בית > רכישת דירה > קניית דירה יד שניה
הליך של קניית דירה יד שניה יכול להראות בתחילה כהליך מבלבל שמיועד לאנשי מקצוע בלבד. מה בודקים? מתי משלמים? כמה מס? איך לוקחים משכנתא? כמה משלמים לעורך הדין? כל אלו (ועוד המון!) הן שאלות שנדרש לתת עליהן תשובה לפני שנתחיל בהליך בסופו נרשום את הדירה בבעלותיינו. בסוף המאמר גם אתם תדעו מהם השלבים לקניית דירה יד שניה, ואיך עושים את זה בזול.
כותב המאמר הוא עורך דין לעסקאות מכר קניית דירה, מלווה זוגות ומשפחות לקראת רכישת הדירה שלהן, ומתכנן עבורן מס כדי להשיג פטור ממס רכישה. קניית דירת מגורים אינה עניין של מה בכך, ואנחנו שמחים לעבור את התהליך הזה אתכם!
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂 
מאמר זה עוסק בקניית דירה יד שניה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:
- בדיקות מקדמיות תכנוניות – נבחן את הדירה הנרכשת בנסח הטאבו, בתיק העירייה ובתב"ע (תכנית בניין עיר). נביט בדירה "מתחת למכסה המנוע" ונגלה דברים שהמוכרים לא בהכרח ירצו שנדע.
- בדיקות מקדמיות משפטיות – נבדוק לעומק את המוכרים שלנו – האם יש תביעות נגדם? האם "עקצו" בעבר קונים כמונו? וכד'.
- משכנתא – הלוואת משכנתא היא הלוואה נפוצה שמשמשת לקניית דירה. הלוואת המשכנתא משתלבת בלוח התשלומים לקניית הדירה, אך רק לאחר שהקונים שילמו את כל ההון העצמי הדרוש בחוק (25% לדירה יחידה, 50% בדירה נוספת). הכספים מועברים ישירות מהבנק של הקונים למוכרים, ולכן גם המוכרים צריכים לבצע פעולות לצורך אישור ההלוואה.
- תכנון המס בעסקה – בקניית דירה יד שניה הרוכשים צריכים לשלם מס רכישה דירה. מס זה עשוי להגיע עד ל-10% (במדרגות) ממחיר הדירה, ובהחלט צריך להתחשב בכך. יש פטורים והנחות מהמס, וכן פטור מיוחד לרכישת דירת מגורים "יחידה".
- התאמת לוח התשלומים – חשוב שהתשלומים יתאימו בראש ובראשונה לקונים (הם אלו שמשלמים). עורך דין מומלץ למקרקעין ידאג לזה.
- הגנות משפטיות – חובה! להגן על הכספים של הקונים על ידי רישום הערות מתאימות בפנקסי המקרקעין.
- התאמות נוספות – אין חוזה אחד דומה לאחר, ועליכם להתעקש לבצע התאמות שנוחות לכם.
- חתימה על החוזה – ביום החתימה הצדדים יפגשו ויחתמו על החוזה. גם כאן חשוב לשים לב שהמוכרים מעבירים לנו את כל המסמכים הנדרשים להעברת הבעלות על שמנו בהמשך.
- התשלום האחרון – עם העברת התשלום האחרון נכנס לדירה ונרשום את הדירה על שמנו בטאבו.
- נשלח לעורך הדין שלנו זר פרחים בהוקרה על עסקה מוצלחת ונטולת מס (:
עורך הדין שלכם הוא הידיים והרגליים שלכם בעסקה, וחשוב שהוא יהיה זמין לאורך כל הדרך. בנוסף, חבל לשלם מס כשלא צריך, וכדאי למצוא עורך דין שיודע לתכנן מס לטובת לקוחותיו. המשרד מעסיק לשירותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה (בנוסף לרישיון עריכת דין) וזאת כדי לתכנן מס לטובת לקוחותיו. שירות זה ניתן במשרד שלנו בחינם לרוכשים דירות מגורים במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ 
).
המאמר קניית דירה יד שניה יענה על השאלות הבאות:
- כמה מס צריך לשלם בקניית דירה יד שניה?
- למה צריך לשים לב בקניית הדירה?
- איך רושמים את הדירה על שמי?
- איך מחלקים את קניית הדירה לתשלומים?
- מתי וכמה משלמים לעורך הדין?
1. תחילת הליך קניית הדירה
חיפשתם וחיפשתם, ובסוף מצאתם דירה מושלמת שעומדת (בערך) בתקציב המשפחתי – מזל טוב! מכאן מתחילים שלבים טכניים בעיקרם ובסופם נרשום את הדירה על שמכם. אנחנו שמחים לעבור את זה ביחד אתכם!
א. בדיקות תכנוניות
הבדיקות הראשונות שנעשה הן בדיקות תכנוניות לדירת המגורים הנרכשת. נביט "מתחת למכסה המנוע" ונבחן האם מה שאנחנו קונים תואם גם את מה שקורה בפועל:
- בדיקת תיק הבניין והתשריט – בתיק הבניין נמצא את התשריט ואת ההצמדות לדירה. חשוב לוודא שהמרפסות והממ"דים (אם ישנם) מוצמדים כנדרש לדירה אותה אנחנו קונים.
- בדיקת ההתאמה להיתר הבניה – יש לבחון האם היתר הבניה מאפשר שימוש בשטח ובגודל של הדירה. לדירה יש חריגות בניה בולטות? אולי כדאי לרכוש דירה אחרת!
- מסמכי הבית המשותף – צו הבית המשותף ותקנון הבניין (אם מדובר בבניין) מגלים גם הם על הצמדות רכוש בדירה. חושבים שאתם קונים דירה עם גישה בלעדית לגג? יכול להיות שתקנון הבניין יקבע אחרת (למשל, שמדובר ברכוש משותף).
דירה אחת שפוצלה ל-6 יחידות דיור שונות, וזאת בניגוד להיתר (מה שמהווה חריגת בניה)
ב. בדיקות משפטיות
- בדיקת זהות המוכר – נשמע טרוויאלי, אך תופתעו לדעת כמה פעמים תביעות הגיעו לבתי המשפט כי עורך הדין לא בדק זאת כראוי. יש לבחון מי המוכר שעומד מולנו והאם הוא מחזיק ב-100% מהדירה, דהיינו, האם הוא אכן מוכר את מה שייך לו (קרו כבר מקרים בהם אחד מבני זוג גרושים רצה למכור דירה שלמה כאשר הוא מחזיק ב-50% בלבד).
- בדיקת נסח הטאבו – נסי הטאבו עשוי לגלות לנו דברים נסתרים שהמוכר לא ירצה שנדע. האם הדירה מיועדת להפקעה? ולהריסה? האם ישנו עיקול או שיעבוד על הדירה? כל אלו ועוד נדע מנסח הדירה.
- בדיקת וועד הבית – כדאי לצלצל לוועד הבית ולוודא שלא נקבעו שיפוצים גדולים או החלטות מרחיקות לכת שישפיעו משמעותית על זכויות הקונים החדשים. אל דאגה, המשרד יעשה זאת עבורכם.
ג. בדיקות ומשכנתא
בדיקות מקדמיות הן ראשונות במעלה, ויש לוודא שעורך הדין שלכם מבצע את כולן.
עתה, ביקשה המשפחה לקחת הלוואת משכנתא בסכום המקסימלי שמאפשר החוק – 75% ממחיר הדירה (1,500,000 ₪). הרוכשים לא רצו "לפספס" את הדירה ופנו לעורך הדין הראשון שהיה זמין. בסופו של יום המשפחה חתמה על חוזה הרכישה.
לאחר תשלום מלוא ההון העצמי המשפחה הגישה בקשה לבנק להלוואת משכנתא. האחרון שלח שמאי מקרקעין מטעמו, כחלק משגרת העבודה בלקיחת הלוואת משכנתא. מה גילה השמאי? – מדובר בדירת שלושה חדרים + מחסן + מרפסת לפי הטאבו ותיק הבניין, ולא בדירת חמישה חדרים "מאושרת". המוכרים שינו את הדירה כך שהמחסן והמרפסת הפכו לחדרי שינה וזאת בניגוד להיתר הבניה, מה שמהווה חריגת בניה.
להערכת שמאי הבנק – דירת שלושה חדרים באותו אזור באשקלון שווה 1,200,000 ₪ בלבד. בצורה הזו הבנק יכול להלוות על פי החוק 75% מערך הדירה בלבד, קרי: 900,000 ₪. המשפחה "בנתה" על הלוואה בסך 1,500,000 ₪ כחלק מהתקציב המשפחתי בעוד שהבנק (כל בנק) יכול להלוות רק 900,000 ₪ – 600,000 ₪ פחות מהמתוכנן!
בשלב זה המשפחה נמצאת בשלב מתקדם של העסקה (לאחר תשלום ההון העצמי שלהם), והם בבעיה רצינית.
לכן, רשלנות בבדיקות המקדמיות יכולה להוביל לתחשיב שגוי של התקציב המשפחתי. תחשיב שגוי כזה יכול להעמיד את המשפחה במצב בו היא חתמה על חוזה המכר אך אינה יכולה לעמוד בלוח תשלומים מקובל ברכישת דירה – מדובר באסון משפטי. רשמו מאמר נפרד על חריגות בניה וההשפעה שלהן על הליך הרכישה והמשכנתא – כדאי לקרוא!
בדקו שעורך הדין שלכם יודע מה הוא עושה!
ד. עורך דין קניית דירה יד שניה
לא מצופה ממכם להכיר את ההליך על בוריו, וזאת מאחר ועורך דין קניית דירה יד שניה הוא האורים והתומים שלכם בעסקה. עם זאת, עורך דין, תותח ככל שיהיה אינו יעיל כאשר אינו זמין. זכרו – עורך דין הוא בראש ובראשונה נותן שירות, ולכם מגיע את השירות הטוב ביותר. וודאו מראש שלעורך הדין מספר אמצעי תקשורת מתקדמים ושהוא לא מתכוון להיעלם לכם אחרי שתחתמו על הסכם שכר הטרחה. חשוב כמובן שעורך הדין יתעסק בעסקאות מכר כדבר שבשגרה.
במקרה בו ייצגנו מוכרים של דירת 5 חדרים בעיר אשדוד, חתמנו על הסכם רכישה עם הרוכשים ועורך דינם – "חבר של חבר" שלהם שמייצג אותם. בהתאם לדין עורך הדין של הרוכשים צריך לדווח על הרכישה תוך 30 ימים ביום החתימה. התברר מאוחר יותר כי עורך הדין של הקונים לא ידע שעליו לדווח על העסקה. יתרה מזו, הוא חישב את מס הרכישה בצורה שגויה כנגד לקוחותיו. הרוכשים שילמו קנסות, ריביות, הצמדות על האיחור בדיווח ומיסים מיותרים. חבל!
לכן, אל תפנו לחבר, חבר של חבר, חבר מהמילואים, אמא מהגן וכד'. המחיר של הנחה בשכר הטרחה (וגם זה בספק) יכול לעלות לכם המון כסף בשלב מאוחר יותר. קונים דירה פעמים בודדות בחיים ועושים את זה רק עם המומחים בתחום. וודאו מראש שעורך הדין יודע מה הוא עושה.
ה. שכר טרחת עורך דין קניית דירה יד שניה
רשמנו בעבר מאמר מפורט על שכר טרחת עורך דין בקניית דירה יד שנייה שם פירטנו בהרחבה כמה עורך הדין יכול (וצריך) לדרוש, וכמה המשרד גובה עבור שירותים אלו.
חשוב לדעת שבקניית דירה יד שנייה לשכת עורכי הדין פרסמה מחירון שכר טרחה "מינימלי מומלץ" שמהווה מעין שכר טרחה "מפוקח". זאת כדי לתחום את שכר הטרחה וכדי שעורכי הדין לא יגזימו בשכר הטרחה. למרות שמדובר במחירון קבוע בחוק הוא אינו מחייב ("מומלץ") ומטבע הדברים רוב המשרדים לא מאפשרים תשלום שכר טרחה במסלול זה.
עם או בלי השימוש בשכר הטרחה המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין, שכר הטרחה בקניית דירה יד שנייה אינו משתנה רבות בין משרד למשרד. בניגוד לכך היקף השירותים משתנה באופן משמעותי. לצערנו, נתקלנו כבר במקרים בהם עורך הדין ביקש שכר טרחה נמוך ומפתה בתחילה, אך בהמשך הדרך ביקש סכומים נוספים על כל צעד ושעל:
עבור מה עורכי דין מבקשים עוד שכר טרחה?
- שכר טרחה נוסף עבור התעסקות עם מסמכי המשכנתא.
- שכר טרחה נוסף עבור רישום הערת אזהרה והגנה על הקונים.
- שכר טרחה נוסף עבור בדיקות תכנוניות.
- שכר טרחה נוסף עבור התאמת לוח התשלומים לקונים.
- שכר טרחה נוסף עבור חישוב נטל המס בעסקה.
- שכר טרחה נוסף עבור תכנון מס הרכישה, הפחתתו והתאמת פטור (נפוץ מאוד).
- שכר טרחה נוסף עבור כל צעד ושעל.
אל תחתמו עם עורך דין רודף בצע! לעורך דין מומלץ למקרקעין ועסקאות קניית דירה יש מספיק לקוחות, והמוניטין שלו חשוב יותר מלעשות "מכה" בזכות הקנייה שלכם. חפשו עורך דין עם שכר טרחה קבוע וידוע מראש (ואם אפשר, כזה שמאפשר תשלום לפי שכר הטרחה המינימלי המומלץ), וודאו שהוא יודע מה הוא עושה.
המשרד 
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מאמין בשירות "מקצה לקצה" ומעניק ללקוחותיו רוכשי הדירות סל שירותים מלא (לרבות כל מה שנרשם למעלה ולרבות תכנון מס) בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. הכל כדי להשאיר לכם עוד כסף לרהיטים.
| שירותים נלווים מלאים לקניית הדירה. | מובן לי |
| תכנון מס חכם להפחתת מס הרכישה. | מובן לי |
| שכר טרחה קבוע מראש וללא "הפתעות". | מובן לי |
| זמינות מלאה בכמה ערוצי תקשורת חכמים. | מובן לי |
| תקשורת ישירה וקבלת הוואטאפ האישי של עורך הדין. | מובן לי |
| אפשרות לתשלום באמצעות שכר הטרחה המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין. | מובן לי |
| פריסה נוחה לתשלומים (גם כאשר מדובר בשכר המינימלי המומלץ). | מובן לי |
אבל כמה מס אשלם? קראו בהמשך.
2. חוזה קניית דירה
בשונה מרכישת דירה מקבלן, כאן הצדדים עצמם (ועורך דינם) מנסחים את חוזה קניית הדירה. הדבר מאפשר גמישות מקסימלית בניסוח החוזה וכדאי לנצל את זה. רשמנו מאמר נפרד על חוזה קניית דירה יד שנייה תוך פירוש הסעיפים המשפטיים עצמם – תמצאו שם גם חוזה קניית דירה יד שנייה לדוגמא.
א. זכרון דברים קניית דירה
במקרים רבים המוכרים בקניית דירה יד שנייה (ובמיוחד מתווך הדירות בעסקה) מתעקשים שהקונים יחתמו על זיכרון דברים דירה, וזאת כדי "לשמור" על הדירה. עיגון מחויבויות הצדדים כשלעצמו אינו חריג (ואפילו מומלץ) אך למסמך עליו אנחנו חותמים עשויות להיות משמעויות מרחיקות לכת. במקרה של מחלוקת (לא עלינו), בתי המשפט נוהגים להכיר במסמך זיכרון הדברים כחוזה לכל דבר ועניין, גם אם הצדדים לא התכוונו לכך. הדבר פוגע בקונים בצורה משמעותית, ובין השאר:
חסרונות משמעותיים בזכרון דברים קניית דירה
- חוסר יכולת לחזור מהחוזה גם אם גילינו דברים משמעותיים לאחר מכן – במקרים רבים הקונים חותמים על זיכרון דברים לפני שהתייעצו עם עורך דין. אם בדיקות עורך הדין בשלבים המקדימים לעסקה (ראו את החלק הראשון במאמר) יגלו ליקוי חמור הרי שהחתימה עשויה למנוע מהקונים לחזור בהם מהחוזה (למשל, מרפסת שלא צמודה לדירה).
- דיווח לרשויות המס – עורך הדין שלכם צריך לדווח על הקנייה מיום "העסקה". פעמים רבות רשויות המס רואות בזיכרון הדברים כחוזה לכל דבר ועניין והמועד לדיווח נספר מיום החתימה על זיכרון הדברים ולא מיום החתימה על חוזה הרכישה. עניין זה יכול לגרור איחורי דיווח, קנסות, ריביות והצמדות.
- פירוש החוזה על ידי בית המשפט – כאשר החוזה אינו שלם, בית המשפט מפרש אותו לפי ראות עיניו. חשבתם שהרהיטים כלולים במחיר הדירה? בית המשפט עשוי לפרש את זיכרון הדברים בצורה שונה ממכם ולשנות לכם תכניות.
נחתם זכרון דברים?
בבית המשפט עלול לפרש
כראות עיניו
לא נחתם זכרון דברים?
הצדדים חופשיים לתכנן חוזה
כראות עיניהם
לכן ההמלצה היא חד משמעית: לא חותמים על זיכרון דברים לקניית דירה יד שנייה לפני שמתייעצים עם עורך דין, ובטח ובטח לא חותמים על הנוסח של מתווך הדירות. רוצים בכל זאת לעגן את רצון הצדדים לחתום על עסקה? קראו את המאמר שלנו על זיכרון דברים קניית דירה, שם תמצאו גם נוסח בטוח לשימוש בו אנחנו משתמשים.
ב. לוח תשלומים שמתאים לכם
עורך דין מומלץ למקרקעין יושב עם לקוחותיו ומברר טרם הניסוח הסופי של החוזה, מהם הדרישות של לקוחותיו. יכול ואתם צפויים לקבל סכומי כסף בקרוב ואתם רוצים שהוא יחשב לכם כהון עצמי; יכול להיות שמכרתם דירה אחרת ואתם רוצים שהתשלומים יועברו במקביל; יכול ואתם זקוקים לעוד זמן כדי לקחת הלוואת משכנתא וכו' וכו'. במשרד שלנו אנחנו נוהגים לבצע עם לקוחותינו שיחה שכל מטרתה היא בניית לוח תשלומים שמותאם לכם (פיזית או במקוון בהתאם להעדפת הלקוח). שירות זה ניתן ללא תוספת תשלום במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. זו המחויבות שלנו ללקוח.
ניתן לקרוא עוד על לוח התשלומים בקניית דירה יד שנייה במאמר לנו, שם תמצאו גם סימולטור לבניית לוח תשלומים מקובל.
ג. משכנתא
מרבית הקונים דירת יד שנייה (ובכלל) יזדקקו להלוואת משכנתא כדי לרכוש את הדירה (אנחנו מקנאים בכם אם אתם לא מאלו). תשלומי ההלוואה מהבנק יגיעו לאחר תשלום מלוא ההון העצמי של הקונים:
פריסה אפשרית בחלוקה לשלושה תשלומים:
| מספר תשלום | מועד | % ממחיר הדירה | מקור תשלום | בטוחה לקונים |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
מועד החתימה |
35% |
הון עצמי |
הערת אזהרה |
|
2 |
45 ימים ממועד החתימה |
55% |
משכנתא |
מחיקת משכנתא של המוכרים |
|
3 |
מועד הכניסה לדירה |
10% |
משכנתא |
מסמכי העברת הבעלות/בנאמנות |
פריסה אפשרית בחלוקה לארבעה תשלומים:
| מספר תשלום | מועד | % ממחיר הדירה | מקור תשלום | בטוחה לקונים |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
מועד החתימה |
25% |
הון עצמי |
הערת אזהרה |
|
2 |
60 ימים ממועד החתימה |
35% |
הון עצמי/משכנתא |
מכתב כוונות למחיקת משכנתא |
|
3 |
60 ימים מהתשלום האחרון |
30% |
משכנתא |
מחיקת משכנתא של המוכרים |
|
4 |
מועד הכניסה לדירה |
10% |
משכנתא |
מסמכי העברת בעלות/בנאמנות |
ההון העצמי הדרוש לקונים יהיה בדרך כלל:
| סוג הדירה | אחוז משכנתא מירבי | אחוז הון עצמי מינימלי נדרש |
|---|---|---|
|
דירת מגורים "יחידה" |
75% |
25% |
|
דירת מגורים "מחליפה" |
70% |
30% |
|
דירות מגורים "נוספת" |
50% |
50% |
גם עורך הדין שלכם לקניית הדירה צריך לדעת שמעורבת משכנתא בעסקה. התעסקות עם מסמכי המשכנתא דורשת טרחה רבה גם לעורך הדין, והוא עשוי לדרוש ממכם סכומי תשלום נוספים אם לא אמרתם לו מבעוד מועד. המשרד שלנו לא גובה תשלום נוסף עבור טיפול במסמכי המשכנתא גם אם "הפתעתם" אותנו.
ד. התאמות וסעיפים נוספים
אין חוזה אחד דומה למשנהו ואם עורך הדין שלכם עשה "העתק הדבק" מהחוזה הקודם, הוא חוטא למטרת החוזה. חובה על עורך הדין לבחון כל מקרה לגופו ולהתאים את החוזה בצורה מדויקת למקרה לפניו.
כך למשל טיפלנו במקרה בו מוכרים מאשקלון (שכונת ברנע) ביקשו למכור את דירתם אך להישאר בשכירות חצי שנה נוספת כדי למצוא לעצמם דירה מחליפה. הקונים לא התנגדו, וכך חוזה הרכישה כלל גם חוזה שכירות בין הצדדים. במקרה הזה הצדדים בחרו להיות מיוצגים בייצוג משותף (ייצוג שני הצדדים בעסקת מקרקעין), וכך חסכו שכר טרחה נוסף. המשרד כמובן לא מבקש סכומים נוספים עבור התאמות אלו.
ה. הגנות משפטיות שאסור לוותר עליהן
- מסירת התשלום הראשון לעורך הדין ולא למוכרים עצמם. עורך הדין יעביר את התשלום רק לאחר שנרשמה הערת אזהרה
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה לטובת הקונים. - מקדמות מס שבח – נשלם את המיסים של העסקה במקום המוכרים ועל חשבון סכום הדירה. כך למוכרים יהיה קשה יותר "לברוח" מהעסקה בהמשך.
- יצירת חשבון נאמנות עד להעברת המסמכים הדרושים (ראו בהמשך).
- העברת התשלום האחרון רק כאשר הקונים נכנסים לדירה (ראו בהמשך).
3. מס רכישה בקניית דירה יד שנייה
בקניית דירה יד שנייה חל מס הרכישה – מס שמחושב באחוזים (%) ממחיר הדירה ובמדרגות מס רכישה דירה (בדומה למס הכנסה). ברובם של המקרים גם ברכישת דירה ראשונה או יחידה יש מס רכישה (אלא אם כן יש פטור) ויש לקחת את זה בחשבון בהכנת התקציב המשפחתי לרכישת תהדירה.
א. דיווח על מס ותשלום מס
דיווח המיסים צריך להיעשות תוך 30 ימים מיום העסקה. איחור בדיווח עלול לגרור חיוב בקנסות, ריביות והצמדות.
מהו יום העסקה?
ברוב המקרים יום העסקה הוא יום החתימה על החוזה עם המוכרים של הדירה. זוכרים שכתבנו על זיכרון דברים קניית דירה? אם חתמתם על זכרון דברים שאינו נוסח כראוי, יום העסקה יכול להיחשב כיום החתימה על זיכרון הדברים, ואתם עלולים לאחר את יום הדיווח בשל כך. חבל!
במסגרת הדיווח עורך הדין שלכם יכין שומת מס רכישה עצמית אותם אתם תשלמו. שובר התשלום המשולם ישמש בשלב מאוחר יותר כחלק מהמסמכים אותם נדרש להציג כדי להעביר את הדירה על שמנו. השומה העצמית של עורך הדין תיבדק רק כשמונה חודשים לאחר התשלום, וככל ולא נעשתה כראוי אתם עשויים להיות מחויבים בתשלום מס נוסף. בחרו מראש עורך דין רכישת דירה המתמחה במיסוי מקרקעין ותקנו לעצמכם שקט נפשי.
ב. מדרגות מס רכישה
ניתן לקרוא מאמר על חישוב מס הרכישה המלא, אך באופן כללי: מס הרכישה על דירת מגורים מחושב כאמור כאחוז (%) ממחיר הרכישה ובמדרגות מס רכישה. את המדרגות יש לחלק בהתאם למספר הדירות של הרוכשים, תוך בדיקת הזכאות לפטור ממס רכישה דירה:
- מדרגות מס רכישה דירה "יחידה" – מדרגות מס מקלות המיועדות למשפחות שאינן מחזיקות דירת מגורים נוספת בשעת קניית הדירה מיד שנייה, וכוללות פטור ממס רכישה (ישנם חריגים המאפשרים התאמת פטור למרות החזקה נוספת). למאמר על חישוב מס רכישה דירה יחידה.
- מדרגות מס רכישה דירה "נוספת" – מדרגות מס המיועדות למשפחות להן יש דירות מגורים נוספת בשעה שהן רוכשות את הדירה החדשה. מדרגות אלו אינן כוללות פטור ממס רכישה, ותשלום המס הוא מהשקל הראשון. למאמר על מס רכישה דירה שניה.
מדרגות מס רכישה דירה "יחידה" (מעודכן לשנת 2024)
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס (פטור ממס רכישה דירה).
- על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%.
- על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%.
- על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%.
- על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%.
| מספר מדרגה | מסכום (שקלים) | עד סכום (שקלים) | אחוז מס רכישה (%) |
|---|---|---|---|
|
1 |
אפס |
1,978,745 – פטור ממס רכישה דירה |
אפס |
|
2 |
1,978,745 |
2,347,040 |
3.5 |
|
3 |
2,347,040 |
6,055,070 |
5 |
|
4 |
6,055,070 |
20,183,565 |
8 |
|
5 |
20,183,565 |
– |
10 |
מדרגות מס רכישה דירה "נוספת" (מעודכן לשנת 2024)
- 8% מס רכישה על כל סכום עד 6,055,070 ₪.
- 10% מס רכישה על כל סכום שמעל 6,055,070 ₪.
ניתן לראות כמובן שיש הבדל מהותי וגדול בין המדרגות ובסופו של דבר בחבות המס הכוללת. חישוב לא נכון של מס הרכישה הוא "אסון" משפטי וכלכלי, ולכן חשוב לפנות לעורך דין שיודע מה הוא עושה.
| מספר מדרגה | מסכום (שקלים) | עד סכום (שקלים) | אחוז מס רכישה (%) |
|---|---|---|---|
|
1 |
|
6,055,070 |
8 |
|
2 |
6,055,070 |
– |
10 |
ייצגנו לאחרונה מקרה בו משפחה רכשה דירת 5.5 חדרים ברמת גן (הבילויים). עורך הדין דיווח בזמנו על רכישת הדירה של המשפחה במסלול "רגיל" מה שהוביל לחיובי מס רכישה בסך של 206,400 ₪.
שמענו על כך בשיחת חולין (בשפה המקצועית – "שיחת מעלית") ומיד התחלנו לברר, מאחר ולפי סיפור האב המשפחה הייתה זכאית למסלול מס רכישה מקל משמעותית. לאחר תכנון מס נכון (שניתן כג'סטה למשפחה) הצלחנו להגדיר את הדירה כדירה "יחידה" ולפיכך הקונים שלנו שלמו סך של 36,904.25 ₪ בלבד!
כמה מס אני אשלם? המשיכו לקרוא.
ג. מחשבון מס רכישה לשירותכם
לקוחות המשרד ביקשו לדעת מבעוד מועד (ובצדק) מה יהיה מס הרכישה בקניית הדירה שלהם. אמנם חישוב מס הרכישה יעשה כאמור על ידי עורך הדין הנהל את העסקה, אך כדאי לדעת מראש מה יהיה גובה החיוב המשוער.
למחשבון מס הרכישה דירה לדירת יד שנייה ללא זכויות בנייה נוספות.
חישוב מס רכישה לדירה עם זכויות בניה נוספות מורכב יותר (אינו בהכרח במדרגות) ועורך הדין שלכם ישמח להסביר לכם פרטנית כיצד מחושב מס הרכישה במקרה שלכם.
איך יודעים אם יש זכויות בנייה נוספות? שאלו אותנו.
ד. תכנון מס מפחית מיסים
לצערנו, לא הרבה עורכי דין אוהבים "להתעסק" עם ענייני מס. מדובר בהתמחות מורכבת הדורשת ידע כלכלי ויצירתיות רבה, ועורכי דין מעדיפים שלא להתעסק עם זה. עורך הדין שלכם עשוי "להפתיע" אתכם ולדרוש ממכם להסתייע ביועץ מס חיצוני (מה שיגדיל עלויות) או גרוע מכך, כלל לא יתכנן מס ויגרום לכם לשלם מס מקסימלי. במשרד
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה אנו מבינים את החשיבות של הפחתת מס הרכישה, ומעניקים לרוכשים דירה יד שנייה תכנון מס יצירתי להפחתת מס הרכישה בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. 
4. סיום הליך רכישת הדירה
כמעט וחצינו את הגשר. בסיום ההליך, אחרי שהעברנו את רוב התשלום עבור הדירה, צריך לתזכר ולוודא כי המוכרים שלנו יודעים על תאריך העזיבה הקרב ובא. לאורך כל ההליך אספנו מסמכים אותם נידרש להציג כדי להעביר את הדירה על שמנו, וזה הזמן לעשות בהם שימוש.
מתי נרשום את הדירה על שמנו? המשיכו לקרוא.
א. התשלום האחרון
זוכרים את לוח התשלומים שבנינו ביחד עם עורך הדין? כאשר מגיע יום התשלום האחרון הוא מתבצע יחד עם הכניסה לדירה החדשה. באותו מועד המוכרים שלנו יעבירו לנו את כל המסמכים איתם נעביר את הדירה על שמנו בטאבו (או במרשם המתאים).
טיפ משפטי: אל תעבירו את התשלום האחרון לפני שתכנסו לדירה החדשה, ותקבלו את המסמכים איתם אפשר להעביר את הדירה על שמכם. זה הביטחון האחרון שלכם בעסקה!
ומה קורה כאשר למוכרים אין עדיין את כל המסמכים? הליך קניית דירה יד שנייה הוא הליך מורכב שמערב כמה גורמים, וביניהם גם העירייה ורשות המיסים שלא ממהרות לשתף פעולה. לכן במקרים רבים למוכרים לא יהיו את כל המסמכים הנדרשים להעברת הבעלות, ומנגד, לא נרצה לעכב את הכניסה לדירה שכל כך חיכיתם לה. לכן, התשלום האחרון במקרים האלו לא יועבר ישירות למוכרים אלא לעורך הדין של המוכרים בנאמנות. עורך הדין שלכם ידאג לכך.
ב. כניסה לדירה
מזל טוב! ביום הכניסה לדירה החדשה ניצור קשר מחודש עם עורך הדין לנדל"ן שלכם (אם חס וחלילה הקשר נותק) ונקבל הוראות ליום המסירה. בין השאר הקונים ייפגשו עם המוכרים, יחתמו על פרוטוקול מסירת דירה, ירשמו מונים של חשמל מים וגז ויעבירו את הדירה כנדרש.
יום המעבר מתרחש בד בבד עם העברת התשלום האחרון כאמור, ולאחר מכן עורך הדין שלכם ירשום את הדירה על שמכם במרשם המתאים. דאגו לקבל את אישור הרישום מעורך הדין.
| רישום מוני גז, מים, חשמל וכד' | מובן לי |
| מסירת תשלום אחרון מהקונה למוכר | מובן לי |
| קבלת אישור העברת תשלום אחרון | מובן לי |
| רישום החפצים והרהיטים שנשארו בדירה | מובן לי |
| בדירה אחרונה לגבי המסמכים הדרושים להעברת הדירה על שם הקונים | מובן לי |
ג. איך ממשיכים מכאן?
הנה החדשות הטובות – כבר עשיתם את החלק הקשה. מעבר למציאת דירה מתאימה לרכישה בהתאם לתקציב המשפחתי וקריאה והבנה של הצ'ק ליסט לקניית דירה יד שנייה, עורך הדין נכנס לתמונה ועושה את על הדברים במקומכם. פנייה מוקדמת לעורך הדין מאפשרת לו לתכנן מס בצורה טובה יותר כדי להפחית לכם את מס הרכישה, ובסופו של דבר הרווח כולו שלכם. במשרד שלנו פנייה מוקדמת יותר אינה עולה יותר, אנחנו נשמח לעמוד לשרותיכם בשלב מוקדם של העסקה כדי לתת שירות לאורך כל הדרך – זה אותו כסף.
5. סיכום – קניית דירה יד שנייה
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה. זכרו – גם רומא לא נבנתה ביום אחד, והדרך הנכונה לקניית דירה יעילה ובטוחה היא ללכת "צעד צעד" ולרכוש ידע מקיף. אתם בכיוון הנכון – כל הכבוד! לעורך הדין שלכם יש חלק מכריע בקניית הדירה. מעבר לניסוח חוזה הקנייה והעברת הבעלות במרשם (מה שמובן מעליו), תפקידו הוא לבחון את נטל מס הרכישה ולדאוג לדווח בהתאם. עורך דין למקרקעין מומלץ יודע גם לתכנן מס אופן יצירתי כדי להפחית לכם את נטל המס ולהשאיר לכם עוד כסף לרהיטים. במשרדנו שירות תכנון מס ניתן בשיחה אישית ובחינם לרוכשי דירות מגורים. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
