זכרון דברים הוא כלי משפטי שרוכשים, מוכרים, מתווכים ועורכי דין כאחד עושים בו שימוש כאמצעי מקדים לחוזה מכר דירה. ברם, כמו כל מסמך שמתקשר להעברת הבעלות הדירה, לזכרון דברים דירה יש השפעה מכרעת על המשך הליך העברת הבעלות. רבים מהאנשים שעושים בו שימוש כאמור לא מבינים לחלוטין את המשמעויות המשפטיות של מסמך שכזה, ואת זה נעשה במאמר הבא. בסוף המאמר תמצאו נוסח מסמך זכרון דברים שאנו עושים בו שימוש במשרד שלנו.
כותב המאמר הוא עורך דין למקרקעין ועסקאות נדל"ן, מלווה תכופות מוכרים וקבלנים לאורך עסקאות ובעל השכלה כלכלית רחבה לצורך תכנון מס יצירתי וחכם לטובת לקוחותיו. שירות זה ניתן ללא תשלום נוסף במשרד שלנו כחלק מהליך העברת הבעלות בדירה.
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂 
מאמר זה עוסק בזכרון דברים דירה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
המאמר זכרון דברים דירה יענה על השאלות הבאות:
- מהו מסמך זכרון דברים?
- האם מותר לחתום על מסמך זכרון דברים דירה?
- איך רשויות המס מקבלות מסמך זכרון דברים?
- האם ניתן לבטל עסקה לאחר חתימה על זכרון דברים?
- איך זכרון דברים משפיע על העברת הבעלות?
מאמר זה עוסק בזכרון דברים דירה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:
- מתווך העסקה שמגיע עם נוסח "מאושר" משלו.
- הקונים שהגיעו עם נוסח שמצאו ברשת.
- המוכרים, שגם להם יש מסמך זכרון דברים דירה.
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה היא חד משמעית – קראו את המאמר לפני שתחתמו על מסמך זכרון דברים דירה!
זכרון דברים דירה שאינו נערך לפי הכללים יכול להיחשב בטעות כחוזה משפטי שלם ומלא, וזאת גם ללא רצון הצדדים בכך. החוזה עלול אף לעגן ולחייב בתוכו תנאי עסקה נסתרים שהצדדים לא התכוונו אליהם. מעבר לכך, חתימה על זיכרון דברים מתחילה את מרוץ הדיווחים לרשויות המס (שוב, גם מבלי שהצדדים התכוונו לכך) ואיחור בדיווח יכול לגרור קנסות ועונשים. במקרים רבים הצדדים חותמים על זכרון דברים בהנחיית מתווך העסקה (שהעמלה שלו תלויה בכך) וסומכים עליו גם בכשרות המשפטית של העסקה. אל תעשו זאת, המתווך אינו עורך דין ולא מייצג אתכם מבחינה משפטית.
מעוניינים בכל זאת לעגן את רצון הצדדים להבטיח את העסקה? בסוף המאמר תמצאו זכרון דברים דירה מתאים המפחית את הסיכונים המשפטיים שיפורטו במאמר. זכרון הדברים נוסח על ידי עורכי דין מהמשרד שלנו ולטובת לקוחותינו שמוכרים וקונים נכסים. בכל העברת בעלות חדשה הלקוחות שלנו מקבלים שלל אמצעי תקשורת מתקדמים כדי לחזק את הקשר של הלקוח עם עורך הדין, וזאת ללא תשלום נוסף.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ 
).
המאמר זכרון דברים דירה יענה על השאלות הבאות:
- מהו מסמך זכרון דברים?
- האם מותר לחתום על מסמך זכרון דברים דירה?
- איך רשויות המס מקבלות מסמך זכרון דברים?
- האם ניתן לבטל עסקה לאחר חתימה על זכרון דברים?
- איך זכרון דברים משפיע על העברת הבעלות?
1. זכרון דברים דירה
זכרון דברים דירה הוא בראש ובראשונה חוזה, וככזה הוא כפוף לחוק החוזים במדינת ישראל ויש להתייחס אליו ברצינות הראויה ולהבינו לפני החתימה (ובוודאי בסביבה של ניגוד עניינים בין המוכר לקונה). בעוד שחוזה זיכרון דברים יכול להיות בטוח יותר בתחומים מסוימים (למשל ברכישת רכב), הוא עלול להיות כלי מסוכן יותר בחוזים בנכסים אחרים (כגון עניינינו: חוזה קניית דירה ומכירת דירה).
א. האם זכרון דברים מחייב מבחינה משפטית?
ובכן, תלוי מה רשום בהסכם. אמנם זכרון דברים דירה נועד במקור להיות מסמך מקדים לחוזה הדירה הסופי, אך החוק לא מתייחס מפורשות למסמך "זכרון דברים". לפי דיני החוזים כל מסמך יכול להיחשב לחוזה מחייב במספר תנאים:
תנאים ליצירת חוזה משפטי
- המסמך מייצג את הסכמות הצדדים ומעיד על רצונם לחייב אחד את השני מבחינה משפטית.
- המסמך מפורט דיו.
מחלוקת על פירוש מסמך משפטי
לאחר שחתם על המסמך גילה הלקוח כי יש חריגות בניה רבות בדירה, ותשריט הדירה אינו תואם את הבנוי בפועל. בעקבות חריגות הבניה הלקוח לא הצליח לקבל משכנתא מתאימה וביקש להשתחרר מהעסקה. מנגד, מוכר הדירה טען שהיה על הרוכש לבדוק זאת לפני החתימה על זיכרון הדברים וכעת לא ניתן להשתחרר מהחוזה שנוצר, גם אם לא נחתם חוזה "סופי" בעניין.
בצדק או שלא בצדק, בתי המשפט בארץ רואים בזיכרון דברים דירה כחוזה מחייב (בהתאם למבחנים משפטיים מגוונים). ובדרך כלל זכרון הדברים מחייב את הקונה גם אם הוא לא מצליח לקבל הלוואת משכנתא מתאימה בשלב מאוחר יותר. דהיינו, הקונה מסתכן בהפרת חוזה ובפיצוי המוכרים, גם אם הוא לא אשם בכך. חבל!
מי צודק? תלוי מה רשום בהסכם.
ב. מתווך הדירות ואתם
על פי הערכות כשליש מדירות המגורים נרכשות ונמכרות באמצעות מתווך דירות. עם התקדמות אמצעי הפרסום והיכולת של המתווכים להגיע בצורה ישירה אל הלקוחות שלהם ברשתות החברתיות השונות, נראה כי גדל השימוש בשירותי תיווך וייעוץ נדל"ן כדי "לסגור" עסקאות. אמנם מדובר בשירות נחוץ ויעיל אך חשוב לדעת מה המתווך שלכם מוסמך לעשות ומה לא. בראש ובראשונה, מתווך הדירות לא עבר את ההכשרות המתאימות ואין לו את הידע הדרוש כדי להחתים מוכרים וקונים על חוזים משותפים. שהרי, בוודאי לא הייתם רוצים שאדם שאינו מבין את ההשלכות המשפטיות יחתים אתכם על הסכם ממון.
מתווך הדירות וזכרון דברים דירה
אחד התחומים הפרוצים והשנויים במחולקת ביותר הוא חתימה על מסמך זכרון דברים דירה. בסופו של יום רבים מהעסקאות של המתווך אינם מבשילים לכדי עסקה וכל מאמצי המתווך באותה עסקה יורדים לטמיון. בשל העובדה הזו שכר הטרחה של המתווך גבוה יחסית (בדרך כלל 2% מכל צד) ויש לו אינטרס מלא להשלים את העסקה מוקדם ככל האפשר ובכל מחיר. המתווך עלול לייעץ לכם (ואך לחייב) לחתום על זכרון דברים "מאושר" שהוא הביא מהבית. אלא שזכרון דברים זה נועד למטרה אחת בלבד: לחייב את הצדדים לסיום העסקה בכל מחיר שהוא, וזאת כדי להבטיח את שכר הטרחה של מתווך הדירות. זכרו – נוסח זה לא נבדק משפטית, אינו "מאושר" והוא עלול לפגוע בכם בהמשך הדרך. אל תסכימו לחתום על הנוסח המוכן של המתווך!
| פעולה משפטית | חתימה עם מתווך | חתימה עם עורך דין |
|---|---|---|
|
זכרון דברים דירה |
נועד לכבול את הצדדים לעסקה - אינו בטוח משפטית! |
נועד לציין משא ומתן מתקדם - מגן עליכם משפטית |
|
חוזה העברת בעלות |
לא יכול לחתום |
ממשיך את זיכרון הדברים שנחתם |
ג. חתימה נכונה על זכרון דברים דירה
אם נוסח זכרון הדברים אינו נוסח תקין, הצדדים יכולים לכפות אחד על השני את קיום החוזה גם כאשר התגלו פגמים מהותיים לאחר החתימה (למשל, חריגות בניה או קונים בעיתיים). ככל ונוסח זכרון הדברים בטוח יותר, כך ניתן יהיה ביתר קלות להשתחרר מהחוזה ולהימנע מטעויות בהמשך.
מבדיקה מקדמית שביצע המשרד שלנו (לפני שחתמנו על הסכם שכר טרחה) התברר כי רוכש הדירה הוא סוחר דירות ממולח (למרות שהוא אדם פרטי) וכן מצאנו תביעות משפטיות תלויות ועומדות נגדו. אם היינו מגלים זאת לאחר שהמוכרים היו חותמים על מסמך זכרון דברים דירה, הרי שהיה לנו קשה מאוד עד בלתי אפשרי לבטל את ההסכם!
2. מסמך זכרון דברים והעסקה הבאה
חלק מרכזי מעבודת המשרד שלנו הוא תכנון מס יצירתי בעסקה כדי שאתם תשלמו פחות מיסים. במצב זה תכנון מס הוא חשוב לאין שיעור – הפחתת מס השבח בעסקת המכירה וצמצום מס הרכישה בעסקת הקנייה. כל תשלום מס שנצליח לחסוך ישאיר לכם הון נזיל ופנוי להוצאות אחרות בדירה (שיפוץ או ריהוט לדוגמא). אלא שתכנון מס זה דורש פעולות משפטיות, ופעולות אלו דורשות זמן טרם החתימה על החוזה מחייב. חתימה על זכרון דברים דירה מפחיתה את הזמן עד העברת הבעלות ועשויה לפגוע באפשרות לתכנן מס בפצורה אופטימלית.
א. מיסים במכירת דירה
במכירת דירה על המוכרים לשלם מיסים במכירת דירה הכוללים את נטל המס הבא:
- מס שבח (אלא אם כן יש פטור ממס השבח).
- היטל השבחה (בחלק מהמקרים).
- אגרות ומיסים נוספים (בחלק מהמקרים).
שירות שנותן עורך הדין שלכם
חלק מתפקידי עורך הדין לנדל"ן שמייצג אתכם בעסקה הוא להפחית מס. אלא שניתן להפחית מיסים על-ידי פעולות משפטיות רק אם פעולות אלו נעשו טרם החתימה על חוזה מחייב (למשל, העברת דירה ללא תמורה לקרוב). ומה קורה כאשר הצדדים חתמו על זכרון דברים דירה שהוא גם החוזה מחייב? לא ניתן עוד להפחית את מס השבח בעסקה, מס שיכול להגיע ל-25% מס מהשבח על הדירה – חבל!
ב. מיסים ברכישת דירה
בקניית דירה על הקונים לשלם מס רכישה. חישוב מס הרכישה נעשה באחוזים (%) ממחיר הקניה של הדירה ובמדרגות מס. יש כמה מסלולים מתאימים:
- חישוב מס רכישה דירה יחידה – חישוב מיסים מקל במיוחד שמתחיל בפטור ממס רכישה.
- חישוב מס רכישה דירה נוספת – נטל מס כבד מאוד שעלול להגיע ל-10% ויותר ממחיר הרכישה.
שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
הפחתת המס עבורכם
פעולות משפטיות עשויות לגרום לקונים "להתאים" לחישוב המקל של מס הרכישה. ללא פעולות משפטיות אלו (למשל, העברת דירה במתנה לקרוב) הקונים ישלמו מס רכישה כבד. אלא שפעולות משפטיות אלו נעשות לפני החתימה על החוזה המחייב. כאשר הקונים חתמו על חוזה זכרון דברים דירה בנוסח שאינו תקין לא ניתן עוד לבצע פעולות מפחיתות מיסים. חבל!
ג. זכרון דברים ודיווח לרשויות המס
בנוסף להיעדר יכולת לתכנן מס כדי שאתם תשלמו פחות, חתימה על זכרון דברים דירה יכולה לגרור קנסות ועונשים: כחלק מרצון המדינה והלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) לקבל תמונה מלאה ושלמה על מצב הנדל"ן בישראל ועל העסקאות המתרחשות (וכמובן, לקבל מיסים בשל עסקאות אלו) חלה חובה על צדדים לעסקת נדל"ן לדווח על העסקה תוך 30 ימים מיום החתימה.
אז איך מגנים על עצמנו? קראו בהמשך.
3. זכרון דברים או החוזה הסופי?
המשך תהליך העברת הבעלות בדירת המגורים ממשיך בניסוח חוזה העברת בעלות (או חוזה מכר), זאת בהנחה שמסמך זכרון דברים דירה עליו חתמנו הוא נוסח תקין. בפסיקת בבתי המשפט בישראל דנו בסוגיה אחרת: מה קורה כאשר נוסח זכרון הדברים הוא נוסח מחייב שאינו תקין, והוא עצמו נחשב לחוזה העברת הבעלות המקורי?
זכרון דברים דירה או החוזה הסופי שלכם?
- מחד, זכרון הדברים דירה כולל את כל המאפיינים שנדרשים להיות בחוזה "רגיל" – הצדדים הסכימו למחויבות משפטית ביניהם והחוזה מפורט דיו.
- מנגד, בחוזה שלפנינו חסרים פרטים רבים בהשוואה לחוזה דירה רגיל: מה נשאר בדירה? איך תתבצע חלוקת התשלומים עבור הדירה? מי ישלם מיסים? וכד'.
א. בית המשפט מפרש עבורנו את החוזה
זכרון דברים דירה עלול בעצם לפסול את החוזה המקורי ולהחליפו. זאת ועוד, במקרה של מחלוקת בין הקונים והמוכרים לאחר החתימה על זכרון הדברים, ככל הנראה לא יהיה מי שיפגש לחתום על חוזה שמוסכם על שני הצדדים. מקרים כאלו מגיעים לבית המשפט וחבל שכך. מעבר לעלות הכספית של ניהול הליכים בבתי המשפט, הצדדים חשופים למקרה בו בית המשפט יפרש בעצמו את חוזה המכר שלכם:
- הדירה צריכה להימסר עם ריהוט מלא? ריהוט חלקי? בית המשפט יחליט בעצמו.
- ביקשתם להעביר את הבעלות בדירה עוד שלושה חודשים? עוד שנה? קיוותם לנסח לוח תשלומים מותאים אישית? בית המשפט יחליט בעצמו.
- רציתם להכניס סעיפים מותאמים אישית לחוזה רכישת הדירה? בית המשפט יחליט בעצמו.
נחתם זכרון דברים?
בבית המשפט עלול לפרש
כראות עיניו
לא נחתם זכרון דברים?
הצדדים חופשיים לתכנן חוזה
כראות עיניהם
חתימה על זכרון דברים פוגעת ביכולת שלכם להתאים את החוזה לצרכים שלכם. חבל!
ב. אין דרך חזרה
"החיים זה מה שקורה בזמן שאתה עסוק בלתכנן תוכניות אחרות."
– ג'ון לנון
לכאורה, כהצדדים חותמים על זכרון דברים דירה המטרה היא לכבול את הצדדים לעסקה ולמנוע מהם אפשרות להתנער ממנה. אך מה קורה כאשר לחיים את תוכניות אחרות?
אתם צריכים את הגמישות הזו
ברכישת דירה שניהלנו ברמת גן, הרוכשים חיפשו דירת 4 חדרים בתקציב של 2,700,000 ש"ח. הרוכשים היו במשא ומתן מתקדם מאוד, והיו שבוע ימים בלבד לפני מועד החתימה, ולאחר שמס הרכישה חושב והופחת על ידי עורך דין מהמשרד שלנו. מס הרכישה במקרה הזה היה מס רכישה מופחת לדירה ראשונה.
רצה הגורל וסבתו של אחד הקונים נפטרה בשבוע שבין החתימה על זכרון הדברים ובין מועד החתימה על חוזה המכר. סבתו המנוחה הורישה לקונה דירת ירושה קטנה וזולה (יחסית) בירוחם. ברכישת דירה הקונים צריכים לשלם מס רכישה בהתאם למספר הדירות שהם מחזיקים. כך יצא, שהקונה שירש דירה קטנה וזולה יחסית, צריך היה לשלם מס רכישה דירה שניה – יותר מ-100,000 ש"ח תוספת מס רכישה בשל כך שהוא היה בעלים של דירה נוספת בשעת הרכישה (גם אם רק על הנייר).
למזלם של הרוכשים, הם פנו למשרד שלנו עוד בתחילת ההליך, ויכולנו לנסח עבורם חוזה זיכרון דברים דירה שמאפשר לעכב את מועד החתימה כאשר מתרחשים מקרים בלתי צפויים. כך הקונים העבירו את דירת הירושה במתנה לקרוב, ורכשו את הדירה רק כאשר אין בבעלותם דירה נוספת (וכך זכו לחישוב מס מקל).
ג. סעיפים חשובים בזכרון דברים דירה
אם בכל זאת הצדדים בוחרים להשתמש בזכרון דברים, חשוב לכלול במסמך מספר הסתייגויות (מצורף גם בזכרון דברים דירה נוסח שצורף):
חשוב להכניס את הסעיפים האלו לזכרון דברים דירה:
- קביעה כי זכרון דברים זה כפוף לחוזה סופי שיחתם עוד זמן קצוב.
- ככל והחוזה לא נחתם (או שהמועד הקצוב חלף) אין תוקף לזכרון הדברים דירה שנחתם.
- המסמך כפוף למשא ומתן מטעם הצדדים. כלומר חשוב לציין מפורשות ששלב המשא ומתן בין הצדדים לא נסתיים.
- לקבוע כי לא ניתן לעשות שימוש במסמך זה לצורך רישום הערת אזהרה.
- קביעה כי רוכש הדירה לא ביצע בדיקות משפטיות ותכנוניות לנכס מול המאגרים, וחתימה על חוזה סופי כפופה לבדיקות אלו.
- תנאים נוספים למילוי רק לאחר חתימה על חוזה סופי.
- ככל הניתן כדאי שלא לקבוע פרטים מהותיים בזיכרון הדברים דירה, לרבות: מחיר הרכישה, חבות המס, מספר תשלומים ומועדם, מועד המסירה וכד'.
| זיכרון דברים כפוף לחוזה סופי | מובן לי |
| החוזה צריך להיחתם תוך זמן קבוע מראש (חודש) | מובן לי |
| אין תוקף לזיכרון הדברים אם החוזה לא נחתם | מובן לי |
| שלב המשא ומתן בין הצדדים לא הסתיים | מובן לי |
| זיכרון הדברים לא ישמש לרישום הערת אזהרה | מובן לי |
| זיכרון הדברים כפוף לבדיקות משפטיות ותכנוניות שטרם נעשו | מובן לי |
| זיכרון הדברים אינו כולל פרטים מהותיים (מחיר, מועד מסירה וכד') | מובן לי |
ד. מסמך זכרון דברים דירה לשירותכם
מצורף לנחיוכם נוסח זכרון דברים דירה. יאמר מפורשות: הנוסח בטוח יותר אבל אינו מבטל לחלוטין את הסיכונים הכרוכים בחתימה על זכרון דברים דירה כפי שצוין לעיל במאמר. האחריות היא על המשתמש בלבד.
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה לפני החתימה (בכל זאת, זה הנוסח שלנו). שירות זה ניתן בחינם כחלק משכר הטרחה. 
ה. איך מתקדמים?
המשרד שלנו עומד לרשותכם במשרד מוביל בהסכמי מכר נדל"ן ומקרקעין, ובעל מומחיות מיוחדת במיסוי מקרקעין כדי להפחית לכם את המיסים בעסקה. המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מעסיק לשורותיו רק עורכי דין למקרקעין בעלי ידע כלכלי רחב (בנוסף לרישיון ערכית דין) וזאת כדי להעניק לכם תכנון מס יצירתי בחינם במסגרת שכר הטרחה להעברת הבעלות בדירה – זו המחויבות המקצועית שלנו ללקוח.
4. לסיכום
במאמר פירטנו את הסכנות המשפטיות המרכזיות האפשריות מחתימה לא מבוקרת על מסמך זכרון דברים דירה, לרבות הנוסח המוכן מראש של יועץ הנדל"ן או של הצד השני. הסכנות הללו כוללות היעדר יכולת לתכנן מס, פירוש החוזה על ידי בית המשפט והיעדר גמישות, ובמקרים אחרים אף קנסות ועונשים מנהליים בשל אי דיווח על העסקה (גם כאשר המוכרים\הקונים לא ידעו על כך).
שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
למשרדנו ניסיון רב בעסקאות קניית דירה ומכירת דירות מגורים, ואנו מתמחים בתכנון מס יצירתי, עבודה יסודית והקשבה לרצון הלקוח. אנחנו מזמינים אתכם להתייעץ איתנו בדבר הסכם המכר שלכם ובדרך לעסקאות מוצלחות יותר. אצלנו הייעוץ הראשוני הוא ללא תשלום. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
