בית > מיסים במכירת דירה > מס שבח על דירה בירושה

מס שבח על דירה בירושה

מיסים לתשלום במכירת דירה שהתקבלה בירושה

רצון המנוח/ה היה שהירושים שלו יהנו ככל הניתן מהרכוש ומהנכסים שהשאיר אחריו. אלא שלהבדיל מנכסים אחרים שנשארו, נכסי מקרקעין נחשבים לנכסים עתירי מס וללא תכנון מוקדם של הליך המכירה היורשים צפויים לשלם מס גבוה ומיותר. במאמר שלפניכם נעסוק במס שבח על דירה בירושה ואיך עורך דין מומלץ למקרקעין,  וכזה שאכפת לו מהנכסים שלכם, מפחית מס לתשלום עבורכם. אפילו צרפנו מחשבון מס שבח על דירה בירושה.

המאמר נכתב בשיתוף פעולה בין עורך דין למקרקעין ועסקאות נדל"ן, ועורך דין לדיני ירושה. דיני מס מכירת דירה וכן דיני הירושה מאפשרים תכנון מס מקדים ומטיב, ויצירתיות כאן היא שם המשחק. לנו במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה חשוב להגן על הנכסים שלכם ושל היקרים לכם, ולכן אנחנו מתחילים  כל  הליך מכירת דירה בגיבוש אסטרטגיית מס מנצחת למכירה שלכם. השירות ניתן ללא תשלום במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה.

שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.

 

המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
עורך דין מאור גרצנשטיין במאמר מס שבח על דירה בירושה
מאור גרצנשטיין, עורך דין

המאמר מס שבח על דירה בירושה יעזור לכם בשאלות הבאות:

  1. האם צריך לשלם מס שבח במכירת דירת ירושה?
  2. האם יש מיסים נוספים במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
  3. איך אפשר, אם בכלל, להפחית מיסים במכירת הדירה?
  4. איך מחשבים מס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה?
  5. האם מספר הדירות שהיו למוריש/ה משנים את המס?

אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר :

במכירת דירה שהתקבלה בירושה צריך לשים דגש מיוחד על הסוגיות הבאות:

  • מס השבח במכירה  – מס שבח על דירה בירושה עלול להיות כבד יותר ממס שבח במכירת דירה רגילה, וזאת כי הדירה נרכשה (במקור) במועד מוקדם יותר. יש לבחון גם  את היטל ההשבחה (מס מכירה נוסף).
  • פעולות משפטיות בין היורשים  – חלוקות ירושה, מכירות חלקים בין יורשים וכן החלטות חשובות בנכסים עשויות כולן להשפיע בצורה ישירה על מס השבח לתשלום במכירת דירה "החוצה". נצלו את חוק הירושה לטובתכם!
  • פעולות משפטיות של עורך הדין שלכם  – עורך דין מומלץ למכירת דירה יכול לבצע פעולות מקדימות  טרם  המכירה כדי שאתם תשלמו פחות מס שבח על דירה בירושה בהמשך. חפשו עורך דין שאכפת לו! פירטנו על חלק מהפעולות הללו בהמשך המאמר.

חישוב מס השבח בדירת ירושה כולל כמה שלבים, ומשתנה מאוד בהתאם לדירות שהחזיק המנוח/ה, הדירות בבעלות היורשים, מועד הפטירה, מועד המכירה וכד'.  אל תמהרו לשלם מס: חוק המקרקעין מלא בפטורים ממס השבח, וכן פטור מיוחד לדירות ירושה. פירטנו על כך במאמר, שווה לקרוא!

תחום דירות הירושה הוא תחום מיוחד ומעניין, וזאת מאחר וניתן להתשמש בכלים משפטיים הן מדיני הירושה והן מדיני המקרקעין. מומלץ (ואף חובה) להתייעץ עם עורך דין העוסק בעסקאות נדל"ן לפני המכירה, וזאת כדי לראות מה יהיה שיעור מס השבח. למשרדנו ניסיון רב בתכנון מס בהתאם לצרכי הלקוח ושירות זה ניתן למוכרי נכסים בחינם במסגרת הסכם מכירת המקרקעין.

למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ ).

המאמר מס שבח על דירה בירושה יעזור לכם בשאלות הבאות:

  1. האם צריך לשלם מס שבח במכירת דירת ירושה?
  2. האם יש מיסים נוספים במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
  3. איך אפשר, אם בכלל, להפחית מיסים במכירת הדירה?
  4. איך מחשבים מס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה?
  5. האם מספר הדירות שהיו למוריש/ה משנים את המס?
כותרות במאמר מס שבח על דירה בירושה:
    Add a header to begin generating the table of contents

    1. דירה שהתקבלה בירושה ​

    דירה שהתקבלה בירושה היא דירה שהועברה על שם היורשים לאחר בקשה לצו קיום צוואה או בקשה לצו ירושה, וכן רישום הנכס על שם היורשים ברשם המקרקעין. תהליך רישום הנכס על שם היורשים לוקח כמספר שבועות (ועד כמה חודשים), ולאחריו היורשים בעצמם יהיו רושמים כבעלי הדירה בנסח הטאבו.

    חישוב מס שבח על דירה בירושה מתחיל בהוצאת צו קיום צוואה. רלוונטי מאוד גם במכירת דירה.
    להערת העברת הבעלות  בצוואה או בירושה יש משמעות על מס השבח לתשלום במכירת הדירה "החוצה" לאנשים אחרים שאינם היורשים. באותו עניין, גם לחלוקה הראשונית בין המוריש/ה לירושים ובין היורשים עצמם יש חשיבות מכרעת בנטל המס לתשלום במכירת הדירה, ונעסוק בכך בהמשך המאמר.

    א. מס השבח ​

    מס השבח הוא המס הנפוץ ביותר במכירת דירת מגורים. המס מחושב על "הרווח" בעסקה שלכם, דהיינו, שווי המכירה של דירת הירושה פחות שווי הרכישה של דירת הירושה. לסכום זה יש להוסיף הפחתות, הוספות וחישובים שונים ולהגיע בסופו של דבר לבסיס מס השבח לתשלום (שבח ריאלי). סכום המס לתשלום יהיה אחוז מסוים (%) מאותו בסיס מס השבח. כמה אחוז?  תלוי בנכס הנמכר:

    חישוב מס השבח בהתאם לנכס הנמכר​

    • נכסים  שאינם  נחשבים דירת מגורים מזכה – מס השבח יהיה יקר מאוד, ועלול להגיע עד ל-40%  מס שבח ויותר מכך. קראו עוד מס שבח זה במאמר שלנו על מס שבח מקרקעין לנכסים אחרים. תמצאו שם גם מחשבון מתאים.
    • נכסים שנחשבים דירת מגורים מזכה – בהתאם להגדרת החוק דירות אלו זוכות להטבה מיוחדת במס השבח לתשלום ו-"מחיקת" השבח שלפני שנת 2014. בפועל, מס השבח בדירות ברוב דירות המגורים יהיה  עד  25% מס ופחות מכך (מהרווח בלבד). לחישוב מס השבח המלא פנו למאמר שלנו על חישוב מס שבח בדירות מגורים.

    1.1.2014

    היום

    הגדרת דירת מגורים והגדרת דירת מגורים מזכה למס השבח

    בהתאם להגדרות החוק כאמור, דירות שנחשבות "לדירות מגורים מזכות" זוכות לחישוב מס שבח מקל במיוחד. חישוב מקל זה רלוונטי גם במס שבח על דירה בירושה, כאשר זו נחשבת לדירת מגורים מזכה. עם זאת, לא כל דירות המגורים נחשבות לדירות מגורים מזכות, ועורך הדין שלכם לנדל"ן ייבחן את התנאים עבורכם:

    1. שלב הבניה של הדירה הסתיים.
    2. הדירה בבעלות של אנשים פרטיים (לא חברות ותאגידים אחרים).
    3. הדירה איננה מלאי עסקי של המוכרים.
    4. הדירה מיועדת למגורים לפי טבעה / משמשת למגורים, מדובר במבחנים שונים מפסיקת בתי המשפט.
    5. רוב שטחה (מעל 50%) שימש בפועל למגורים בתקופות הזמן הבאות הקבועות בחוק. 
    הדירה לאחר שלב הבנייה (בדירת קבלן – אחרי טופס 4)
    מובן לי
    חשוב לבחון את התנאים כנדרש מאחר ומס השבח הוא מס יקר וכל טעות יכולה להיות ההבדל בין תשלום מס מקר יחסית לבין תשלום מס שבח יקר (שיכול להגיע ל-40% מס ויותר). בצעו את הבדיקות הללו עם עורך דין המתמחה בכך ומבעוד מועד לתהליך המכירה. אצלנו במשרד הייעוץ הראשוני ניתן בחינם.
    דירת מגורים מזכה
    חישוב מס שבח מקל
    נכס אחר
    מס שבח יקר

    מה קורה כשיש מחלוקת?

    בפסק דין שניתן לאחרונה (פסק דין דוד גיא – ו"ע 34577-08-17) המוכר ביקש להכיר בדירה שלו כדירת מגורים, וליהנות מחישוב מס שבח של דירות מגורים (ואף פטור ממס שבח, אם היה זכאי לכך).

    אלא שבית המשפט (ועדת ערר) בחן את המבחנים המפורטים וקבע שדירת המגורים שלו אינה נחשבת לדירת מגורים (וזאת למרות שגרו שם בפועל אנשים). בצורה הזו המוכר שילם 40% מס שבח (והרבה יותר מכך) במקום מס מקל משמעותית החלק רק על דירות מגורים!

    אלא שקביעת בית המשפט הגיע הרבה לאחר החתימה על חוזה המכירה, והמוכר אשר "בנה" על סכומים אלו לצורך תכנון התקציב המשפחתי נאלץ לשלם סכומים משמעותיים נוספים לרשות המיסים. 

    רגע, אבל למה להסתפק בחישוב מס מקל אם מגיע לכם פטור מלא? רשמנו מאמר נפרד על הפטורים השונים ממס השבח, ונעסוק בחלקם בהמשך המאמר. עורך דין מומלץ לנדל"ן בוחן עבורכם פטורים ממס השבח ואף מבצע פעולות משפטיות מקדימות כדי שאתם תעמדו בתנאי הפטור (וכדאי שעורך הדין שלכם יעשה זאת בחינם).

    ב. פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה בירושה ​

    הפטור הראשון שנעסוק בו הוא פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה. מטבע הדברים עורך הדין שלכם למכירת הדירה ייבחן ראשית את תנאי הפטור הזה על ייתרונותיו הרבים. שימו לב כי אם המוכרים עומדים בתנאי הפטור אין צורך לחשב את השבח לתשלום, ומחיר המכירה אינו רלוונטי (ככל ומחיר המכירה נמוך מתקרת הפטור, כ- 4,846,000 מיליון ₪ נכון לשנת 2023).

    התנאים לפטור ממס שבח לדירה שהתקבלה בירושה

    1. הדירה הנמכרת היא דירת מגורים "מזכה".
    2. המוכר הוא בן זוג/צאצא/בן זוג של צאצא של המוריש.
    3. המוריש עצמו היה בעל דירת מגורים אחת כאשר נפטר (שימו לב, דירה אחת, ולא דירה יחידה, והכל בהתאם לדין).
    4. המוריש עצמו היה זכאי לפטור כלשהו  ממס שבח אם היה בחיים (למשל, פטור דירה יחידה). 
    הדירה הנמכרת היא דירה שהתקבלה מירושה של בן/ת זוג או הורה/הורי הורה או הורה/הורי הורה של בנ/ת הזוג
    מובן לי
    בפטור זה היורשים בעצם נכנסים לנעלי המוריש/ה וזוכים בפטור מס שבח על דירה בירושה מאחר מהמנוח/ה עצמו היה זכאי לפטור שכזה במכירת הדירה. במילים אחרות, היורשים ירשו את דירת המגורים ביחד עם הפטור שיש על הדירה. המוריש עצמו לא היה זכאי לפטור במכירת דירה מאחר ולמשל היו לו כמה דירות מגורים? יש לבחון פטור אחר ממס השבח. קראו עוד על כך במאמר שלנו על מס ירושה על דירה.
    תכנון מס שבח על דירה בירושה מאפשר פטור ממס שבח
    האם דירת הירושה שלנו זכאית לפטור? שאלו אותנו.

    ג. פטור ממס שבח דירה יחידה ​

    עורך דין מומלץ למקרקעין לא עוצר כאשר אין זכאות לפטור המיוחד לדירת ירושה. ניתן לבחון את התנאים גם לפטור ממס שבח דירה יחידה. פטור זה רלוונטי ונפוץ במיוחד גם כאשר מדובר במכירת דירה שהתקבלה בירושה. בניגוד לפטור מס שבח על דירה בירושה, פטור דירה יחידה הוא פטור עצמאי של המוכרים (היורשים), ולא מדובר בפטור של המוריש/ה עצמו. 

    התנאים לפטור ממס שבח: פטור ממס שבח דירה יחידה

    1. הדירה הנמכרת היא דירת מגורים "מזכה".
    2. הבעלות בדירה נמכרת בשלמותה.
    3. המוכרים הם בעלים של הדירה בשנה וחצי האחרונות.
    4. המוכרים הם תושבי ישראל או תושבי חוץ שאין להם דירה נוספת (והוכיחו זאת).
    5. הדירה היא דירת המגורים היחידה בבעלותם של המוכרים ומשפחתם בשעת מכירת הדירה בהתאם להגדרה בחוק ולחריגים (במקרים מסוימים אפשר שתהיה בעלות על “חלקי דירה” או על דירת ירושה בנוסף לדירה הנמכרת).
    6. לא נעשה שימוש בפטור לדירה יחידה בשנה וחצי האחרונות (כלומר, כל שימוש בפטור מונע שימוש נוסף באותו פטור לשנה וחצי לפחות).

    כל התנאים כאמור צריכים לחול על המוכרים (היורשים) ולא על המוריש/ה, וזאת להבדיל כאמור בפטור ממס שבח דירה מירושה (שם התנאים נבדקים בעיקר ביחס למנוח/ה). שימו לב להבדל!

    כל הבעלות בדירה נמכרת לקונים (המוכרים לא משאירים חלקי דירות בבעלותם)
    מובן לי

    אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה?

    שימו לב כי בפטור זה יש תנאי מקדים  להחזקה מינימלית של זמן בדירה הנמכרת! פנו לעורך דין שיודע מה הוא עושה! "פספוס" התאריכים בימים ספורים יכול להיות ההבדל בין תשלום מס שבח יקר (עשרות ומאות אלפי שקלים), לפטור מלא ממס השבח! קראו על כך במאמר שלנו על: אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה? 

    במקרה בו ייצגנו קונים הם רכשו דירה בעיר אשדוד במחיר של 2.2 מיליון ₪. המוכרים מכרו את הדירה אחרי שהיו הבעלים שלה שנה וארבעה חודשים בלבד. להזכירכם, לצורך פטור ממס שבח דירה "יחידה" יש להחזיק בדירה שנה וחצי לפחות.

    עורך דינם (עורך דין מקומי) לא ידע לייעץ להם להמתין עוד חודשיים בלבד כדי לקבל פטור ממלא ממס השבח. המוכרים שילמו 55,000 ₪ מס שבח במקום פטור מלא. חבל!

    חבל! לא פעם אנחנו במשרד ממליצים בחום ליורשים להשכיר את הדירה כמה חודשים ספורים, וזאת כדי לזכות בפטור ממס שבח דירה יחידה (אנחנו אף עוזרים להם בכך). לצערנו, פגשנו משרדי עורכי דין אחרים שהעדיפו להבטיח לעצמם את שכר הטרחה באמצעות מכירה מיידית, גם על חשבון מס שבח יקר ללקוחות שלהם (ולקוחותיהם לא ידעו דבר על כך). מצאו עורך דין שאכפת לו!
    בחישוב מס שבח על דירה בירושה אנחנו פונים לשני פטורים מרכזיים: דירה יחידה וידרת ירושה

    2. חישוב מס השבח על דירה בירושה ​

    במכירת דירת ירושה חשוב להבחין בין שלושת השלבים הבאים:

    • העברת דירת הירושה מהמנוח/ה לירושים  – לא מדובר "בעסקה", ולכן ככלל  אין  מס ירושה ואין מס שבח לתשלום. עורך הדין שלכם יבקש בקשה לצו ירושה או לצו קיום צוואה, והנכסים יעברו ללא צורך בדיווח מס שבח.
    • עסקאות בין היורשים לפני החלוקה הראשונה של הירושה  – אתם מעדיפים לחלק את הירושה בצורה שונה ממה שרשום בצוואה או בצו הירושה? עורך הדין שלכם יכול להמליץ על הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים כדי לחלק בצורה שונה את הירושה. אם  אין  תשלומי "איזון" (כסף "מהבית" של אחד היורשים) הרי שלא מדובר "בעסקה", אין מס ירושה ואין מס שבח לתשלום.
    • מכירת הדירה "החוצה"  – כאשר הדירה נמכרת לרוכשים  שאינם  יורשים, או ליורשים שנדרשו להוסיף כסף "מהבית" כדי לרכוש את הדירה, או דירה שנמכרה אחרי החלוקה הראשונית של הירושה, הרי שיש מס שבח לתשלום. הפטורים שפירטנו עליהם לעיל נכנסים תחת קטגוריה זו.
    שלבים בתהליך עסקה/מכירה או הורשה? יש מס?
    העברת נכס מהמוריש ליורשים
    הורשה
    אין מס ירושה על דירה
    הסכם חלוקת עיזבון טרם חלוקה ראשונית וללא כספים "מבחוץ"
    הורשה
    אין מס ירושה על דירה
    הסכם חלוקת עיזבון טרם חלוקה ראשונית וכן כספים "מבחוץ"
    עסקה/מכירה על הכספים "מבחוץ"
    מס שבח + מס רכישה רק עבור הכספים "מבחוץ"
    מכירת נכס למי שאינו יורש
    עסקה/מכירה
    מס שבח על כך הסכום
    האם ניתן לחלק את הדירה כך שלא יהיה מס? קראו בהמשך.

    א. מספר הדירות של המנוח/ה ​

    מספר דירות המגורים של המנוח/ה משפיע באופן מהותי על תכנון המס הנכון באשר למס שבח על דירה בירושה. ככל ולמוריש הייתה דירה אחת בלבד והדירה עומדת בתנאים של פטור דירת ירושה במפורט לעיל, עורך הדין שלכם צריך להעדיף את השימוש בפטור זה. מדובר בפטור "חיצוני" שאינו משפיע על מספר הדירות של הירושים: יורש יכול להנות מפטור ממס שבח על דירה בירושה גם כאשר יש לו כמה דירות מגורים משלו. מאחר ופטור דירת ירושה "עבר בירושה" ביחד עם הדירה עצמה, אין צורך לבדוק את המוריש.

    מנגד, כאשר למוריש/ה היו כמה דירות מגורים מזכות בהתאם להגדרות בחוק, הרי שכלל, פטור ממס שבח דירת ירושה אינו רלוונטי. במצב הזה עורך הדין עשוי להמליץ לכם על הפעולות הבאות:

    מה קורה כאשר היו עוד דירות?​

    • לבחון פטור ממס שבח דירה יחידה  – כאשר המוכרים זכאים לפטור ממס שבח דירה יחידה כדאי לבחון שימוש בפטור זה כדי לחסוך במס השבח.
    • להמתין עד שהמוכרים יהיו זכאים לאחד הפטורים  – כאמור פטור דירה יחידה הוא פטור שתלוי בזמן המכירה. לעיתים אסטרטגיית המס הנכונה במקרה הזה היא להמתין (ואף להשכיר את הדירה לתקופה מסוימת טרם המכירה).
    • להעביר את דירת הירושה מראש ליורשים להם אין דירת מגורים בבעלותם  – כאשר לחלק מהיורשים אין דירת מגורים בבעלותם, כדאי לשקול ולהעביר את דירת הירושה לבעלותם הבלעדית, ולתת להם פחות מסכומים אחרים בירושה (למשל, פחות כסף מזומן, רהיטים, רכבים וזכויות פנסיוניות של המנוח/ה). כלומר, לחלק את הירושה בצורה שונה כדי לחסוך מס. עורך דין מומלץ למכירת דירה צריך לדעת להפעיל תכנון מס יצירתי בנושא זה.
    • לבחון פטורים נוספים לדירת הירושה  – החוק מלא בפטורים נוספים, ועורך דין שמתמחה  גם  במיסוי מקרקעין יודע להתאים פטור ללקוח העומד מולו. אצלנו במשרד השירות ניתן ללא תשלום נוסף ובמסגרת שכר הטרחה למכירת דירת הירושה.

    במקרים אחרים, כדאי דווקא  לא  לנצל את הפטור לדירה יחידה ולשלם מס שבח מופחת (גם לכך יש ייתרונות). עורך הדין שלכם ידע להמליץ לכם על דרך הפעולה הנכונה, על סמך מספר הדירות שהשאיר המנוח/ה, וכן מספר הדירות שיש לכל יורש ויורש. מטבע הדברים תכנון מס זה מורכב יותר ככל ויש יותר יורשים, וכדאי לפנות לעורך הדין מבעוד מועד. בהמשך הוספנו מחשבון לחישוב מס שבח דירה בירושה ללא פטור.

    תכנון מס מקדים
    ופטורים ממס השבח
    מס שבח יקר
    ללא תכנון מקדים
    האם ניתן לחלק את הדירה כך שלא יהיה מס? קראו בהמשך.

    ב. שווי הרכישה של דירת הירושה ​

    בחישוב מס השבח יש לקחת בחשבון מה היה שווי הדירה ברכישה הראשונית שלה, וזאת כדי להבין מה היה הרווח בעסקה. במכירת דירה רגילה (שאינה דירה מירושה) שווי הרכישה של הדירה נקבע בדרך כלל לפי חוזה  הרכישה הקודם, או לפי הרישומים במערכת רשות המיסים. אלא שבדירת ירושה המוכרים לא "קנו" את הדירה, אלא היא עברה בירושה.  במצב הזה יש לבחון שני מקרים נפרדים:

    חישוב מס שבח על דירה בירושה: מוריש/ה שנפטר לפני יום 1.4.1981

    בעבר היה מס ירושה על דירה מסוג מס עיזבון או מס מתנות. במקרה בו המנוח/ה בעל הדירה נפטר לפני תאריך 1.4.1981 שווי הרכישה של הדירה לעניין מס השבח ייקבע לפי הרישומים ברשות המיסים לתשלום מס העיזבון. יום הרכישה ייקבע לפי מועד יום פטירת המוריש/ה.

    חישוב מס שבח על דירה בירושה: מוריש/ה שנפטר לאחר יום 1.4.1981

    המצב "הרגיל" בו בוחנים את שווי הרכישה של הדירה לפי המחיר ששילם המוריש כשקנה לראשונה את דירת המגורים. יום הרכישה ייקבע בהתאם.

    1.4.1981

    נשמע מורכב? תמצאו בהמשך מחשבון. ניתן בנוסף לפנות למאמר המלא על חישוב מס השבח בדירות מגורים. מדובר במאמר שנכתב למתקדמים / עורכי דין אחרים, וכדאי מאוד לקרוא כדי להבין את החישוב המלא!

    ג. מחשבון מס שבח על דירה בירושה לשימושכם ​

    אמנם מס השבח יחושב במעמד מכירת הדירה על ידי עורך הדין שלכם למקרקעין, אך לקוחות רבים ביקשו מאיתנו לדעת מבעוד מועד מה יהיה מס השבח לתשלום (ובצדק!).  להלן מחשבון מס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה: למחשבון מס שבח על דירה בירושה לדירה ללא זכויות בניה נוספות. אנחנו ממליצים בחום כאמור להתייעץ איתנו לפני השימוש במחשבון, יכול ונסדר לכם פטור מוחלט ממס השבח. הייעוץ הראשוני במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה  ניתן ללא תשלום.
    נשתמש במחשבון מס שבח כדי לחשב מס שבח על דירה בירושה

    3. איך מפחיתים את מס השבח לתשלום? ​

    לאחר שעברנו על הפטורים ממס השבח, וכן על חישוב מס שבח מקרקעין במקרה של דירת מגורים שמקורה בירושה, כדאי לבחון גם דרכים להפחית את מס השבח לתשלום. רשמנו מדריך נפרד שכל כולו נועד למכירת דירה שהתקבלה בירושה, והוא כולל גם טיפים חשובים להפחתת המסף כדאי לקרוא. מכירת דירה שהתקבלה בירושה נמצאת בתפר שבין דיני הנדל"ן ודיני הירושה, מה שנותן אפשרויות מגוונות לעורך הדין יצירתי שאכפת לו מהנכסים שלכם.

    מכירת דירה שהתקבלה בירושה מחייבת תכנון קפדני של מס שבח על דירה בירושה

    א. תכנון מקדים והסכם חלוקת עיזבון

    אחת הדרכים בהן אנחנו מפחיתים מס ללקוחותינו היא הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים. הסכם זה נועד (במקור) לחלק את הירושה בצורה שונה מהחלוקה שנקבעה בצוואה או בירושה לפי דין.

    חלוקה שונה של הירושה

    למשל: לפעמים המוריש ביקש בצוואתו כי דירת מגוריו תימסר לכל אחד מילדיו בחלקים שווים. ברם, כאשר מת המוריש לילדו הראשון הייתה דירה בבעלותו ולילדו הנוסף לא הייתה דירה בבעלתו. יכול להיות שבמצב כזה היורשים יעדיפו לחלק את הירושה בצורה שונה שעדיפה להם (מבחינת היורשים לחלק את הדירה אחרת).

    הירושה המקורית

    • ילד א' – בהתאם לירושת המנוח ילד א' זכאי לחצי דירת ירושה מהוריו + חצי מחשבון העו"ש (למרות שיש לו כבר דירת מגורים).
    • ילד ב' – לפי ירושת המנוח גם הוא זכאי לחצי דירת ירושה מהוריו + חצי מחשבון העו"ש (למרות שאין לו דירת מגורים על שמו, והוא משלם שכירות).

    במקרה הזה יבקשו היורשים לרקום עסקה בה הילד הצעיר יקבל את דירת המגורים והבן המבוגר יותר יקבל יותר מזכויות אחרות בירושה בתמורה. כלומר, היורשים עשויים לבקש חלוקה שונה של נכסי הירושה וביניהם גם דירה שהתקבלה בירושה.

    הירושה לאחר שינויים לטובת היורשים

    • ילד א' – את כל חשבון העו"ש של ההורים.
    • ילד ב' – את כל דירת המגורים (דירת ירושה).

    איך עושים זאת? הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים

    הסכם חלוקה בין יורשים יכול לשמש גם כאמצעי לתכנון המס במכירת הדירה. לחלק מהיורשים יש כבר דירת מגורים על שמם? יכול להיות שכדאי להעביר את הדירה על שמם של יורשים אחרים ולקבל פטור ממס שבח דירה יחידה. עורך הדין שלכם למכירת הדירה ידע לייעץ לכם מתי הסכם זה יכול להועיל ולחסוך  לכם  מיסים מיותרים (רק צריך לבדוק מראש מה העלות של השירות הנ"ל). אצלנו במשרד אנחנו מאמינים בשירות "מקצה לקצה", ואנחנו מעניקים שירותים משפטיים מפחיתים מיסים (כן, גם חתימה על הסם חלוקת עיזבון) ללא תשלום נוסף וכחלק מהשירות שלנו. על שכר הטרחה אגב, ניתן לקרוא במאמר שלנו על שכר טרחת עורך דין במכירת דירה.

    הסכם חלוקת עיזבון לדוגמא

    הסכם חלוקת עיזבון עוזר ליורשים להפחית מס שבח על דירה בירושה

    ב. מכירת דירת הירושה בין היורשים ​

    יכול להיות שאחד מהיורשים מעדיף לרכוש את הדירה לעצמו על חשבון נכסים אחרים שמגיעים לו מהירושה, גם זה בסדר. גם במקרה זה יצירתיות משפטית של עורך הדין שלכם יכולה לחסוך לכם המון כסף. על פניו  ולפני  תכנונים מיוחדים, היורש הקונה צריך לשלם מס רכישה בקניית דירת הירושה, והיורשים המוכרים נדרשים לשלם מס שבח במכירה. אלא שאם עורך הדין שלכם מתמחה  גם  בדיני הירושה ומיסוי המקרקעין, ניתן להפחית מיסים אלו על ידי דיני הירושה.

    הסכם חלוקת עיזבון וחסכון במס

    לאחרונה הגיעה אלינו יורשת מפתח-תקווה שביקשה לרכוש את החלקים של היורשים האחרים בדירת המגורים של הוריה המנוחים. הלקוחה הגיעה אלינו חסרת אונים לאחר שהתייעצה עם מספר עורכי דין  לדיני חוזים  שלא נתנו לה את מבוקשה. עורכי הדין מסרו לה (בתשלום כמובן) כי עליה לשלם מס רכישה בגין הקניה של החלקים האחרים בדירה, והיורשים האחרים (אחים שלה) ישלמו מס שבח בגין המכירה.

    הלקוחה הגיעה מתוסכלת מאוד מאחר ואחים שלה הסכימו לעסקה רק בתנאי שלא ישלמו מיסים כלל (כך שכל התשלום יהיה על חשבונה), וכל עורכי הדין שהיא פנתה אליהם לא מצאו פתרון, וזאת אחרי תשלום עבור ייעוץ פרטני שעלה לה אלפי שקלים.

    אנחנו מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה פנינו מיד לפתרון מתחום דיני הירושה (ולא מתחום החוזים והנדל"ן): הסכם חלוקת עיזבון יכול להגדיר מחדש את חלוקת הירושה, כך שהלקוחה לא צריכה "לקנות" או "למכור" חלקים מסוימים בדירה. בהתאם להסכם  כל  דירת המגורים נמסרת לבעלות הלקוחה תוך שהיא מוותרת על זכויות אחרות שמגיעות לה בעיזבון (למשל, סכומים בעובר ושב של המורישים). חלוקת הירושה לא נחשבת "עסקה" ולא חייבת במס, כך כולם קיבלו מה שהם רוצים ועם 0 ₪ תשלומי מס.

    מצאו עורך דין שאכפת לו. המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מקבל לשורותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית משמעותית (בנוסף לרישיון עריכת דין), וזאת כדי לתכנן מראש את אסטרטגיית המס  שלכם. שמנו לנו למטרה להפחית לכם מיסים בעסקה, והשירות שיתן בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה. איך עוד ניתן להפחית מס שבח על דירה בירושה? המשיכו לקרוא.

    ג. העברת דירה ללא תמורה ​

    אמצעי נוסף להפחתת מס שבח על דירה בירושה הוא העברת דירה ללא תמורה  לקרוב. בהתאם לחוק, העברת דירה במתנה למי לנחשב ל-"קרוב" בהתאם לחוק פטורה ממס שבח במכירה. כך למשל אם  למוכר  הדירה יש דירה נוספת בבעלותו, הוא אינו יכול למכור את דירה בהליך של מכירת דירה יחידה (והפטור המתאים). כאשר המוכר יעביר דירה אחת במתנה לקרוב, הוא עשוי להישאר עם דירה אחת בלבד בבעלותו ואז להיות זכאי לפטור ממס שבח דירה יחידה.

    העברת דירה ללא תמורה לקרוב היא עוד דרך לבצע חישוב מס שבח על דירה בירושה
    שימו לב, הגדרת "קרוב" בחוקים השונים חשובה מאוד לעניין זה (שכן, לא כל העברה במתנה מזכה בפטור ממס שבח). במכירת דירת ירושה בין אחים למשל, האחים אכן מחשבים לקרובים ולכן כדאי לשקול בחיוב מהלך שכזה. קראו את המאמר המלא שלנו על מכירת דירת ירושה בין אחים. עם זאת, להעברת דירה ללא תמורה יש גם סנקציות, וחובה להעביר דירה עם עורך דין המתמחה בכך (אחרת רשות המיסים לא תאשר את ההעברה הזו). קראו עוד על כך במאמר שלנו על העברת דירה ללא תמורה.

    ד. הפחתות מס נוספות ​

    זה לא הכל. עורך דין למקרקעין ונדל"ן שיודע מה הוא עושה מפחית מס עבורכם בהתאם למקרה העומד לפניו. מנגד, עם עורך הדין שמייצג אתכם  לא  מגיע מתחום דיני המס, צפו לטעויות בחישוב מס שבח על דירה בירושה, ולתשלום מס מיותר! הזהרו, מס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה עלול להיות גבוה משמעותית ממס השבח על דירות "רגילות".

    פספוסים שעלולים לעלות המון כסף ​

    לפני חודשים ספורים ייצגנו רוכשים של דירת פנטהאוז ביבנה, במחיר של 2,300,000 ₪. חלק מתפקיד עורך הדין הוא לבחון זכויות בניה על הדירה הנרכשת, ולכן בדקנו עבור הלקוח שלנו את זכויות הבניה הנוספות. מהבדיקה התברר שאכן יש זכויות בניה לא מנוצלות על גג הבניין בשל תוכנית תב"ע שאושרה 3 שנים קודם לכן.  

    יידענו שהמוכר מתגורר בדירה כעשור, ולכן סביר להניח שכלל אינו מודע לחוב בהיטל השבחה שעלול להיווצר במכירה. מתוך כבוד קולגיאלי יידענו את עורך הדין של המוכר כי יש תכנית שאושרה, ועליו לשים לב לכך  (עורך דין מקומי). בדיעבד התברר שעורך הדין של המוכר לא קרא את המייל שלנו (תוך טענות שונות ומשונות) ולא טרח לבדוק בעצמו את זכויות הבניה (כפי שהוא נדרש לעשות כן). ולכן הלקוח שלו כלל לא ידע על החוב בהיטל השבחה.

    בעקבות הפתעה לא נעימה זו המוכר איחר את מועד העברת הבעלות בדירה לקונים (הלקוחות שלנו), שילם היטל השבחה, פספס הזדמנויות שונות להפחית ולערער על היטל ההשבחה הקיים, שילם ריבית והצמדה וכן שילם פיצויי ללקוח שלנו על סך 230,000 ₪ (10% פיצוי מוסכם).

    חבל!

    חבל! רוב עורכי הדין לא אוהבים "להתעסק" עם ענייני המס, והם עלולים לדרוש ממכם לשכור יועץ מס חיצוני (או גרוע מכך, הם כלל לא יתכננו מס עבורכם). זאת ועוד, בחלק מדירות המגורים שנמכרות יש גם חוב היטל השבחה לעירייה המקומית, קראו על כך במאמר שלנו על היטל ההשבחה. דרשו מעורך הדין שלכם שליטה מלאה בחוק מיסוי מקרקעין וידע מלא בתהליך של מכירה שהתקבלה בירושה. אל תפנו לשכן, חבר של חבר או קרוב משפחה רחוק: מדובר בהמון כסף שניתן לחסוך ועליכם לפנות למומחים.

    ה. איך מתקדמים? ​

    הליך של מכירת דירה שהתקבלה בירושה מתחיל (אצלנו) בבחינת נטל המס בעסקה ופעולות מקדימות  טרם  המכירה, וזאת כדי להפחית  לכם  את מס השבח. ראשית, אנחנו מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מנהלים שיחה קצרה שמטרתה היא הבנת המקרה העומד לפנינו. בשלב הבא נפרוס עבורכם מספר דרכי פעולה לקראת הפחתה ניכרת במס. בשלב האחרון, ולאחר שביצענו את כל הפעולות המקדימות הנכונות, נעבור למכירת הדירה כאשר אנחנו יודעים מראש מה היא עלות המס (אם בכלל יש מס). זכרו, המורישים ביקשו שאתם תהנו מהרווח המלא בעסקה,  וזה התפקיד שלנו לוודא שזה קורה.
    בסיום הליך המכירה במהלכו ביצענו חישוב מס שבח על דירה בירושה נמלא פרוטוקול מסירה
    מגוון הפעולות שניתן לעשות תלוי במועד בו המוכרים פנו לראשונה לעורך הדין. ככל שתפנו מוקדם יותר כך קשת הפעולות המשפטיות שניתן לעשות רחבה יותר. אל דאגה, אנחנו לא גובים יותר שכר טרחה על פניה מוקדמת, ואפילו להפך, אנחנו מעדיפים לייעץ לכם לאורך כל הדרך כדי להימנע מטעויות בהמשך. המשרד שלנו מעניק מגוון שירותים משפטיים מפחיתי מס, וכן ייעוץ ראשוני מקדים, בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת דירת הירושה. 
    בחישוב מס שבח דירה בירושה יש לקחת בחשבון את מכלול הנסיבות של היורשים ושל המנוח/ה

    4. סיכום – מס שבח על דירה בירושה ​

    עסקנו במאמר במיסים על מכירת דירה, ובעיקר במס שבח על דירה בירושה. השורה התחתונה של המאמר היא שבמכירת דירה שהתקבלה בירושה יש מקום רב ליצירתיות.  ללא  יצירתיות נטל המס עלול להיות כבד מאוד, ובמיוחד כאשר מדובר בדירה שהתקבלה בירושה. עורך דין שאכפת לו מפעיל כלים משפטיים מעולם הירושה ומעולם המקרקעין יחדיו, ועם עבודה נכונה ניתן להפחית לכם מס.

    שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.

    פנו מוקדם לעורך הדין, הדבר יגדיל את האפשרויות העומדות לפניכם. למשרדנו ניסיון עשיר בתכנון מס נכון במסגרת חישוב במכירת דירה שהתקבלה בירושה. המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מבקש להפחית את החבות במס ככל הניתן וזאת כדי להשאיר יותר כסף בכיס לקוחותיו. שירות זה נעשה בשיחה אישית שמטרתה היא הפחתת המס במועד מכירת הדירה. השירות ניתן בחינם כחלק משכר הטרחה שלנו. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.

    לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).

    ייתרונות המשרד שלנו אל מול המתחרים. מאור משרד עורכי דין בית ומשפחה.

    מאמר זה עוסק במס שבח על דירה בירושה.

    אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים: