בית > מכירת דירה > חוזה מכירת דירה
חוזה מכירת דירה מהווה את תמצית ההסכמות בין הצדדים (המוכרים והרוכשים) וכן נועד כדי להתמודד עם אירועים שעשויים להתרחש (למשל, הפרת תנאים, לא עלינו). לפיכך הסכם מכר מוצלח דואג לאינטרס המוכרים לקבל את כספם במהירות ויעילות, ובאותו אופן מתחשב בצרכים אחרים של המוכרים בלוח התשלומים (למשל, כאשר המוכרים צריכים לרכוש דירה נוספת באותם כספים). המאמר הנ"ל מציג את עיקרי חוזה מכירת הדירה, וכלול גם הסכם מכירת דירה לדוגמא.
- את המאמר כדאי לקרוא ביחד עם דוגמא של הסכם מכירת דירה שכן אנחנו עוברים על סעיפים מתוך ההסכם.
כותב המאמר מתמחה במכירת דירת מגורים, ולרבות ייעוץ מס ותכנון מס יצירתי לטובת הפחתת מס השבח והתאמת פטור מתאים למוכרים. שירות זה ניתן במשרד שלנו בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה.
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂 
מאמר זה עוסק חוזה מכירת דירה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:
- פרק "המכר" – פירוט הדירה הנמכרת ואיכותה (מיקום, יסודות וכד').
- פרק "הצהרות והתחייבויות המוכר" – התחייבות המוכר להעברת הדירה במצבה הנוכחי (כזכור, יכול לעבור זמן רב מרגע החתימה ועד העברת הבעלות), וכן הצהרות שונות על הבעלות הנוכחית הדירה. יש לוודא כי עניין מס השבח מוסדר בסעיף.
- פרק "הצהרות והתחייבויות הקונה" – התחייבויות הרוכש כי יש למשפחה את הסכום הדרוש לרכישת דירת המגורים, וכן הצהרה כי המשפחה הייתה במקום, ראתה את הדירה והדירה היא לשביעות רצונה. בנוסף יוסדר עניין מס הרכישה בסעיף זה. פרק זה הוא החשוב לנו ביותר בתור מוכרים – לוודא כי הרוכשים עומדים בהתחייבויות שלהם.
- פרק "התמורה" – פרק המסדיר את עניין חלוקת התשלומים בדירה, וכן הביטחונות עבור אותם תשלומים. בפרק זה יש להתחשב בעסקאות אחרות בבניית לוח התשלומים (למשל, דירה אחרת שהמוכרים רוצים לקנות עם התשלומים הללו).
- פרק "מיסים ואגרות" – כשמו כן הוא, פרק מהסדיר את חלוקת תשלומי האגרות עד ולאחר העברת הבעלות. למשל, תשלום לרשות המים, חברת החשמל, וועד בית וכד'.
- פרק "תרופות ופיצוי מוסכם" – פרק העוסק בנורא מכל (מבחינה משפטית כמובן): מה קורה כאשר אחד הצדדים מפר את ההסכם (הרוכשים לא מעבירים תשלומים בזמן וכד').
- סעיפים נוספים בהסכם – פרקים נוספים במידת הצורך ובהתאם למקרה. למשל: פרק "משכנתא", פרק "שוכרים" וכד'.
שלב החתימה על הסכם מכירת הדירה צריך להיות אירוע "השיא" בהעברת הבעלות, אליו יגיעו המוכרים ועורך דינם מוכנים מבעוד מועד. לאחר החתימה אירוע המכירה ידווח גם לרשויות המס אשר יבקשו מס שבח מהמוכרים. אשר על כן עורך דין מומלץ למכירת דירה צריך לתכנן מס מראש לקראת חוזה מכירת הדירה, ולבצע התאמות כדי להפחית ללקוחות שלו את הוצאות המס טרם החתימה על חוזה המכירה. במשרד 
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה שירות זה, וכן שירותים משלימים נוספים ניתנים בחינם במסגרת שכר הטרחה להסכם מכירת הדירה.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ 
).
המאמר חוזה מכירת דירה יענה על השאלות הבאות:
- מה הסעיפים המרכזיים בחוזה מכירת דירה?
- מה הוא לוח התשלומים המקובל בחוזה דירה?
- מתי מקבלים תשלום עבור הדירה?
- כמה ואיזה מס משלמים במכירת דירה?
- איך מעבירים בעלות בדירה?
1. חוזה מכירת הדירה
חוזה מכירת דירה יד שנייה, הנקרא גם הסכם מכר או חוזה מכר, הוא מסמך החותם את הסכמת הצדדים להעביר את הדירה תמורת תשלום מוסכם. המוכרים למשל מבקשים לקבל בזמן את התשלום המוסכם בעבור הדירה ולהסתמך על התשלומים לצורך רכישות אחרות (ברוב הפעמים, רכישת דירה במקום הדירה הנמכרת). חוזה מכירת הדירה צריך לתת מענה לאינטרס זה.
א. מי מנסח את חוזה המכר?
בשונה מחוזה מכר אל מול קבלן בדירת קבלן, הסכם המכר בדירת יד שנייה הוא פרי יצירת עורכי הדין של המוכר והקונה, והוא נועד לעגן את אינטרס הצדדים ולהפחית סיכונים הכרוכים בעסקת המכר והעברת הדירה. כלומר, אין חוזה "מוכן" מראש ועל עורך הדין הגון לעצב אותו כל פעם מחדש.
יתרון גדול של המוכרים טמון בתזמון: עורך הדין שלהם (של המוכרים) הוא זה שינסח את החוזה בפעם הראשונה לפני שישלח לעורך הדין של הרוכשים (ככה מקובל בפרקטיקה). בצורה הזו יש לו את ההזדמנות הראשונה להתאים את החוזה בצורה מושלמת ללקוחותיו.עורך דין מכירת דירה מוצלח יודע להשתמש ביתרון זה בחוכמה, ובונה אסטרטגיית מכירה נכונה עבור לקוחותיו.
אילו סעיפים מגנים עלינו? קראו בהמשך.
ב. פעולות לקראת החתימה
טרם החתימה על חוזה מכירת הדירה המוכרים צריכים למצוא לעצמם עורך דין ולבצע "תיאום ציפיות" לקראת המכירה. ניסוח וחתימה על חוזה מכירת הדירה אינו עיקר עבודת עורך הדין וסביב העברת הבעלות יש עבודה רבה. רשמנו על כך רבות במאמר שלנו על עורך דין מכירת דירה ועל הבדיקות אותו הוא עושה עבורכם.
בין השאר, עורך דין טוב צריך לתכנן מראש מס עבור לקוחותיו. במכירת דירה על המוכרים לשלם מס שבח, ואולי אף מיסים נוספים (בהתאם למקרה). את תשלום המס יש לשלם במועד סמוך לחתימה על החוזה, ולכן סד הזמנים שלנו קצר יחסית. כדי לצמצם את מס השבח רצוי לבצע פעולות מקדמיות הכרחיות לצורך התאמת פטור ממס שבח לדירה הנמכרת, למשל, העברת דירה ללא תמורה, בחינת מועד מכירת הדירה והתאמתו לפטורים וכד'.
הזהרו מדיווחים שגויים!
בסופו של יום המוכרים מכרו את דירתם לאחר שנה וארבעה חודשים – חודשיים בלבד לפני שהיו זכאים לפטור מלא ממס השבח. כלומר, המוכרים שילמו 55,000 ₪ מס שבח במקום פטור מלא. כששאלנו את המוכרים מדוע לא המתינו חודשיים נוספים, הם מסרו כי לא ידעו על מס השבח, עורך הדין שלהם לא הסביר להם, ולא הבינו כי ניתן לחסוך משמעותית בהמתנה קצרה כל כך. חבל!
עורך דינם (עורך דין מקומי) לא ידע/לא רצה לייעץ להם להמתין עוד חודשיים בלבד כדי לקבל פטור ממלא ממס השבח. (0 ש"ח לתשלום). חבל!
לצערנו, לא כל עורכי הדין מציעים (או יודעים לעשות) תכנון מס שכזה. בכל אופן יש לבחון האם הסכם שכר הטרחה עם עורך הדין מספק שירותים כאלו במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה, או שעורך הדין ידרוש סכומים נוספים עבור שירות זה (מה שבדרך כלל קורה). במשרד שירות זה ניתן ללא תוספת תשלום במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה.
ג. חוזה מכירת דירת מגורים לשימושכם
שימו לב, החוזה הוא חוזה מותאם למכירת דירה שביצענו בעבר ואינו מתאים לכל העברת דירה. הנוסח צורף רק לצורך הדגמת הפרקים בהמשך המאמר. השימוש הוא על אחריות המשתמש בלבד.
חוזה מכירת דירה קודם של המשרד (לינק להורדה)..
2. סעיפים חשובים בחוזה המכר
במקביל לחוזה מכירת הדירה כאמור אתם מוזמנים לקרוא את הסבר הסעיפים המרכזיים והחשובים החוזה מכירת הדירה. שימו לב שלא התעכבנו על כל הסעיפים אלא רק על אלו הדורשים הסבר בחשיבותם. כאשר מגיע אלינו לקוח חדש אנחנו עוברים אתו על כך חוזה המכר תוך הסברים מדויקים על ההתאמה למצבו ודאגה לאינטרסים שלו (תהליך שלוקח 25 דקות פחות או יותר) – זו המחויבות המקצועית שלנו.
א. פרק "המכר"
תיאור המכר (מכר = דירה) בדרך כלל פותח את חוזה הדירה (לאחר כמה סעיפים משפטיים, זיהוי הצדדים ורשימת נספחים). הסעיף הוא סעיף הקדמה לחוזה, ומטרתו היא לתאר את הדירה המיועדת למכירה. הסעיף מתייחס בעיקר למצב המשפטי של דירה:
- ללא חוב.
- ללא חוב הלוואת משכנתא של מוכרי הדירה (אותה המוכרים ימחקו בהמשך על ידי תשלומים עבור הדירה).
- ללא שעיבוד (כנ"ל).
- ללא זכות אחרת לצד שלישי (למשל, מכירת הדירה לכמה קונים).
- ללא שכירות ושוכרים או תוך קבלת דמי שכירות מיום העברת הבעלות בנכס (במידה ויש שוכרים בדירה).
ב. פרק "הצהרות והתחייבויות המוכר"
סעיף זה מתייחס לחובת המוכרים בדירה. המוכרים מצהירים בחוזה מכירת הדירה כי הזכויות בדירה הן שלהם בלבד (בהתאם לנסח טאבו שנוציא ביחד במשרד), וכי הם מתחייבים להעביר את הדירה במצב זהה למצבה ביום החתימה על חוזה המכירה (כזכור, החוזה נחתם שבועות רבים לפני העברת הבעלות). הקונים לא יודעים מה יעלה בגורל הדירה במועד שבין החתימה על החוזה ועד לקבלת המפתח, והסעיף נועד לשמור על זכותם לקבל את הדירה בהתאם למצבה ביום החתימה.
תחילתמשאומתן
חתימהעלחוזה
העברתהבעלותעלשםהקונים
- לאור הסעיף הזה המלצת המשרד
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה היא רכישת ביטוח מבנה ייעודי כדי לעמוד בהתחייבויות שבחוזה. המלצה זו תלויה כמובן בזמן שעד העברת הבעלות (אם מדובר בימים ספורים, אין צורך).
ג. פרק "הצהרות והתחייבויות הקונה"
בסעיף זה הרוכש מצהיר כי מעוניין לרכוש את הנכס ולהעבירו לבעלותו שלו, תמורת תשלום מוסכם שנראה לו הוגן ונכון בנסיבות העניין. עוד מצהיר הרוכש כי בדק את הנכס וראה אותו כמתאים מבחינה פיזית, משפטית, הנדסית, תכנונית ופיזית (רוב הבדיקות יעשו ע"י עורך הדין למכירת הדירה).
הרוכש מצהיר כי אין מניעה להעביר את הזכויות על שמו, ויעשה כך בכפוף להעברת הטפסים המתאימים להעברת הבעלות. הרוכש מתחייב לכך שיש לו את האמצעים לרכוש את הדירה ולהעביר את התשלום בזמן (עם/בלי הלוואת משכנתא) כפי שיפורט בהמשך חוזה המכר, ולרכוש את הדירה "AS IS".
- בנוסף, צריכה להיות התייחסות למס הרכישה שעל המוכר לשלם כדי להעביר בעלות.
ומה אם הקונים לא עומדים בהתחייבויות? המשיכו לקרוא.
ד. פרק "התמורה"
כשמו כן הוא, פרק התמורה עוסק בחלוקת התמורה בחוזה מכירת הדירה (מחיר דירת המגורים). נהוג לחלק את התמורה עבור הדירה לשלושה תשלומים לפחות:
- ביום החתימה על ההסכם (בדרך כלל סכום ההון העצמי של הרוכשים).
- לאחר שלושים עד תשעים ימים ישולם סכום שנועד לסלק לחלוטין את המשכנתא הרשומה על שם המוכרים, אם ישנה (ישולם בדרך כלל ע"י הלוואת משכנתא של הקונים).
- ייתרת התשלום בהעברת הבעלות ומעבר לדירה.
| מספר תשלום | מועד | % ממחיר הדירה | מקור תשלום | בטוחה לקונים |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
מועד החתימה |
25% |
הון עצמי |
הערת אזהרה |
|
2 |
60 ימים ממועד החתימה |
60% |
משכנתא |
מחיקת משכנתא של המוכרים |
|
3 |
מועד הכניסה לדירה |
15% |
משכנתא |
מסמכי העברת הבעלות/בנאמנות |
עורך דין מומלץ למכירת דירה צריך להתחשב בעסקאות עתיד של המוכרים בפריסת התשלומים עבור הדירה – אם המוכרים צריכים לרכוש דירה חדשה עם התשלומים על הדירה הנמכרת, החוזה צריך לתת לכך ביטוי.
ה. פרק "מיסים ואגרות"
מסדיר את חלוקת המס בין מוכרי הדירה ורוכשי הדירה. בדרך כלל המוכרים ישלמו את מס השבח וכן את היטל ההשבחה (אם יש חוב כזה). הסעיף מתייחס גם לחיובים נלווים כמו וועד בית, מים, חשמל וכד'.
מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
רשמנו בהרחבה באתר על מס השבח והיטל ההשבחה, פטורים ממס, הקלות וכד' ולכן לא נרחיב, אך חשוב לזכור את המקובל:
- כל התשלומים שנוצרו עד ליום העברת הבעלות וכניסת הרוכשים הם על המוכרים.
- כל התשלומים שנוצרו לאחר יום העברת הבעלות וכניסת הרוכשים נטלם על הרוכשים.
כמה מס אני אשלם? שאלו אותנו.
ו. פרק "תרופות ופיצויי מוסכם"
הפרק עוסק בגרוע מכל (מבחינה משפטית) ועוסק במקרים בהם אחד הצדדים מפר את חוזה מכירת הדירה. כאשר עסקינן בהפרה צריך להגדיר מראש מהם סעיפי ההפרה היסודית, אליהם לא נתייחס בסלחנות ולעומתם סעיפי הפרה שאינם יסודיים, אותם נשתדל לתקן.
פיצוי בהפרת חוזה דירה
- סעיפים שאינם יסודיים – הפרות זמניות של ההסכם (למשל, איחור של כמה ימים בודדים בהעברת תשלום אחד). אם המפר לא תיקן את ההפרה, לאחר שעורך הדין של המוכרים דרש זאת ממנו, הנפגע זכאי לפיצויים.
- סעיפים יסודיים להסכם – כל הפרה בסעיפים אלו מזכים את הנפגע לפיצוי, וזאת ללא צורך במתן זמן לתיקון ההפרה.
במקרה בו ייצגנו רוכשים שהתכוונו לרכוש דירה בשדרות במחיר של 1,000,000 שקלים, חתמנו על חוזה מכירת דירה עם המוכרים שהיו מיוצגים על ידי עורך דיו מקומי.
לאחר החתימה, וכאשר המוכרים היו צריכים לשלם מס על מכירת דירה, התברר כי עורך הדין שלהם "שכח" להסביר להם כי יש מס (מס שבח + היטל השבחה במקרה שלהם), והם לא לקחו זאת בחשבון בקביעת מחיר הדירה. זאת ועוד, המוכרים בנו על הכספים בשלמותם כדי לרכוש דירה מחליפה לדירה הנמכרת, ותשלום המס הוריד להם משמעותית מהרווח בעסקה.
בסופו של יום המוכרים התעכבו בתשלום המס, שילמו את המס באיחור, שילמו ריבית והצמדה, וכן שילמו ללקוחות שלנו (הרוכשים) פיצוי בגובה 10% ממחיר הדירה (100,000 ש"ח) בגין איחור בתשלומים לפי לוח התשלומים שנקבע בחוזה.
חבל!
אל תשכחו לתכנן את המס מבעוד מועד, וקחו עורך דין שיודע מה הוא עושה!
אילו עוד סעיפים יש? קיראו בהמשך.
3. התאמת חוזה מכירת דירה למוכרים
עורך דין טוב למכירת דירה נדרש להתאים את חוזה מכירת הדירה ללקוחותיו ולא להסתפק ב-"העתק הדבק" מהחוזה הקודם. שלבי אפיון אלו מתנהלים במשרדים המובילים בשיחה אישית עם המוכרים והתאמת חוזה המכירה לאינטרס שלהם. במעמד זה נבצע גם תכנון מס מקדים למכירה כדי לחסוך לכם ממס השבח. כך למשל, אם המוכרים רוכשים דירה שמחליפה את הדירה הנמכרת יש לתת לזה ביטוי גם בחוזה המכירה הנוכחי (למשל, בחלוקת התשלומים).
א. סעיפים נוספים בחוזה מכירת הדירה
כאמור, חוזה המכר מנוסח ומחובר בהתאם למקרה. יש הלוקחים משכנתא, ואז עורך הדין יכניס סעיפי משכנתא, ויש שלא. יש מקרים בהם הדירה מושכרת לשוכרים שאינם מתכוונים לצאת בהעברת הבעלות, ויש להתייחס לכך בהסכם. כל מקרה לגופו.
במקרה שטיפלנו בו בשכונת אלי כהן בעיר אשקלון, רוכשי דירה ביקשו לרכוש את הדירה מהמוכרים באמצעות הלוואת משכנתא, ומיד לאחר העברת הבעלות המוכרים ביקשו להישאר כשוכרים בדירה (שעכשיו בבעלות הרוכשים החדשים). זאת למשך שנה עד שימצאו דירה חלופית. ההסכם דרש הסכם מכר הכולל סעיפי משכנתא, וחוזה שכירות מיוחד בנוסף להסכם המכר. במשרד שלנו אנחנו לא גובים סכומים נוספים עבור שינויים אלו.
יאמר שבמקרה הרוכשים והמוכרים היו מיודדים מאוד וביקשו ייצוג של שני הצדדים בעסקת מקרקעין, וכך קבלו הטבה משמעותית בשכר הטרחה. קראו עוד באתר לגבי שכר הטרחה שלנו.
ב. ומה אחרי החתימה?
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה להשיג להם פטור) וישיגו את האישורים הנדרשים להעברת הבעלות. 
4. סיכום – חוזה מכירת דירה
לסיכום, עברנו על הסעיפים המרכזיים בחוזה מכירת דירה וכן הבנו את פירושם המשפטי ועל מה יש לשים דגש בניסוח חוזה המכר. יש לזכור כי סעיפים אלו מגיעים לאחר ניתוח מעמיק של המקרה וכן הכנת המוכרים והדירה לאירוע המכירה (גם מבחינת ייעוץ מס לקראת העסקה). מטבע הדברים עברנו רק על הסעיפים אותם ניתן להסביר בשפה פשוטה יחסית, אך יש כאמור סעיפים נוספים אותם יסביר לכם עורך הדין סמוך למעמד החתימה.
על ניסוח החוזה אחראי עורך הדין מטעמכם, שצריך לתת דגש מיוחד לעסקה האופטימלית מבחינתכם. המשרד שלנו עוסק רבות במכירת דירה ובניסוח חוזה מכירת דירה, ומצליח בהצלחה מרובה להפחית את החבות במס כדי להשאיר יותר כסף בכיס לקוחותיו. שירות זה נעשה על ידי שיחה אישית שמטרתה היא הפחתת המס במועד מכירת דירת המגורים. השירות ניתן בחינם כחלק משכר הטרחה להסכם מכירת הדירה. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה לתשלומים.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
