בית > מכירת דירה > זכרון דברים מכירת דירה
במאמר זה נציג את מסמך "זכרון הדברים" מכירת דירה, מה משמעויותיו ומהן הסכנות המשפטיות שלצערנו אנשים לא מודעים אליהן. במאמר נציג כיצד אנחנו נוהגים לפעול משפטית כאשר יש חוזה כזה בתמונה ומהם ההדגשים שלנו לחתימה על מסמך שהוא בטוח יותר משפטית וגם עושה את העבודה. בסוף המאמר תמצאו גם את הנוסח שלנו לזכרון דברים למכירת דירה.
נתחיל כבר עכשיו בהמלצה: אל תחתמו על המסמך לפני שתקראו את המאמר שלפניכם.
כותב המאמר הוא עורך דין המתמחה במכירת דירה ועסקאות נדל"ן אחרות, ויודע לייעץ ללקוחותיו גם (ובמיוחד) בענייני תכנון מס יצירתי.
המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק 
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
מאמר זה עוסק בזכרון דברים מכירת דירה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:
- חוסר היכולת לבטל את החוזה אם גילנו בעיות בהמשך (למשל, רוכשים בעייתיים).
- חוסר שליטה על פירוש החוזה וסעיפיו בשלב מאוחר יותר.
- איחורים (וקנסות) בשל אי דיווח על העסקה לרשויות המתאימות.
- פגיעה משמעותית ביכולת לתכנן מס בעסקה לצורך הפחתת המס וצמצום עלויות.
מעוניינים בכל זאת לעגן את רצון הצדדים להבטיח את העסקה? דברו איתנו 
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ 
).
המאמר זכרון דברים מכירת דירה יענה על השאלות הבאות:
- איפה יש זכרון דברים למכירת דירה?
- האם כדאי לחתום על זכרון דברים?
- מהו חוזה זכרון דברים?
- מה הקשר בין זכרון דברים למס שבח?
- איך הסכם זכרון דברים משפיע על חוזה העברת הבעלות?
1. זכרון דברים למכירת דירה
מסמך זכרון דברים כשמו כן הוא: מסמך שמטרתו העלאת הדברים שנאמרו בעל פה ביו מוכר הדירה לרוכש הדירה לצורך זכרתם, וזאת עד שהצדדים יחתמו על חוזה מוסכם ומחייב למכירת הדירה. אך האם אותו מסמך מחייב משפטית? האם כולם (כולל בית המשפט) רואים אותו כמסמך "מבוא" בלבד? כבר נגע בזה.
א. מהו מסמך זכרון דברים?
לחוזה זיכרון דברים מטרה אחת גלויה: הצהרת כוונת מוכר הדירה למכור את הדירה לקונה הדירה בסכום שקבעו. הבעיה מתחילה כאשר הפרטים המרכזיים בזכרון דברים למכירת הדירה מספיקים גם כדי להיקרא "חוזה" מבחינה משפטית, ואז ככל הנראה, מדובר חוזה מחייב לכל דבר ועניין!
חשוב להבין שבתי המשפט בישראל אינם רגישים לכותרת המסמך. יכול שיקרא "זכרון דברים למכירת דירה" ויכול שיקרא "חוזה מכר למכירת דירה". האם הכתוב עצמו בתוך המסמך יכולים להחשב ל-"חוזה"? אם התשובה חיובית, מדובר בחוזה לכל דבר ועניין.
מסמך שרק אחד הצדדים רואה אותו כחוזה מחייב והשני רואה אותו כמסמך מקדים בלבד יכול להיות אסון משפטי. בתי המשפט לא פעם עסקו בסוגיה זו במקרים אמתיים שהונחו לפניהם בהם אחד הצדדים התעקש לסיים את העסקה למרות סירוב השני, וחבל שכך.
אבל איך יודעים אם מדובר בחוזה? המשיכו לקרוא.
ב. המתווך ואתם – רגע לפני חוזה מכירת דירה
מוכרי דירה רבים נעזרים בשירותים של יועץ נדל"ן (או, מתווך) כדי למכור את דירתם. שירותים אלו כשלעצמם מעולים – הם חוסכים זמן והתעסקות ומעברים את אחריות הפגישה עם הרוכשים לגורם חיצוני. עם זאת, חשוב לדעת מהם גבולות השירות ומה אסור למתווך הדירות לעשות.
פעולה מרכזית כזו היא בתחום זכרון הדברים. המתווך שידך בין רוכש לקונה וכעת מבקש להבטיח את העסקה (ואת העמלה שלו ממנה) על ידי חתימה על מסמך זכרון דברים. לא פעם למתווך יש נוסח מוכן שהוא נוהג להשתמש בו. אך היזהרו: הנוסח של המתווך נועד להבטיח את העסקה ואת העמלה שלו ממנה, ולכן סביר להניח שהמסמך הוא "חוזה" ולא מסמך מקדים כפי שהתכוונתם אתם.
| פעולה משפטית | חתימה עם מתווך | חתימה עם עורך דין |
|---|---|---|
|
זכרון דברים למכירת דירה |
נועד לכבול את הצדדים לעסקה – אינו בטוח משפטית! |
נועד לציין משא ומתן מתקדם – מגן עליכם משפטית |
|
חוזה מכירת דירה |
לא יכול לחתום |
ממשיך את זיכרון הדברים שנחתם |
ג. זכרון דברים וסכנות משפטיות
כאמור, בתנאים המתאימים ניתן לראות זכרון דברים למכירת דירה כחוזה משפטי מחייב. גם אם חסרים דברים מהותיים בחוזה, בית המשפט עשוי להשלים פרטים אלו בבואו לפסוק האם ניתן לראות את זיכרון הדברים כחוזה מחייב. תוצאה כזו יכולה להוביל לאסון – בית המשפט יפרש בעצמו את כוונת הצדדים (המוכר והרוכש) וזאת מתוך הנחה שזכרון הדברים למכירת דירה הוא בעצם חוזה להעברת בעלות בדירה!
התכוונתם לקחת את הרהיטים היקרים ביחד אתכם לדירה הבאה? בית המשפט עשוי להחליט אחרת.
אז איך יודעים על מה לחתום? שאלו אותנו.
2. מסמך זכרון דברים והשפעותיו על המכירה
בפרק זה נפרט איך מסמך זכרון דברים יכול פגוע בהליך המכירה ולעלות למוכרים הרבה מאוד כסף. המשותף לכולם: הקונים, המתווך, רשויות המס והמדינה והעיריות המקומיות יכולים לטעון לחוזה מוגמר ושלם המקים חובות משמעותיות על המוכרים, וזאת כאשר המוכרים כלל לא מודעים לכך.
א. זכרון דברים מנפח תשלום מס
המשרד שלנו מתמקד בעבודתו בתכנון מס יצירתי ואיכותי, לטובת הפחתת מס משמעותית של המוכרים בעסקה – זו המחויבות המקצועית שלנו. חתימה על זכרון דברים יכולה למנוע מהמוכר פעולות משפטיות שיש לבצע כדי להפחית את חבות המס, וכך המוכר עשוי לשלם מס שבח משמעותי (מדובר במס גבוה מאוד שניתן להפחיתו משמעותית באמצעות עורך דין).
פעמים רבות מגיעים אלינו לקוחות שאינם זכאים לכאורה לפטור ממס שבח. בפועלות משפטיות ספורות אנחנו מציעים (בחינם) ללקוחות דרך להגיע אל הפטור הנכסף. לאחר הזכאות לפטור אנחנו מסוגלים לחסוך ללקוחותינו כספים רבים (ויש שיגידו, מיותרים).
אלא שפעולות אלו יכולות להיעשות רק טרם עסקת המכירה. כאשר עסקת המכירה נעשתה כבר (במודע או שלא במודע, בכוונה או שלא בכוונה) לא ניתן לעשות עוד פעולות משפטיות כדי לצמצם את חבות המס ולהשיג פטור ממס שבח דירה.
כלומר, מעבר לכל החסרונות שמנינו עד כה – חתימה על זכרון דברים עשוי להגביל פעולות משפטיות שיחסכו לכם כסף בהמשך.
ב. חובת דיווח לרשויות המס
מכירת דירה היא עסקה "המשודרת" גם למדינה וזאת בניגוד לנכסים אחרים שאינם מדווחים (למשל מכירת מיקרוגל). מעבר לענייני מס, המדינה והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעוניינות במידע על מספר העסקאות, המחירים, המיקומים וכד'. בהתאם לחוק המוכרים נדרשים לדווח על העסקה בתוך 30 ימים מיום החתימה על חוזה העברת הבעלות. אך מה קורה כאשר מסמך זכרון הדברים נחשב בעצמו לחוזה העברת הבעלות והצדדים לא יודעים על כך?
במקרים רבים המדינה ראתה זו כעבירה על החוק, והמוכרים ספגו קנסות ועונשים כאשר הם בעצמם לא ידעו שזכרון הדברים שחתמו עליו מהווה חוזה להעברת בעלות בדירה.
במקרה נוסף במשרדנו דווקא רוכש דירה ניסה לכפות את חוזה זיכרון דברים דירה על המוכר. במכירת דירת 5 חדרים בעיר ירושלים (רחביה) הקונה ביקש שמוכר הדירה יחתום על זיכרון דברים למכירת דירה עוד בשלבים המוקדמים של המשא ומתן, וזאת כדי להבטיח את זכותו בנכס. בזיכרון דברים דירה נרשם כי הדירה תעבור בשלמותה בתוך 30 ימים מתאריך החתימה (כלומר, עסקה מהירה יחסית).
מוכר הדירה הגיע למשרדנו כדי לנסח חוזה מכר מפורט לאחר חוזה זיכרון הדברים. המוכר לא ידע (והיה צריך אילו היה מתייעץ) שזיכרון הדברים דורש כאמור דיווח לרשויות המס בתוך 30 ימים. לוח הזמנים הצפוף מנע מהמוכר תכנון מס חכם ויצירתי (העברת דירה נוספת ברשותו לבנו במתנה), מה שמנע ממנו פטור ממס השבח (מאות אלפי שקלים במקרה הנ"ל).
כאשר ביקש מהקונה לדחות את העברת הזכויות – האחרון סירב וטען שמדובר בחוזה משפטי מחייב. בסופו של יום משרדנו בא בדברים עם רשויות המס והמוכר קיבל את הפטור המיוחל, אך זאת תחת מסכת לחצים מיותרת.
אז איך מגנים על העסקה? קראו בהמשך.
3. פירוש החוזה בדרך שונה ומשונה
מעבר לעלויות הכלכליות ותשלומי המס המיותרים, פירוש שונה של החוזה יכול להיות אסון פי כמה וכמה מתשלומי מס מיותרים (ותאמינו לנו, המשרד שלנו מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחהממש לא אוהב שלקוחותיו משלמים מיסים). בנוסף להכול, פירוש שונה של החוזה חוטא (לדעתנו) למטרת החוזה עצמה – הצדדים שילמו לעורך דין כדי "לשים את כל הדברים על השולחן" וחבל שמישהו חיצוני יגיע ויקבע למה התכוון המשורר.
א. בית המשפט אוהב לפרש חוזים
נכתבו כבר ספרים שלמים על אקטיביזם שיפוטי ועל רצון בית המשפט (ובמיוחד בית המשפט העליון) להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים ולנסות לפרש את החוזה בדרך לא דרך. כאשר אתם חותמים על זכרון דברים מכירת דירה אתם בעקיפין מוותרים על החוזה הסופי שכולל את כל הסעיפים שמסדירים את ענייני הצדדים בעסקה.
במקרים כאלו זכרון הדברים עלול להיחשב החוזה השלם בין הקונה והמוכר. מאחר וחוזה זה אינו שלם, בית המשפט יכול לקבוע תנאים מהותיים לצורך השלמה:
- מתי תעבור הבעלות בדירה?
- מה יהיה לוח התשלומים במכירת בדירה?
- מי ישלם את המיסים בעסקה?
- מאיזה תאריך נחתם הסכם העברת הבעלות?
- מה הוא הפיצוי המוסכם במקרה של הפרת חוזה?
- האם מכירת הדירה כוללת את הריהוט?
- סעיפים נוספים לפי ראות עיניו של בית המשפט.
נחתם זכרון דברים?
בבית המשפט עלול לפרש
כראות עיניו
לא נחתם זכרון דברים?
הצדדים חופשיים לתכנן חוזה
כראות עיניהם
ב. יכולת מוגבלת להשתחרר מהחוזה
מבדיקה מקדמית שביצע המשרד שלנו (לפני שחתמנו על הסכם שכר טרחה) התברר כי רוכש הדירה הוא סוחר דירות ממולח (למרות שהוא אדם פרטי) וכן מצאנו תביעות משפטיות תלויות ועומדות נגדו. אם היינו מגלים זאת לאחר שהמוכרים היו חותמים על מסמך זכרון דברים, הרי שהיה לנו קשה מאוד עד בלתי אפשרי לבטל את ההסכם!
דברים שאנחנו חפצים בהן הרגע, לא בהכרח נחפוץ בהם לאחר מכן (ובייחוד לאחר שנבחן את הקונים שלנו בכל זווית אפשרית). יש דרכים בטוחות יותר להבטיח שהקונים לא "יברחו" לנו.
ג. אז איך עושים את זה נכון?
אם בכל זאת המוכרים בוחרים להשתמש בזכרון דברים, חשוב לכלול במסמך מספר הסתייגויות:
- קביעה כי זכרון דברים זה כפוף לחוזה סופי שיחתם עוד זמן קצוב (חודש למשל).
- קביעת סעיף לפיו ככל וחוזה סופי לא נחתם (או שהמועד הקצוב חלף) אין תוקף לזכרון הדברים מכירת דירה שנחתם.
- קביעה מפורשת כי זיכרון דברים מכירת דירה כפוף למשא ומתן מטעם הצדדים. כלומר חשוב לציין מפורשות ששלב המשא ומתן בין הצדדים לא נסתיים.
- לקבוע כי לא ניתן לעשות שימוש במסמך זה לצורך רישום הערת אזהרה.
- קביעה כי רוכש הדירה לא ביצע בדיקות משפטיות ותכנוניות לנכס מול המאגרים, וחתימה על חוזה סופי כפופה לבדיקות אלו.
- תנאים נוספים למילוי רק לאחר חתימה על חוזה סופי.
- ככל הניתן כדאי שלא לקבוע פרטים מהותיים בזיכרון הדברים דירה, לרבות: מחיר הרכישה, חבות המס, מספר תשלומים ומועדם, מועד המסירה וכד'.
| זיכרון דברים כפוף לחוזה סופי | מובן לי |
| החוזה צריך להיחתם תוך זמן קבוע מראש (חודש) | מובן לי |
| אין תוקף לזיכרון הדברים אם החוזה לא נחתם | מובן לי |
| שלב המשא ומתן בין הצדדים לא הסתיים | מובן לי |
| זיכרון הדברים לא ישמש לרישום הערת אזהרה | מובן לי |
| זיכרון הדברים כפוף לבדיקות משפטיות ותכנוניות שטרם נעשו | מובן לי |
| זיכרון הדברים אינו כולל פרטים מהותיים (מחיר, מועד מסירה וכד') | מובן לי |
ד. מסמך זכרון דברים למכירת דירה לשירותכם
לנוחיותכם מצורף נוסח זכרון דברים מכירת דירה (לינק להורדה).
יאמר מפורשות: הנוסח אינו מבטל לחלוטין את הסיכונים הכרוכים בחתימה על זיכרון דברים מכירת דירה כפי שצוין לעיל במאמר. האחריות היא על המשתמש בלבד.
משרדנו ממליץ ומבקש בכל לשון של בקשה להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה לפני חתימה על הסכם זכרון דברים מכירת דירה או הסכם כזה או אחר. שירות זה ניתן בחינם למוכרים דירות מגורים כחלק משכר הטרחה למכירת הדירה. כדאי!
ה. איך מתקדמים?
בהמשך הליך מכירת הדירה ולאחר שהשתמשנו בנוסח בטוח לשימוש, נבקש לעבור לניסוח החוזה המלא והמפורט. בשלב זה עורך דין מהמשרד ינסח חוזה מלא ביחד אתכם – מה יהיה לוח התשלומים? איך נפקח על הרוכשים בעניין התשלומים? איך נתנהל מול הבנק? מה נשאיר בדירה? וכד'.
המשרד שלנו ישמח לייעץ לכם עוד בשלב החתימה על זכרון הדברים, ולתת דעתו על השפעת החתימה על המשך הליך המכירה. בנוסף המשרד נותן שירותי תכנון מס לטובת הפחתת מס השבח החל על המוכרים – חשוב לנו שתקבלו את התמורה המלאה על דירה שלכם. שירותים אלו ניתנים ללקוחות המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה בחינם כחלק משכר הטרחה על מכירת הדירה. יתרה מזו, המשרד מקבל לשירותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה (מעבר להיותם עורכי דין) כדי למקסם את המכירה שלכם.
4. סיכום – זכרון דברים מכירת דירה
לסיכום יש להיזהר מחתימה על מסמך זכרון דברים מכירת דירה, ויש להתייעץ עם עורך דין מומחה לעסקאות מכירת נדל"ן מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה קודם למועד החתימה. הסכנות המרכזיות מסתכמות בהיעדר יכולת לחזור מההסכם (עוד טרם בדיקת דברים מהותיים), פגיעה ביכולת עורך הדין לתכנן מס ללקוחותיו וכן איחורים במועד הדיווח לרשויות המתאימות.
אם בכל זאת תבקשו להצהיר על כוונתכם להעביר זכויות בעתיד חשוב להכניס לזכרון הדברים סעיפים והסתייגויות המאפשרים חזרה מההסכם. לשימושכם זכרון דברים מכירת דירה במאמר. למשרדנו ניסיון עשיר בעסקאות מכירת דירת מגורים, ואנו מתמחים בתכנון מס יצירתי, עבודה יסודית והקשבה לרצון הלקוח. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה לתשלומים.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
