בית > עורך דין דירה, בית ומה שביניהם > עורך דין רכישת דירה מקבלן

עורך דין רכישת דירה מקבלן ​

עורך דין רכישת דירה מקבלן – איך מתנהלים ובעיקר, איך חוסכים ​

רכישת דירה חדשה מקבלן היא עסקה מורכבת הבנויה מכמה חלקים כשבבסיסה עומד ניגוד עניינים מובנה ומרכזי. מצד אחד  חברה גדולה וחזקה (הקבלן) שיודע את החוק, בעל סוללת עורכי דין וממון רב, ומנגד, רוכשים פרטיים שעושים את הצעדים הראשוניים שלהם בתחום. עורך דין רכישת דירה מקבלן מגן עליכם, עוזר לכם לדעת את הזכויות שלכם ומאזן את ניגוד העניינים החמור. במאמר לפניכם נציג לכם איך אנחנו עושים זאת.

כותב המאמר הוא עורך דין רכישת דירה מקבלן, מייצג לקוחות פרטיים וקבלנים כאחד  ויודע לספר על תהליך רכישת הדירה משני הכיוונים. מטבע הדברים קבלנים מנוסים יותר ברכישות דירה, ומדריך זה נכתב בראש ובראשונה ללקוחות פרטיים המבקשים לדעת זכויותיהם.

המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר . לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
עורך דין רכישת דירה מקבלן: עו"ד מאור גרצנשטיין
מאור גרצנשטיין, עורך דין

מאמר זה עוסק בעורך דין רכישת דירה מקבלן.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

המאמר עורך דין רכישת דירה מקבלן יענה על השאלות הבאות:

  1. איך עורך דין רכישת דירה מקבלן עוזר לי בקניית הדירה?
  2. האם צריך עורך דין בקניית דירה חדשה "על הנייר"?
  3. כמה מיסים צריך לשלם בקניית דירה?
  4. מה הוא שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן?
  5. מה הוא שכר הטרחה של עורך הדין של הקונים?

מאמר זה עוסק בעורך דין רכישת דירה מקבלן.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:

עורך דין רכישת דירה מקבלן מלווה את הקונים בכל שלבי ההליך, ובין השאר מעורבותו הכרחית בהליכים הבאים:

  • בדיקות מקדמיות לקבלן  – עורך הדין שלכם יבדוק את הקבלן (האם יש תביעות משפטיות נגדו? מי קבלני המשנה? האם הוא נוהג לעמוד בחוק?).
  • בדיקות מקדמיות לשטח ולדירה – אנחנו רוכשים דירה "על הנייר", ולכן קשה לבחון את הקרקע עצמה. עורך דין רכישת דירה מקבלן יודע לפנות לגורמים המתאימים בעירייה ולקבל תמונת מצב מלאה יותר על האזור, דברים שלפעמים הקבלן ינסה להסתיר  (קירבה לכבישים, מרפסות שכנות, קירבה לגני ילדים וכד').
  • שלב המשא ומתן המשפטי   – עורך דין לרכישת דירה הוא בראש ובראשונה עורך דין לדיני חוזים. יש לעצב את החוזה ככה שיתאים במיוחד אליכם.
  • תכנון מס הרכישהלמשרד שלנו התמחות מיוחדת במיסוי מקרקעין, ואנחנו כאן כדי להפחית מיסים ברכישת הדירה. השירות ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.
  • שלב החתימה על ההסכם  – הסכם רכישת דירה מקבלן הוא ארוך מאוד וכולל גם כמה וכמה נספחים. עורך הדין ילווה אתכם במעמד החתימה.
  • שלב העברת התשלומים  – ישנו חוק מיוחד שמגן על הרוכשים – "חוק המכר". בהתאם לדין התשלומים צריכים להיות מוגנים בביטחונות שעל הקבלן לספק.
  • שלב קבלת הדירה  – שלב זה חשוב ביותר – עורך דין רכישת דירה מקבלן יוודא שלא מחייבים אתכם  על מה שלא צריך לחייב.
  • פרוטוקול מסירה  – במעמד קבלן הדירה הקונים ימלאו "פרוטוקול מסירה". מדובר בכסת"ח מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה של הקבלן. עורך הדין שלכם יסביר איך לא ליפול בפח.
  • תקופת בדק ותקופת אחריות  – מרגע המסירה מתחילים לספור תקופות "אחריות" על הדירה החדשה. הכול כדי שתקבלו דירה ברמה הגבוה ביותר.
  • ליקויי בניה  – נקווה שלא נגיע לשם, אך הנתונים מראים אחרת. עורך דין רכישת דירה מכיר את החוזים (הוא ניסח אותם) ואת החוק, וידע להגן עליכם במידת הצורך.
  • סיום טיפול  – מזל טוב! סיום הטיפול בדירה נגמר בעסקה מוצלחת ותשלום מס מינימלי. נהוג גם לשלוח זר פרחים לעורך הדין שטיפל בכם 🙂

במשרד שלנו אנחנו מאמינים בשירות "מקצה לקצה" ומנסים להקל ככל הניתן בעסקה מורכבת שזרה מאוד לרוכשים. אשר על כן אנחנו מעניקים שירותים נלווים רבים ללא תוספת תשלום ובמסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. אנחנו זמינים בכמה ערוצי תקשורת ומעודדים לחלק את שכר הטרחה שלנו לתשלומים.

למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ ).

המאמר עורך דין רכישת דירה מקבלן יענה על השאלות הבאות:

  1. איך עורך דין רכישת דירה מקבלן עוזר לי בקניית הדירה?
  2. האם צריך עורך דין בקניית דירה חדשה "על הנייר"?
  3. כמה מיסים צריך לשלם בקניית דירה?
  4. מה הוא שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן?
  5. מה הוא שכר הטרחה של עורך הדין של הקונים?
כותרות במאמר עורך דין רכישת דירה מקבלן:
    Add a header to begin generating the table of contents

    1. רגע לפני הרכישה – עורך הדין ואתם ​

    בקניית רכב הולכים למוסך, ברכישת מוצרי חשמל בודקים ביקורות, וברכישת דירה מקבלן הולכים ל…עורך דין רכישת דירה מקבלן. קניית דירה "על הנייר" בעייתית מאוד (וזאת בלשון המעטה) – בעוד שברכישת דירה יד שנייה נפגשים שני אנשים פרטיים בעלי "כוח משפטי" שווה ערך, ברכישת דירה מקבלן זה לא המצב, והצדדים להסכם שונים מאוד:

    • הקבלן – חברה גדולה בעלת ממון רב, ניסיון רב במובן המשפטי והכלכלי, סוללת עורכי דין וכיס עמוק.
    • הרוכשים – משפחה פרטית אשר קונה את דירתה הראשונה או מחליפה דירה בדירה אחרת ואינה קונה ומוכרת דירות חדשות לבקרים. מטבע הדברים העמדה של המשפחה נחותה ביחס לקבלן. במקרים רבים המשפחה משלמת שכירות או משכנתא, ולכן חלק גדול ממונם מושקע בדירה.

    א. חיפוש עורך דין רכישת דירה מקבלן ​

    עורך דין רכישת דירה מקבלן הוא שובר השוויון במשוואה הנ"ל. הוא פועל בשם הרוכשים ומייצג את האינטרס שלהם אל מול הקבלן. עורך הדין נעזר בסדרת חוקים שנועדו להגן על רוכשי דירות חדשות מקבלן, הקרויים יחדיו "חוק המכר", וכן בדין החל על חוזים באופן כללי. עורך הדין הוא הידים והרגליים שלכם בעסקה.

    מה עורך הדין שלכם צריך לדעת לעשות?

    • יכולת להקשיב ולעזור  – הקונים נכנסים לעסקה מורכבת שאינם מכירים. חוזה הרכישה יכלול קרוב ל-50 עמודים (ואף יותר מכך) ומאות נספחים, והקונים צריכים עורך דין לצדם שיאיר את הדרך, יקשיב ויהיה זמין לשאלות והבהרות.
    • זמינות מלאה  – רכישת דירה מקבלן היא אירוע מתמשך. משלב ההכנות לרכישה, תכנון המס, חתימה על החוזה, הסדרת מסמכי המשכנתא, העברת התשלומים וכניסה לדירה. אתם צריכים מישהו זמין לכל עצה ושאלה.
    • ידע במיסים  – מס הוא מרכיב מרכזי ברכישת דירה מקבלן, ועורך דין לרכישת דירה מומלץ מתמחה גם בייעוץ מס וזאת כדי להפחית את המיסים לקראת הרכישה. במובן זה עורך דין טוב ישתלם לכם גם כלכלית.
    • שליטה מלאה בנדל"ן ויכולת משא ומתן  – ההתנהלות מול הקבלן כוללת גם העברת טיוטות חוזה ושינויים לטובת הרוכשים. מדובר במשא ומתן לכל דבר ועניין וחשוב שעורך הדין יהיה מוכשר גם בכך.
    • יחסי אנוש מצוינים  – בשורה התחתונה עורך הדין הוא נותן שירות. עורך דין לרכישת דירה מקבלן צריך לאהוב לעבוד עם אנשים, לדעת דבר, לתת "אקסטרה" כשצריך ולא להתחשבן עם לקוחותיו על כל פעולה פשוטה.

    המשרד שלנו מעסיק לשירותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה (מעבר לרישיון עריכת דין) וזאת כדי להפחית את מס הרכישה החל על הקונים. שירות זה ניתן במשרד בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.

    זמינות בטלפון
    מובן לי

    ב. בדיקות מקדמיות שעל עורך הדין לבצע ​

    עורך דין לרכישת דירה מקבלן יבצע עבורכם בדיקות מקדמיות טרם הרכישה. רשמנו מאמר נפרד על מדריך רכישת דירה מקבלן (עם מרבית הבדיקות שיש לבצע), ולכן נפרט בתמצית בלבד:

    בדיקות הקבלן  – האם יש נגדו תביעות משפטיות? מה המצב הכלכלי שלו? באם הוטלו עליו עיקולים או צווים אחרים? מי הם קבלני המשנה המשמשים אותו לבניית המבנה? האם הקבלן משתמש בלווי בנקאי לפרויקט? האם הוא נוהג לעמוד בלוח בזמנים ולמסור את הדירה ללא ליקויים?

    בדיקת הקרקע  –  האם הקבלן הוא בעל הקרקע? האם יש היתר בנייה? האם נסח הקרקע עשוי לגלות הערות חריגות (אתר עתיקות למשל)? האם תכניות הבנייה (תב"ע) תואמות את מה שעתיד להיבנות בבניין.

    בדיקות משפטיות
    מובן לי

    החיסרון הגדול של דירות "על הנייר" מגיע כאן – לא ניתן לבחון את הסביבה והבניין "בשטח", ולא תמיד ניתן להסתמך על המצג אותו מציג הקבלן (הוא מנסה למכור). עורך הדין שלכם יכול לספק תמונה אובייקטיבית ואמתית על הפרויקט, על חסרונותיו ויתרונותיו כאחד. במשרד שירות זה ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.

    ג. חוק המכר – דעו זכויותיכם! ​

    מפאת יחסי הכוחות המובנים כפי שציינו לעיל, המחוקק חוקק סדרת חוקים שמטרתם העיקרית היא פיקוח על קבלנים ושמירה על האינטרסים של הרוכשים החדשים. סדרת חוקים אלו מכונה: "חוק המכר".

    בין השאר חוק המכר נוגע לנושאים הבאים:

    זכויות וחובות לפי חוק המכר ​

    • חובת צירוף מפרט – חובת הקבלן להצהיר מראש מה יהיה בדירה, תוך שמירה על סטנדרט בנייה מפוקח.
    • חובת הגדרת תאריך מסירה מסוים – הקבלן נדרש לספק מועד מסירה ספציפי בחוזה, ולא "כאשר הבנייה תסתיים".
    • פיקוח על העברת התשלומים – על הקבלן לספק בטחונות מתאימים על כל תשלום שמועבר אליו.
    • לוח תשלומים עם התקדמות הבנייה – במקרים מסוימים התשלום לקבלן יועבר רק עם התקדמות בבנייה (בשלבים). הבנייה לא התקדמה? הכסף לא יועבר.

    עורך דין רכישת דירה מקבלן צריך לוודא שהקבלן לא "ישכח" את החובות המוטלות עליו בהתאם לחוק המכר (ויש המון חובות כאלו).

    מקרה שקרה ללקוח המשרד שלנו משכונת עיר היין באשקלון: הקבלן והרוכש חתמו על חוזה רכישה שכלל לוח תשלומים בהתאם להתקדמות בבניה. בהמשך הבניה חל עיכוב משמעותי (כמו שקורה פעמים רבות) ולמרות זאת הקבלן דרש תשלומים כפי שהוסכם בחוזה הרכישה.

    משרדנו שלח מכתב התראה לקבלן, שם הביא לתשומת ליבו כי הוא חורג מהוראות חוק המכר בהם הוא רשאי לדרוש תשלום לפי החוזה רק בהתאם להתקדמות הבניה. ככל וזו מתעכבת, מרשינו רשאים לעכב תשלומים בהתאם לדין.

    למותר לציין כי הקבלן זנח את טענותיו וחש למהר בבניה כדי לקבל את המשך התשלום.

    איך עוד שומרים עלי? קראו בהמשך.

    ד. משכנתא ומימון – סיוע עורך הדין

    אתם בוודאי יודעים מה היא הלוואת משכנתא, אך הרבה לא יודעים מה עומד בבסיסה המשפטי.

    הלוואת משכנתא שהרוכשים לוקחים כוללת את התחייבות הבנק שלכם להעביר כספים לקבלן  עבור רכישת הדירה. כלומר, מדובר בהסכם בין הבנק שלכם לקבלן של הבניין. הסכם זה דורש תחלופת מסמכים וחוזים נוספת בין הבנק המלווה שלכם לקבלן (או לבנק של הקבלן).

    סוג הדירה אחוז משכנתא מירבי אחוז הון עצמי מינימלי נדרש
    דירת מגורים "יחידה"
    75%
    25%
    דירת מגורים "מחליפה"
    70%
    30%
    דירות מגורים "נוספת"
    50%
    50%

    במעמד זה מי שינהל את תחלופת המסמכים יהיה עורך הדין שלכם לרכישת הדירה. מדובר במערכת חוזים ומסמכים לכל דבר ועניין, ויש לבחון עם עורך הדין שלכם האם "התעסקות" עם מסמכי המשכנתא כלולה גם היא בשכר הטרחה שלו (בדרך כלל היא לא). במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מנסים לחסוך לכם כמה שניתן, ושירות זה ניתן ללא תוספת תשלום כחלק משכר הטרחה לרכישת הדירה.

    עורך דין רכישת דירה מקבלן מגן על הנכסים שלכם מול הקבלן

    2. כמה מס נשלם? ​

    ברכישת דירה (או כל זכות במקרקעין) חל בישראל מס רכישה. מס רכישה דירה מחושב באחוזים (%) ממחיר הדירה ובמדרגות מס (בדומה למס הכנסה). המס עשוי להיות כבד מאוד במקרים מסוימים: עד 10% (במדרגות) מס רכישה דירה ממחיר הדירה.

    אך אל דאגה! עורך הדין שמייצג אתכם מתמחה גם במיסוי מקרקעין.

    א. מס קניית דירה חדשה מקבלן ​

    מס רכישה דירה מחושב בהתאם להגדרת הנכס הנרכש. אם רכשתם דירת מגורים (והקבלן מצהיר כי הוא מתכוון להשלים את הבנייה ולבנות דירה למגורים), יש ולחשב את מס הרכישה בהתאם לשני המסלולים הבאים:

    1. מס רכישה דירה "יחידה"  – מדרגות מס קלות יחסית שמיועדות שמשפחות הרוכשות דירה כאשר אין ברשותם דירה אחרת (בהתאם להגדרות בחוק). חישוב זה כולל גם פטור מס רכישה דירה עד סכום מסוים.
    2. מס רכישה דירה "נוספת"  – החוק מתייחס בצורה שונה למשפחות הרוכשות דירה "להשקעה", ומחיל מדרגות מס יקרות יותר.
    דירה "יחידה"
    מס רכישה מופחת ופטור ממס רכישה
    דירה "נוספת"
    מס רכישה גבוה וללא פטור ממס רכישה
    רשמנו באתר מאמרים מפורטים יותר על מדרגות מס הרכישה, פטור ממס רכישה, מס רכישה דירה ראשונה חישוב מס רכישה וכד'. אנחנו יותר ממזמינים אתכם לקרוא ולהחכים.

    ב. עורך דין רכישת דירה מקבלן יחשב מס עבורכם ​

    ישנם מגוון דרכים לתכנן מס והחוק הוא ממש כחומר ביד היוצר. עורך דין רכישת דירה מומלץ יודע לתכנן מס בדרך "יצירתית" ולהשיג לכם פטור ממס רכישה דירה. יש לפנות לעורך דין לצורך תכנון מס טרם  החתימה על חוזה רכישת הדירה מול הקבלן וזאת מאחר ותכנונים אלו דורשים לא פעם פעולות משפטיות.

    פנו מוקדם – תחסכו מס. פנייה מוקדמת לא דורשת תשלום נוסף לעורך הדין (כך זה אצלנו לפחות).

    ג. מחשבון מס רכישה לשירותכם ​

    אמנם עורך הדין רכישת דירה מקבלן אחראי על חישוב המס ותכנונו, אך לקוחות רבים ביקשו מאתנו לדעת מה יהיה מס הרכישה שלהם מבעוד מועד (ובצדק). לכן בנינו מחשבון מס רכישה דירה לטובת לקוחותינו ככלי מקדים לבחינת מס הרכישה טרם החתימה.
    למחשבון מס רכישה דירה לדירת מגורים ללא תוספות בנייה.

    ד. תכנון מפחית מיסים ופטור ממס רכישה

    כאמור, מדרגות מס הרכישה לדירה "יחידה" קלים יחסית ופטור ממס רכישה בעוד מדרגות מס רכישה דירה "נוספת" מטילים חיוב מס גבוה יחסית.

    אך מה קורה כאשר לא עומדים בתנאים לדירה "יחידה"?

    ישנם פטורים והקלות נוספות בחוק אשר עשויות להפחית את מס הרכישה. הקלות אלו כוללות:

    • הקלות לנכים
    • הקלות לעולים חדשים
    • הקלות לנפגעי תאונות דרכים
    • הקלות לעיוורים ובעלי ליקויי ראיה
    • הקלות לילדים נכים
    • הקלות נוספות בהתאם למקרה.

    בנוסף, ניתן לבצע פעולות משפטיות לצורך  מעבר ממסלול דירה "נוספת" למסלול דירה "יחידה". למשל: העברת דירה במתנה. רשמנו רבות באתר גם על תכנון מס זה, ואנחנו מזמינים אתכם לעיין.

    ה. שכר טרחת עורך דין רכישת דירה מקבלן

    לצערנו, עורכי דין רבים מעדיפים שלא "להתעסק" בענייני מס. מדובר בהתמחות הדורשת השכלה כלכלית רחבה וידע רב מעבר ליכולות הדרושות לרשום בעלות בדירה חדשה. אשר על כן נתקלנו פעמים רבות מידי בהם עורך הדין דרש מהמשפחה למצוא לעצמם יועץ מס חיצוני (מה שהגדיל עלויות כמובן) או לחלופין, כלל לא תכנן מס וגרם ללקוחותיו לשלם מס מקסימלי.

    לאחרונה ייצגנו מוכר דירת מגורים ברעננה. המוכר שרכש את דירת המגורים היחידה שלו לפני 5 שנים בסכום של 1,700,000 ₪. התבקשנו לברר מה מס הרכישה ששילם הלקוח לפני 5 שנים כדי לבחון את מס השבח במכירה. מסתבר כי עורך הדין הקודם "שכח" שמגיע ללקוח שלו פטור ממס רכישה וחישב במקום זאת את מדרגות המס בהתאם לדירה "נוספת" ולא בהתאם לדירה "יחידה". הלקוח שילם 136,000 ₪ מס רכישה כאשר בפועל לא היה צריך לשלם דבר. הלקוח בזמנו לא ידע מה זה מס רכישה וסמך בעיניים עצומות על חבר מהמילואים שיעביר לו את הדירה.

    בניגוד למה שנהוג לחשוב פטור ממיסים דורש בקשה "אקטיבית", וללא בקשה זו הקונים ישלמו מס רכישה מלא. וודאו שעורך הדין שלכם עושה את המוטל עליו כדי שאתם תשלמו פחות מס (וכדאי שיעשה זאת בחינם).

    המשרד שלנו מאמין בשירות "מקצה לקצה" ומעסיק לשורותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה מעבר להיותם בעלי רישיון עריכת דין. כל זאת כדי להעניק שירותי תכנון מס איכותיים בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת דירת המגורים. הכול כדי להשאיר לכם עוד כסף לשיפוץ המטבח.

    תכנון מס הרכישה על ידי עורך דין רכישת דירה מקבלן

    3. שלב החתימה על החוזה – איך דואגים לכם? ​

    מי שיצא לו לראות חוזה רכישת דירה מקבלן יגלה שהוא ברובו אינו קריא. מדובר במסמך בן 50 עמודים ומאות נספחים (פחות או יותר) שקשה מאוד להתמצא בו. לצורך השוואה – חוזה רכישת דירה בין אדם פרטי למוכר פרטי  בעל 5-7 עמודים לערך.

    אז מהם כל העמודים האלו ומה הם אומרים? עורך דין רכישת דירה מקבלן כאן כדי להסביר לכם.

    א. שינוי החוזה לפי דרישותיכם ​

    החוזה עם הקבלן אינו תורה מסיני. בהחלט אפשר לדרוש תיקונים ותוספות על גבי החוזה עצמו, וככל והוראות חוק המכר מופרות על ידי הקבלן (מה שבדרך כלל קורה) חובה על עורך הדין לתקן אותו בהתאם.

    הנה כמה תיקונים נפוצים שאנחנו מבצעים עבור לקוחותינו:

    • קביעת מועד מוגדר וידוע מראש למסירת הדירה בהתאם לחוק המכר. זאת במקום הוראה כללית שנפוצה כל כך בחוזים מסוג זה: "הדירה תימסר תוך 30 עד 45 חודשים מיום קבלת היתר הבניה".
    • קביעת תשלום פיצוי קבוע מראש כאשר יש איחור במסירה.
    • קביעת משך התקופה בה לא יינתן פיצוי לרוכשים (בהתאם לחוק המכר).
    • קביעת ערבויות בנקאיות בהתאם לחוק המכר.
    • קביעה כי התשלומים יועברו לנאמן של הקבלן (עורך דינו) במקום לקבלן עצמו.
    • קביעה כי כל עיכוב בבניה יגרור גם עיכוב בתשלום.
    • קביעת מועד בדיקה לדירה מטעם הרוכשים עוד טרם  מסירת הדירה.
    • קביעה מפורשת כי הקונים יכנסו לדירה וימסרו פרוטוקול מסירה רק לאחר התייעצות עם מומחה בדק בית.
    • סעיפי תיקון נוספים ורבים בהתאם לחוק המכר ולפי רצונם של הרוכשים.

    ב. ניסוח על ידי עורך דין רכישת דירה מקבלן ​

    חוזה הרכישה נוסח באופן צדדי על ידי הקבלן ולכל הדירות בבניין ביחד, ולכן אינו מותאם אישית לקונים. עורך הדין שלכם צריך לעבור אתכם על החוזה, לוודא שהוא מתאים לדרישות החוק ולהתאים אותו ככל הניתן לכם – הקונים.

    מעבר לתיקונים בהתאם לחוק המכר, זכותכם לבקש שינויים בחוזה ככה שיתאים לכם. עורך דין לרכישת דירה יבצע אתכם שיחה אישית ולאחריה יפנה בדרישות מהקבלן כדי למלא את מבוקשכם.

    ג. התאמת לוח התשלומים ​

    בניגוד לדירה יד שנייה, בה המוכר והקונה קובעים לוח תשלומים ככל ראות עיניהם, ברכישת דירה מקבלן עורך הדין שלכם צריך לדרוש שמועדי התשלום והביטחונות יתקבלו בהתאם לדרישות חוק המכר.

    בעקבות אירועים מצערים בהם קבלנים פשטו רגל לאחר שקיבלו את הכסף מהקונים, חוק המכר מגדיר מפורשות אילו מטחונות הקבלן צריך לספק כאשר אתם משלמים לו.

    להלן הביטחונות (או "בטוחות") אותם נדרש לספק הקבלן בהתאם לחוק (הקבלן נדרש לספק אחד מהם):

    • ערבות בנקאית (תשלום בשוברים).
    • תעודת ביטוח.
    • דרישות תשלום בהתאם להתקדמות בבניה בתוספת הגנות משפטיות שונות.

    אם הקבלן בוחר שלא לספק בטחונות מסוג ערבות בנקאית או תעודת ביטוח, עליו לקבל תשלום רק בהתאם להתקדמות בבניה, ועורך דין לרכישת דירה מקבלן צריך לוודא שזה אכן מתקיים.

    להלן טבלת פריסת התשלומים לדירות חדשות מקבלן אשר ההסכם נחתם לפני   16.5.2019 וכאשר הקבלן לא מסר ערבות בנקאית או תעודת ביטוח:

    אחוז (%) ממחיר הדירה שהקבלן רשאי לדרוש התקדמות בנייה נדרשת אחוז (%) מצטבר עד לתשלום כל התמורה
    7
    דמי קדימה (יפורט בהמשך)
    7
    40
    גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת העמודים
    40
    20
    גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה (כולל את מחיצות הפנים אך לא את המשקופים והצנרת לאינסטלציית מים וחשמל)
    60
    15
    גמר טיח פנים או תחליף לטיח
    75
    15
    גמר טיח או ציפוי חוץ של הדירה
    90
    10
    מסירת הדירה
    100

    להלן טבלת פריסת התשלומים לדירות חדשות מקבלן אשר ההסכם נחתם אחרי   16.5.2019 וכאשר הקבלן לא מסר ערבות בנקאית או תעודת ביטוח:

    אחוז (%) ממחיר הדירה שהקבלן רשאי לדרוש התקדמות בנייה נדרשת אחוז (%) מצטבר עד לתשלום כל התמורה
    7
    דמי קדימה (יפורט בהמשך)
    7
    31
    גמר יציקת המפלס התחתון ביותר בבניין. שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם (יפורט בהמשך).
    31
    25
    גמר עבודות השלד בכל הקומה שהדירה נמצאת בה ובקומות שמתחתיה, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    56
    5
    גמר עבודות השלד בכל קומות הבניין, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    61
    6
    גמר חיפוי חוץ בכל הבניין.
    67
    10
    גמר טיח וריצוף בדירה.
    77
    13
    גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש בדירה (חיפוי פנימי בדירה כולל חיפוי הקירות, לרבות בקרמיקה או בשיש, והנמכת תקרה בגבס).
    90
    5
    גמר התקנת מערכות משותפות בכל הבניין, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס.
    95
    5
    קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
    100

    להלן טבלת פריסת התשלומים לדירות חדשות מקבלן בפרויקט "תמ"א 38" וכאשר הקבלן לא מסר ערבות בנקאית או תעודת ביטוח:

    אחוז (%) ממחיר הדירה שהקבלן רשאי לדרוש התקדמות בנייה נדרשת אחוז (%) מצטבר עד לתשלום כל התמורה
    7
    דמי קדימה (יפורט בהמשך)
    7
    31
    גמר יציקת המפלס התחתון ביותר בבניין. שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם (יפורט בהמשך).
    31
    25
    גמר עבודות השלד בכל הקומה שהדירה נמצאת בה ובקומות שמתחתיה, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    56
    5
    גמר עבודות השלד בכל קומות הבניין, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    61
    6
    גמר חיפוי חוץ בכל הבניין.
    67
    10
    גמר טיח וריצוף בדירה.
    77
    13
    גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש בדירה (חיפוי פנימי בדירה כולל חיפוי הקירות, לרבות בקרמיקה או בשיש, והנמכת תקרה בגבס).
    90
    5
    גמר התקנת מערכות משותפות בכל הבניין, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס.
    95
    6
    קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר
    100

    יצוין שאם הקבלן מספק בטחונות אחרות, כדוגמת תעודת ביטוח או ערבות בנקאית (תשלום בשוברים) הקבלן יכול לדרוש כספים ללא קשר להתקדמות הבנייה, שכן ממילא כספי הקונים מבוטחים על ידי הבנק או חברת הביטוח. זאת ככל והדבר סוכם מראש ובמסגרת משא ומתן עם הרוכשים.

    התנהלות כלכלית נכונה עם עורך דין רכישת דירה מקבלן

    4. לאחר החתימה

    עברנו את הבדיקות המקדמיות, שינינו את החוזה כך שיתאים אישית לקונים ונפגשנו כדי לחתום על החוזה. מזל טוב! בשלבים הבאים נעביר את התשלומים בהתאם ללוח התשלומים שקבענו, ונוודא שהקבלן עומד בהתחייבויותיו לתת לנו בטחונות.

    א. דיווח מיסים ​

    זוכרים את מס הרכישה? במעמד החתימה על "חוזה העסקה" יש לדווח על העסקה לרשויות המס, ולשלם את מס הרכישה בהתאם לדיווח. אם עורך הדין שמייצג אתכם עשה עבודתו נאמנה, תקבלו פטור ממס הרכישה ברכישת דירה "יחידה".

    זכרו – הדיווח על הרכישה נדרש גם כאשר יש פטור ממס הרכישה.

    מה הוא חוזה העסקה? ברוב המקרים מדובר ביום החתימה על הסכם הרכישה. לצערנו, פעמים רבות רשויות המס עשויות לראות גם בזיכרון דברים או מסמך להזמנת רכישת דירה (או כל מסמך אחר שהקבלן מבקש ממכם לחתום עליו) כ-"יום עסקה", ולפיכך הקונים יכולים לאחר בדיווח. חפשו באתר מאמרים על זיכרון דברים ברכישת דירה וההשלכות (הקשות) שיש למסמך זה על העסקה שלכם.

    ב. איך עורך דין רכישת דירה מקבלן מגן עליכם? ​

    כפי שציינו ברכישת דירה מקבלן יש ניגוד אינטרסים מובנה עוד בשלב החתימה על חוזה הרכישה. לאחר החתימה המצב הזה מחריף עוד יותר – אתם מבחינת לקוחות שבויים שחייבים כספים לקבלן. עורך דין למקרקעין מטעמכם מייצג אתכם לאורך כל הדרך ויודע לפעול נכון גם כאשר הקבלן "עושה שרירים".

    פעמים רבות עובר זמן רב מרגע החתימה על חוזה המכר ועד שאתם מקבלים את המפתחות לדירה החדשה. אם הקשר עם עורך הדין נותק (חס וחלילה), אתם צריכים להרגיש חופשי לפנות אליו לעזרה בכל טענה, מענה או סתם שאלה. שילמתם על זה.

    ג. התשלום האחרון ​

    מועד התשלום האחרון נקבע בדרך כלל ליום מסירת הדירה. זה הזמן ליצור קשר עם עורך הדין (אם הוא לא יצר אתכם קשר קודם לכן) ולקבל הוראות לקראת יום מסירת הדירה. עורך דין מקרקעין מומלץ תמיד קשוב ללקוחותיו וזמין לכל שאלה שיש לכם. בהמשך נסביר על חלק מההדגשים החשובים לנו במסירת הדירה.

    ד. איחורים במסירת דירה שנמכרה לפני 07.07.2022

    עיכובים בבנייה הם דבר שבשגרה, ואתם צריכים עורך דין רכישת דירה מקבלן שידע להגן עליכם ולדרוש פיצויים במידת הצורך. בתהליך הבניה מעורבים מספר רב של גורמים ביניהם הקבלן, היזם, קבלני משנה הרשות המקומית (העירייה), רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), העובדים הלקוחות ועוד ועוד. לפיכך הגיוני לצפות לאיחורים כאלו ואחרים, אך הכל במידת הסביר. החוק מגדיר מראש סוגים שונים של איחורים:

    איחור סביר ושאינו סביר

    1. איחור סביר  – עד 60 יום ממועד המסירה בחוזה נחשב לאיחור סביר שאין עליו תשלום.
    2. איחור שאינו סביר  – מעל 60 יום ממועד המסירה בחוזה ניתן לדרוש פיצוי מהקבלן.

    כלומר – החוק מורה על דרכי פעולה לטובת שני הצדדים. מחד הוא מגן על הקבלן ומגדיר מהם ימי האיחור שאינם ברי פיצוי, ומנגד, ברגע שהאיחור אינו סביר יותר רוכשי הדירה מקבלן זכאים לפיצוי מיום האיחור הראשוני.

    רשמנו מאמר נפרד על איחור במסירת דירה בקניית דירה מקבלן, ואפילו צירפנו מחשבון לחישוב הפיצוי. תמצאו שם גם מכתב התראה לדוגמא לקבלן המאחר. נציין את עיקרי הדברים כאן (בהחלט מומלץ לקרוא את המאמר כדי להכיר את הזכויות המגיעות לנו):

    בהתאם לחוק, קבלן שהתחייב למסור את הדירה עד תאריך מסוים (על פי הסכם המכר) יכול לאחר במסירה לתקופה של עד 60 ימים ממועד המסירה הראשוני. איחור זה יכול להתרחש מכל סיבה שהיא. למרות שמדובר בהגנת חירום לקבלנים, הפרקטיקה מראה שהקבלנים משתמשים "בגרייס" חדשות לבקרים, ובעצם מוסיפים לעצמם 60 ימים במסירה כמעט באופן אוטומטי וללא התחשבות ברוכשים.

    לאחר תקופת ה-"גרייס"

    לאחר תקופה זו הקבלן נדרש לפצות על כל יום איחור, וזאת מהיום הראשון  (כלומר, כאילו לא היה תקופת "גרייס"). זאת אם לא מדובר בסעיף "כוח עליון" או סעיפים אחרים שרשומים בחוזה. מניסיוננו הקבלן ינסה לטעון לסעיף "כוח עליון" על כל איחור שמעל 60 הימים, ותפקיד עורך הדין רכישת דירה חדשה מקבלן הוא למנוע זאת בכל מחיר, ולזכות את לקוחותיהם בפיצוי.

    גובה הפיצוי: דמי השכירות לדירה דומה כפול 1.5 עבור כל חודש איחור, לתקופה של עד שמונה חודשי איחור. לאחר מכן הפיצוי יהיה דמי שכירות לדירה נוספת * 1.25 עבור כל חודש נוסף.

    ה. איחורים במסירת דירה שנמכרה אחרי 07.07.2022

    1. איחור סביר  – עד 30 יום ממועד המסירה בחוזה נחשב לאיחור סביר שאין עליו תשלום.
    2. איחור שאינו סביר  – מעל 30 יום ממועד המסירה בחוזה ניתן לדרוש פיצוי מהקבלן.

    בהתאם לחוק, קבלן שהתחייב למסור את הדירה עד תאריך מסוים (על פי הסכם המכר) יכול לאחר במסירה לתקופה של עד 30 ימים ממועד המסירה הראשוני. איחור זה יכול להתרחש מכל סיבה שהיא. למרות שמדובר בהגנת חירום לקבלנים, הפרקטיקה מראה שהקבלנים משתמשים "בגרייס" חדשות לבקרים, ובעצם מוסיפים לעצמם 30 ימים במסירה כמעט באופן אוטומטי וללא התחשבות ברוכשים.

    לאחר תקופת ה-"גרייס"

    לאחר תקופה זו הקבלן נדרש לפצות על כל יום איחור. זאת אם לא מדובר בסעיף "כוח עליון" או סעיפים אחרים שרשומים בחוזה. מניסיוננו הקבלן ינסה לטעון לסעיף "כוח עליון" על כל איחור שמעל 30 הימים, ותפקיד עורך הדין רכישת דירה חדשה מקבלן הוא למנוע זאת בכל מחיר, ולזכות את לקוחותיהם בפיצוי.

    גובה הפיצוי: דמי השכירות לדירה דומה כפול 100% עבור כל חודש איחור, לתקופה של 4 חודשים (לא כולל החודש הראשון "גרייס"). לאחר מכן (אחרי שעברו סה"כ 5 חודשי איחור) הפיצוי יהיה דמי שכירות לדירה נוספת * 1.25 עבור כל חודש נוסף למשך 5 חודשים. לאחר מכן, (ולאחר שעברו בסה"כ 11 חודשי איחור) הפיצוי יעמוד על סך 1.5 עבור כל חודש איחור.

    תקופת האיחור זכאות לפיצוי?
    30 ימים
    לא - תקופת "גרייס"
    31 ימים
    כן - החל מאותו היום יינתן פיצוי חודשי על סך תשלום דמי שכירות לדירה דומה
    5 חודשים
    כן - יינתן פיצוי חודשי על סך 1.25 מדמי שכירות של הדירה
    11 חודשים
    כן - יינתן פיצוי חודשי על סך 1.5 מדמי שכירות של הדירה
    טיפ מהמשרד: התייעצו עם עורך דין רכישת דירה מקבלן לגבי סעיף האיחור של הקבלן, וודאו שאתם מקבלים את הפיצוי המגיע לכם. השירות ניתן במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה ללא תוספת תשלום  במסגרת שכר הטרחה להסכם רכישת הדירה.
    עורך דין רכישת דירה מקבלן עוזר לכם לקבל פיצוי בשל איחור במסירת דירה מקבלן

    5. מזל טוב – כניסה לדירה החדשה

    הגיע הרגע להיכנס לדירה – מזל טוב, שמחנו לעשות את זה ביחד אתכם. זכרו כי עבר זמן רב ממועד החתימה על הסכם רכישת הדירה (שנתיים-שלוש בממוצע). זה הזמן ליצור קשר עם עורך הדין שלכם (במקרה וניתק הקשר) ולקבל ליווי משפטי להמשך – שילמתם על זה.

    א. פרוטוקול מסירה – נכנסים רק עם עורך דין רכישת דירה מקבלן ​

    מסמך פרוטוקול המסירה אינו קבוע בחוק, אך הפרקטיקה מלמדת שקבלנים רבים נוהגים להשתמש במסמך לצורך הגנה משפטית בשלבים מאוחרים יותר. ביום הכניסה לדירת הקבלן הרוכשים החדשים יראו את הדירה ויחתמו על מסמך שמאשר שאין ליקויים בדירה החדשה, למרות שכמובן, טרם הספיקו לבחון את הדירה עצמה. יש קבלנים "המגדילים" לעשות ומסרבים למסור את הדירה בלי שתחתמו על מסמך זה – אל תעשו זאת!

    אמנם בתי המשפט לא חסמו את דרכם של קונים שחתמו על מסמך זה, אך עצם העובדה שהקבלן דורש זאת אומרת דרשני. ליקויי בניה נפוצים יחסית, וברור כי הרוכשים שהמתינו בסבלנות כל כך לכניסה לדירה לא יגלו את כל הליקויים (אם ישנם) כבר ביום הכניסה.

    בדיקה מוקדם לדירה החדשה​

    לכן, להלן טיפ משפטי: בקשו מעורך דין רכישת דירה מקבלן שמייצג אתכם להתעקש על מנגנון כניסה "דו-שלבי":

    1. 30 יום טרם המסירה הרוכשים יכנסו לדירה ויכינו "פרוטוקול טרום מסירה", ביחד עם איש בדק בית (במידת הצורך). הרוכשים ועורך דינם יעבירו את הערותיהם לקבלן לקראת יום המסירה הקרב.
    2. ביום המסירה יבחנו הרוכשים את התיקונים שנעשו בעקבות המסמך המקדים וירשמו פרוטוקול מסירה מעודכן.

    מה קורה אם עדיין יש ליקויים? המשיכו לקרוא.

    ב. תקופת בדק ותקופת אחריות ​

    חוק המכר קובע שני מנגנונים נוספים  שמגנים על רוכשי דירות מקבלן:
    • תקופת הבדק – תקופה שבין שנה ועד שבע שנים ממועד המסירה (תלוי בליקוי), בהם זכותם של הרוכשים לפנות לקבלן לצורך תיקונים ושיפוצים ברכיבי הדירה בהם היו פגמים (ובין השאר, כאלו שגילינו במועד מסירת פרוטוקול המסירה).
    • תקופת האחריות – תקופה של שלוש שנים לאחר שנסתיימה תקופת הבדק. בתקופה זו הקונים יכולים להצביע על ליקויים שונים בדירה, אך עליהם להוכיח שליקויים אלו נגמו בשל ליקויים בבניה, ולא בשל פעולותיהם של הרוכשים.
    ליקויים בבנייה מתגלים בדרך כלל זמן רב לאחר הכניסה לדירה (ואף בחורף הראשון, אם מדובר בליקויי רטיבות) ולכן החוק מעמיד מטריית הגנה רחבה יחסית לזכותם של הרוכשים ולחובתם של הקבלנים.

    לא יודעים איך לפנות לקבלן? הקבלן מסרב? דברו אתנו.

     במשרד השירות ניתן ללא תשלום נוסף במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.

    ג. מה הלאה – תביעות ליקויי בניה על ידי עורך דין רכישת דירה מקבלן

    בניית בניין כוללת מעורבותם של המון קבלנים, קבלני משנה, אדריכלים, מפקחים, מהנדסי בנייה וגורמים שונים נוספים. לפעמים יד ימין לא יודעת מה עושה יד שמאל ועניין זה ניכר בליקויי בניה שמתגלים רק שנים רבות לאחר מכן.

    גם החוק משחק משחק חשוב ביחס כלפי ליקויי הבניה בדירות חדשות מקבלן, והשינויים בשנים האחרונות נוטים בין שתי מגמות עיקריות –

    • רצון המחוקק להגן על ציבור רוכשי הדירות על ידי קביעת סטנדרט בנייה איכותי וראוי.
    • לוביסטים וקבוצות לחץ הדואגות לחקיקה מקלה לטובת אינטרס הקבלנים.

    תקנות בנייה מקלות
    (צריך עורך דין מעולה)

    תקנות בנייה מחמירות
    (סטנדרט בנייה גבוה ופיצוי מקסימלי על ליקויים)

    בקרוב ל-100% מהדירות החדשות מקבלן נמצאו ליקויי בניה, ליקויים אשר עשוים לזכות בפיצוי את רוכשי הדירות. רשמנו חלק שלם באתר שעוסק כולו בתביעות ליקויי בניה, ולכן לא נרחיב בעניין. רק חשוב לזכור: מדובר בפיצוי שמגיע לכם, אל תוותרו עליו. עלות התביעה (שכר טרחת עורך הדין בעיקר) מחושבת על פי רוב באחוזים – לא זכיתם? לא שילמתם, כך שמשתלם לכם לפנות לבית המשפט.

    במשרד שלנו בדיקת היתכנות תביעות ליקויי בניה ופניות מקדימות לקבלן ניתנות בחינם.

    ד. צעד אחר צעד - בדרך לדירה

    כפי שניתן לראות רכישת דירה מקבלן אינה דבר של מה בכך. יש המון הליכים מקבילים ונפרדים שיש לתת להם את הדעת, וגם המון מקום לטעויות. עורך דין רכישת דירה מקבלן שיודע מה הוא עושה יגרום לכם הרבה בחת בהליך, והכול עד לכניסה לבית החדש שלכם.

    חשוב לזכור שמדובר בהליך שלוקח זמן רב. מצאו עורך דין נעים שיחה וזמין, וכזה שיש לכם אתו "וייב" טוב. שוחחו עם עורך הדין ועם מזכירות המשרד שיחה קצרה, וזאת כדי לבחון האם אתם משדרים על אותו גל. זכרו – עורך דין, תותח כלל שיהיה, לא תורם לכם אם אינו זמין. 

    בקשר לשכר הטרחה, תופתעו לגלות ששכר הטרחה אינו משתנה רבות בין משרד למשרד, וגם המומחים דורשים שכר טרחה דומה. מנגד, היקף השירותים משתנה משמעותית וחשוב למצוא עורך דין שמספק את כל סל השירותים הדרוש לרכישה טובה ובטוחה. רשמנו על כך רבות במאמר שלנו על שכר הטרחה ברכישת דירה מקבלן. תמצאו שם גם מחשבון.

    המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מעניק שירותים "מקצה לקצה" ונותן לכם סל שירותים מלא לרכישת הדירה החדשה שלכם. שירות זה כולל גם תכנון מס יצירתי להפחתת מס הרכישה והכול במסגרת התשלום. אנחנו לא אוהבים רודפי בצע, ולכן לא נדרוש ממכם כספים נוספים במהלך ההליךזו המחויבות שלנו ללקוח.
    עורך דין רכישת דירה מקבלן במשרד שלנו

    6. סיכום – עורך דין רכישת דירה מקבלן

    במאמר פרסנו את החובות הבסיסיות והפעולות המקדימות שעל עורך דין לרכישת דירה מקבלן לבצע. חשוב לבחור עורך דין שנותן תמיכה מלאה, ועומד שם לרשותכם גם בהליכים ובעיות שצצות (לא עלינו) לאחר תהליך רכישת הדירה (כמו ליקויי בניה).

    עורך דין לרכישת דירה מקבלן הוא הידיים והרגליים שלכם בעסקה, ובייחוד בסביבה בה יש פערי כוחות גדולים כל כך בין הצדדים. המשרד שלנו מבין את חשיבות המעמד ומעניק לרוכשי דירה חדשה מקבלן שירותי ייעוץ מס להפחתת מס הרכישה, ועוד מגוון שירותים בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. אנחנו מעודדים תקשורת אישית עם עורך הדין ופריסה של שכר הטרחה לתשלומים נוחים.

    לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).

    ייתרונות המשרד שלנו אל מול המתחרים. מאור משרד עורכי דין בית ומשפחה.