ייצוג שני הצדדים בעסקת מקרקעין ​

אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:

בעסקת מכירת דירה ורכישת דירה הפרוצדורה מחייבת את הצדדים להיות מיוצגים על ידי עורך דין מוסמך כדי להשלים את העסקה. בין השאר על עורך הדין לבצע בנאמנות ללקוח את ההליכים הבאים:

• לבצע בדיקות מקדמיות משפטיות ולהתריע על מצבים משפטיים בעיתיים לטובת הצד אותו הוא מייצג.
• לבחון מצבים משפטיים שונים.
• לבחון את חשיפת המס בעסקה.
• לבדוק פטורים ממס.
• לבחון פעולות משפטיות לצורך הפחתת המס.
• לרשום הערות אזהרה לטובת הצד אותו הוא מייצג  (אם מדובר בעורך דין לקניית דירה).
• לטפל במסמכי ההעברה של העסקה.
• לנסח את הסכם המכר לטובת הצד אותו הוא מייצג.
• לוודא מסירת וקבלת תשלומים בזמן.
• להעביר את הדירה על שם הרוכשים.
• לדרוש פיצויים והסברים במקרה של הפרה לטובת הצד אותו הוא מייצג.
• פעולות נוספות בהתאם למקרה לפניו ולטובת הצד אותו הוא מייצג.

כפי שניתן לראות פעולות רבות, שהן חלק מעסקת מקרקעין, הן פעולות שנועדו להגן על אינטרס הצד המיוצג. ובכל זאת, החוק מתיר לעורך דין אחד לייצג הן את מוכרי הדירה, והן את רוכשי הדירה, וזאת בתנאים מסוימים:

• כאשר הצדדים מיודדים יחסית.
• כאשר הצדדים שווי מעמד (לא במוכר קבלן וקונה אדם פרטי).
• כאשר אין "סכנות" משפטיות במכירת הדירה.
• כאשר העסקה צפויה להיות פשוטה יחסית.
• כאשר הצדדים מכירים את נטל המס (אם ישנו ומבעוד מועד).
• כאשר הצדדים מסכימים לייצוג המשותף.
• כאשר עורך הדין יכול לדאוג לאינטרסים המוגנים לשני הצדדים.

לדוגמה: כאשר מדובר במוכרים פרטיים וברוכשים פרטיים המיודדים ביניהם, וכאשר לא מדובר בעסקה "מסוכנת" משפטית, ייצוג שני הצדדים בעסקת מקרקעין בהחלט מומלץ. במקרה כזה אף אחד מהצדדים אינו עוסק בסחר דירות וסביר שייצוג שני הצדדים בעסקת מקרקעין נקי מניגוד אינטרסים וכן יחסי הכוחות נשארים מאוזנים. במקרה כזה ייצוג הצדדים על ידי עורך דין רכישת דירה משותף יכול להוזיל משמעותית את עלויות העסקה ואף לקצר תהליכים.

ייצוג רוכשי הדירה ומוכרי הדירה על ידי אותו עורך דין (ייצוג משותף) יכול להוזיל עלויות (עד50%), לקצר זמנים ולגרום לכל ההליך להתרחש באווירה טובה יותר. מנגד, חשוב לבחור את המקרים בהם הייצוג המשותף אפשרי ואינו יוצר ניגוד עניינים וכן יחסי הכוחות בין הצדדים נשארים זהים. יתרה מזו, חשוב לבחור עורך דין נדל"ן ומיסוי מקרקעין מנוסה המתמחה בייצוג בעסקאות מכר הן של רכישה והן של מכירה ולנסח הסכם ייצוג משותף מראש.

בניגוד לכך במקרים בהם צד לחוזה מנוסה משמעותית מהצד השני, ייצוג שני הצדדים בעסקת מקרקעין אינו אפשרי. למשל כאשר מדובר במוכרים קבלנים או סוחרי הדירות (שימו לב להבדל בין "שוכרים" ל-"סוחרים") מדובר במוכרים מנוסים יותר בהסכמי מכר. במקרה כזה המשרד ממליץ שלא להשתמש בייצוג שני הצדדים בעסקת מקרקעין. ראוי שכל מקרה ייבחן לגופו ויש להתייעץ עם עורך דין מכר דירה.