בית > מיסים קניית דירה > מס רכישה דירה ראשונה
לרכוש דירה ראשונה זה מרגש, ואנחנו שמחים לעשות את הצעד הזה אתכם. באותה נשימה רכישת דירה היא עניין מורכב כלכלית, וכדאי לדעת לקראת מה נכנסים. במאמר זה נציג נקודת מבט חשובה בעניין זה – מס רכישה דירה ראשונה. אפילו צירפנו מחשבון.
כותב המאמר הוא עורך דין לנדל"ן המתמחה בעסקאות העברת בעלות לדירה, מלווה רוכשים לאורך עסקאות ומסייע בתכנון מס נכון לעסקה חלקה ומהירה ולצמצום העלויות הכרוכות ברכישת הדירה.
המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק 
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
מאמר זה עוסק מדריך מס רכישה דירה ראשונה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
מס רכישה הוא מס שרוכשי הדירה נדרשים לשלם לרשויות המס בהעברת הבעלות בדירה (יד שנייה או דירת קבלן). מס הרכישה מחושב במדרגות מס ובאחוזים (%) לפי מחיר הרכישה (בדומה למס הכנסה). לצורך חישוב מס הרכישה החל יש לפנות לשני מסלולים עיקריים: (א) מסלול מדרגות פטור ממס לדירה יחידה (ב) מדרגות מס לדירה נוספת ללא פטור.
מדרגות מס רכישה דירה יחידה ללא זכויות בניה (נכון לשנת 2024):
0% מס רכישה עד לסכום דירה של 1,978,745 ₪ בקירוב – פטור ממס רכישה.
על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%.
על חלק השווי העולה על 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%.
על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%.
על חלק השווי העולה על 20,183,565 ₪ – 10%.
אבל לא צריך לעבוד קשה – צירפנו מחשבון במאמר.
בנוסף לאלו, ישנם פטורים והנחות נוספים כגון הנחות לנכים, עיוורים, עולים חדשים וכד' ועורך הדין שלכם לרכישת הדירה צריך להכיר את כולם ולייעץ לכם בהתאם. מס רכישה נותן קרקע פורייה לתכנוני מס יצירתיים, וחשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה בעניין זה.
מומלץ (ואף חובה) להתייעץ עם עורך דין לרכישת דירה לפני הרכישה כדי לראות מה יהיה גובה המס ואיך ניתן להפחיתו בזכות תכנון מס נכון. למשרדנו ניסיון רב בתכנון מס בהתאם לצרכי הלקוח, ושירות זה ניתן לרוכשי הדירה בחינם במסגרת הסכם קניית הדירה.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ 
).
המאמר מדריך מס רכישה דירה ראשונה יענה על השאלות הבאות:
- כמה מס צריך לשלם ברכישת דירה?
- האם יש פטור מס רכישה דירה ראשונה?
- איך מחשבים את מס הרכישה?
- האם אפשר להפחית את המיסים ברכישת דירה ראשונה?
- מה שכר הטרחה ברכישת דירה כולל בתוכו?
1. מס רכישת דירה
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכשי דירה והוא מהווה את נטל המס העיקרי ברכישת דירה (יד שנייה או דירה מקבלן). הוא מחושב באחוזים (%) ממחיר הרכישה של הדירה, ומומלץ לגשת לעורך דין המתמחה במכירת דירה וקניית דירה לפני שמחליטים לרכוש דירה, וזאת כדי לבחון את גובה המס הצפוי (שכן, המס יכול לשנות את כדאיות העסקה).
א. הגדרת דירת מגורים
החוק מתייחס בצורה נפרדת וקלה משמעותית לדירות מגורים בחישוב המס (להבדיל למשל ברכישת מגרש או נחלה), ולכן בתחילת חישוב המס צריך יש לבחון את הגדרת "דירת המגורים" במובנה המשפטי:
דירת מגורים לעניין מס הרכישה
- דירה המשמשת למגורים או מיועדת לשימוש למגורים.
- אם מדובר בדירת קבלן: התחייבות הקבלן להשלים את בניית הדירה.
ב. מהו מס הרכישה?
ג. אישורים לתשלום המס
כאמור, מס הרכישה הוא תשלום חובה ולא ניתן להעביר דירה בלעדיו. יתרה מזו גם בהעברת דירה במתנה (ללא תמורה וללא תשלום) אלו שמקבלים את הדירה במתנה יידרשו לשלם מס רכישה כאילו הדירה נמכרה תמורת תשלום. זהירות!
את אישורי התשלום האלו נדרש להציג במעמד העברת הבעלות בדירה לצד אישורים נוספים שרק איתם נוכל להעביר בעלות בדירה על שמנו, רשמנו על כך בהרחבה במדריך שלנו על רכישת דירה. עורך הדין מטעם הרוכשים אחראי על הוצאת אישורים אלו וחישוב מס הרכישה עבורכם.
2. מס רכישה דירה ראשונה
לאחר שסקרנו את מס הרכישה ואת מה הוא עתיד למסות, ואף עברנו את מבחן דירת המגורים, נשאר לחשב את מס הרכישה על דירה החדשה (והראשונה) שנרכוש. המס מחושב כאמור בהתאם למחיר הדירה ולכן חשוב לדעת מה מחיר הדירה הצפוי.
א. פטור מיוחד לרכישת דירה ראשונה ותקרת פטור
מתוך רצון להקל על רוכשי דירה ראשונה (ויחידה) להבדיל מציבור הרוכשים להם כמה דירות, החוק מתייחס בנפרד לאלו הרוכשים דירה ראשונה ויחידה. לכן, בשלב הבא בחישוב יש לבדוק האם הדירה שנרכוש מוגדרת (משפטית) כדירה יחידה.
כלומר, אם המשפחה הרוכשת עומדת בתנאים המתאימים לדירה ראשונה\יחידה, הם זכאים לפטור ממס רכישה.
לכך נדרוש:
התנאים לפטור ממס רכישה דירה ראשונה
- הדירה הנרכשת היא דירת מגורים בהתאם לחוק.
- הרוכשים הם תושבי ישראל.
- לתא המשפחתי (כולל ילדים עד גיל 18) אין דירה נוספת, בהתאם להגדרה בחוק ולחריגים.
| הקונים הם תושבי ישראל | מובן לי |
| הדירה מיועדת למגורים או משמשת למגורים (מבחן פסיקתי) | מובן לי |
| לקונים אין דירת מגורים על שמם ברגע הרכישה (בהתאם לדין) | מובן לי |
| למשפחה הקרובה (ילדים עד גיל 18) אין דירה על שמם (בהתאם לדין) | מובן לי |
לדוגמה: אם משפחה מאשדוד רכשה דירה ראשונה, 4 חדרים, בשווי של 1,700,000 ₪ אשר עונה להגדרת דירת מגורים יחידה, המשפחה תקבל פטור מלא ממס הרכישה. אם הדירה הנרכשת הייתה עולה יותר מ-1,919,155 ₪ (נכון לשנת 2023), המשפחה הייתה מקבלת פטור עד לסכום זה, ועל ההפרש הייתה משלמת מס רכישה חלקי (כך שבכל מקרה מדובר בהטבה משמעותית לרוכשים).
תקרתפטורמסרכישה
ב. מדרגות מס רכישה דירה ראשונה
כאמור בדירה ראשונה בחישוב מס רכישה דירה ראשונה/יחידה ישנה הקלה והטבת מס מסמעותית לרוכשים (אם הם עומדים בתנאי החוק). להלן מדרגות המס הרלוונטיים לרוכשי דירה שהיא דירה ראשונה/יחידה (מעודכן לשנים 2022-2023):
| מספר מדרגה | מסכום (שקלים) | עד סכום (שקלים) | אחוז מס רכישה (%) |
|---|---|---|---|
|
1 |
מהשקל הראשון |
1,978,745 – פטור ממס רכישה דירה |
|
|
2 |
1,978,745 |
2,347,040 |
3.5 |
|
3 |
2,347,040 |
6,055,070 |
5 |
|
4 |
6,055,070 |
20,183,565 |
8 |
|
5 |
20,183,565 |
– |
10 |
מדרגות מס רכישה דירה "יחידה" (מעודכן לשנת 2024)
0% מס רכישה עד לסכום דירה של 1,978,745 ₪ בקירוב – פטור ממס רכישה.
על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%.
על חלק השווי העולה על 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%.
על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%.
על חלק השווי העולה על 20,183,565 ₪ – 10%.
לדוגמה (לפי מדרגות מס רכישה 2024): אם משפחה מראש העין רכשה פנטהאוז 5 חדרים בשווי 2,500,000 ₪ כדירה ראשונה ודירה יחידה, יש לחשב בהתאם לתרשים למעלה את מס הרכישה שלהם:
המדרגה הראשונה בשיעור 0% חלה עד לסכום של 1,978,745 ₪. לאחר מכן חלה מדרגה בשיעור 3.5% עד לסכום של 2,347,040 ₪ (רק על ההפרש) ולאחר מכן חלה מדרגה של 5% עד לסכום של 6,055,070 ₪ (רק על ההפרש). מאחר ויש כמה מדרגות מס שצריך להשתמש בהן, ראשית נבנה את הסכומים החייבים במס בהתאם למדרגה ואחר מכן נחשב.
הסכומים החייבים במס בהתאם למדרגה:
- 1,978,745 ₪ ששייכים למדרגה הראשונה כלולים בפטור ממס רכישה (0% מס).
- 368,295 ₪ (2,347,040 ₪ פחות 1,978,745 ₪) ממוסים ב-3.5% מס (מדרגה שנייה).
- 152,960 ₪ (2,500,000 ₪ (מחיר הדירה) פחות 2,347,040 ₪) ממוסים ב-5% מס (מדרגה שלישית).
חישוב מס הרכישה:
3.5% מתוך 368,295 ₪ ועוד 5% מתוך 152,960 ₪ = 12,890.325 ₪ + 7,648 ₪= 20,538.325 ₪.
כאמור, מס הרכישה בקניית הדירה הנ"ל עומד על 20,538.325 ₪.
עדיין יקר? יש מה לעשות עם זה.
נשמע מסובך? צירפנו מחשבון בהמשך.
ג. מחשבון מס רכישה דירה ראשונה לשירותכם
חישוב מס הרכישה יעשה על ידי עורך הדין שלכם כחלק מהעברת הבעלות בדירה, ובהתאם לסימולטור מיסים שבנתה המדינה לצורך זה בלבד. הסימולטור אמנם נגיש לציבור אך השימוש בו אינו אינטואיטיבי ופשוט כמו שרצינו שיהיה.
לכן בנינו ללקוחותינו מחשבון מס רכישה דירה ראשונה.
חשוב לציין כי המחשבון משמש ככלי ללקוחות המשרד לקבלת מידע משוער ומקדים בלבד. עשויים להיות משתנים נוספים המשפיעים על חישוב מס הרכישה, ואין להסתמך על המחשבון בדיווח על שומת מס הרכישה. חישוב מס הרכישה יעשה כאמור על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה בכך במעמד רכישת הדירה.
רוצים לדעת מה יהיה מס הרכישה אצלכם? שאלו אותנו.
ד. ומה אם יש לי דירות נוספות?
תיקון חוק שנוסף לאחרונה (סעיף 49ג' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963) מאפשר למשפחה לחזיק דירות "מיוחדות" או "חלקי" דירות, ועדיין לעמוד בתנאי החוק לטובת מס רכישה דירה ראשונה/יחידה. אלו הם הדירות המיוחדות:
נכסים שאינם פוגעים בזכות הקונים לדירה יחידה
- נכס (או מספר נכסים) שאינם נחשבים דירת מגורים.
- שליש (1/3) דירת מגורים אחרת.
- חצי (1/2) דירת מגורים שמקורה בירושה.
- דירה שלמה שמקורה בירושה, עם תנאים נוספים.
- דירת מגורים "מחליפה", שנרכשה לצורך החלפת דירה/ות נוכחית של הרוכשים.
- דירה שמושכרת בשכירות מוגנת (כמעט ולא רלוונטי היום).
ה. מדרגות מס רכישה דירה נוספת
כמה תשלמו אם מדובר בדירה נוספת? רק לצורך השוואה צירפנו כאן את מדרגות המס כאשר מדובר ברכישת דירה נוספת (שאינה דירה ראשונה) ודוגמה לצורך הדגשת ההבדל.
מדרגות מס רכישה דירה "נוספת" (מעודכן לשנת 2024)
| מספר מדרגה | מסכום (שקלים) | עד סכום (שקלים) | אחוז מס רכישה (%) |
|---|---|---|---|
|
1 |
מהשקל הראשון |
6,055,070 |
8 |
|
2 |
6,055,070 |
– |
10 |
מדרגות מס רכישה דירה "נוספת" (מעודכן לשנת 2024)
- 8% מס רכישה על כל סכום עד 6,055,070 ₪.
- 10% מס רכישה על כל סכום שמעל 6,055,070 ₪.
לדוגמה (מעודכן למדרגות מס רכישה שנים 2021-2022): אם משפחה בפתח תקווה רכשה פנטהאוז 5 חדרים בשווי 2,500,000 ₪ כדירה נוספת נחשב בהתאם לתרשים למעלה את מס הרכישה שלהם:
המדרגה הראשונה בשיעור 8% חלה עד לסכום של 2,500,000 ₪ (כל סכום הדירה).
הסכומים החייבים במס בהתאם למדרגה:
- 2,500,000 ₪ ממוסים ב-8% מס (מדרגה ראשונה).
חישוב מס הרכישה:
8% מתוך 2,500,000 ₪ = 200,000 ₪.
כאמור, מס הרכישה בקניית הדירה הנ"ל עומד על 200,000 ₪.
יקר? אתם צודקים. גם את זה ניתן להפחית.
- מדובר על מס רכישה גבוה יותר מפי 6 ממס רכישה דירה ראשונה.
אז איך מוודאים שאני מקבל את הפטור? קראו בהמשך.
3. פטורים נוספים ויעוץ מס
לדעתנו, כל עורך דין יכול להקיש במחשבון ולחשב עבורכם מס רכישה. עם זאת, גדולת עורך הדין היא התאמת הפטור המתאים למקרה המתאים, תכנון מס יצירתי כך שהלקוחות יתאימו לפטור, ובדיקה דקדקנית מראש כך שתתאימו לתנאי הפטור שבחוק. הכל כדי שתשמו פחות מס.
המשרד
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מעסיק לשורותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה, וזאת כדי לתכנן לכם מס בצורה יצירתית במסגרת קניית הדירה החדשה. שירות זה ניתן במשרד שלנו בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. א. תכנון מס רכישה דירה ראשונה
מהניתוח במאמר נראה כי בבואנו לחשב את מס הרכישה כאמור יש להתאים את הדירה לאחד משני המסלולים הבאים:
- דירה ראשונה יחידה – מדרגות מס מופחת המתחיל בפטור ממס (0% מס רכישה).
- דירת מגורים נוספת – מדרגות מס אשר מס הרכישה בהם מתחיל מהשקל הראשון (אין פטור).
במקרה שייצגנו בו לאחרונה מוכר דירת מגורים ברעננה שרכש את דירת המגורים היחידה שלו לפני 5 שנים בסכום של 1,700,000 ₪. התבקשנו לברר מה מס הרכישה ששילם הלקוח לפני 5 שנים כדי לבחון את מס השבח במכירה. מסתבר כי עורך הדין הקודם "שכח" שמגיע ללקוח שלו פטור ממס רכישה וחישב במקום זאת את מדרגות המס בהתאם לדירה "נוספת". הלקוח שילם 136,000 ₪ מס רכישה כאשר בפועל לא היה צריך לשלם דבר. הלקוח בזמנו לא ידע מה זה מס רכישה וסמך בעיניים עצומות על חבר מהמילואים שיעביר לו את הדירה.
פנו לעורך דין שיודע מה הוא עושה!
ב. העברת דירה ללא תמורה
תכנון מס נוסף שהמשרד שלנו מציע ללקוחותיו (במקרים המתאימים) הוא העברת דירה ללא תמורה לקרוב. כאשר הקונים מחזיקים בדירה נוספת ברגע שהם קונים את הדירה הנוכחית, ניתן לשקול העברת דירה ללא תמורה כדי לרכוש את הדירה החדשה בהתאם למדרגות מס רכישה דירה ראשונה (והפטור המתלווה להן).
עם זאת, בהחלט יש בתהליך גם חסרונות, וכדאי להתייעץ עם עורך דין קניית דירה שיודע מה הוא עושה. רשמנו מאמר נפרד על העברת דירה ללא תמורה כדי לחסוך במס הרכישה, כדאי לקרוא! במשרד שלנו השירות ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה – זו המחויבות שלנו ללקוחות.
ג. פטורים נוספים ממס הרכישה
המסלולים שהוצגו הם דרכי חישוב המס הנפוצים, אך יש פטורים נוספים בהתאם לרוכשים:
- עולים חדשים
- נכים
- עיוורים
- משפחה של חייל שנספה
- חישוב לקבוצות רכישה
- חישוב משק חקלאי
- חישובים נוספים.
ראוי כי נעשה הכל כדי להגן על הנכסים שלכם. אצלנו במשרד כל מקרה ייבחן לגופו ואנחנו נמצא את החישוב המתאים והאופטימלי עבור הלקוח.
ד. תכנון מס במכירת הדירה
תכנון מס רכישה עשוי להשתלם (מאוד!) לרוכשים פעמיים:
- ברכישת הדירה הקונים ישלמו פחות מס רכישה.
- במכירת הדירה המשפחה תשלם פחות מס שבח.
רכישתהדירה
מכירתהדירה
קראו עוד על מיסים במכירת דירה באתר שלנו. עורך דין שאכפת לו מציג בפניכם את התמונה המלאה, ומתכנן מראש מס על מכירת דירה עוד בשלב רכישת הדירה, והכול כדי שלמור על הנכסים שלכם. אנחנו במשרד מתחילים כל הליך רכישת דירה בגיבוש אסטרטגייה מנצחת כדי שאתם תשלמו פחות מס. השירות ניתן במשרד שלנו בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.
ד. הסכם שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה
רשמנו בעבר מאמרים הנוגעים לשכר טרחת עורך דין:
תופתעו לגלות ששכר הטרחה לא משתנה רבות בין משרד ומשרד, אך היקף הישרותים הניתנים משתנה מאוד. לצערנו יצא לנו כבר לפגוש עורכי דין שביקשו שכר טרחה נמוך מהממוצע בכמה אחוזים בודדים, אבל בהמשך הדרך ביקשו שכר טרחה נוסף עבור כל צעד ושעל:
דורשים ממכם עוד שכר טרחה?
- שכר טרחה נוסף עבור "התעסקות" עם מסמכי המשכנתא.
- שכר טרחה נוסף עבור בדיקות תכנוניות.
- שכר טרחה נוסף עבור בדיקת הקבלן ברכישת דירה מקבלן.
- שכר טרחה נוסף עבור בדיקת המוכרים בקניית דירה יש שניה.
- שכר טרחה נוסף עבור תכנון מס רכישה והפחתתו (חשוב מאוד!).
- שכר טרחה נוסף עבור כל צעד ושעל.
חישוב מס הרכישה והתעסקות עם האישורים הנדרשים ייעשו על ידי עורך הדין במעמד העברת הבעלות והחתימה על חוזה רכישת הדירה. המלצת המשרד שלנו היא לסגור מראש את עניין ייעוץ המס עם עורך הדין, ולקבוע האם הוא חלק משכר הטרחה להעברת הדירה או לא (בדרך כלל הוא לא).
עורכי דין רבים מעדיפים לא "להתעסק" עם ייעוץ ותכנון מס, שכן התעסקות זו דורשת זמן רב והשכלה כלכלית רחבה מעבר לרישיון עריכת דין. לפיכך עורך הדין עלול לדרוש ממכם לשלם ליועץ מס נפרד לצורך חישוב מס הרכישה או גרוע מכך, כלל לא לתכנן מס ולגרום לכם לשלם מס מקסימלי לפי מדרגות דירה נוספת. המשרד שלנו מאמין בשירות "מקצה לקצה" ומעניק תכנון מס על ידי עורכי דין המתמחים בכך בשיחה אישית עם הרוכשים, בחינם כחלק משכר הטרחה לרכישת הדירה.
ו. איך מתקדמים?
כתבנו מדריכים נפרדים על תהליך קניית דירה יד שניה, וכן על הליך רכישת דירה מקבלן. אלו מתחילים בבדיקה קפדנית של המוכרים (אנשים פרטיים או קבלן), ותכנון מס נכון ויצירתי עבור הרוכשים. בסופו של יום, המטרה שלנו היא להעביר לכם את הדירה המהירות, ביעילות, וללא תשלומי מס מיותרים.
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מאמין בשירות "מקצה לקצה" ושירות תכנון מס יצירתי ניתן לקוני דירות מגורים ראשונות ללא תוספת תשלום במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. 
4. סיכום – מס רכישה דירה ראשונה
במאמר הצגנו את המשמעות ודרך החישוב של מס רכישה דירה ראשונה. אנחנו שמחים להיות חלק מהתהליך שלכם לרכישת דירה ראשונה במשפחה – צעד משמעותי שיש להיערך אליו בהתאם. זכרו, ידע הוא כוח: המשיכו לקרוא באתר מידע נוסף שיעזור לכם בעסקה חלקה ומוצלחת.
למשרדנו ניסיון רב בעסקאות רכישת דירה ראשונה, ואנו ידועים להתאים את תכנון המס בהתאם ללקוח. המשרד שלנו מציע זאת תוך הקשבה לצרכי הלקוח ופריסת שכר הטרחה לתשלומים. שירות תכנון מס יצירתי ניתן אצלנו ללא תשלום נוסף במסגרת שכר הטרחה לקניית הדירה.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
