי עסקי.
- הדירה צריכה להיות מיועדת למגורים או משמשת למגורים בהתאם לדין.
- הדירה שימשה למגורים בפועל בארבעת השנים שקדמו למכירתה או ב-80% מהזמן בו המוכרים החזיקו בדירה (גם אם בשכירות).
במשפטים כמו במשפטים, לכל אחד מהתנאים יש חריגים, תוספות, פסיקות ופירושים שונים בהתאם לדין, ויש להתייעץ עורך דין עבור המקרה שלכם.
| הדירה לאחר שלב הבנייה (בדירת קבלן – אחרי טופס 4) | מובן לי |
| הדירה בבעלות אנשים פרטיים | מובן לי |
| הדירה אינה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה | מובן לי |
| הדירה משמשת למגורים (גם שכירות) / מיועדת לשמש למגורים בהתאם לדין | מובן לי |
| גרו בדירה בפועל בארבעת השנים האחרונות / ב-80% מהזמן מאז העברת הבעלות בדירה בהתאם לדין | מובן לי |
עומדים בתנאים? מעולה, ניתן להמשיך ולחשב את מס השבח בדירה שלכם. לא בטוחים? שאלו אותנו.
ג. פטור ממס שבח
מדוע לשלם מס שבח מקל כאשר אפשר לבקש פטור ממס השבח? החוק בנושא מלא בפטורים ממס השבח עבור דירות מגורים, כאשר הפטורים הנפוצים הם:
- פטור מס שבח דירה יחידה.
- פטור ממס שבח דירה מירושה וחישוב מיוחד לדירות ירושה.
- פטור ממס שבח דירה מחליפה.
- פטור ממס שבח בהעברת דירה במתנה.
- פטורים נוספים בהתאם למקרה.
אל תמהרו לשלם, בדקו זכאות לפטור
אתם מוזמנים לקרוא על הפטורים הנפוצים ממס השבח והתנאים להם במאמר שלנו על פטור ממס שבח לדירות מגורים. חשוב לציין כי גם כאשר יש למוכרים פטור ממס השבח, הפטור מוגבל עד לתקרת הפטור שהיא 4,846,000 ₪ (נכון לשנים 2023-2024). לאחר סכום זה הפטור יהיה יחסי ומס השבח לתשלום יהיה רק על ההפרש שלאחר תקרת הפטור, כך שבכל מקרה מדובר בהטבת מס משמעותית. אנחנו מתחילים כל חישוב מס שבח בבדיקה מקדימה להתאמה לפטורים.
שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
תקרתפטורמסשבח
2. מועדים ומחירים למס השבח
הגיע הזמן לחשב את מס השבח בצורה פרקטית. בדרך כלל יש לעורך הדין שמנהל עבורכם את העסקה 30 ימים לדווח על מכירת הדירה, ובאותה הזדמנות להגיש דיווח מס שבח (שומה עצמית) על פיה תשלמו את מס השבח (אם החישוב נכון). לצורך חישוב נכון של מס השבח עורך הדין יידרש לכמה נתונים:
דברים שחייבים לדעת לפני חישוב מס השבח
- שווי רכישת הנכס – ככלל, מדובר במחיר הקניה המקורי של הנכס כפי שנרשם בחוזה הרכישה הקודם וכפי שדווח לרשויות המס. במקרים מיוחדים, למשל בדירה שמקורה במתנה וכן דירה שמקורה בירושה המחיר יהיה המחיר שנותן המתנה/המוריש שילם על הנכס כאשר הוא רכש אותו (או כפי שדווח בשומת מס העיזבון).
- מועד רכישת הנכס – ככלל, המועד בו המוכרים רכשו רכשו את הנכס הנמכר (גם כאן, יש חריגים).
- שווי מכירת הנכס – ככלל, מדובר במחיר המכירה של הנכס כפי שנרשם בחוזה המכירה וכפי שדווח לרשויות המס. למנהל מיסוי מקרקעין יש סמכות בחוק לשנות את מחיר המכירה או הוא משוכנע שהמחיר לא משקף את "מחיר השוק" של הנכס. היזהרו!
- מועד מכירת הנכס – ככלל, המועד בו המוכרים מכרו את הנכס הנמכר (גם כאן, יש חריגים).
- הוצאות הקשורות בנכס – הוצאות עבר שניתן להוכיח שהמוכרים שילמו כדי לשבח את הנכס. הוצאות אלו יפחיתו את מס השבח לתשלום.
- פחת – פחת הוא תשלום שנתי שהמוכרים הצהירו עליו כהוצאה שנתית שלהם כדי להפחית את מס ההכנסה השנתי. ככלל, במכירת נכסים כל פחת שהוצהר עליו במשך ההחזקה בנכס מגדיל את חוב מס שבח מקרקעין במכירה.
| מועד ומחיר רכישה (כולל חריגים) | מובן לי |
| מועד ומחיר מכירת הנכס (כולל חריגים) | מובן לי |
| הוצאות מוכרות שניתן להוכיח ובהתאם לדין והמועד שלהן | מובן לי |
| פחת שדווח על הנכס או שצריך היה להיות מדווח (יש חריגים ובהתאם לפסיקה החדשה) | מובן לי |
| בדיקת סוג הנכס | מובן לי |
| אולי יש פטור ממס שבח? | מובן לי |
א. מועד מכירה ושווי המכירה
לכאורה, מועד המכירה ושווי המכירה ברורים לכל בחישוב מס שבח. מועד המכירה יהיה בדרך כלל המועד בו חתמנו על חוזה המכירה עם הקונים שלנו. שווי המכירה יהיה בדרך כלל המחיר אותו קבענו בחוזה המכר עם הקונים שלנו (גם אם התמורה מגיעה אלינו בתשלומים בהתאם ללוח התשלומים שנקבע עם הקונים).
כאמור מס השבח מחושב "מהרווח" שלכם בעסקה, וכדי לקבוע את הרווח יש לדעת מה שווי הדירה הנמכרת כאשר מכרתם אותה.
ב. מועד רכישה ושווי הרכישה
בחישוב מס שבח יש חשיבות מכרעת גם לשווי ומועד הרכישה. זוכרים אז כשרכשתם את הדירה שנמכרת היום? זה הזמן להוציא את הסכם המכר הקודם ולבדוק מה היה המחיר שנקבע ובאיזה מועד. בדרך כלל שווי הרכישה יקבע לפי מחיר הרכישה המקורי של הדירה, ומועד הרכישה יקבע לפי מועד הרכישה המקורי של הדירה.
כך למשל למשפחת לוי מראשון לציון הייתה דירת מגורים שנרכשה ביום 1.4.2010 בעלות של 1,000,000 ₪, והם מכרו אותה ביום 1.4.2020 במחיר של 2,200,000 ₪. ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה הוא 1,200,000 ₪. (נניח שלא היו למשפחת לוי הוצאות במהלך השנים ותוך התעלמות מהפחת). לכן בסיס המס הוא 1,200,000 ₪. אל דאגה, זה לא המס שמשפחת לוי תשלם.
למה רק בדרך כלל? המשיכו לקרוא.
ג. חריגים וחריגות
ישנם מקרים בהם מועד ושווי הרכישה או מועד ושווי המכירה לא יהיו כפי שהיו בחוזה המכירה/רכישה. חלק מהמקרים הללו הם:
- במכירת דירה שהתקבלה במתנה
- במכירת דירה שהתקבלה בירושה
- במכירת דירה בשווי שונה משווי השוק (לקרוב משפחה ובהנחה, למשל)
- בהפקעה
בנוסף, כאשר המוכרים חתמו על זכרון דברים דירה, ישנה סכנה מיוחדת שמועד המכירה שונה מהמועד אותו יודעים המוכרים, בצורה שעלולה לפגוע בהם כלכלית ולגרום להם לאחר את מועד הדיווח לפי החוק.
רשמנו מאמר נפרד על זכרון דברים למכירת דירה והשפעותיו על המכירה שלפניכם, כדאי לקרוא! מדובר בנתונים פשוטים לכאורה, אך תופתעו לדעת שאנשים רבים (וגם עורכי דין) טועים בדיווחים אלו, דבר שעלול לעלות למוכרים הרבה כסף. מכירת נכס מקרקעין עושים רק עם המומחים!
3. הפחתות ותוספות למס השבח
בנוסף לשווי ומועד המכירה והרכישה, החוק מתייחס לגורמים נוספים שעשויים להשפיע (לכאן ולכאן) על מס השבח הסופי לתשלום. כאן גם יצירתיות ומומחיות עורך הדין באות לידי ביטוי. עורך דין למכירת דירה המתמחה גם במיסוי מקרקעין משתמש בגורמים אלו לצורך חישוב מס שבח וכדי להפחית לכם את מס השבח לתשלום.
א. הוצאות מפחיתות
החוק מכיר בהוצאות מסוימות כהוצאות שעזרו להגדיל את שווי הדירה. אין סיבה שתשלמו גם עבור שיפוץ שהגדיל את ערך הדירה וגם מס שבח על כך שהדירה יקרה יותר. מדובר בכל הוצאה שניתן להוכיח (באמצעות עורך הדין שלכם), והיא קשורה בדירה הנמכרת:
הוצאות מוכרות למס השבח
- שיפוץ הדירה
- שכר טרחת עורך דין במכירה
- שכר טרחת עורך דין ברכישה
- שכר טרחת שמאי (ככל ויש)
- דמי תיווך (אם יש)
- מס הרכישה ששולם ברכישה
- היטל השבחה
- תשלומי ריבית ריאלית (משכנתא)
- הוצאות נוספות שניתן להוכיח
ב. פחת בנכסים
פחת הוא כלי חשבונאי-כלכלי שמאפשר הכרה בהוצאות כדי להפחית את מס ההכנסה השנתי. נשמע כמו סינית? זה בסדר. רוב השכירים לא מגישים דו"ח שנתי למס הכנסה ולכן לא דורשים החזר הוצאות (וכן, פחת). לפיכך, אם אתם לא יודעים מה זה פחת ולעולם לא דרשתם פחת מרשות המיסים, ככל הנראה סעיף זה אינו רלוונטי עבורכם.
מעולה. בניגוד להוצאות, פחת מגדיל את מס השבח לתשלום.
דיווחתם בעבר להכרה בפחת עבור מס הכנסה בגין הנכס הנמכר? יש לדווח על פחת זה במכירת הנכס ובמסגרת חישוב מס שבח.
האם יש לכם פחת? שאלו אותנו.
ג. אינפלציה ושינויים במחירים
במסגרת חישוב מס שבח ולאחר שחישבנו את הנתונים שלעיל, יש להפריד את מס השבח לשני חלקים:
- מס שבח אינפלציוני – שבח ("רווח") שנוצר בעקבות שינויים במדד המחירים לצרכן, ולא בשל פעולות המוכרים. שבח זה אינו ממוסה במס שבח והוא פטור ממס משנת 1994 (לפני כן הוא ממוסה ב-10% מס).
- מס שבח ריאלי – מס השבח כשהוא מנוכה אינפלציה. מס השבח הריאלי יהיה הבסיס לחישוב המס לתשלום (ראו בהמשך).
חישוב האינפלציה למס השבח יעשה בצורה הבאה:
הפרדת מס השבח לאינפלציוני וריאלי
- ככלל, הצמדת שווי הרכישה למדד המחירים לצרכן ממועד הרכישה ועד מועד המכירה (את המדד בלבד, ולא את הסכום כולו).
- ככלל, הצמדת הפחת למדד המחירים לצרכן ממועד הרכישה ועד למועד המכירה (את המדד בלבד, ולא את הסכום כולו).
- ככלל, הצמדת ההוצאות למדד המחירים לצרכן ממועד ההוצאה ועד מועד המכירה (את המדד בלבד, ולא את הסכום כולו).
עליית המדד מהווה "שבח אינפלציוני" שממוסה בנפרד "מהשבח הריאלי". מדובר בהקלה משמעותית מאחר והשבח האינפלציוני פטור ממס משנת 1994 (והוא ממוסה ב-10% מס בשנים לפני כן).
דוגמת חישוב מס שבח
- שבח אינפלציוני – 94,667.38 ₪. סכום זה פטור ממס שבח (כאשר אין הוצאות ותוך התעלמות מהפחת). מדובר על מחיר הרכישה המתואם פחות מחיר הרכישה הלא מתואם.
- שבח ריאלי – 1,105,332.62 ₪. רק על סכום זה משולם מס השבח בהתאם לסוג הנכס ולתקופות המס (ראו בהמשך).
מס השבח האינפלציוני מפחית את מס השבח לתשלום. לאחר מכן ניתן לחשב את מס השבח הסופי לתשלום.
נשמע מסובך? הוספנו בהמשך מחשבון.
ד. דירות מושכרות
בדירות מושכרות הסיפור שונה. שכירות מדירה גם היא נחשבת למס רווחי הון, והיא ממוסה בשלושה מסלולי מס עיקריים:
- דירה מושכרת במסלול פטור ממס.
- דירה מושכרת במסלול 10%.
- דירה מושכרת במסלול "הרגיל" (כולל דיווחי הוצאות ופחת).
השפעת השכרת הדירה על השבח במכירה
לבחירת מסלול ההשכרה יש משמעות גדולה על חישוב מס שבח במכירת הדירה (בעיקר לעניין המס). זהירות! עורכי דין רבים אינם שולטים בסוגיית מס השבח בדירות מושכרות, ובסופו של הדבר המוכרים נפגעים מכך. דירות מושכרות גורמות לטעויות רבות ודיווחים כוזבים לרשויות המס, וחבל! תיידעו מראש את עורך הדין שלכם שהדירה הנמכרת היא דירה מושכרת, ובררו מבעוד מועד שעורך הדין שלכם יודע מה שהוא עושה!
אז מה יהיה מס השבח לתשלום? קראו בהמשך.
4. חישוב מס שבח
לאחר שיש בידנו את מס השבח הריאלי, ניתן לחשב את מס השבח הסופי לתשלום. רק בשלב זה יש להבדיל בין הנכס הנמכר: דירות מגורים מזכות כאמור יזכו ליחס מועדף, ובדרך כלל למס שבח נמוך יותר.
א. מס ליניארי
ציינו כאמור שמס השבח הוא מס על רווח, אך מתי הרווח עצמו נוצר? בשנה הראשונה? בשנה האחרונה? זה לא משנה. בהתאם להוראות החוק, השבח נוצר באופן שווה בכל חודש וחודש שבו המוכרים החזיקו בדירה הנמכרת, ללא חשיבות לשנה הספציפית בה עלה ערך הדירה הנמכרת. ולכן השנה בה נוצר השבח בפועל אינה רלוונטית לחישוב מס שבח.
חישוב מס שבח ופסק דין פוליטי
כך למשל, בשנת 2006 הגיש מר אלברט אברהם פוליטי תביעה נגד רשות המיסים בחיפה. בתביעתו טען מר פוליטי כי למרות שהוא החזיק בנכס משנת 1992 ועד לשנת 2002 רוב עליית הערך של הנכס התרחשה ספציפית בשנת 2001, מה שמשנה לחלוטין את חישוב מס השבח.
תביעתו נדחתה – בשל עיקרון חישוב המס הלינארי יש לחלק את כל השבח הצורה שווה וביחס שווה לכל אורך תקופת האחזקה בנכס (ולכן החוק דורש גם את המועדים של המכירה והרכישה, ולא רק את השווי).
כך למשל אם השבח הריאלי הוא 120,000 ₪ לאחר אחזקה של שנה, אז בכל חודש השבח הריאלי הוא 10,000 ₪, ללא קשר לחודש הספציפי בו התרחשה עליית הערך.
בדוגמה שלנו אם משפחת לוי רכשה את הדירה ביום 1.4.2010 ומכרה אותה ביום 1.4.2020 עברו 10 שנים בין המועדים, שהם 120 חודשים. כלומר מס השבח לתשלום נוצר על פני 120 חודשים ושיעור מס השבח יחושב בהתאם לתקופות מס השבח. בחישוב הקודם הראנו שהשבח הריאלי של משפחת לוי עומד על 1,105,332.62 ₪ שהם 9,211.1 ₪ שבח עבור כל חודש שהמשפחה החזיקה בדירה.
למה זה משנה לחישוב מס שבח? המשיכו לקרוא.
ב. מס ליניארי מוטב
בחישוב מס השבח לתשלום בדירות מגורים מזכות ישנה הטבת מס משמעותית למוכרים – "מס ליניארי מוטב". לפי חישוב זה, כל השבח הריאלי שצמח לפני 1.1.2014 פטור ממס שבח, וכל השבח הריאלי שצמח אחרי 1.1.2014 חייב ב-25% מס שבח.
1.1.2014
היום
אין יותר פטור כל 4 שנים
צורת המס המיוחדת הזו נועדה להחליף את הפטור שהיה למכירת דירת מגורים (גם אם אינה הדירה היחידה של המוכרים) פעם ב-4 שנים, ואינו תקף כבר.
- עבור החודשים שבין 1.1.2010 ועד 1.1.2014 המשפחה לא תשלם מס שבח.
- עבור החודשים שבין 1.1.2014 ועד 1.1.2020 (75 חודשים) המשפחה תשלם 25% מס שבח מקרקעין ריאלי עבור כל חודש שבח. כלומר, 9,211.1 ₪ * 25% * 75, ובסך הכל 172,708.22 ₪ מס שבח.
הטבת מס בחישוב מס השבח לדירות מגורים מזכות
כך הטבת המס באה לידי ביטוי בעיקר במכירת דירות מגורים שהמוכרים החזיקו בהן לפני שנת 2014. בהחלט מדובר מהטבת מס משמעותית – נצלו זאת!
| מתי הדירה נרכשה? | מיום הרכישה עד ליום 1.1.2014 | מיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה | מס שבח סופי לתשלום |
|---|---|---|---|
|
דירה שנרכשה לפני 1.1.2014 |
0% |
25% |
בהתאם לחודשי השבח |
|
דירה שנרכשה אחרי 1.1.2014 |
– |
25% |
25% |
ג. מחשבון מס שבח לשירותכם
למחשבון מס שבח דירה לדירת מגורים מזכה בהתאם להוראות החוק.
למחשבון מס שבח דירת ירושה (כאשר אין זכאות לפטור ממס שבח).
חשוב לציין כי המחשבון אינו מתחשב בדירה הנמכרת ובמאפיינים שלה (למשל לעניין זכויות בניה נוספות), ואינו מתחשב בנתונים אישיים של המוכרים, אשר עשויים לשנות את חישוב מס השבח. כל מקרה ייבחן לגופו על ידי עורך דין המתמחה בכך, ואין להסתמך על מחשבון זה.
אל תמהרו לשלם מס מיותר, מצאו עורך דין שאכפת לו.
5. תכנון מס שבח וחשיבותו להפחתת המס שלכם
מכירת דירת מגורים נמצאת בתפר שבין דיני החוזים ודיני מיסוי המקרקעין. בעוד שעורכי דין רבים ישמחו לסייע לכם להעביר בעלות בדירה מבחינה חוזית, עורכי דין בודדים באמת שולטים בענייני המס, וזה מה שחשוב כדי להפחית לכם את מס השבח.
שליטה מלאה בענייני מס השבח
במקרה בו ייצגנו מוכרי דירה בעיר הרצליה, מכרנו דירת גן בשווי 4.35 מיליון שקלים בעיר (שישה חדרים). עורך הדין של הקונים (עורך דין מקומי) בחר לחתום על חוזה הדירה, בניגוד לאזהרתנו, ביום 28.7.2020, ולשלם מס רכישה בהתאם למדרגות מס הרכישה באותו זמן – 348,000 ₪.
ומה היה קורה אם היה ממתינים ליום 29.7.2020? שינוי חקיקה הוביל להפחתת מס הרכישה, כך שלקוחותיו היו משלמים 297,223.95 ₪ "בלבד". כלומר יום המתנה אחד בלבד היה יכול לחסוך לרוכשים יותר מ-50,000 ₪ במיסים! אמנם מדובר עדיין במס רכישה גבוה מאוד, אך ניכר הבדל משמעותי, וזה הכול עניין של תזמון. לצורך השוואה הלקוחות שלנו (המוכרים) תכננו מס בצורה מצוינת וקיבלו פטור ממלא ממיסים בעסקה.
מבחינת עורך הדין שאינו מתמחה במיסוי מקרקעין: הלקוח ביקש לבצע עסקה, הלקוח לא שאל על מיסים, ולכן עורך הדין יבצע את העסקה מהר ככל הניתן כדי לזכות בשכר הטרחה. זו רשלנות מקצועית לכל דבר ועניין!
שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
אל תפנו לחבר של חבר, חברה מהמילואים או אבא של ילד מהגן: חישוב מס שבח אינו דבר של מה בכך. עסקת מקרקעין היא ככל הנראה העסקה היקרה ביותר שתעשו לאורך חייכם, וראוי לבצע אותה עם המומחים. שכר הטרחה יהיה אותו שכר טרחה.
א. עורך דין מכירת דירה
עורך דין מכירת דירה שאכפת לו בונה את חוזה מכירת הדירה בצורה מותאמת עבורכם. משלבי ניסוח החוזה כך שיתאים לכם ולעסקאות העתיד שלכם, תכנון התשלומים המתאים לכם בחוזה המכירה, ועד תכנון יצירתי להפחתת מס השבח לתשלום.
חישוב מס שבח ותביעות רשלנות
אלא שלצערנו, מיסוי מקרקעין הוא הענף המשפטי עם הכי הרבה תביעות רשלנות מקצועית נגד עורכי דין. עורך דין שאינו מנוסה מספיק במיסוי מקרקעין עלול לגרום לכם ולנכסים שלכם נזק בלתי הפיך. אנחנו במשרד מבינים שרוב עסקאות המכירה נעשות כדי לרכוש נכס אחר, וכדי להתקדם ברמת החיים ובאיכות החיים. לכן, שמנו לנו למטרה לתכנן לכם מיסים בצורה נכונה ולבצע חישוב מס שבח שישאיר לכם עוד רווח מעסקת המכירה ועוד כסף מעסקת הרכישה לאחר מכן.
תכנוןמסבקניהמסרכישה
תכנוןמסהמכירהמסשבח
חסכון גם בעסקה הבאה שלכם
תכנון מס שבח נכון במכירה מוביל גם לתכנון מס נכון ברכישה ואולי לפטור ממס רכישה. אנחנו מתחילים כל הליך מכירת דירה בגיבוש אסטרטגיית מיסים מנצחת, כדי להפחית לכם את המיסים בעסקה. השירות ניתן אצלנו בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה.
ב. העברת דירה במתנה
מעבר לחישוב מס שבח, אחד מתכנוני המס שאנחנו מציעים ללקוחותינו הוא העברת דירה במתנה וללא תמורה לקרוב. כאשר המוכרים אינם זכאים לפטור ממס שבח דירה יחידה מאחר והמוכרים מחזיקים בדירה נוספת בעת מכירת דירת המגורים שלהם, ניתן לשקול להעביר דירה/ות במתנה, וכך להישאר עם דירה אחת בלבד. לאחר מכן ניתן לבקש פטור ממס שבח (להבדיל מחישוב מס שבח) בגין מכירת הדירה הנותרת.
עם זאת, חשוב לדעת שיש בהליך זה גם חסרונות רבים. בין השאר, מקבלי המתנה ידרשו לתקופת "צינון" לפני שימכרו את הדירה בפטור ממס שבח. כתבנו מאמר נפרד על העברת דירה במתנה כדרך להפחית את מס השבח לתשלום. מוזמנים לקרוא!
ג. פריסת מס השבח וקיזוז הפסדים
בהתאם לדין, מס השבח הוא מס רווחי הון שמהווה מקדמה על חשבון מס הכנסה. עם זאת, מס הכנסה הוא מס שנתי, ולכן מס השבח משולם על ידי המוכרים באותה שנה שנמכרת הדירה, וכך שבח שנצבר לאורך כל שנות הבעלות בנכס "מתנקז" בתשלום שנתי אחד בלבד.
גם המחוקק הבין את הבעייתיות בעניין, ולכן רשות המיסים מאפשרת לפרוס את מס השבח לעד 4 שנים טרם מכירת הדירה. פריסת מס שבח זו עשויה להפחית את מס השבח לתשלום בעיקר במקרים הבאים:
למי כדאי לפרוס את מס השבח?
- בני 60 ומעלה אשר להם המס השולי מתחיל ממדרגה של 10%.
- משפחות אשר אחד מבני המשפחה אינו עובד או בעל הכנסה נמוכה.
ד. מומחיות במיסוי מקרקעין
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה כאשר עורכי הדין מביטים על העסקה "ממעוף הציפור", מבצעים חישוב מס שבח, ומתכננים את שרשרת המס בחוכמה. תכנון מס חכם
- מכירת הדירה בתל אביב בחישוב מקל לדירת מגורים מזכה (25% מס חלקי לאחר 2014).
- מכירת הדירה באופקים בפטור ממס שבח דירה יחידה (לאחר שאין לו עוד דירות מגורים פרט לזו הנמכרת).
- מכירת הדירה באופקים בחישוב מקל לדירת מגורים מזכה (25% מס חלקי לאחר שנת 2014).
- מכירת הדירה בתל אביב בפטור ממס שבח דירה יחידה (לאחר שאין לו עוד דירות מגורים פרט לזו הנמכרת).
לצערנו, לא כולם פועלים כך. עורכי דין רבים יעדיפו להבטיח את שכר הטרחה שלהם בעסקה ולא לדחות עסקאות, גם במחיר של מס גבוה יותר עבור הלקוח. זאת ועוד, עורכי דין לא אוהבים "להתעסק" עם ענייני המס, והם עלולים לדרוש ממכם לשכור יועץ חיצוני עבור מס השבח (מה שיגדיל עלויות) או גרוע מכך, כלל לא יתכננו מס ויגרמו לכם לשלם מס מקסימלי. חבל! במשרד שלנו מתחילים כל הליך מכירה בהצגת התמונה המלאה ללקוח והצגת אסטרטגיית מיסים מנצחת כדי להפחית לכם מס. השירות ניתן ללא תשלום נוסף במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה – זו המחויבות שלנו ללקוח.
ה. שכר טרחת עורך דין מכירת דירה
רשמנו כבר על שכר טרחת עורך דין במכירת דירה באתר שלנו, מוזמנים לקרוא. תופתעו לגלות ששכר הטרחה לא משתנה רבות בין משרד למשרד, אך היקף השירותים משתנה משמעותית. פגשנו כבר עורכי דין אשר ביקשו שכר טרחה נמוך באחוזים בודדים מהממוצע, אך בהמשך הליך דרשו מהלקוחות סכומים ניכרים נוספים:
"קנס" שכר טרחה
- שכר טרחה נוסף עבור "התעסקות" עם מסמכי המשכנתא של הקונים.
- שכר טרחה נוסף עבור מחיקת המשכנתא על הדירה הנמכרת.
- שכר טרחה נוסף עבור בדיקות רקע לרוכשים והכנת הדירה למכירה (חשוב מאוד!).
- שכר טרחה נוסף עבור חישוב מס שבח ותכנון מס מקדים להפחתת המיסים בעסקה.
- שכר טרחה נוסף עבור פתיחת חשבון נאמנות כשצריך.
- שכר טרחה נוסף עבור כל צעד ושעל.
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מאמינים בשירות "מקצה לקצה" ואנחנו מעניקים סל שירותים מלא למכירת הדירה שלכם, הכולל גם תכנון מס חכם ויצירתי להפחתת מס השבח לתשלום. השירות ניתן ללא תשלום נוסף ובמסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה. | מועד ומחיר רכישה (כולל חריגים) | מובן לי |
| מועד ומחיר מכירת הנכס (כולל חריגים) | מובן לי |
| הוצאות מוכרות שניתן להוכיח ובהתאם לדין והמועד שלהן | מובן לי |
| פחת שדווח על הנכס או שצריך היה להיות מדווח (יש חריגים ובהתאם לפסיקה החדשה) | מובן לי |
| בדיקת סוג הנכס | מובן לי |
| אולי יש פטור ממס שבח? | מובן לי |
ו. איך מתקדמים?
חישוב מס שבח כאמור הוא הליך מקדים למכירת הדירה. רשמנו מדריך נפרד להליך מכירת דירה יד שניה, שם אנחנו מדגישים את החשיבות של כל שלב ושלב במכירת הדירה שלכם, ולקראת עסקה מהירה, יעילה, ונטולת מס. בנוסף רשמנו מאמר על חוזה מכירת הדירה וההגנות שאנחנו מציבים למוכרים. המטרה שלנו היא להגיע ביחד אתכם לעסקה רווחית וכדאית.
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מעסיק לשורותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית משמעותית (בנוסף לרישיון עריכת דין), וזאת כדי להעניק לכם שירותי מס נלווים להליך המכירה בחינם, ובמסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה – זו המחויבות המקצועית שלנו. 
6. סיכום – חישוב מס שבח
חישוב מס שבח הוא יחסית מורכב (על אחת כמה וכמה מחישוב מס הרכישה), ויש לבצע את החישוב עם עורך דין מכירת דירה המתמחה בכך. אמנם, חישוב מס שבח יעשה על ידי עורך הדין במעמד מכירת דירה, אך חשוב להבין ולדעת את החישוב באופן כללי טרם המכירה, לשאול את השאלות הנכונות, ולדעת איך להפחית את מס השבח. צריכים מידע נוסף? קראו את המאמר שלנו על עורך דין למקרקעין ומה הוא עושה בשבילכם.
שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
חישוב מס שבח מורכב מאוד, אך הפחתת מס השבח זו אופרה שונה לחלוטין. בעוד שעורכי דין רבים ידעו לחשב את מס השבח באמצעות מחשבון ייעודי לכך (צירפנו במאמר מחשבון לדוגמא), רק עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ידע להפחית לכם את מס השבח כראוי. המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מבקש להגן לכם על הנכסים, ולכן אנחנו מעניקים תכנון יצירתי להפחתת מס השבח בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה. המשרד שלנו מציע שלל דרכי תקשורת ופריסת שכר הטרחה לתשלומים נוחים.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
