בית > מיסים במכירת דירה > מס מכירת דירה
מס מכירת דירה
מס מכירת דירת מגורים
המאמר מציג מדריך עלויות מס צפויות במכירת דירת מגורים – "מס מכירת דירה". כפי שיפורט בהמשך המאמר המס המרכזי שחל על מכירת דירת מגורים נקרא מס שבח. המאמר (והמס) רלוונטי לכל מוכרי הדירות, בין אם מדובר בדירת גן, ווילות, דירות על קרקע פרטית, דירות בבניין מגורים וכד'. המאמר יציג באופן כללי את שורת המיסים החלים על מכירת דירת מגורים, ויפנה למאמרים נוספים "מתקדמים" יותר, במידת הצורך.
כותב המאמר הוא עורך דין למקרקעין ועסקאות נדל"ן, מלווה תכופות מוכרי דירות וקבלנים לאורך עסקאות ומסייע בתכנון מס נכון ועסקה חלקה ומהירה לצמצום עלויות העסקה הכרוכות במכירת הנכס.
מאמר זה עוסק במס מכירת דירה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:
מכירת דירה היא עסקה גדולה ומורכבת וחשוב לעשות אותה נכון. במשרד שלנו מבינים שהשווי המתקבל מהעסקה משמש לא פעם לרכישת נכס אחר, ולכן חשוב לקחת את כל עלויות העסקה בחשבון ולבחון מראש מה יהיה הסכום שישאר בסופו של יום "ביד".
שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
על מכירת הנכס חלים כמה חיובי מס עיקריים:
- מס שבח על מכירת דירה – מס מכירת דירה המרכזי שקיים, יש לתת לו חשיבות מרכזית בכל מכירת דירה ולחשבו מראש (אלא אם כן יש פטור ממס השבח).
- מס רכוש – עומד בפועל על 0% ולכן אינו רלוונטי.
- היטל השבחה – חל בחלק מהמקרים כאשר חל שינוי בזכויות הבניה בדירה.
- אגרות בניה והיטלים – כנ"ל, חל בחלק מהמקרים בלבד.
בעוד רוב הסעיפים המנויים (ב' – ד') הם מיסים החלים במעט מהמקרים, מס שבח על מכירת דירה (סעיף א') הוא מס החל על כל מכירה, וחשוב להכירו, ובעיקר, חשוב לדעת איך משיגים פטור ממנו (בהמשך המאמר).
חשוב להכיר כאמור את נטל המס הכולל, ומכאן מאמר זה. בנוסף, רוכשים חכמים לוקחים בחשבון את כל ההוצאות הקשורות במכירת הדירה (לא רק את המיסים), כמו למשל שכר טרחת עורך דין, גם אליו נתייחס במאמר. את הנטל המס הסופי בעסקה שלכם יחשב עורך הדין שמייצג אתכם בעסקת מכירת הדירה. למתעניינים בלבד רשמנו מאמרים ספציפים המפרטים גם את דרך חישוב מס מכירת הדירה וצירפנו גם מחשבונים (כאמור, עורך הדין יחשב ואין צורך לדעת). בכל מקרה ראשית כדאי לקרוא את המאמר הנוכחי בשלמותו.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ ).
המאמר מס מכירת דירה יענה על השאלות הבאות:
- כמה מס נשלם על מכירת הדירה?
- איך אפשר לצמצם את המס על מכירת הדירה?
- מהו מס מכירת דירה?
- האם יש מס רכוש?
- למי ומתי משלמים מס מכירת דירה?
1. מיסים במכירת דירת מגורים
מכירת דירה אינה פעולה יום-יומית וצריך להיערך אליה בהתאם. אנחנו מבינים כי רוב מכירות הנכסים מיועדות לרכישה אחרת: דירה חלופית, דירה להשקעה, נכס אחר וכד'. לפיכך נדרשים המוכרים לדעת מה ישאר להם "בנטו" לאחר המכירה וזאת כדי לתכנן את התקציב המשפחתי לרכישה הבאה. לצורך זה המוכרים צריכים לדעת כמה מס ישלמו, קרי, מהו מס מכירת דירה במקרה שלהם.
א. למה צריך לשלם מס מכירת דירה?
במכירת דירה מתקיימים כמה מנגנוני מס במקביל:
- מיסים מטעם המדינה – בדומה למס הכנסה, המדינה מבקשת למסות את מכירת הדירה. לייתר דיוק, המדינה ממסה את הרווח שנוצר למוכר הדירה ממכירת הדירה (כמו מס רווח הון על מניות). לא מדובר על מס שהמדינה נותנת בשל שירותים שהיא מסופקת, אלא פשוט עוד דרך להגדיל את הקופה הציבורית. אין למוכרים רווח בעסקה? = אין מס מכירת דירה (כלומר, כאשר מחיר הרכישה גבוה ממחיר המכירה המוכרים לא ישלמו מס זה).
- מיסים מטעם הרשות המקומית – מדובר על מס על שירותים, כמו ארנונה לעירייה. בחלק ממכירות הדירה העירייה המקומית (או הרשות המקומית) תבקש תשלום עבור שירותים שהיא סיפקה. במקרה של דירות מגורים, כאשר הרשות משנה את ייעוד הקרקע למשל ומאשרת לבנות עוד קומה/חדר/מרפסת העירייה מבקשת תשלום מס על עלייה בשווי דירת המגורים בעקבות האישור (השירות) שהיא סיפקה.
ב. מיסים מטעם המדינה – מס השבח
המס משולם למדינה ואישורי תשלומי המיסים נדרשים לצורך העברת הבעלות בדירה. בהמשך המאמר נפרט את דרך חישוב המס ואת הפטורים ממנו. להרחבה נוספת ניתן לקרוא את המאמר המלא שלנו על מס השבח במכירת דירת מגורים. במאמר תמצאו גם מחשבון לחישוב מס השבח. בניגוד למס הרכישה בקניית דירת מגורים, יש מס שבח לתשלום רק כאשר יש רווח בעסקה. אין לכם רווח בעסקת המכירה? לא תשלמו מס שבח. עורך דין לנדל"ן ידע להנחות אתכם בעניין ולהדריך האם יש "רווח" בעסקה ומה הוא חישוב מס השבח לתשלום.
ג. מיסים מטעם הרשות המקומית
מיסים אלו כוללים:
- היטל השבחה.
- אגרות בניה והיטלים.
2. מס שבח על מכירת דירת מגורים
מדובר כאמור על מס שמחושב על ידי ההפרש בין מחיר המכירה (במועד שהדירה נמכרה בו) לבין המחיר בו המוכרים קנו את הדירה (במועד בו הדירה נרכשה). אין "רווח" במכירה? לא תשלמו מס. לכן, נרצה ברמה העקרונית לדעת את הנתונים הבאים:
- שווי המכירה (ומועד המכירה) – מה היה שווי הדירה במעוד שבו היא עברה בעלות לרוכשים שלנו? בדרך כלל, מחיר המכירה בחוזה המכירה שחתמנו עליו יהיה שווי המכירה.
- שווי הרכישה (ומועד הרכישה) – כדי להבין מה היה "הרווח" בעסקה, צריך לדעת כמובן מה היה שווי הדירה הנמכרת במועד שהמוכרים רכשו אותה לראשונה. בדרך כלל, נפנה לחוזה הרכישה המקורי כדי לדעת בכמה נרכשה הדירה.
חישוב מס השבח מורכב יחסית, ויעשה על ידי עורך הדין שמנהל עבורכם את בעסקה. רוצים לדעת מבעוד מועד מה יהיה מס השבח שלכם? רשמנו מאמרים מקיפים על חישוב מס השבח בדירות מגורים, וכן על חישוב מס השבח בנכסים שאינם נחשבים לדירות מגורים מזכות. במאמרים תמצאו גם מחשבונים לחישוב מס השבח.
יש פטורים? המשיכו לקרוא.
א. הוצאות שמפחיתות את מס השבח
בנוסף, ולצורך חישוב פשטני בלבד, נסביר איך ניתן להפחית את מס השבח כמס מכירת דירה. להפחתת נטל המס עורך דין מטעמכם יבקש להוכיח הוצאות הקשורות במס השבח.
זכרו – אם אין רווח בעסקה אין מס והחוק מאפשר להכיר בהוצאות מסוימות כדרך להפחית ממס השבח:
הפחתת מס השבח
- שיפוץ שעשיתם.
- ריבית על תשלומי משכנתא.
- תשלומים לעורך הדין.
- מס רכישה ששולם.
- תשלומים למתווך דירות.
- היטל השבחה אם שולם.
- הוצאות נוספות שהוכרו בחוק.
ב. פטור ממס שבח דירות מגורים
נטל מס השבח יכול להיות כבד ביותר (25% מס מהשבח במכירה ויותר מכך) ולכן חשוב לבדוק קודם כל זכאות לפטור ממס השבח. למס שבח דירה ישנם פטורים מגוונים כאשר מדובר "בדירת מגורים מזכה" (בהתאם להגדרת החוק), ובין השאר:
- מכירת דירת מגורים יחידה פעם בשנה וחצי.
- מכירת דירה שנתקבלה בירושה.
- פטור חד-פעמי במכירת שתי דירות מגורים לצורך רכישת דירה חלופית אחת (משפרי דיור).
- פטורים נוספים בהתאם למקרה.
לכל פטור יש תנאים משלו, ועורך דין למכירת דירה שאכפת לו ידע לייעץ ולהתאים את הפטור אליכם. רשמנו מאמר נפרד על הפטורים הנפוצים ממס השבח, וכן מאמר נפרד על מס שבח על דירה מירושה. כדאי לקרוא! תכנון מס נכון יכול להוביל לחבות מס פחותה משמעותית, ועל עורך הדין לשלוט ברזי מס השבח כמס מכירת דירה כדי להפחית את חבות המס בסעיף זה.
ג. תכנון מס יצירתי ושכר טרחת עו"ד
כפי שניתן לראות פטור ממס שבח יכול לחסוך משמעותית למוכרים ויש להפעיל תכנון מס יצירתי לצורך התאמת הרוכשים לפטור מסוים. תכנון מס יצרתי דורש השכלה כלכלית רחבה מעבר להשכלה משפטית הנדרשת מכל עורך דין. המשרד שלנו מקבל לשירותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה וזאת לצורך חישוב מס ללקוחות המשרד ללא תשלום נוסף. אך לא כולם "שולטים" בענייני המס.
במקרה בו ייצגנו קונים הם רכשו דירה בעיר אשדוד במחיר של 2.2 מיליון ₪. המוכרים מכרו את הדירה לאחר שהחזיקו בה שנה וארבעה חודשים בלבד. המוכרים לא ידעו שלצורך פטור ממס שבח דירה "יחידה" יש להחזיק בדירה שנה וחצי לפחות.
עורך דינם (עורך דין מקומי) לא ידע לייעץ להם להמתין עוד חודשיים בלבד כדי לקבל פטור ממלא ממס השבח.
המוכרים שילמו 55,000 ₪ מס שבח במקום פטור מלא. חבל!
3. האם יש מס נוסף?
כפי שציינו העיסוק העיקרי של עורך הדין של המוכרים הוא במס השבח, חישובו ותכנון פטור ממנו. עם זאת, במקרים מסוימים ישנה חבות מס נוספת, שמוטלת דווקא מהרשות הקומית. מס זה נדיר יחסית, אך עם זאת יקר מאוד (עד 50% מס העליית ערך הנכס).
איך נדע אם יש מס נוסף מעבר למס השבח? דברו איתנו.
א. מס רכוש
ב. היטל השבחה
חבל!
רכישת.הדירה
אישור.תוכנית.חדשה.ללא.ידיעת.הבעלים
מכירת.הדירה
מתי יש היטל השבחה?
כאמור, מס זה חל כמס מכירת דירה רק במקרים מסוימים, וברירת המחדל היא שאין חבות מס היטל השבחה (בניגוד למס השבח שקיים תמיד). חבל לקחת מס זה בחשבון לפני שידעתם בוודאות שהוא אכן חל! עם זאת, חשוב מאוד לבצע את הבדיקות המתאימות מאחר ומס זה יקר מאוד לתשלום (בדרך כלל 50% מעליית עררך הנכס). מדובר במס זניח בהרבה ממס השבח ועורך הדין מהמשרד שלנו ידע לחשבו עבורכם.
יידענו שהמוכר מתגורר בדירה כעשור, ולכן סביר להניח שכלל אינו מודע לחוב בהיטל השבחה שעלול להיווצר במכירה. מתוך כבוד קולגיאלי יידענו את עורך הדין של המוכר כי יש תכנית שאושרה, ועליו לשים לב לכך (עורך דין מקומי). בדיעבד התברר שעורך הדין של המוכר לא קרא את המייל שלנו (תוך טענות שונות ומשונות) ולא טרח לבדוק בעצמו את זכויות הבניה (כפי שהוא נדרש לעשות כן). ולכן הלקוח שלו כלל לא ידע על החוב בהיטל השבחה.
בעקבות הפתעה לא נעימה זו המוכר איחר את מועד העברת הבעלות בדירה לקונים (הלקוחות שלנו), שילם היטל השבחה, פספס הזדמנויות שונות להפחית ולערער על היטל ההשבחה הקיים, שילם ריבית והצמדה וכן שילם פיצויי ללקוח שלנו על סך 230,000 ₪ (10% פיצוי מוסכם).
חבל!
ג. אגרות בניה והיטלים
סעיף זה הוא סעיף "סל" לכל האגרות שהיו צריכות להיות משולמות, אך לא שולמו בעבר. לא ניתן להעביר את הדירה ללא תשלום סופי של אגרות אלו אם קיימות, והמוכרים יידרשו להראות אישורי תשלום ברגע העברת הבעלות כחלק מהמחויבויות שלהם בחוזה מכירת הדירה. מסמכים אלו נקראים "אישורי עירייה" והם חלק מהמסכים אותם נציג כדי להעביר את הדירה על שם הרוכשים שלנו.
זוכרים שביקשתם לאשר בניית פרגולה וקבלתם אישור לכך? אם לא שילמתם בעד האישור במועד קבלתו (או תחילת הבניה) החבות במס תחול עכשיו כמס על מכירת דירה.
במקרה בו ייצגנו רוכשים שקנו דירה בעיר רחובות במחיר של 2,100,000 ₪, עורך הדין של המוכרים "שכח" לבדוק האם יש מס היטל השבחה והיטלי בניה נוספים על הנכס. כאשר הוא נדרשנו להציג "אישורי עירייה" כדי להעביר בעלות – גילינו חוב מס מחריד ומשמעותי של 400,000 ש"ח. המוכרים ההמומים סירבו לשלם את המס (לאחר שנחתם חוזה מחייב עם הרוכשים) מה שגרר הפרת חוזה מצד המוכרים ועורך דינם.
בסופו של יום המוכרים שילמו את המס (וכן ריבית והצמדה) וכן שילמו ללקוחותינו הרוכשים פיצוי בגובה 10% ממחיר הדירה (210,000 ₪) בגין בפרת החוזה. מדובר בהמון כסף – בידקו את הדברים מראש ותפנו לעורך דין למקרקעין שיודע מה הוא עושה.
שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
ד. איך מתקדמים?
4. סיכום – מס מכירת דירה
במאמר זה סקרנו באופן כללי את נושא מס על מכירת דירה ופירטנו בעיקר על מס השבח. מדובר בנושאים מורכבים מאוד שנרשמו ספרים עליהם ואין בשורות אלו כדי לסכם את כל נושא המיסים במקרקעין ועסקאות נדל"ן. המאמר הוא מאמר כללי ומקדים בלבד ומשרדנו מזמין אתכם לעיון נוסף באתר לצורך העמקה, שם תמצאו גם מחשבונים בתאימים. בהמשך לכך נציין שוב כי המאמר הוא לידע כללי בלבד ומשמש את המוכרים לתכנון עתידי. את רוב החישובים יעשה עורך הדין מכירת דירה במעמד מכירת הדירה.
שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
למשרדנו ניסיון עשיר בתכנון מס נכון במסגרת חישוב המס על מכירת דירה. המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מבקש להפחית את החבות במס ככל הניתן וזאת כדי להשאיר יותר כסף בכיס לקוחותיו. שירות זה נעשה על ידי שיחה אישית שמטרתה היא הפחתת המס במועד מכירת הדירה. השירות ניתן בחינם כחלק משכר הטרחה להסכם מכירת הדירה. אנחנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).