חריגות בניה

אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:

חריגות יכולות להקשות משמעותית על עסקת מכירת דירה או רכישת דירה. בין השאר במישורים הבאים:

• חובת הגילוי של המוכרים  – המוכרים מתחייבים בחוזה המכירה לגלות מידע בדבר חריגות הבניה, ואי מילוי הוראה זו כמוה כהפרת חוזה על כל המשתמע מכך.
• אישורי עירייה  – העירייה עלולה לעכב אישורים הדרושים לצורך העברת הזכויות למוכרים ואף לדרוש תשלום מס היטל השבחה שלא היה מתוכנן קודם למכירת הדירה.
• משכנתא  – בנטילת הלוואת משכנתא שמאי המקרקעין מטעם הבנק בוחן את הדירה ללא חריגות הבניה שלה. הבנק נותן הלוואה על סמך בדיקת השמאי כך שהיקף ההלוואה יכול לפחות משמעותית אל מול מחיר הדירה כפי שסיכמו הצדדים – ייתנו לכם פחות משכנתא!
• שינויים עתידיים בנכס  – שינויים עתידיים בדירה, גם אם באישור, ידרשו את הכשרת החריגות ותשלום בהיטל השבחה בהתאם.
• מכירת הדירה בעתיד  – גם כאשר הרשות המקומית "מחליקה" חריגות בנכס נכון למועד הרכישה, לא ניתן לדעת אם זה יהיה המצב גם במועד המכירה. אשר על כן לחריגות הבניה יכולה להיות השפעה על מחיר המכירה בעתיד ועל הצורך בהשקעת כספים כדי להכשיר (לתקן) את חריגות הבניה. איך מכשירים את חריגות הבניה? קראו במאמר.
• "מוניטין רעים"  – גם לאחר שהוכשרו חריגות הבניה לקראת המכירה, חוזה המכירה מחייב את המוכר לדווח על כך שהיו בעבר חריגות בניה, מתוך החשש שהחריגות לא תוקנו במלואן. "מוניטין רעים" עלולים להוריד מערך הנכס.
• מדובר בעבירה פלילית וכן קנס מנהלי.

יש לגלות חריגות בניה בשלב המקדמי למכירת הדירה על ידי עורך הדין של המוכרים. לחלופין, על עורך הדין של הרוכשים לעשות את בדיקותיו ולגלות את חריגות הבניה. יש לבחון היטב האם שירות זה ניתן כחלק משכר הטרחה להליך מכירת דירה או רכישת הדירה (במשרד שלנו השירות ניתן בחינם, אך זה לא תמיד המצב).