בית > רכישת דירה > רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן ​

מדריך המלא - רכישת דירה מקבלן ​

מאמר זה מציג את הליך רכישת דירה מקבלן ממעוף הציפור ומסביר לקהל לקוחות המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה איך לרכוש דירה חדשה מקבלן ולהישאר בחיים. במאמר נפרט איך אנחנו – משרד עורכי דין מקרקעין, ניגשים להליך רכישת דירה מקבלן ומהם ההדגשים החשובים לנו.

כותב המאמר הוא עורך דין מקרקעין ורכישת  דירה, בעל השכלה כלכלית ומומחה בתכנון מס ברכישות דירות מגורים, ותכנון מס הרכישה המלווה את העסקה.

המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר . לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂 
עורך דין רכישת דירה מקבלן עו"ד מאור גרצנשטיין
מאור גרצנשטיין, עורך דין

מאמר זה עוסק ברכישת דירה מקבלן.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

  1. מדריך רכישת דירה יד שנייה
  2. עורך דין רכישת דירה מקבלן
  3. שכר טרחת עורך דין רכישת דירה מקבלן
  4. פטור ממס רכישה
  5. מס רכישה דירה ראשונה
אמ;לקארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר :

רכישת דירה מקבלן היא רכישה "על הנייר" ודורשת משנה זהירות. בניגוד לרכישת דירה יד שנייה (מול אדם פרטי) מדובר ברכישה מול חברה גדולה ומיומנת  (הקבלן או היזם) העוסקת בתחום הנדל"ן ומתמחה גם בצד המשפטי שלה. בעקבות פערי הכוחות בין הצדדים המחוקק חוקק את "חוק המכר" – חוק שמסדיר את זכויות הרוכשים וחובות הקבלן והוא בעיקר כאן כדי להגן על רוכשי דירה חדשה מקבלן. החוק עוסק במקרים הבאים:
  • לוח תשלומים חוקי
  • ביטחונות בהעברת כספים
  • הוצאות נוספות מעבר למחיר הדירה
  • איחור במסירת הדירה
  • מפרט טכני תקני
  • ועוד
המאמר יעסוק גם בענייני משכנתא, ליקויי בנייה אפשריים, חוזה רכישת הדירה ודרך חתימתו אל מול הקבלן.
המשרד שלנו עוסק בנדל"ן וברכישות דירה, מלווה עסקאות רכישה לפרטיים וקבלנים במכירת דירות בבנייני מגורים. משרדנו מעמיד לרשות לקוחותיו אמצעי תקשורת מתקדמים ופריסה נוחה של שכר הטרחה לתשלומים.

למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ ).

המאמר רכישת דירה מקבלן יענה על השאלות הבאות:

  1. איך רוכשים דירה מקבלן ונשארים בחיים?
  2. האם יש פטור ממס רכישה ברכישת דירה מקבלן?
  3. מה קורה אם הקבלן מאחר במסירה? האם מגיע לי פיצוי?
  4. איך מחלקים את התשלום עבור דירת המגורים?
  5. כמה משלמים לעורך הדין עבור רכישת הדירה?
כותרות במאמר רכישת דירה מקבלן:
    Add a header to begin generating the table of contents

    1. איך מתכוננים ליום החתימה? ​

    כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן העסק מורכב יותר. הבעלות (החכירה) לא רשומה עדיין על שם בעלי הדירה, הרוכשים או מדינת ישראל אלא על הקבלן, ולכן כל התנהלות הרישום מנוהלת על ידי הקבלן בעצמו. הקבלן הוא גוף כלכלי עצמאי ויש להתייחס אליו ככזה. על עורך הדין המנהל את העסקה לטובת לקוחותיו "לחשוד" באופן טבעי ולבחון פרטים נוספים שלא צריך היה לבחון באם היה מדובר בדירה יד שניה (שכן אז הרישום מתנהל בידי המדינה ואין חשש לניגוד עניינים).

    לכן רכישת דירה מקבלן מתחילה בבדיקות מקדימות לקניית הדירה – בדיקות תכנון המימון (משכנתא), בדיקות משפטיות ובדיקות תכנוניות.

    א. משכנתא ברכישת דירה מקבלן

    תמהיל משכנתא הוא אישי לכל משפחה, ואין שני אנשים עם תמהיל משכנתא זהה. עלות ההלוואה תלויה באחוזי מימון הדירה, יכולת ההחזר של הרוכשים ופריסת ההלוואה, וכן גורמים נוספים. מדובר בהוצאה הכי גדולה (ככל הנראה) שתהיה לכם בחייכם שכן מדובר על הלוואה ארוכת טווח שמטרתה היא מימון רכישת הדירה. לכן: במחיר הדירה והתקציב המשפחתי חשוב לכלול גם את מחיר המשכנתא והריבית שלה לאורך זמן.

    רשמנו מאמר נפרד על איך לוקחים משכנתא, כדאי לקרוא!

    טיפ ברכישת דירה חדשה מקבלן: שימו לב על אחוזי המימון המותרים בחוק: 50% לדירה שנייה, 75% לדירה ראשונה, ואחוזים משתנים בהתאם לתוכניות הממשלתיות (למשל, מחיר למשתכן).

    אחוזי מימון לדירה

    סוג הדירה אחוז משכנתא מירבי אחוז הון עצמי מינימלי נדרש
    דירת מגורים "יחידה"
    75%
    25%
    דירת מגורים "מחליפה"
    70%
    30%
    דירות מגורים "נוספת"
    50%
    50%

    טיפ להפחתת מס: שימרו על מסמכי המשכנתא. ריבית המשכנתא מוכרת כהוצאה לצורך הפחתת מס השבח במכירת הדירה בהמשך.

    ב. בדיקות משפטיות שעליכם לבדוק ​

    בבדיקות המשפטיות נבחן בעיקר את הקבלן עצמו:

    • מי הקבלן שרשום בנסח הטאבו? (זכרו שיש הרבה קבלני משנה וכדאי לדעת מי הקבלן הראשי)
    • מי היוזם של הפרויקט?
    • האם יש לווי בנקאי לפרויקט?
    • האם יש תביעות תלויות ועומדות נגד הקבלן?
    • האם יש היתר בנייה? מה הוא כולל?

    בדיקות אלו חשובות במיוחד בתקופה האחרונה – בניגוד למה שנראה בשטח, לרבות, משרדים מפוארים, תמונות מפוצצות ומשרד מכירות מפנק, דברים אחרים עשויים להתגלות "מתחת למכסה המנוע". לא תרצו להיכנס לעסקה בסדר הגודל הזה עם קבלן בעייתי.

    טיפ משפטי: גם קבלנים שנתפסים כקבלני ענק חזקים ויציבים התגלו כגירעוניים (ראו למשל: קבוצת פרי) וזוהי רק שאלה של זמן עד שיקרסו. בדיקות משפטיות פשוטות שיעשו על ידי עורך דין רכישת דירה מקבלן עשויות למנוע אסונות. 

    ג. בדיקות תכנוניות שעליכם לבדוק

    לצערנו, ברכישת דירה מקבלן ניתן לקבל תמונה חלקית בלבד על הדירה המיועדת לרכישה – לא ניתן להסתובב בשכונה, להיכנס לבית ולדבר עם השכנים (כמו שניתן ברכישת דירה יד שנייה). אשר על כן הרכישה בעייתית ומסוכנת יותר. אך אל דאגה: המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה ידאג לבדיקות תכנוניות פשוטות וזאת כדי להציג לכם תמונה קרובה למלאה על הסביבה והדירה. בדיקות אלו יכללו:
    • בדיקת המפרט של הדירה  – מפרט הדירה מייצג את כל מה שצריך להיות בפנים הדירה, חומרים, תוספים, גדלים וזוויות. כמו שניתן לשער המסמך שמתקבל מהקבלן ברוב הפעמים אינו קריא (אולי בכוונה?) ומקשה על ההבנה של מה הרוכשים קונים בפועל. וודאו שאתם מגיעים לאירוע החתימה על החוזה עם עורך דין שמתמחה ברכישות דירה מקבלן.
    • בדיקת התב"ע העירונית  – בתב"ע (תכנית בניין עיר) נגלה את מפת התכנון האזורית וכן נגלה מה הקבלן יכול לבנות בהתאם לתכנון השטח (קומות, מספר דירות, מקומות חנייה וכד').
    טיפ ברכישת דירה מקבלן: הקבלן ינסה להציג לכם תמונה ורודה, הוא מנסה למכור לכם. עורך דין מקרקעין מטעמכם יציג תמונה אובייקטיבית לאחר מחקר מעמיק של השטח ובדיקות נוספות מול העירייה והרשות המתכננת.
    בדיקות משפטיות
    מובן לי
    קצת על שכר הטרחה בעניין זה: משרדי עורכי דין רבים אינם נוהגים "להתעסק" עם בדיקות תכנוניות. מניסיון, מדובר בבדיקות שעשויות לקחת זמן רב, אינן משתלמות כלכלית לעורך הדין ודורשות מיומנות וניסיון רב (מעבר לבדיקות המשפטיות). לכן עורכי דין רבים יחריגו בדיקות אלו משכר הטרחה ויבקשו סכומים נוספים. אצלנו במשרד שירותים אלו ושירותים נוספים ניתנים בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.
    בהליך רכישת דירה מקבלן על עורך הדין שלכם לבצע בדיקות תכנוניות לנכס הנרכש

    2. המשך הליך רכישת דירה מקבלן ​

    לאחר סבב הבדיקות הראשוניות ותכנון התקציב המשפחתי נמשיך בהליך הרכישה לאחר שהתמקדנו על הדירה הנבחרת. בשלבים הבאים נתכונן לעסקה הספציפית: מהן החובות החלות על הקבלן? מהם הוצאות המיסים החלות על הרכישה ואיך ניתן להפחית מס?

    א. מה הקבלן לא רוצה שתדעו? ​

    המחוקק הבין שפערי הכוחות ברכישת דירה מקבלן הם מרכזיים ויש להתייחס אליהם בהתאם. בעוד שברכישת דירה יד שנייה מדובר בעסקה בין שני צדדים (מוכרים וקונים) ששווים בכוחם ובניסיונם המשפטי, כאשר מדובר ברכישה מקבלן לא כך הדבר, והמוכר (הקבלן) מנוסה יותר, מבין יותר, וכן בעל האמצעים.

    לפיכך חוקק המחוקק שורה של חוקים הנקראים יחדיו "חוק המכר" המגנים על רוכשי דירות מקבלן. בין השאר נמצא שם הוראות בדבר חלוקת התשלומים המותרת (לא ניתן לדרוש את כל התשלום מיד), פיצויים על איחורים במסירה, חובת הצגת בטחונות על תשלומים, הוראות מחייבות מחוק התכנון והבניה וכד'.

    עורך דין מומלץ לרכישת דירה מקבלן יסביר לכם את זכויותיכם ובמידת הצורך יפנה את תשומת לב הקבלן לחריגות מהחוק. הכול כדי להגן עליכם משפטית.

    איך חוק המכר עוזר לי? המשיכו לקרוא. 

    ב. מס רכישה ברכישת דירה מקבלן ​

    בישראל קיים מס רכישה שממסה רוכשי דירות מגורים וחל על כל רכישת דירה, גם על רכישת דירה מקבלן וגם כאשר הדירה נרכשה "על הנייר". מס הרכישה יכול להגיע עד ל-10% משווי הרכישה (מחיר הדירה), ובהחלט מדובר בנטל מס לא מבוטל.

    זאת ועוד, דירות מקבלן (בדרך כלל) נמכרות במחירים אטרקטיביים יותר ממחירי דירות יד שנייה באותו אזור, ומחירן צפוי לעלות במשך הזמן. עובדה זו עשויה להשפיע על מס השבח שידרשו הרוכשים לשלם כאשר ימכרו את הדירה בעתיד. רשמנו באתר מאמרים רבים על מס הרכישה בדירה ראשונה החל על רוכשי דירה, ועל מס השבח במכירת דירה יחידה  החל על מוכרי דירה. אתם יותר ממוזמנים לקרוא ולהתעניין.

    רכישת.הדירה

    מכירת.הדירה

    התפקיד שלנו כמשרד עורכי דין רכישת דירה מקבלן הוא להפחית לכם במיסים ובהוצאות הרכישה.

    ג. איך מפחיתים מיסים? ​

    לדעת המשרד שלנו, גדולת עורך הדין היא בתכנון מס נכון ובהפחתת מס הרכישה ללקוחותיו. מס הרכישה כולל בחוק הטבות מס רבות ופטורים שיש לתכנן ולבקש מבעוד מועד כדי להפחית (לפעמים עד ל-0%) את מס הרכישה. רשמנו מספר מאמרים על מס הרכישה ברכישת דירת מגורים (גם מקבלן), וכן על שיטות שונות להשגת פטור ממס הרכישה.

    טיפ ממשרד מיסוי מקרקעין: תכנון מס יצירתי עשוי לדרוש מספר פעולות משפטיות (למשל, העברת דירות במתנה וכד') ויכול לקחת זמן. פנו לעורך הדין לנדל"ן  מבעוד מועד לתכנון מס אופטימלי עבורכם. אנחנו לא גובים שכר טרחה לפי שעות ואתם לא תשלמו יותר על פניה מוקדמת.

    התנהלות נכונה בהליך רכישת דירה מקבלן יכולה להפחית לכם את מס הרכישה לתשלום
    יש לבדוק מראש האם ייעוץ מס כלול בשכר הטרחה של עורך הדין. מניסיוננו, עורכי דין רבים אינם מנוסים מספיק בניהול מיסים ללקוחותיהם רוכשי הדירות, ולכן ידרשו ממכם לשכור יועץ מס חיצוני לצורך תכנון המס (מה שיוסיף עלויות). במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מועסקים רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה (בנוסף לרישיון עריכת דין) ושירות תכנון מס ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. הכול כדי להשאיר לכם עוד כסף לרהיטים.

    כמה יעלה לי שכר הטרחה? שאלו אותנו.
    השתדלו לקבל ייעוץ מס במיסוי מקרקעין לפני הליך של רכישת דירה מקבלן

    3. חוזה רכישת דירה מקבלן ​

    בשלבים הבאים הקבלן יקרא לנו למשרדו לחתימה על חוזה רכישת הדירה. רשמנו מאמר נפרד על חוזה רכישת דירה מקבלן (ואפילו הוספנו חוזה לדוגמה), ולכן לא נרחיב בעניין. באופן כללי, בניגוד לחוזה של מוכר פרטי, חוזה רכישה מקבלן מנוסח באופן חד צדדי על ידי הקבלן, ועורך הדין מטעם הרוכשים יכול לעשות בו שינויים בשלב מאוחר יותר.

    בנוסף, חוזה הקבלן כפוף לחוק המכר כאמור, ועורך הדין שלכם חייב לבדוק האם חוזה הקבלן עומד בתנאים של חוק המכר. אם לא, יש לפעול משפטית בעניין.

    א. לוח תשלומים חוזה דירה לפי חוק המכר ​

    כאן הגענו לסעיף משפטי – בעוד ובדירה יד שניה לוח התשלומים נקבע בהסכמת הצדדים ולאורך תקופות לבחירת הצדדים, ברכישת דירה מקבלן החוק קובע מהו לוח התשלומים המותר. בניגוד לדעה הרווחת הקבלן אינו יכול לדרוש את התשלום על כל הדירה (או חלק נכבד אחר) לפני שהבניה החלה או לפני שסיפק בטחונות לסכומים (תשלום בשוברים). החוק והמחוקק חייבו את הקבלן לדרוש תשלום בהתאם להתקדמות בבניה או לחלופין, לספק בטחונות מתאימים (ויקרים!).

    בצורה זו הקבלן אשר רוצה לקבל תשלום במהרה חייב להתקדם עם הבניה, אחרת, לא יוכל לקבל תשלום. קבלן לא הגון לא ירצה שתדעו זאת בבואכם לרכוש דירה חדשה מקבלן, ולכן, חשוב לעמוד על הזכות להעברת התשלום רק עם התקדמות הבניה. עורך הדין מטעמם של הרוכשים צריך לוודא שהתשלומים אכן מועברים עם התקדמות הבניה ושלא יקרה מצב בו הקבלן ידרוש כספים שלהם לא זכאי.

    טבלת פריסת התשלומים לדירות חדשות מקבלן כאשר ההסכם נחתם לפני 5.2019 וכאשר הקבלן לא מסר ערבות בנקאית או תעודת ביטוח ​

    אחוז (%) ממחיר הדירה שהקבלן רשאי לדרוש התקדמות בנייה נדרשת אחוז (%) מצטבר עד לתשלום כל התמורה
    7
    דמי קדימה (יפורט בהמשך)
    7
    40
    גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת העמודים
    40
    20
    גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה (כולל את מחיצות הפנים אך לא את המשקופים והצנרת לאינסטלציית מים וחשמל)
    60
    15
    גמר טיח פנים או תחליף לטיח
    75
    15
    גמר טיח או ציפוי חוץ של הדירה
    90
    10
    מסירת הדירה
    100

    טבלת פריסת התשלומים לדירות חדשות מקבלן כאשר ההסכם נחתם אחרי 5.2019 וכאשר הקבלן לא מסר ערבות בנקאית או תעודת ביטוח ​

    אחוז (%) ממחיר הדירה שהקבלן רשאי לדרוש התקדמות בנייה נדרשת אחוז (%) מצטבר עד לתשלום כל התמורה
    7
    דמי קדימה (יפורט בהמשך)
    7
    31
    גמר יציקת המפלס התחתון ביותר בבניין. שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם (יפורט בהמשך).
    31
    25
    גמר עבודות השלד בכל הקומה שהדירה נמצאת בה ובקומות שמתחתיה, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    56
    5
    גמר עבודות השלד בכל קומות הבניין, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    61
    6
    גמר חיפוי חוץ בכל הבניין.
    67
    10
    גמר טיח וריצוף בדירה.
    77
    13
    גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש בדירה (חיפוי פנימי בדירה כולל חיפוי הקירות, לרבות בקרמיקה או בשיש, והנמכת תקרה בגבס).
    90
    5
    גמר התקנת מערכות משותפות בכל הבניין, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס.
    95
    5
    קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
    100

    להלן טבלת פריסת התשלומים לדירות חדשות מקבלן בפרויקט "תמ"א 38" וכאשר הקבלן לא מסר ערבות בנקאית או תעודת ביטוח

    אחוז (%) ממחיר הדירה שהקבלן רשאי לדרוש התקדמות בנייה נדרשת אחוז (%) מצטבר עד לתשלום כל התמורה
    7
    דמי קדימה (יפורט בהמשך)
    7
    31
    גמר יציקת המפלס התחתון ביותר בבניין. שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם (יפורט בהמשך).
    31
    25
    גמר עבודות השלד בכל הקומה שהדירה נמצאת בה ובקומות שמתחתיה, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    56
    5
    גמר עבודות השלד בכל קומות הבניין, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    61
    6
    גמר חיפוי חוץ בכל הבניין.
    67
    10
    גמר טיח וריצוף בדירה.
    77
    13
    גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש בדירה (חיפוי פנימי בדירה כולל חיפוי הקירות, לרבות בקרמיקה או בשיש, והנמכת תקרה בגבס).
    90
    5
    גמר התקנת מערכות משותפות בכל הבניין, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס.
    95
    6
    קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר
    100
    • יצוין שאם הקבלן מספק בטחונות אחרים, כדוגמת תעודת ביטוח או ערבות בנקאית (תשלום בשוברים) הקבלן יכול לדרוש כספים ללא קשר להתקדמות הבניה, שכן ממילא כספי הרוכשים מבוטחים על ידי הבנק או חברת הביטוח.

    ב. מועד החתימה על חוזה רכישת דירה מקבלן ​

    כפי שצוין במעמד החתימה על חוזה רכישת דירה מקבלן עורך הדין מטעם המשרד שלנו יעבור על החוזה ויוודא כי הוא אכן עומד בתנאים של חוק המכר. אך הפיקוח על הקבלן לא נגמר שם. יש לבחון כי התשלומים עצמם משולמים רק לאחר שהקבלן אכן המשיך בבניה.

    מקרה שקרה ללקוח משרדנו משכונת עיר היין באשקלון: הקבלן והרוכש חתמו על חוזה רכישה שכלל לוח תשלומים בהתאם להתקדמות בבניה. בהמשך הבניה חל עיכוב משמעותי בהתקדמות הבניה (כמו שקורה פעמים רבות) ולמרות זאת הקבלן דרש תשלומים כפי שהוסכם בחוזה הרכישה.

    משרדנו שלח מכתב התראה לקבלן, שם הביא לתשומת ליבו כי הוא חורג מהוראות חוק המכר בהם הוא רשאי לדרוש תשלום לפי החוזה רק בהתאם להתקדמות הבניה. ככל וזו מתעכבת, מרשינו רשאים לעכב תשלומים בהתאם לדין.

    למותר לציין כי הקבלן זנח את טענותיו וחש למהר בבניה כדי לקבל את המשך התשלום.

    מתי מקבלים את הדירה? המשיכו לקרוא.

    ג. שכר טרחה עורך דין ברכישת דירה מקבלן ​

    רשמנו רבות על שכר הטרחה ברכישת דירה מקבלן (ואפילו הוספנו מחשבון). מה שחשוב לדעת הוא ההפרדה בין שכר הטרחה  לעורך הדין של הקבלן (שבצורה מעוותת הרוכשים צריכים לשלם) ,לבין שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג אתכם בעסקה.
    • שכר הטרחה לעורכי הדין של הקבלן  – מדובר בשכר טרחה עבור "אגרת רישום" של בעלות הרוכשים על הדירה החדשה. מדובר בסכום של 5,000 ₪ או 0.5% (חצי אחוז) ממחיר הדירה, לפי הנמוך  מבניהם, בתוספת מע"מ.
    • שכר הטרחה לעורכי הדין המייצגים את הרוכשים  – המחיר נקבע כאחוז (%) ממחיר הדירה ומשתנה בין משרד ומשרד ובין מסלול ומסלול.
    ניתן לקרוא בהרחבה על שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה מקבלן. אפילו הוספנו מחשבון.

    מה שכר הטרחה כולל?

    שימו לב! עורכי הדין של הקבלן לא מייצגים את האינטרסים שלכם (נהפוך הוא) ותשלום שכר הטרחה שלהם הוא "אגרת רישום" בלבד. אל תתנו לקבלן לבלבל אתכם בעניין זה.

    בנוסף, חשוב לוודא מראש מה שכר הטרחה כולל. האם שכר הטרחה כולל בדיקות תכנוניות ומשפטיות כאחד? האם שכר הטרחה כולל התעסקות ומשא ומתן בעניין המשכנתא? האם שכר הטרחה כולל תכנון מס הרכישה לצורך הפחתתו? כל שירות שלא  ניתן במסגרת שכר הטרחה עלול לעלות הרבה מאוד כסף בהמשך.

    במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מאמינים בשירות "מקצה לקצה" והמשרד מעניק מראש מגוון רחב מאוד של שירותים נלווים לרוכשים דירה מקבלן, לרבות בדיקות תכנוניות והפחתת מס הרכישה בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.
    רכישת דירה מקבלן ושכר טרחת עורך דין רכישת דירה מקבלן

    4. היום שאחרי החתימה ​

    לאחר מועד החתימה על חוזה רכישת דירה מקבלן נמתין בסבלנות עד תאריך הכניסה לדירה (תאריך זה צריך להיות מצוין מפורשות בחוזה הרכישה כחלק מחובות הקבלן לפי חוק המכר). נשלם בזמן ונתכונן ליום מסירת המפתחות לדירת המגורים. יש לבחון במקביל הלוואות משכנתא לקראת מימון הדירה ולוודא העברת ניירת מתאימה מהקבלן לבנק ולהיפך.

    טיפ משפטי: כדאי להגיע למעמד החתימה על חוזה הרכישה עם אישור עקרוני להלוואת משכנתא מהבנק. עם זאת, בהחלט ניתן לנהל משא ומתן על תנאי המשכנתא ולסגור הלוואת משכנתא רק לאחר החתימה ותשלום ההון העצמי הדרוש. קראו על זה עוד במאמר שלנו על נטילת הלוואת משכנתא.

    א. התשלום הראשון לקבלן

    בניגוד ללוח התשלומים שבחוזה רכישת הדירה, הקבלן עשוי לדרוש בהתאם לדין עד ל-7% ממחיר הדירה ללא קשר ללוח התשלומים ולהתקדמות בבנייה – "דמי קדימה" (ראו בטבלאות למעלה). בנוסף אם הקבלן נותן בטחונות מסוג תעודת ביטוח או ערבות בנקאית (תשלום בשוברים) הקבלן יכול לדרוש סכומים נוספים, ועד לכל שווי הדירה, ללא קשר להתקדמות בבניה (כמובן, אם הדבר סוכם מראש ובהתאם לחוזה).

    מחיר הדירה הצפוי בשקלים:

    0%

    7%

    אחוז:
    הסכום אותו הקבלן רשאי לדרוש כמקדמה (עד 7%) הוא:

    בדרך כלל  התשלום הראשון והתשלומים הסמוכים  יעשו באמצעות הון עצמי, והמשכנתא "תיכנס" רק בשלב מאוחר יותר. מחיר המשכנתא והריבית עליה נקבעות על פי אחוזי המימון ולכן כדאי (כלכלית) לשלם מה שניתן ללא עזרת הבנק. בנוסף, גם הבנק יבקש לראות תשלומים באמצעות הון עצמי לפני שימהר להלוות לכם. עורך הדין רכישת דירה מקבלן מטעמכם יסדיר עניינים אלו מול הבנק והקבלן (רק וודאו שהתעסקות עם מסמכי משכנתא כלולים בשכר הטרחה, זה לא תמיד כך). במשרד שלנו שירות זה ניתן בחינם  במסגרת שכר הטרחה לרכישת דירת הקבלן.

    ב. דיווח לרשויות המס על הרכישה ​

    בהתאם לחוק יש לדווח לרשויות המס (מסמ"ק – מנהל מיסוי מקרקעין) על העסקה עם הקבלן תוך 30 יום, אחרת הקונים עשויים להיות מחויבים בקנסות מטעם המדינה. חשוב לציין כי יש לדווח על מס הרכישה גם אם עורך הדין שלכם  הצליח להשיג עבורכם פטור ממס הרכישה.

    מה הוא יום העסקה? ברוב המקרים מדובר ביום החתימה על הסכם הרכישה. לצערנו, פעמים רבות רשויות המס עשויות לראות גם בזיכרון דברים לרכישת דירה כ-"יום עסקה", ולפיכך הרוכשים יכולים לאחר בדיווח בשוגג. חפשו באתר מאמרים על זיכרון דברים ברכישת דירה וההשלכות (הקשות) שיש למסמך זה על העסקה שלכם.

    ג. איחור במסירה והפיצוי המגיע לכם בעסקה שבוצעה טרם 07.07.2022 ​

    אל תתוותרו על הפיצוי המגיע לכם – איחור במסירת הדירה מזכה בפיצוי מידי!

    החוק מבצע הפרדה בין איחור סביר (עד 60 יום) שאינו מזכה בפיצוי, ואיחור שאינו סביר (מעל 60 יום) שמזכה בפיצוי מיום האיחור הראשון. יש לציין כי ראינו כבר אירועים  שגרמו להארכה של המועד "הסביר" והפחיתו מהפיצוי המגיע לרוכשים (למשל, נגיף הקורונה).
    • איחור סביר (עד 60 יום) – אין פיצוי.
    • איחור שאינו סביר (60+ ימים) פיצוי מהיום הראשון.

    סכום פיצוי על איחור במסירת דירה מקבלן בעסקה שבוצעה טרם 07.07.2022

    רשמנו מאמר נפרד על איחור במסירת דירה בקניית דירה מקבלן, ואפילו צירפנו מחשבון לחישוב הפיצוי. נציין את עיקרי הדברים כאן (בהחלט מומלץ לקרוא את המאמר כדי להכיר את הזכויות המגיעות לנו).


    גובה הפיצוי: דמי השכירות לדירה דומה כפול 1.5 עבור כל חודש איחור, לתקופה של עד שמונה חודשי איחור. מהחודש התשיעי הפיצוי יהיה דמי השכירות כפול 1.25.

    ד. איחור במסירה והפיצוי המגיע לכם בעסקה שבוצעה לאחר 07.07.2022 ​

    אל תתוותרו על הפיצוי המגיע לכם – איחור במסירת הדירה מזכה בפיצוי מידי!


    החוק מבצע הפרדה בין איחור סביר (עד 30 יום) שאינו מזכה בפיצוי, ואיחור שאינו סביר (מעל 30 יום) שמזכה בפיצוי מיום האיחור הראשון. יש לציין כי ראינו כבר אירועים  שגרמו להארכה של המועד "הסביר" והפחיתו מהפיצוי המגיע לרוכשים (למשל, נגיף הקורונה).

    • איחור סביר (עד 30 יום) – אין פיצוי.
    • איחור שאינו סביר (30+ ימים) פיצוי מרגע זה.
    תקופת האיחור זכאות לפיצוי?
    30 ימים
    לא – תקופת "גרייס"
    31 ימים
    כן – החל מאותו היום יינתן פיצוי חודשי על סך תשלום דמי שכירות לדירה דומה
    5 חודשים
    כן – יינתן פיצוי חודשי על סך 1.25 מדמי שכירות של הדירה
    11 חודשים
    כן – יינתן פיצוי חודשי על סך 1.5 מדמי שכירות של הדירה

    טיפ משפטי: התייעצו עם משרד עורכי דין למקרקעין לגבי סעיף האיחור של הקבלן, וודאו שאתם מקבלים את הפיצוי המגיע לכם. השירות ניתן במשרד שלנו בחינם  במסגרת שכר הטרחה להסכם רכישת דירת המגורים.

    בהליך רכישת דירה מקבלן בהחלט צריך להתכונן ליום בו נבקש פיצוי על איחור במסירת דירה מקבלן

    5. שלב מסירת הדירה ​

    הגענו לשלב מסירת הדירה – ברכות! ככל הנראה עבר זמן רב ממועד החתימה על הסכם רכישת דירת המגורים ועד מסירת המפתחות, וזה הזמן לחזור לעניינים. במועד זה כדאי ליצור קשר מחודש עם עורך הדין (אם הוא לא יצר קשר קודם לכן) ולקבל טיפים משפטים להמשך. להלן הטיפים:

    א. יום ומועד המסירה

    ביום המסירה עורך הדין שלכם ימליץ להיכנס לדירה עם "איש בדק בית". זוכרים את המפרט הטכני של הדירה? זה הזמן לבחון אם מה שהיה בעגלת הקניות שלנו לפני כמה חודשים (או שנים) אכן נמצא בדירה.

    בהסכם המכר מול הקבלן מצורף נספח "מפרט דירה". המפרט מציין לפרטי פרטים מה יהיה בדירה העתידית. בין השאר נמצאים שם אריחים, דלתות, שקעים, צבעים, קירות, חיפויים, אסלות, כיורים וכד'. בנוסף המפרט קובע מהם החומרים ממנה יבנו ויורכבו כל פרטי הדירה. קריאת המפרט אינה דבר של מה בכך, ויש להקדיש זמן מספק כדי להבין מה יהיה בדירה, בייחוד כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן על הנייר.

    לכן, כדאי להיכנס לדירה לראשונה עם איש בדק בית שיבחן את ההתאמה למפרט. ככל ויש אי התאמה כזו או אחרת עורך הדין שלכם יעזור לכם לשאת ולתת עם הקבלן. במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה השירות ניתן ללא תשלום נוסף במסגרת שכר הטרחה לרכישת דירה מקבלן.

    ב. העברת בעלות בדירת מגורים ​

    לצערנו, קבלנים לא ממהרים לרשום את הדירה במרשם מקרקעי ישראל (טאבו) והמבנה יכול להישאר שנים רבות  על שם הקבלן, כך שלא ניתן לראות את שם הרוכשים במרשם (גם אחרי שתמכרו את הדירה).

    אך אל דאגה! עורך דין המתמחה ברכישות דירה מקבלן ידאג לרשום הערת אזהרה מתאימה במרשם המקרקעין, וידאג להחריג את ההערות המשפטיות והשעבודים של הבנק המלווה (של הקבלן) מהדירה, כך שהוא לא יוכל לשים ידו על הדירה.

    ג. בדיקת ליקויי בניה: כסף על הריצפה ​

    בפן המשפטי מפרט הדירה משמש, ביחד עם תקנות וחוקים אחרים, כבסיס הערכה לעניין ליקויי בניה. כל חריגה מהפרט וחריגה מהתקנות עשויה לעלות לכדי ליקויי בניה בר פיצוי, וחשוב להתייעץ עם עו"ד למקרקעין ונדל"ן (בדגש על תביעות ליקויי בניה) כדי לבחון האם "יש כאן קייס".

    חלק מהליקויים ניתן לתקן, באמצעות פנייה לקבלן בדרישת תיקון. ליקויים אחרים אינם ברי תיקון או אינם כלכליים לתיקון (למשל, מרחק בין קירות בחדר). ליקויים אלו מזכים בפיצויי במסגרת שיחות מול הקבלן או תביעות בבית המשפט.

    המלצת המשרד: ליקויי בניה נפוצים מאוד בדירות מקבלן, וקרוב ל-100% מהדירות הנמסרות לרוכשים כוללות ליקויי בניה נראים ושאינם נראים. מדובר בכסף המגיע לכם, אל תוותרו עליו! במשרדנו אנו בוחנים ליקויי בניה ללא תשלום.

    ד. אז איך מתחילים?​

    ברכישת דירה מקבלן כל צעד הוא קריטי, וסל הזכויות וההגנות שלנו בהתאם לחוק מתחיל עוד מהפגישה הראשונה עם הקבלן. לכן כדאי למצוא עורך דין קשוב, זמין ומקצועי עוד בתחילת הדרך – אנחנו נשמח להסביר לכם על כל תהליך רכישת הדירה, גם תוך כדי תנועה.
    זמינות בטלפון
    מובן לי
    במשרד שלנו כאמור שכר הטרחה אינו משתנה אם פניתם מוקדם יותר בכדי לקבל תמיכה גם בשלבים הראשונים – זו המחויבות שלנו ללקוח.
    סיכום מאמר רכישת דירה מקבלן: שימו לב לזכויות שלכם, יש פערי כוחות גדולים ביניכם ובין הקבלן

    6. סיכום – רכישת דירה מקבלן ​

    במאמר זה (שיצא ארוך יותר ממה שחשבנו) עברנו על הליך רכישת דירה מקבלן על חלקיו השונים, בעיקר מנקודת מבט משפטית. קחו את הטיפים שנתנו בשתי ידיים – רכישת דירה אינה דבר של מה בכך, והצעד הראשון (והכי חשוב) תמיד מתחיל בלימוד עצמי לקראת ההליך הקרב ובא. כל הכבוד!

    המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מייצג אנשים פרטיים ברכישת דירה מקבלן וגם  מלווה קבלנים לאורך פרוייקטי בנייה גדולים. לכן אנחנו מכירים מקרוב את ההליך משני צדדי המטבע. אנחנו יודעים כמה שקט נפשי  חשוב ללקוחותינו הרוכשים דירה מקבלן, ולכן אנחנו מעניקים שלל שירותים נלווים, ולרבות תכנון מס להפחתת מס הרכישה, ניהול מסמכי המשכנתא, תקשורת מול הקבלן ועוד ועוד בחינם כחלק משכר הטרחה להסכם רכישת דירת המגורים. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.

    לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).

    ייתרונות המשרד שלנו אל מול המתחרים. מאור משרד עורכי דין בית ומשפחה.
    logo

    אין להסתמך על המידע הניתן באתר לצורך ביצוע פעולות משפטיות ו/או כל פעולות אחרות. במשפטים כמו במשפטים יש חריגים, חריגי חריגים וסייגים לחריגים, וכל מקרה ייבחן לגופו על ידי עורך דין המתמחה בכך. האתר של המשרד שלנו מלא במאמרים, מחשבונים, מסמכים מדיה עשירה וכד' שנועדו כולם למידע מעשיר ומקדים לייעוץ פרטני טרם ביצוע פעולות כאלו ואחרות. בנוסף, מטבע הדברים רוב המידע מתייחס לאנשים ומשפחות שאינם עוסקים ו/או חברות ו/או חבר בני אדם בהתאם להגדרת החוק. לייעוץ למקרה הפרטני יש לפנות בדף צור קשר.

    © כל הזכויות שמורות למאור משרד עורכי דין בית ומשפחה