בית > רכישת דירה > קניית דירה מקבלן

קניית דירה מקבלן ​

מדריך קניית דירה מקבלן

במאמר לפניכם נסביר איך אנחנו – משרד עורכי דין מקרקעין, ניגשים לעסקת קניית דירה ומהם ההדגשים החשובים לנו.  בסוף המאמר תדעו גם אתם איך עובד הליך קניית דירה מקבלן ואיך לקנות דירה חדשה ולהישאר בחיים.

כותב המאמר הוא עורך דין המתמחה ברכישות דירה, בעל השכלה כלכלית רחבה לתכנון מס הרכישה ולצמצום המס בקניות דירה מקבלן.

המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר . לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
עורך דין קניית דירה מקבלן, עו"ד מאור גרצנשטיין
מאור גרצנשטיין, עורך דין

מאמר זה עוסק בקניית דירה מקבלן.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

  1. מדריך קניית דירה יד שנייה
  2. מס רכישה
  3. עורך דין רכישת דירה מקבלן
  4. שכר טרחת עורך דין קניית דירה מקבלן
  5. פטור ממס רכישה

המאמר קניית דירה מקבלן יענה על השאלות הבאות:

  1. איך רוכשים דירה מקבלן ונשארים בחיים?
  2. האם יש פטור ממס רכישה ברכישת דירה מקבלן?
  3. מה קורה אם הקבלן מאחר במסירה? האם מגיע לי פיצוי?
  4. איך מחלקים את התשלום עבור דירת המגורים?
  5. כמה משלמים לעורך הדין עבור רכישת הדירה?

מאמר זה עוסק בקניית דירה מקבלן.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

  1. מדריך קניית דירה יד שנייה
  2. מס רכישה
  3. עורך דין רכישת דירה מקבלן
  4. שכר טרחת עורך דין קניית דירה מקבלן
  5. פטור ממס רכישה
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר : בקניית דירה מקבלן המוכר (הקבלן) הוא תאגיד בעל ניסיון ומומחיות משפטית גדולה, וזאת בניגוד לקונה הפרטי שאינו וותיק בעולם הנדל"ן. אשר על כן החוק מגן על עסקת קניית דירה מקבלן על ידי חוק שנקרא "חוק המכר" (והוא בעצם סדרת חוקים שמשלימים האחד את השני). חשוב להכיר את חוק המכר ולהשתמש בו לצורך עמידה על זכויות הקונים בהליך קניית דירת המגורים. חוק זה קיים רק בקנייה מקבלן (לא מיד שנייה) וחשוב להשתמש בו!  חוק המכר עוסק בעניינים הבאים:
  • לוח התשלומים ופריסת התשלומים בקניית דירה מקבלן.
  • בטחונות ובטוחות שהקבלן נדרש לספק בהתאם לחוק.
  • הוצאות נוספות שהקבלן יכול לדרוש.
  • מה קורה אם הקבלן מאחר במסירת הדירה?
  • מפרט טכני חובה מינימאלי בקניית דירה מקבלן.
  • סעיפים נוספים.

במאמר המשרד שלנו ידריך גם בענייני הלוואת משכנתא; ליקויי בנייה ואיך להתמודד איתם משפטית (ולתבוע במידת הצורך); חוזה קניית הדירה ואיך חותמים עליו מול הקבלן.

מומלץ (ואף חובה) להתייעץ עם עורך דין העוסק בעסקאות נדל"ן לפני החתימה על חוזה הרכישה וזאת גם כדי לתכנן את מס הרכישה הצפוי, ולבחון האם הקבלן אכן עומד בתנאי חוק המכר. בשלבים מתקדמים יותר בעסקה יש להיות בקשר עם עורך הדין ולבחון האם הקבלן עומד בתנאי חוק המכר גם בשלבים מאוחרים יותר בעסקה וכן בסופה. למשרדנו ניסיון רב בתכנון מס בהתאם לצרכי הלקוח ושירות זה ניתן לקונים דירות מגורים בחינם במסגרת הסכם קניית הדירה.

למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ ).

המאמר קניית דירה מקבלן יענה על השאלות הבאות:

  1. איך רוכשים דירה מקבלן ונשארים בחיים?
  2. האם יש פטור ממס רכישה ברכישת דירה מקבלן?
  3. מה קורה אם הקבלן מאחר במסירה? האם מגיע לי פיצוי?
  4. איך מחלקים את התשלום עבור דירת המגורים?
  5. כמה משלמים לעורך הדין עבור רכישת הדירה?
כותרות במאמר קניית דירה מקבלן:
    Add a header to begin generating the table of contents

    1. הכנות לחתימה על החוזה

    כאשר קונים דירה מקבלן ההתנהלות מורכבת יותר – כל שיח רישום הבעלות מתוחזק ומופעל על ידי הקבלן (ולא על ידי המדינה), ההתנהלות מסורבלת יותר וכך גם התקשורת מוגבלת. ומי הוא הקבלן? הקבלן הוא חברה כלכלית עצמאית וגדולה, עם אינטרס מנוגד לשלנו ויש להתייחס אליו ככזה. הקונים ועורך דינם נדרשים באופן טבעי "לחשוד" בקבלן ובחוזה שלו, ולבחון פרטים נוספים ורבים כפי שנסקור במאמר זה.

    לכן קניית דירה מקבלן מתחילה בבדיקות מקדימות לרכישה: תכנון המימון (משכנתא), בדיקות משפטיות, בדיקות רקע לקבלן ובדיקות תכנוניות.

    א. משכנתא

    הליך קניית הדירה מתחיל בתכנון תקציב משפחתי ובדיקת הצורך בהלוואת משכנתא (אשרכם אם אתם לא צריכים אחת). הלוואת משכנתא, בניגוד למה שנהוג לחשוב, היא הלוואה זולה יחסית וכדאי להכיר אותה מקרוב. רשמנו באתר מאמר נפרד על הליך נטילת הלוואת משכנתא. לכן, השלב הראשון הוא תכנון התקציב המשפחתי תוך בדיקת אפשרויות הלוואת המשכנתא. זכרו כי הריבית תלויה בגורמים רבים וכדאי להתחשב גם בה בתקציב המשפחתי ובעלות הדירה.

    טיפ בקניית  דירה מקבלן: שימו לב על אחוזי המימון המותרים בחוק: 50% לדירה שניה, 75% לדירה ראשונה, ואחוזים משתנים בהתאם לתוכניות הממשלתיות (למשל, מחיר למשתכן).
    סוג הדירה אחוז משכנתא מירבי אחוז הון עצמי מינימלי נדרש
    דירת מגורים "יחידה"
    75%
    25%
    דירת מגורים "מחליפה"
    70%
    30%
    דירות מגורים "נוספת"
    50%
    50%
    טיפ להפחתת מס: שימרו על מסמכי המשכנתא. ריבית המשכנתא מוכרת כהוצאה לצורך הפחתת המס בהמשך.

    ב. בדיקות משפטיות

    בקניית דירה יד שניה נבדוק לעומק את המוכרים: האם הם אמינים, האם הם אכן מוכרים את מה ששייך להם (אינם מתחזים) וכד'. בקניית דירה מקבלן נבדוק את … ובכן, הקבלן. חלק מהבדיקות המשפטיות יהיו:
    • האם יש תביעות תלויות ועומדות נגד הקבלן?
    • האם הקבלן נוהג לכבד את החוק?
    • האם יש היתר בניה? האם ישנה בקשה להקלות בניה (מה שיוסיף עוד דירות בבניין)?
    • האם הקבלן נוהג לספק בטחונות לכספים המועברים אליו?
    • האם יש לפרויקט לווי בנקאי?
    • מי היזם של הפרויקט?
    • מי הקבלן הרשום בטאבו? (ברוב הפעמים יש כמה קבלני משנה וחשוב לזהות את הקבלן הראשי)
    לאור התקופה האחרונה סעיף זה מקבלן משנה תוקף. הקבלן ינסה להראות עושר ואושר ובכך "לעוור" את קהל לקוחותיו: תמונות מרהיבות של הפרויקט, משרדים מפוארים ומשרד מכירות מרשים. זכרו כי זו לא חזות הכול, וכדאי לבדוק גם "מתחת למכסה המנוע". טיפ משפטי מאתנו: גם גדולי הקבלנים ואלו שנראו היציבים ביותר התגלו בדיעבד כגרעוניים (למשל: קבוצת פרי), וגם הם עשויים לפשוט רגל. בדיקות משפטיות ראשוניות (שיבוצעו על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה בכך) יכולות למנוע שנים בהתרוצצות בדיונים בבתי משפט והפסדים גדולים לקונים. :

    ג. בדיקות תכנוניות

    בקניית דירה מקבלן ישנו חיסרון אחד בולט: אנו רוכשים במיליוני שקלים דירה שהיא "על הנייר". הקונים לא יודעים איך יראה הרחוב, האם תהיה חניה ואיפה, מהם התשתיות באזור (בתי ספר, תחבורה ציבורית וכד') ומתי הם יבנו. אך אל דאגה: בבדיקות פשוטות ניתן לקבל מידע כמעט מלא על הסביבה.  בדיקות אלו כוללות:
    • בדיקת התב"ע – בתב"ע העירונית (תכנית בניין עיר) ישנה מפת תכנון של האזור כולו וניתן לבחון את הפרויקט ממעוף הציפור. לפי התכנית ניתן ללמוד גם מה הקבלן יכול לבנות ומה אסור לו (מספר קומות, מקומות חנייה וכד').
    • בדיקת המפרט של הדירה – מפרט הדירה הוא מסמך המפרט את "רשימת הקניות" שיש בדירה. הבעיה: המסמך מסורבל מאוד ואינו קריא.  וודאו שאתם מגיעים לאירוע החתימה עם עורך דין המתמחה ברכישות דירה מקבלן ושימרו על מסמך זה כדי לוודא שאכן קיבלתם את מה ששילמת עבורו.
    בדיקות משפטיות
    מובן לי
    טיפ מאתנו:  אל תקבלו את המידע המתקבל מהקבלן כמובן מאליו, הוא מנסה למכור. עורך הדין שלכם יציג תמונת מצב אובייקטיבית על הפרויקט לרבות היתרונות וגם החסרונות.

    שכר טרחת עורך דין: שימו לב כי משרדים רבים לא אוהבים "להתעסק" עם בדיקות תכנוניות ובדיקות חריגות בניה. מדובר בהתעסקות רבה שאינה משתלמת לעורך הדין ודורשת מיומנות שאינה רק מיומנות משפטית, ולכן, עלולים לדרוש ממכם תשלומים נוספים עבור שירותים אלו. המשרד שלנו מאמין בשירות "מקצה לקצה" ומעניק סל שירותים מלא הכולל גם תכנון מס מפורט ומותאם אישית (יפורט בהמשך). שירות זה ניתן ללא תוספת תשלום במסגרת שכר הטרחה לקניית הדירה – זו המחויבות שלנו ללקוח.
    הליך של קניית דירה מקבלן מתחיל בבדיקות משפטיות, תכנוניות וכלכליות של הקבלן עצמו

    2. המשך הליך קניית הדירה ​

    מצאנו קבלן, איתרנו דירה ואפילו עברנו את הבדיקות המשפטיות והתכנוניות – מזל טוב! בשלב הבא נוודא שהקבלן עומד בדרישות החוק ובמקביל נבחן את מס הרכישה החל על העסקה ועלינו כקונים דירה חדשה מקבלן.

    א. מה הקבלן לא רוצה שתדעו? ​

    בעוד שבקניית דירה מול אדם פרטי (יד שנייה) העסקה מתבצעת בין שני צדדים שווים בכוחם המשפטי, וחוזה הרכישה מנוסח על ידי שני הצדדים יחדיו, לא כך הדבר בקניית דירה מקבלן. בקניית דירה חדשה "על הנייר" המוכר (הקבלן) הוא בעל מומחיות משפטית גדולה יותר, סוללת עורכי דין, זמן ובעיקר ממון רב.

    לאור זאת חוקק המחוקק את "חוק המכר". חוק המכר הוא סדרת חוקים שנועדו להגן על הקונים דירות חדשות מקבלן ולהבטיח שהקבלן יעמוד בדרישות משפטיות מחמירות בהתאם לחוק. 

    כך למשל החוק נוגע לסעיפים הבאים:

    • פריסת התשלומים המותרת בקניית דירה מקבלן.
    • חלוקת התשלומים בהתאם להתקדמות הבניה.
    • הצגת בטחונות מהקבלן עבור כל תשלום ותשלום.
    • חובת מסירת הדירה במועד קבוע מראש וכן פיצוי על איחור במסירת הדירה.
    • סעיפים מגנים נוספים.

    עורך הדין שלכם לקניית הדירה נדרש להסביר לכם אודות חוק המכר וכיצד חוק זה מגן עליכם כרוכשים. מטבע הדברים הקבלן נוהג "לשכוח" להסביר לקונים על זכותם בהתאם לחוק המכר.

    איך משתמשים בחוק המכר? קראו בהמשך.

    ב. מס רכישה בקניית דירה מקבלן ​

    מס הרכישה חל בכל רכישת נכס (אלא אם כן יש פטור), וגם על דירות מגורים חדשות מקבלן. מס הרכישה יכול להגיע עד ל-10% מס ממחיר הדירה  (בתוספת למחיר הדירה כמובן), ובהחלט מדובר בנטל מס כבד שכדאי לנסות ולהפחית עוד טרם  החתימה על חוזה הרכישה.

    עורך דין נדל"ן טוב חושב כבר בפגישה הראשונה עם לקוחותיו כיצד יש לצמצם את מס הרכישה באמצאות כלים מתחום מיסוי המקרקעין. זאת ועוד, בשעת המכירה של הדירה (עוד כמה שנים טובות) נידרש לשלם גם מס במכירה, וכדאי לראות את "תמונת המס" המלאה לאור תקציב המשפחה. ככל והקונים מתכוונים להחזיק בדירה כמה שנים טובות, מס השבח במכירת הדירה יכול להגיע עד ל-25% מהשבח במכירה, ובהחלט יש להתייחס לכך כבר עכשיו (ולנסות להפחית כאמור) – זאת המחויבות של עורך הדין ללקוחותיו.

    רשמנו רבות באתר על מס הרכישה החל על הקונים, וכן מס השבח החל על המוכרים (וכן מיסים נוספים). הצעד הראשון בצמצום המס הוא לדעת על מה ולמה, ולכן אנחנו יותר ממזמינים אתכם לרפרף באתר.

    רכישת.הדירה

    מכירת.הדירה

    ג. תכנון מס ואתם ​

    הצעד השני  בהפחתת נטל המיסים הכבד הוא יצירת קשר עם עורך דין למיסוי מקרקעין. עורך דין המתמחה ברכישת דירה יודע לתכנן מס מראש  כדי להפחית את נטל המס ברכישת דירה. יש לציין שתכנון מס אופטימלי עשוי לדרוש פעולות משפטיות רבות ולכן כדאי לפנות לעורך דין זמן רב לפני החתימה על חוזה הרכישה (אצלנו במשרד פנייה מוקדמת לא עולה יותר).

    קניית דירה מקבלן ודיווח מיסים הם הליכים מקבילים שמשפיעים אחד על השני
    זכרו לבדוק מראש האם שכר הטרחה לעורך הדין כולל גם ייעוץ מס. כפי שציינו במאמרים שלנו על שכר הטרחה ברכישת דירה מקבלן: שכר הטרחה לרכישת דירה אינו משתנה רבות בין משרד למשרד, אך היקף השירותים שניתן משתנה, ועוד איך משנה. כך למשל משרדי עורכי דין רבים יעדיפו שלא "להתעסק" עם תכנון מס ויעדיפו שתפנו ליועץ מס חיצוני (מה שיגדיל עלויות). המשרד שלנו מאמין בשירות "מקצה לקצה" ומציע שירותים רבים, לרבות תכנון מס יצירתי לקונים דירות חדשות מקבלן, בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.

    איך אדע כמה יעלה לי? שאלו אותנו.
    בדקו מראש את שכר הטרחה שלכם בהליך קניית דירה מקבלן, זה יחסוך לכם המון כסף!

    3. חוזה קניית דירה ואתם

    לאחר סבב הבדיקות הקבלן יקרא לקונים הפוטנציאלים לחתום על חוזה קניית דירה מקבלן. חוזה הרכישה נוסח באופן צדדי על ידי הקבלן ולכל הדירות בבניין ביחד, ולכן אינו מותאם אישית לקונים. עורך הדין שלכם צריך לעבור אתכם על החוזה, לוודא שהוא מתאים לדרישות החוק. יתרה מזו חשוב להתאים אותו ככל הניתן לכם – הקונים.

    א. לוח תשלומים לפי חוק ​

    כאמור, בחוזה דירה יד שנייה המוכרים והקונים (ועורכי דינם) מנסחים ביחד את חוזה העברת הבעלות ומתאימים את אותו לצדדים (כולל החלוקה לתשלומים). כאן הקבלן מנסח את החוזה באופן בלעדי מה שעשוי לפגוע משמעותית בקונים. החוק נועד להגן על הקונים דירות מגורים מקבלן, ומגביל את סעיפי החוזה מראש.

    בין השאר, החוק מתנה את התשלומים לקבלן בקצב הבנייה של הבנין  או בבטוחות כספיות אחרות. שהרי, אם יכול היה הקבלן לדרוש את כל התשלום מראש, הוא היה עושה זאת תמיד. להלן הביטחונות (או "בטוחות") אותם נדרש הקבלן לספק בהתאם לחוק (הקבלן נדרש לספק אחד מהם בלבד):
    • ערבות בנקאית (תשלום בשוברים).
    • תעודת ביטוח.
    • דרישות תשלום בהתאם להתקדמות בבניה בתוספת הגנות משפטיות שונות (כמו רישום הערות אזהרה).
    בדרך כלל קבלנים גדולים יותר יעדיפו לפנות לליווי בנקאי והתשלום יעשה באמצעות שוברים (ואז אין קשר להתקדמות בבניה). נמגד, קבלנים קטנים יותר, או בפרוייקטים קטנים יותר, קבלנים יעדיפו לוותר על הליווי הבנקאי מאחר והאפשרות האחרונה היא הזולה ביותר. אשר על כן נפרט את לוח התשלומים לפי התקדמות בבניה בהתאם לחוק.

    טבלת פריסת התשלומים לדירות חדשות מקבלן אשר ההסכם נחתם לפני 16.5.2019 וכאשר הקבלן לא מסר ערבות בנקאית או תעודת ביטוח

    אחוז (%) ממחיר הדירה שהקבלן רשאי לדרוש התקדמות בנייה נדרשת אחוז (%) מצטבר עד לתשלום כל התמורה
    7
    דמי קדימה (יפורט בהמשך)
    7
    40
    גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת העמודים
    40
    20
    גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה (כולל את מחיצות הפנים אך לא את המשקופים והצנרת לאינסטלציית מים וחשמל)
    60
    15
    גמר טיח פנים או תחליף לטיח
    75
    15
    גמר טיח או ציפוי חוץ של הדירה
    90
    10
    מסירת הדירה
    100

    טבלת פריסת התשלומים לדירות חדשות מקבלן אשר ההסכם נחתם אחרי   16.5.2019 וכאשר הקבלן לא מסר ערבות בנקאית או תעודת ביטוח

    אחוז (%) ממחיר הדירה שהקבלן רשאי לדרוש התקדמות בנייה נדרשת אחוז (%) מצטבר עד לתשלום כל התמורה
    7
    דמי קדימה (יפורט בהמשך)
    7
    31
    גמר יציקת המפלס התחתון ביותר בבניין. שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם (יפורט בהמשך).
    31
    25
    גמר עבודות השלד בכל הקומה שהדירה נמצאת בה ובקומות שמתחתיה, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    56
    5
    גמר עבודות השלד בכל קומות הבניין, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    61
    6
    גמר חיפוי חוץ בכל הבניין.
    67
    10
    גמר טיח וריצוף בדירה.
    77
    13
    גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש בדירה (חיפוי פנימי בדירה כולל חיפוי הקירות, לרבות בקרמיקה או בשיש, והנמכת תקרה בגבס).
    90
    5
    גמר התקנת מערכות משותפות בכל הבניין, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס.
    95
    5
    קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
    100

    טבלת פריסת התשלומים לדירות חדשות מקבלן בפרויקט "תמ"א 38" וכאשר הקבלן לא מסר ערבות בנקאית או תעודת ביטוח

    אחוז (%) ממחיר הדירה שהקבלן רשאי לדרוש התקדמות בנייה נדרשת אחוז (%) מצטבר עד לתשלום כל התמורה
    7
    דמי קדימה (יפורט בהמשך)
    7
    31
    גמר יציקת המפלס התחתון ביותר בבניין. שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם (יפורט בהמשך).
    31
    25
    גמר עבודות השלד בכל הקומה שהדירה נמצאת בה ובקומות שמתחתיה, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    56
    5
    גמר עבודות השלד בכל קומות הבניין, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    61
    6
    גמר חיפוי חוץ בכל הבניין.
    67
    10
    גמר טיח וריצוף בדירה.
    77
    13
    גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש בדירה (חיפוי פנימי בדירה כולל חיפוי הקירות, לרבות בקרמיקה או בשיש, והנמכת תקרה בגבס).
    90
    5
    גמר התקנת מערכות משותפות בכל הבניין, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס.
    95
    6
    קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר
    100
    • יצוין שאם הקבלן מספק בטחונות אחרות, כדוגמת תעודת ביטוח או ערבות בנקאית (תשלום בשוברים) הקבלן יכול לדרוש כספים ללא קשר להתקדמות הבנייה, שכן ממילא כספי הקונים מבוטחים על ידי הבנק או חברת הביטוח.

    ב. מועד החתימה ​

    כפי שצוין במעמד החתימה על חוזה קניית דירה מקבלן עורך הדין מטעם הקונים יעבור על ניסוח החוזה וסעיפיו ויוודא כי הוא עומד בתנאי החוק. אך הפיקוח על הקבלן לא נגמר שם. יש לבחון כי התשלומים עצמם משולמים רק לאחר שהקבלן אכן המשיך בבניה (כאשר אין בטחונות אחרים).

    מקרה שקרה ללקוח המשרד שלנו משכונת עיר היין באשקלון: הקבלן והרוכש חתמו על חוזה רכישה שכלל לוח תשלומים בהתאם להתקדמות. בהמשך הבנייה חל עיכוב משמעותי בהתקדמות הבניה (כמו שקורה פעמים רבות) ולמרות זאת הקבלן דרש תשלומים כפי שהוסכם בחוזה הרכישה.

    משרדנו שלח מכתב התראה לקבלן, שם הביא לתשומת ליבו כי הוא חורג מהוראות חוק המכר בהם הוא רשאי לדרוש תשלום לפי החוזה רק בהתאם להתקדמות הבנייה. ככל וזו מתעכבת, מרשינו רשאים לעכב תשלומים בהתאם לדין.

    למותר לציין כי הקבלן זנח את טענותיו וחש למהר בבניה כדי לקבל את המשך התשלום.

    קניית דירה מקבלן, מכתב התראה לקבלן יכול לעזור לנו משמעותית. נשתמש במכתב זה כשנבחן מחשבון פיצוי איחור במסירת דירה

    ג. שכר טרחה עורך דין בקניית דירה מקבלן ​

    רשמנו רבות על שכר הטרחה בקניית דירה מקבלן (ואפילו הוספנו מחשבון). בחרנו בכל זאת לציין כאן את ההפרדה בין שכר הטרחה לעורכי הדין של הקבלן (שמסיבה לא ברורה הרוכשים צריכים לשלם), לשכר הטרחה של עורכי הדין של הרוכשים (מי שמייצג אותם).

    • שכר הטרחה לעורכי הדין של הקבלן  – מדובר בשכר טרחה עבור "אגרת רישום" של בעלות הקונים על הדירה החדשה. מדובר בסכום של כ-5,000 ₪ או 0.5% (חצי אחוז) ממחיר הדירה, לפי הנמוך  מבניהם, בתוספת מע"מ.
    • שכר הטרחה לעורכי הדין המייצגים את הקונים  – המחיר נקבע כאחוז (%) ממחיר הדירה ומשתנה בין משרד ומשרד ובין מסלול ומסלול. ניתן לקרוא בהרחבה על שכר טרחת עורך דין בקניית דירה מקבלן.

    שימו לב! עורכי הדין של הקבלן לא מייצגים את האינטרסים שלכם (להפך)  ותשלום שכר הטרחה שלהם הוא כ-"אגרת רישום" בלבד. אל תתנו לקבלן לבלבל אתכם בעניין זה.

    מה שכר הטרחה כולל? ​

    בנוסף, חשוב לוודא מראש מה שכר הטרחה כולל. האם שכר הטרחה כולל בדיקות תכנוניות ומשפטיות כאחד? האם שכר הטרחה כולל התעסקות ומשא ומתן בעניין המשכנתא? האם שכר הטרחה כולל תכנון מס הרכישה לצורך הפחתתו? כל שירות שלא  ניתן במסגרת שכר הטרחה עלול לעלות הרבה מאוד כסף בהמשך.


    במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מאמינים בשירות "מקצה לקצה" והמשרד מעניק מגוון רחב מאוד של שירותים נלווים לרוכשים דירה מקבלן, לרבות בדיקות תכנוניות והפחתת מס הרכישה בחינם  במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.


    האם הקבלן יכול לדרוש כספים כבר בהתחלה? קראו בהמשך.

    חשוב לבחון את היקף השירותים המשפטיים הניתנים במסגרת הליך קניית דירה מקבלן

    4. ומה עושים לאחר החתימה? ​

    לאחר מועד החתימה על הסכם קניית הדירה הקונים נדרשים להיעזר בסבלנות עד למועד מסירת המפתחות, לעמוד בתשלומים השוטפים עד לכניסה ולהתכונן ליום המסירה. במקביל נדרש להסדיר עם הבנק והקבלן את מסמכי המשכנתא השונים (שכן התשלומים עוברים ישירות לקבלן), לוודא הצהרות לרשויות המס בשל העסקה (מס רכישה) ולרכוש רהיטים.

    א. התשלום ראשון

    בניגוד ללוח התשלומים שבחוזה הקנייה, הקבלן רשאי על פי חוק לדרוש עד 7% ממחיר הדירה ללא קשר ללוח התשלומים ולהתקדמות בבניה. בנוסף אם הקבלן נותן בטחונות מסוג תעודת ביטוח או ערבות בנקאית (תשלום בשוברים) הקבלן רשאי לדרוש סכומים ללא קשר להתקדמות בבניה (כמובן, אם הדבר סוכם מראש ובהתאם לחוזה).

    מחיר הדירה הצפוי בשקלים:

    0%

    7%

    אחוז:
    הסכום אותו הקבלן רשאי לדרוש כמקדמה (עד 7%) הוא:

    בדרך כלל  התשלום הראשון והתשלומים הסמוכים לו יעשו באמצעות הון עצמי של הקונים, והלוואת המשכנתא תשלם במקומם רק בשלב מאוחר יותר. עורך הדין שלכם יסדיר עניינים אלו מול הבנק והקבלן (רק וודאו שמסמכי משכנתא כלולים בשכר הטרחה, זה לא תמיד כך). במשרד שלנו שירות זה ניתן ללא תוספת תשלום במסגרת שכר הטרחה לקניית הדירה.

    ב. דיווח לרשויות המס ​

    יש לדווח לרשויות המס על העסקה תוך 30 יום, אחרת הקונים עלולים להיות מחויבים בקנסות מטעם המדינה. חשוב לציין כי יש לדווח על מס הרכישה גם אם עורך הדין שלכם  טען לפטור ממס הרכישה.

    מה הוא יום העסקה? ברוב המקרים מדובר ביום החתימה על הסכם הרכישה. לצערנו, פעמים רבות רשויות המס עשויות לראות גם בזיכרון דברים לרכישת דירה כ-"יום עסקה", ולפיכך הקונים יכולים לאחר בדיווח. חפשו באתר מאמרים על זיכרון דברים ברכישת דירה וההשלכות (הקשות) שיש למסמך זה על העסקה שלכם.

    ג. איחור במסירת דירה מקבלן ​

    מעבר לעיכוב התשלומים בשל עיכובים בבניה, חשוב לדרוש פיצוי מתאים במקרה של איחור במועד המסירה הסופי של הדירה. בתהליך הבניה מעורבים מספר רב של גורמים ביניהם הקבלן, היזם, קבלני משנה הרשות המקומית (העירייה), רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), העובדים, הלקוחות ועוד ועוד. מטבע הדברים פרויקט מורכב זה מועד לעיכובים, והמחוקק הגדיר מראש מהו איחור סביר, שלגביו אין פיצוי ומהו איחור שאינו סביר, המזכה בפיצוי מרגע האיחור ועד מסירת הדירה בפועל.


    כלומר – החוק מורה על דרכי פעולה לטובת שני הצדדים. מחד הוא מגן על הקבלן ומגדיר מהם ימי האיחור שאינם ברי פיצוי, ומנגד, ברגע שהאיחור אינו סביר יותר הקונים דירה מקבלן זכאים לפיצוי מיום האיחור הראשוני. רשמנו מאמר נפרד על איחור במסירת דירה בקניית דירה מקבלן, ואפלו צירפנו מחשבון לחישוב הפיצוי. נציין את עיקרי הדברים כאן (בהחלט מומלץ לקרוא את המאמר כדי להכיר את הזכויות המגיעות לנו):


    בהתאם לחוק, קבלן שהתחייב למסור את הדירה עד תאריך מסוים (על פי הסכם המכר) יכול לאחר במסירה לתקופה של עד 30 ימים ממועד המסירה הראשוני. איחור זה יכול להתרחש מכל סיבה שהיא. למרות שמדובר בהגנת חירום לקבלנים, הפרקטיקה מראה שהקבלנים משתמשים "בגרייס" חדשות לבקרים, ובעצם מוסיפים לעצמם 30 ימים במסירה כמעט באופן אוטומטי וללא התחשבות בקונים. לצערנו, הפרקטיקה הפסולה הזו אינה נוגדת את הוראות החוק.

    ניתן ומומלץ להתחיל במכתב התראה מעורך דין

    מכתב התראה שלם בגין איחור במסירת דירה מקבלן בהליך של קניית דירה מקבלן

    לאחר תקופה זו הקבלן נדרש לפצות על כל יום איחור. זאת אם לא מדובר בסעיף "כוח עליון" או סעיפים אחרים שרשומים בחוזה. מניסיוננו הקבלן ינסה לטעון לסעיף "כוח עליון" על כל איחור שמעל 30 הימים, ותפקיד עורך הדין רכישת דירה חדשה מקבלן הוא למנוע זאת בכל מחיר, ולזכות את לקוחותיהם בפיצוי.

    גובה הפיצוי: דמי השכירות לדירה דומה כפול 100% עבור כל חודש איחור, לתקופה של 4 חודשים (לא כולל החודש הראשון "גרייס"). לאחר מכן (אחרי שעברו סה"כ 5 חודשי איחור) הפיצוי יהיה דמי שכירות לדירה נוספת * 1.25 עבור כל חודש נוסף למשך 5 חודשים. לאחר מכן, (ולאחר שעברו בסה"כ 11 חודשי איחור) הפיצוי יעמוד על סך 1.5 עבור כל חודש איחור.

    תקופת האיחור תקופת הפיצוי חישוב הפיצוי
    30 ימים
    31 ימים
    4 חודשים
    דמי השכירות לדירה דומה כפול 100% עבור כל חודש איחור
    5 חודשים
    5 חודשים
    דמי השכירות לדירה דומה * 1.25 עבור כל חודש איחור
    כל איחור נוסף מעבר ל-11 חודשים
    כל איחור נוסף מעבר ל-11 חודשים
    דמי השכירות לדירה דומה * 1.5 עבור על כל חודש איחור

    טיפ מהמשרד: התייעצו עם משרד עורכי דין למקרקעין לגבי סעיף האיחור של הקבלן, וודאו שאתם מקבלים את הפיצוי המגיע לכם. השירות ניתן במשרדנו ללא תוספת תשלום  במסגרת שכר הטרחה להסכם המכר.

    בקניית דירה מקבלן הפיצוי שלכם שווה הרבה כסף, דאגו לקבל אותו

    5. שלב מסירת הדירה לרוכשים ​

    לאחר המתנה ארוכה כל כך (לפעמים של שנים) הגיע הרגע המיוחל והגענו לשלב מסירת המפתחות לדירה – מזל טוב! הגיע הזמן ליצור קשר מחודש עם עורך הדין (אם חס וחלילה לא הייתם בקשר) ולקבל טיפים משפטיים להמשך. הנה כמה מהם:

    א. יום מסירת הדירה

    זוכרים את מפרט הדירה שחתמנו עליו במועד החתימה על הסכם המכר? זה הזמן לבדוק אותו "בשטח".

    טיפ שלנו: אנחנו ממליצים להתייעץ עם איש בדק בית (אדריכל, מהנדס וכד') כדי לבחון ולהבין מהם איכות החומרים מהם נבנתה הדירה. ככל שהמפרט עשיר יותר והקבלן מספק חומרים איכותיים יותר, ככה הפרויקט יוקרתי יותר. במועד הכניסה לדירה חשוב לוודא שאכן הקבלן עמד במפרט המצוין בחוזה ובחוק, ולא הייתה ירידה באיכות החומרים או באיכות הבניה ועד לסיומה.

    הקבלן לא עמד בתנאי המפרט? דברו אתנו.

    ב. העברת בעלות בדירה ​

    בקניית דירה מקבלן ובהתאם לחוק, הקבלן נדרש להעביר את השטח בטאבו משמו שלו לשם הקונים. אבל מציאות לחוד וחוק לחוד. מניסיוננו קבלנים לא ממהרים להעביר בעלות על שם הקונים, כך ששנים רבות אחרי המעבר (לפעמים גם אחרי שתמכרו את הדירה) הקבלן יהיה רשום כבעלים בדירה.

    מה עושים? עורך דין המתמחה בדירות קבלן ידאג לרשום הערת אזהרה מתאימה במרשם המקרקעין, וידאג להחריג את ההערות המשפטיות והשעבודים של הבנק המלווה (של הקבלן) מהדירה, כך שהוא לא יוכל לשים ידו על הדירה לאחר שתרכשו אותה. ככה ניתן להיות בטוחים שהבעלות הדירה אכן בידי הקונים.

    ג. בדיקת ליקויי בניה: אל תוותרו על זכויותיכם

    עברנו את כל השלבים והדירה לטעמכם? כנראה שיש שם ליקויי בניה. בעקבות קצב הבניה המואץ וריבוי קבלני המשנה בקרוב ל-100% מהדירות הנמסרות ישנם ליקויי בניה  נראים ושאינם נראים. זאת לא הדירה שלכם או ניהול העסקה שלכם, אלא הדרך בא קבלנים מנסים לחסוך. הליקויים הנפוצים הם ליקויי רטיבות, חלונות נמוכים מידי, מדרגות (או חצאי מדרגות) בין הסלון למרפסת, היעדר כיווני אוויר וכו' וכו'.

    המלצת המשרד: המתינו מספר חודשים (ואף חורף אחד) כדי לבחון את מצב החומרים בדירה החדשה. באם ישנם ליקויי בניה נצלו  את הזכות שלכם לדרוש תיקון או פיצוי, והיעזרו בעורך דין לשם כך. חלק מהליקויים  ניתנים לתיקון, באמצעות פנייה לקבלן בדרישת תיקון. ליקויים אחרים  אינם ברי תיקון או אינם כלכליים לתיקון (למשל, מרחק בין קירות בחדר). ליקויים אלו מזכים בפיצוי במסגרת שיחות מול הקבלן או תביעות בבית המשפט. במשרד שלנו אנו בוחנים ליקויי בניה ללא תשלום וזאת במסגרת שכר הטרחה לתביעת ליקויי בניה.

    ד. איך מתחילים?

    מטבע הדברים הקשר עם הקבלן מתבצע עוד במשרד המכירות בבואכם לבדוק מחירים, מיקום ואיכות הדירה החדשה שלכם. בדיני המקרקעין תחילת ההתחייבות (ככלל) היא בחתימה על מסמך בכתב (חוזה רכישה) ובשלב הזה כדאי לפנות לעורך דין.

    פניה מוקדמת לעורך הדין מאפשרת לשאת ולתת ממקום טוב יותר, והחוזה שתחתמו עליו בסופו של יום יהיה שונה לחלוטין (לטובתכם כמובן) אם פניתם מוקדם ככל האפשר לעורך דין מייצג. גם תכנוני המס להפחתת מס הרכישה שלכם בעסקה תלויים לא פעם בפעולות משפטיות שנבצע טרם החתימה על החוזה עם הקבלן.

    פניה מוקדמת לעורך דין במקרה של קניית דירה מקבלן טובה לכם

    אל דאגה – במשרד שלנו אנחנו לא דורשים שכר טרחה נוסף על פניה מוקדמת. נהפוך הוא, אנחנו מעדיפים להיכנס לתמונה מוקדם ככל האפשר כדי לסייע לאורך כך הדרך ולמנוע טעויות שמקורן בחוסר ידע משפטי. במידת הצורך נחתום על הסכם שכר טרחה רק לאחר שתמצאו את הידרה המתאימה לכם.

    סיכום קניית דירה מקבלן: מדובר בהליך יקר ומסוכן, וכדאי למצוא ליווי של עורך דין עוד בתחילת הדרך

    6. סיכום – קניית דירה מקבלן ​

    במאמר סקרנו בהרחבה את הליך קניית דירה מקבלן. כמובן שלא ניתן לסקור את הכל במאמר אחד, ואנחנו ממליצים לכם בחום לרפרף באתר וללקט מידע חיוני להמשך. זכרו – ידע הוא כוח, וכוח משפטי הוא היעיל ביותר כנגד קבלן בעייתי.

    המשרד שלנו מלווה שנים רבות הן קונים פרטיים והן קבלנים, ולפיכך מכיר את מדריך זה מכל הכיוונים. המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מספק שלל שירותים נלווים בקניית דירה מקבלן, ולרבות, תכנון מס יצירתי להפחתת מס הרכישה שעל הרוכשים לשלם, ייעוץ בעניין ליקויי בניה ותקשורת משפטית עם הקבלן. השירות ניתן בחינם כחלק משכר הטרחה להסכם קניית הדירה. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.

    לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).

    ייתרונות המשרד שלנו אל מול המתחרים. מאור משרד עורכי דין בית ומשפחה.