בית > מיסוי מקרקעין > מס שבח מקרקעין

מס שבח מקרקעין ​

מדריך מס שבח מקרקעין - איך מחשבים ואיך מפחיתים? ​

המאמר מציג מדריך העוסק במס השבח מקרקעין. מס השבח הוא נטל המס העיקרי במכירת נכסים וחשוב להכירו. בין אם אתם מוכרים דירת מגורים, מגרש, שטח, משרד או מחסן עורך דין לנדל"ן נדרש לחשב את מס השבח עבורכם ולדווח בהתאם. חישוב מס השבח מורכב יחסית וכולל בתוכו כמה מרכיבים בנוסף לחישוב אינפלציה והמאמר יציג חישוב פשטני של מרכיבים אלו. במאמר תמצאו מחשבון לחישוב מס השבח.

יש מגוון דרכים להפחית את מס השבח, את חלקן נפרט כאן. כותב המאמר הוא עורך דין למקרקעין ועסקאות נדל"ן, מלווה תכופות מוכרים וקבלנים לאורך עסקאות ומסייע בתכנון מס נכון ועסקה חלקה ומהירה לצמצום העלויות הכרוכות במכירת נכס.

המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר . לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
עורך דין מאור גרצנשטיין מסביר על מס שבח מקרקעין
מאור גרצנשטיין, עורך דין

מאמר זה עוסק במס שבח מקרקעין.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

המאמר מס שבח מקרקעין יענה על השאלות הבאות:

  1. מה מס השבח על מגרשים? ועל דירות?
  2. איך מחשבים מס שבח על שטחים?
  3. איך מוכרים מגרש ונשארים בחיים?
  4. איך לשלם פחות מס שבח?
  5. מהם המיסים במכירת מגרש?

מאמר זה עוסק במס שבח מקרקעין.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:

על כל מכירת נכס חל מס השבח שממסה את עליית ערך נכס המקרקעין במשך השנים (שטח, מגרש, דירה וכד'). "השבח" (עליית הערך) נוצר כאמור במשך השנים וגם בעקבות השבחות שעשו המוכרים (למשל, שיפוץ). שיעור מס השבח יחול על המוכרים, אלא אם כן נקבע אחרת.

בחישוב מס השבח יש לקחת בחשבון כמה פרמטרים עיקריים:

  • מועד ומחיר רכישת הנכס.
  • מועד ומחיר מכירת הנכס.
  • הוצאות הקשורות בהשבחת הנכס – מפחיתות את מס השבח שיש לשלם.
  • פחת על הנכס – מגדיל את מס השבח שיש לשלם.

לאחר שאספנו את המידע הנ"ל חישוב מס השבח ככלל נעשה על ידי הפחתת  מחיר הרכישה ממחיר המכירה, הפחתת  הוצאות שניתן להוכיח והוספת הפחת שנדרש לאורך השנים (אם נדרש פחת או אם נדרש היה להצהיר על פחת). לאחר מכן יש לחלק את סכום השבח לשבח שנוצר בשל אינפלציה – "שבח אינפלציוני" (סכום הפטור ממס ככל והנכס נרכש אחרי שנת 1994) ושבח שנוצר בעקבות השבחה בלבד – "שבח ריאלי" (עליו יש תשלום מס).

את השבח הריאלי יש לחלק לתקופות, וכל תקופה ממוסה באחוז מס שונה בהתאם לנכס הנמכר:

נכסים שאינם דירות מגורים מזכות בהתאם להגדרת החוק:

  • כל השבח הריאלי שנוצר עד ליום 7.11.2001 ממוסה במס שולי (47%).
  • כל השבח הריאלי שנוצר מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.11 ממוסה ב-20% מס.
  • כל השבח שנוצר לאחר 31.12.11 ממוסה ב-25% מס.

נכסים שהם דירות מגורים מזכות בהתאם להגדרת החוק:

  • כל השבח שנוצר עד ליום 1.1.2014 פטור ממס שבח.
  • כל השבח שנוצר לאחר יום 1.1.2014 ממוסה ב-25% מס.

בנוסף לכך, יש מגוון פטורים והקלות ממס השבח שכדאי לבחון טרם המכירה עם עורך דין מכירת דירה המתמחה בכך. פטור ממס שבח ניתן עד לתקרת הפטור (4,846,000  ש"ח נכון לשנת 2023). במשרד שלנו ייעוץ מס יצירתי להפחתת מס השבח והתאמת פטור ניתנים בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הנכס.

נשמע מורכב? תמצאו במאמר הסברים מפורטים על כל מרכיב ומרכיב, דוגמאות, חישובים וכד'. הוספנו גם מחשבון. נטל מס השבח עלול להיות נטל מס משמעותי מאוד (מאות אלפי שקלים ויותר). אל דאגה – עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין יכול להפחית עבורכם את מס השבח במגוון דרכים, את חלקן נסקור במאמר.

מומלץ (ואף חובה) להתייעץ עם עורך דין העוסק בעסקאות נדל"ן לפני  המכירה כדי לראות מה יהיה שיעור מס השבח וחישוב מס השבח בעסקה שלכם. עורך דין טוב מחשב עבורכם את מס השבח מבעוד מועד וזאת כדי שתתכננו את ההוצאות בעסקה. עורך דין מעולה מבצע עבורכם פעולות משפטיות וכלכליות מפחיתות מיסים כדי להפחית לכם את מס השבח (וכדאי שהוא יעשה זאת בחינם). למשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה ניסיון רב בתכנון יצירתי של מס השבח בהתאם לצרכי הלקוח ושירות זה ניתן בחינם למוכרי נכסים במסגרת הסכם מכירת המקרקעין. למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ ).

המאמר מס שבח מקרקעין יענה על השאלות הבאות:

  1. מה מס השבח על מגרשים? ועל דירות?
  2. איך מחשבים מס שבח על שטחים?
  3. איך מוכרים מגרש ונשארים בחיים?
  4. איך לשלם פחות מס שבח?
  5. מהם המיסים במכירת מגרש?
כותרות במאמר מס שבח מקרקעין:
    Add a header to begin generating the table of contents

    1. מס שבח מקרקעין ​

    מס שבח הוא מס החל על מכירת נכסים ועל המוכרים לשלמו לצורך העברת הבעלות בנכס לידי הקונים (אלא אם כן נקבע אחרת). חבות המס ושיעור המס מנוהלים ככלל על ידי עורך הדין המנהל את העסקה. עם זאת, כדאי לדעת מראש מה יישאר לאחר עסקת המכירה, ומכאן מדריך זה. מדריך זה נועד ליחידים שאינם עוסקים במכר נכסים, ועבורם מכירת הנכס אינה נחשבת מלאי עסקי או עסקת אקראי בהתאם לפקודת מס הכנסה.  

    א. מהו מס השבח? ​

    מס השבח הוא מס על הרווח מהחזקת המקרקעין במשך הזמן והשבחתו. כלומר, בניגוד למס הרכישה שחל על כל סכום הרכישה ומהשקל הראשון, מס השבח ממסה רק את הרווח בעסקה. אין רווח? לא תשלמו מס שבח. בניגוד לנכסים אחרים שהשווי שלהם פוחת ככל שעובר הזמן (כלי רכב לדוגמא), ניתן להגיד בביטחון יחסי ששווי שטח, דירה, משרד, מגרש ומקרקעין אחרים עולים ככל שחולפים השנים. המס בהגדרתו נועד למסות את ההפרש בין מחיר הרכישה ומחיר המכירה (בתוספות והפחתות שונות).
    מס שבח מקרקעין גדל במשך השנים בין השאר בשל עליה במחירי הדיור

    כדי לחשב מס שבח מקרקעין נרצה לדעת את הדברים הבאים:

    לצורך חישוב המס נבחן כמה פרמטרים להלן:
    • מחיר רכישת הנכס  – ככלל, מדובר במחיר הקניה המקורי של הנכס כפי שנרשם בחוזה הרכישה הקודם וכפי שדווח לרשויות המס. במקרים מיוחדים, למשל בדירה שמקורה במתנה וכן דירה שמקורה בירושה המחיר יהיה המחיר שנותן המתנה/המוריש שילם על הנכס כאשר הוא רכש אותו (או כפי שדווח בשומת מס העיזבון).
    • מועד רכישת הנכס  – ככלל, המועד בו המוכרים רכשו רכשו את הנכס הנמכר (גם כאן, יש חריגים).
    • מחיר מכירת הנכס  –  ככלל, מדובר במחיר המכירה של הנכס כפי שנרשם בחוזה המכירה וכפי שדווח לרשויות המס. למנהל מיסוי מקרקעין יש סמכות בחוק לשנות את מחיר המכירה או הוא משוכנע שהמחיר לא משקף את "מחיר השוק" של הנכס. היזהרו! 
    • מועד מכירת הנכס  – ככלל, המועד בו המוכרים מכרו את הנכס הנמכר (גם כאן, יש חריגים).
    • הוצאות הקשורות בנכס  – הוצאות עבר שניתן להוכיח שהמוכרים שילמו כדי לשבח את הנכס. הוצאות אלו יפחיתו את מס השבח לתשלום.
    • פחת  – פחת הוא תשלום שנתי שהמוכרים הצהירו עליו כהוצאה שנתית שלהם כדי להפחית את מס ההכנסה השנתי. ככלל, במכירת נכסים כל פחת שהוצהר עליו במשך ההחזקה בנכס מגדיל את חוב מס שבח מקרקעין במכירה.
    מועד ומחיר רכישה (כולל חריגים)
    מובן לי

    ב. חישוב השבח על הנכס הנמכר

    מס השבח במהותו ממסה את השבח על העסקה – מחיר מכירת הדירה (+) כאשר מפחיתים ממנו את מחיר רכישת הדירה (-) ואת ההוצאות (-) וכן מוסיפים לו את הפחת שדווח במהלך השנים למס הכנסה (+). סכום זה נקרא "בסיס מס שבח מקרקעין לחישוב" ובהתעלם משינויי אינפלציה (כפי שיובהר בהמשך), מס השבח מחושב באחוזים (%) מסכום זה.

    חישוב שבח מקרקעין "ברוטו"

    כך למשל למשפחת לוי מבאר שבע היה מגרש שנרכש ביום 1.4.2010 בעלות של 1,000,000 ₪  והם מכרו אותו ביום 1.4.2020 במחיר של 2,200,000 ₪. ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה הוא 1,200,000 ₪. (נניח שלא היו למשפחת לוי הוצאות במהלך השנים ותוך התעלמות מהפחת). לכן בסיס המס הוא 1,200,000 ₪. אל דאגה, זה לא המס שמשפחת לוי תשלם.

    ג. מס שבח לדירות מגורים​

    בעבר, ניתן היה למכור דירת מגורים אחת בפטור ממס השבח אחת ל-4 שנים. אלא שפטור זה בוטל ובמקומו קידם המחוקק את "החישוב הליניארי המוטב" לדירות מגורים מזכות. מדובר בחישוב מס שבח מקרקעין מקל במיוחד "שמוחק" את כל השבח שנוצר לפני יום 1.1.2014. הנהנים העיקריים מהחישוב המיוחד הם מוכרים בעלי דירות שרכשו את דירת המגורים לפני יום 1.1.2014. רשמנו עוד על כך במאמר שלנו על חישוב מס שבח בדירת מגורים.

     

    1.1.2014

    היום

    יש גם פטורים

    למה להסתפק בחישוב מקל כאשר ניתן להשיג פטור? החוק מעניק פטורים מגוונים לבעלי דירות מגורים מזכות שמוכרים את הדירה שלהם, כאשר הפטורים הנפוצים ביותר הם פטור מס שבח דירה יחידה וכן פטור במכירת דירת ירושה, אבל לא רק. עורך דין מומלץ למכירת דירה ידע להתאים לכם פטור מתאים ממס השבח כאשר מדובר בדירת מגורים. קראו עוד על פטור ממס שבח דירת מגורים במאמר שלנו.

    ד. מס שבח לנכסים שאינם דירת מגורים ​

    דירה נחשבת בישראל למוצרך צריכה, כלומר, משפחה ממוצעת בישראל צריכה דירה או שירותי מגורים כדי להתקיים. בהתאם לכך החוק מנסה לעודד מכירה ורכישה של דירות על ידי צמצום המס, פטורים והקלות שונות ממס השבח.

    מנגד, מגרשים, שטחים, קרקעות ומשרדים נחשבים להשקעה כלכלית לצורך גביית דמי שכירות או לצורך מכירה עתידית ברווח, ומס השבח מחושב בהתאם. אשר על כן מס השבח על מקרקעין וחישובו שונה מאוד בחישוב מס השבח על דירות מגורים, והחוק מתייחס לשניים בצורה שונה (ראו בהמשך). 

    אבל כמה מס שבח צריך לשלם? המשיכו לקרוא.

    בחישוב מס שבח מקרקעין צריך לבחון מה הנכס הנמכר (דירה או שטח)

    2. חישוב מס שבח מקרקעין

    כאמור, שלא כמו מס הרכישה, מס השבח מורכב יותר לחישוב ודורש בחינה מדוקדקת של גורמים נוספים מעבר למחיר הרכישה ומחיר המכירה בלבד. לגורמים אלו יש השפעה מכרעת על גובה מס השבח לתשלום בסופו של יום. חשוב לזכור שמס השבח מחושב תחילה בשומה עצמית של עורך הדין המנהל את המכירה. אשר על כן, המלצת המשרד שלנו היא לפנות למומחים בלבד: כל טעות בחישוב מס השבח עלולה לעלות לכם המון כסף בהמשך.

    מס שבח מקרקעין: יש גם מקרים של רשלנות מובהקת

    במקרה בו ייצגנו רוכשים שהתכוונו לרכוש דירה בשדרות במחיר של 1,000,000 ₪. חתמנו על חוזה מכירת דירה עם המוכרים שהיו מיוצגים על ידי עורך דיו מקומי.

    לאחר החתימה וכאשר המוכרים היו צריכים לשלם מס על מכירת דירה, התברר כי עורך הדין שלהם "שכח" להסביר להם כי יש מס, והם לא לקחו זאת בחשבון בקביעת מחיר הדירה. זאת ועוד, המוכרים בנו על הכספים בשלמותם כדי לרכוש דירה מחליפה לדירה הנמכרת, ותשלום המס הוריד להם משמעותית מהרווח בעסקה

    בסופו של יום המוכרים התעכבו בתשלום המס, שילמו את המס באיחור, שילמו ריבית והצמדה, וכן שילמו ללקוחות שלנו (הרוכשים) פיצוי בגובה 10% ממחיר הדירה (100,000 ש"ח) בגין איחור במסירת הדירה. חבל! 

    אל תשכחו לתכנן את המס מבעוד מועד, וקחו עורך דין שיודע מה הוא עושה!

    פנו למומחים בלבד, שכר הטרחה יהיה ברוב הפעמים אותו שכר טרחה (ואף נמוך יותר).

    א. הוצאות שמפחיתות את מס השבח ​

    בנוסף למחירים ולמועדים למעלה יש להתחשב בהוצאות שבזכותן מחיר הנכס עלה. החוק מגדיר מהם ההוצאות שאפשר לנכות משיעור מס השבח, ובין השאר ניתן להפחית:

    הוצאות שיפחיתו לכם את מס השבח

     

    • שיפוץ הדירה
    • שכר טרחת עורך דין במכירה
    • שכר טרחת עורך דין ברכישה
    • שכר טרחת שמאי (ככל ויש)
    • דמי תיווך (אם יש)
    • מס הרכישה ששולם ברכישה
    • היטל השבחה
    • תשלומי ריבית ריאלית (משכנתא)
    • הוצאות נוספות שניתן להוכיח

    זה הזמן לפנות לעורך הדין ולהוציא את הקבלות מהקלסר. כל תשלום הוצאה שהוכיחו המוכרים עשוי להפחית את מס שבח המקרקעין בצורה משמעותית.

    הוצאות רבות שניתן להוכיח
    פחות מס שבח מקרקעין
    פחות הוצאות
    יותר מס שבח מקרקעין
    מעוניינים בחישוב מדויק של שיעור מס השבח? הוספנו מחשבון בסוף.

    ב. פחת בהתאם לפקודת מס הכנסה ​

    פחת הוא הוצאה מוכרת על נכסים שנרכשו, וזאת כדי להפחית את מס ההכנסה השנתי שיש לשלם. נשמע כמו סינית? ציבור המוכרים שהם שכירים בדרך כלל לא מגישים דו"ח שנתי למס הכנסה, ולכן אין סיבה שידעו מה זה פחת (לא רלוונטי להם). עם זאת, כאשר הנכס הנמכר הוא דירה שהושכרה, יכול ויש פחת שיש להתחשב בו במכירת הדירה (גם אם המוכרים לא הגישו דוחות למס הכנסה). חישוב הפחת הוא נושא רגיש ובעייתי, וכל מקרה צריך להיבחן לגופו על ידי עורך דין המתמחה בכך.

    הפחת אמנם הפחית את מס ההכנסה לתשלום של המוכרים לאורך השנים, אך במכירת הנכס הפחת מגדיל את מס השבח לתשלום. 

    אין פחת/פחת נמוך
    פחות מס שבח מקרקעין
    פחת גבוה
    יותר מס שבח מקרקעין

    איך הצהרה על פחת מפיעה עליכם?

    מס שבח מקרקעין גדל אם המוכרים הצהירו ודרשו פחת במהלך השנים. במקרים מסוימים הפחת יתווסף ויגדיל את מס השבח גם אם המוכרים לא הצהירו על פחת במהלך השנים (למשל, כאשר מדובר בדירה מושכרת באחד ממסלולי הפטור, או כאשר המוכרים כלל לא הצהירו על הכנסות שהיה עליהם להצהיר עליהם).  טיפ משפטי: אי הצהרה על פחת מהווה הצהרה כוזבת לרשות המיסים על כל המשתמע מכך  (גם אם המוכרים ועורך דינם לא ידעו על כך). פנו למומחים!

    ג. שבח אינפלציוני ושבח ריאלי ​

    רשות המיסים דורשת תשלום מס עבור  עליה ריאלית בשווי הנכס, תוך הפרדה בין עליה אינפלציונית ועליה ריאלית. מה זה אומר? יש להפחית מהשבח המחושב ללא האינפלציה (ראו סעיף 1ב' למאמר) את עליית המדד הבאה:

    • ככלל, הצמדת מחיר הרכישה למדד המחירים לצרכן ממועד הרכישה ועד מועד המכירה (את המדד בלבד, ולא את הסכום כולו).
    • ככלל, הצמדת הפחת למדד המחירים לצרכן ממועד הרכישה ועד למועד המכירה (את המדד בלבד, ולא את הסכום כולו).
    • ככלל, הצמדת ההוצאות למדד המחירים לצרכן ממועד ההוצאה ועד מועד המכירה (את המדד בלבד, ולא את הסכום כולו).

    עליית המדד מהווה "שבח אינפלציוני" שממוסה בנפרד "מהשבח הריאלי". מדובר בהקלה משמעותית מאחר והשבח האינפלציוני פטור ממס משנת 1994 (והוא ממוסה ב-10% מס בשנים לפני כן). 

    תקפידו להפריד את השבח האינפלציוני מהשבח הריאלי בתשלום מס שבח מקרקעין

    יותר שבח אינפלציוני? פחות שבח לתשלום!

    כך למשל למשפחת לוי מבאר שבע היה מגרש שנרכש ביום 1.4.2010 בעלות של 1,000,000 ₪  והם מכרו אותו ביום 1.4.2020 במחיר של 2,200,000 ₪. מחיר הרכישה המתואם מיום 1.4.2010 ועד ליום 1.4.2020 הוא 1,094,667.38 ₪ (אחרי מדד). לכן ניתן לחלק את שבח המקרקעין של משפחת לוי בצורה הבאה:

    • שבח אינפלציוני 94,667.38 ₪. סכום זה פטור ממס שבח (כאשר אין הוצאות ותוך התעלמות מהפחת). מדובר על מחיר הרכישה המתואם פחות מחיר הרכישה הלא מתואם.
    • שבח ריאלי1,105,332.62 ₪. רק  על סכום זה משולם מס השבח בהתאם לסוג הנכס ולתקופות המס (ראו בהמשך).

    השבח הריאלי הוא 1,105.332.62  (נניח שלא היו למשפחת לוי הוצאות במהלך השנים ותוך התעלמות מהפחת). אל דאגה, זה לא המס שמשפחת לוי תשלם.

    בשלב הבא מס שבח מקרקעין מחושב בהתאם לתקופות המס ובהתאם לסוג הנכס. בקרב הציבור נהוג לקרוא לתקופות אלו "מדרגות מס שבח", אך מדובר באחוזי מס שונים בהתאם לתקופה, ולא בהתאם למחיר הנכס כמו בחישוב מס הרכישה. נשמע מורכב? הוספנו מחשבון בהמשך.
    חישוב מס שבח מקרקעין מורכב יחסית, ולכן רוב עורכי הדין מבצעים אותו באמצעות מחשבון ייעודי לכך

    3. מדרגות מס שבח מקרקעין ​

    השבח הריאלי הוא הסכום שבסופו של דבר נדרש למסות. לצורך החישוב רשות המיסים יוצאת מנקודת הנחה שהשבח הריאלי נצבר באופן שווה לאורך כל התקופה. במילים אחרות, אם השבח הריאלי הוא 100,000 ₪ והמוכרים החזיקו בנכס 10 שנים, כל שנה הנכס "הוסיף" שבח ריאלי של 10,0000 ₪, גם אם בפועל כל ההפרש במחיר "נוצר" רק בזכות שיפוץ של הנכס בחודש הראשון לרכישתו. שיטת חישוב זו מכונה "השיטה הליניארית".  

    א. חישוב ליניארי ​

    בשלב הבא יש לבחון בכמה חודשים נוצר מס השבח לתשלום. כלומר, כמה חודשים עברו ממועד הרכישה למועד המכירה. בדרך כלל, מועד המכירה יהיה המועד שהמוכרים חתמו על חוזה מכירה עם הקונים שלהם, ומועד הרכישה יהיה בדרך כלל המועד בו הנכס נרכש לראשונה.  

    חוזה קניית דירה יד שניה חוזה מכר. בחוזה המכירה נתייחס גם לחוב מס שבח מקרקעין.

    חלוקה שווה של המס לאורך זמן

    בדוגמה שלנו אם משפחת לוי רכשה את המגרש ביום 1.4.2010 ומכרה אותה ביום 1.4.2020 עברו 10 שנים בין המועדים, שהם 120 חודשים. כלומר מס השבח לתשלום נוצר על פני 120 חודשים ושיעור מס השבח יחושב בהתאם לתקופות מס השבח. בחישוב הקודם הראנו שהשבח הריאלי של משפחת לוי עומד על 1,105,332.62 ₪ שהם 9,211.1 ₪ שבח עבור כל חודש שהמשפחה החזיקה בנכס.

    כמה מס שבח לתשלום? המשיכו לקרוא.

    ב. תקופות מס שבח לדירות מגורים מזכות ​

    בחישוב מס השבח כאמור החוק מנסה להקל על מוכרים של דירות מגורים "מזכות". ההקלה באה לידי ביטוי בחישוב מס שבח מקרקעין מיוחד "שמוחק" את כל השבח שנוצר טרם 1.1.2014. החישוב המיוחד מכונה "מס שבח ליניארי מוטב". אך האם יש בידיכם דירת מגורים מזכה בהתאם לדין?

    במקרים רבים מוכרים מבקשים למכור דירת מגורים ששימשה למגורים שלהם. בשלב מאוחר יותר הם מופתעים לגלות שהדירה לא נחשבת לדירת מגורים מזכה, ועל כן הם צריכים לשלם מס שבח יקר משמעותית על המכירה שלפניהם. דירת מגורים מזכה היא:

    תנאים לחישוב מס שבח מקל לדירות מגורים מזכות

    • דירה שבנייתה נסתיימה בהתאם לדין.
    • הדירה בבעלות יחיד (שאינו חברה/עסק וכד').
    • הדירה אינה מלאי עסקי לפי פקודת מס הכנסה.
    • הדירה מיועדת למגורים לפי טבעה/משמת למגורים. מדובר במבחן שמשלב פסיקה, ולכן יש לבחון את העניין עם עורך דין המתמחה בכך!
    • רוב שטח הדירה (מעל 50%) שימש בפועל למגורים ב-4 השנים טרם המכירה או ב-80% מהזמן בגינו מחושב מס השבח. קראו עוד על תנאי זה במאמר שלנו על אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה?

    עומדים בתנאים? מעולה. חישב מס השבח שלכם יהיה כדלקמן:

    חישוב מקל לדירות שעומדות בתנאים שבדין

    • על כל חודשי השבח מיום הרכישה ועד ליום 1.1.2014 תשלמו 0% מס שבח – פטור מלא ממס השבח.
    • על כל חודשי השבח שמיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה תשלמו 25% מס שבח על השבח הריאלי.

    1.1.2014

    היום

    בדוגמה שלנו משפחת לוי מבאר שבע רכשה את הנכס ביום 1.4.2010 ומכרה אותו ביום 1.4.2020, כך שהשבח הריאלי "החודשי" הוא 9,211.1 ₪. אם הנכס הוא דירת מגורים מזכה בהתאם לדין, חישוב מס השבח יהיה כדלקמן:
    • עבור החודשים שבין 1.1.2010 ועד 1.1.2014 המשפחה לא תשלם מס שבח.
    • עבור החודשים שבין 1.1.2014 ועד 1.1.2020 (75 חודשים) המשפחה תשלם 25% מס שבח מקרקעין ריאלי עבור כל חודש שבח. כלומר, 9,211.1 ₪ * 25% * 75, ובסך הכל 172,708.22 ₪ מס שבח.
    כך שבסופו של יום המשפחה תשלם 172,708.22 מס שבח אם מדובר בנכס שהוא דירת מגורים מזכה. נשמע הרבה? עורך דין לנדל"ן שמתמחה גם במיסוי מקרקעין יודע להפחית לכם את מס השבח במכירת הדירה. במשרד שלנו תכנון מקדים של מס השבח ניתן ללא תוספת תשלום ובמסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה – הפחתת מיסים זו המחויבות המקצועית שלנו ללקוח.
    מתי הדירה נרכשה? מיום הרכישה עד ליום 1.1.2014 מיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה מס שבח סופי לתשלום
    דירה שנרכשה לפני 1.1.2014
    0%
    25%
    בהתאם לחודשי השבח
    דירה שנרכשה אחרי 1.1.2014
    -
    25%
    25%

    ג. תקופות מס שבח מקרקעין לנכסים שאינם דירות מגורים

    חישוב מס השבח לנכסים שאינם דירות מגורים מזכות נעשה גם הוא בחישוב ליניארי בהתאם לתקופות מס השבח הבאות:

    מדרגות מס שבח מקרקעין לנכסים שאינם דירות מגורים

    • על כל חודשי השבח מיום הרכישה ועד ליום 7.11.2001 תשלמו מס שולי – 47% מס שבח על השבח הריאלי.
    • על כל חודשי השבח מיום 7.11.2001 ועד ליום 1.1.2012 תשלמו 20% מס שבח על השבח הריאלי.
    • על כל חודשי השבח מיום 1.1.2012 ועד יום המכירה תשלמו 25% מס שבח על השבח הריאלי.

    7.11.2001

    1.1.2012

    בדוגמה שלנו אם משפחת לוי מכרה נכס שאינו דירת מגורים מזכה (למשל מגרש או משרד) והנכס נרכש ביום 1.4.2010 ונמכר ביום 1.4.2020, והשבח הליניארי שחושב על הכל התקופה הוא 9,211.1 ₪, חישוב מס השבח יהיה כדלקמן:
    • עבור החודשים שבין 1.4.2010 ועד ליום 1.1.2012 (21 חודשים) המשפחה תשלם 9,211.1 ₪ * 20% * 21, כלומר 38,686.62 ₪ מס שבח מקרקעין ריאלי עבור תקופה זו.
    • עבור החודשים שבין 1.1.2012 ועד ליום 1.4.2020 (99 חודשים) המשפחה תשלם 9,211.1 ₪ * 25% * 99, כלומר 227,974.725 ₪ מס שבח מקרקעין ריאלי עבור תקופה זו.
    כך שבסופו של יום המשפחה תשלם 266,661.345 מס שבח אם מדובר בנכס שאינו דירת מגורים מזכה. נשמע הרבה? המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מעסיק לשורותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית משמעותית(מעבר לרישיון עריכת דין) וזאת כדי לתכנן לכם את מס השבח בצורה יצירתית ולהפחית אותו. השירות ניתן בחינם ללקוחות המשרד שלנו במסגרת שכר הטרחה למכירת הנכס.
    מתי הנכס נרכש? מיום הרכישה עד ליום 7.11.2001 מיום 7.11.2001 ועד ליום 1.1.2012 מיום 1.1.2012 ועד ליום המכירה מס שבח סופי לתשלום
    נכס שנרכש לפני 7.11.2001
    מס שולי - 47%
    20%
    25%
    בהתאם לחודשי השבח
    נכס שנרכש אחרי 7.11.2001 ולפני 1.1.2012
    -
    20%
    25%
    בהתאם לחודשי השבח
    נכס שנרכש אחרי 1.1.2012
    -
    -
    25%
    25%

    יש הנחות? קראו בהמשך.

    מס שבח מקרקעין לנכסים שאינם דירות מגורים מזכות הוא מס שבח יקר יותר

    4. פטורים ומחשבונים

    מי שקרא עד כה בוודאי שם לב שחישוב מס השבח אינו דבר של מה בכך. אמנם החישוב נעשה בעיקר על ידי מחשובונים יעודיים לכך, אך עורך דין מומלץ למקרקעין חייב להכיר ולדעת את החישוב הידני וזאת כדי לבחון אפשרויות לפטורים והנחות ממס השבח. כפי שניתן לראות מדובר בנטל מס לא מבוטל (ואף גבוה מאוד) שכדאי לנסות ולהפחית.

    עורך דין למקרקעין שיודע מה הוא עושה בונה הגנות ללקוחותיו וחושב בדרך יצירתית איך ניתן להפחית את מס השבח. זה מה שאנחנו עושים במשרד אצלנו.

    א. פטור ממס שבח ​

    פטור ממס השבח מתייחס בעיקר לפטור ממס שבח מקרקעין במכירת דירות מגורים. כאמור, המחוקק מעודד עסקאות בדירות מגורים "והחלפת ידיים" בדירות מגורים. אשר על כן הפטורים מגוונים ועורך דין שיודע מה הוא עושה יתאים לכם את הפטור המתאים. הפטורים הנפוצים למכירת דירת מגורים מזכה הם:

    פטורים נפוצים ממס השבח

    התנהלות עורך הדין שלכם

    לצערנו, עורכי דין לא ימהרו לחפש לכם פטור מתאים (מדובר בטרחה נוספת מצד עורך הדין). זאת ועוד, ישנן סוגיות מיוחדות הדורשות מומחיות מיוחדת מצד עורך הדין, למשל, במכירת דירת ירושה בין אחים. מס השבח הוא מס יקר, וכדאי לפנות למומחים ביותר בתחום, וכאלו המתמחים בכמה ענפי משפט (למשל, דיני הירושה). במשרד שלנו כל הליך מכירה מתחיל בגיבוש אסטרטגיית מס מנצחת, ופעולות מפחיתות מיסים ניתנות ללא תוספת תשלום ובמסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה.

    תקרת פטור ממס השבח (שנת מס 2023-2024)

    גם כאשר ניתן פטור ממס השבח, יש לקחת בחשבון את תקרת הפטור ממס שבח מקרקעין. נכון לשנים 2023-2024 תקרת הפטור ממס שבח מקרקעין עומדת על 4,846,000 ₪. לאחר סכום מכירה זה חישוב מס השבח יהיה באופן יחסי לאחר תקרת הפטור (כלומר, בכל מקרה מדובר בהטבה משמעותית, גם אם סכום המכירה עובר את תקרת הפטור).

    שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.

    תקרת.פטור.מס.שבח

    ניתן לקרוא על תקרת הפטור ועל הפטורים המקובלים ממס השבח בדירות מגורים (והתנאים להם) במאמר שלנו על פטור ממס שבח דירה.

    ב. העברת דירה ללא תמורה ​

    אחת מפעולות המס הנפוצות שאנחנו מבצעים במשרד היא העברת דירה ללא תמורה לקרוב. הפטורים הנפוצים ממס השבח נסמכים על העובדה שלמוכרים יש דירת מגורים מזכה יחידה (בהתאם להגדרות החוק) כאשר הם מוכרים את דירתם. אך מה קורה כאשר זה אינו המצב? במקרים מסוימים כדאי לשקול להעביר דירה ללא תמורה לקרוב כדי להפחית את מס השבח. ככל והמוכרים מעבירים דירה אחת (או יותר) לקרוב טרם המכירה, ונשארים עם דירה אחת בלבד בשעת המכירה, ניתן לקבל פטור ממס שבח דירה יחידה על מכירת הדירה שנשארה (בהתאם לשאר התנאים שבדין).

    עם זאת, חשוב לזכור שהליך העברת דירה ללא תמורה אינו מושלם, ויש גם סנקציות לצידו. קראו את המאמר שלנו על העברת דירה ללא תמורה לקרוב כדרך להפחית מס, והתייעצו עם עורך דין למכירת דירה טרם מכירת הדירה.

    האם ניתן להעביר דירה ללא תמורה אצלנו? שאלו אותנו.

    ג. מחשבון מס שבח דירת מגורים לשירותכם ​

    לבקשת הלקוחות שלנו, אשר ביקשו לדעת מה יהיה מס השבח במקרה שלהם לפני המכירה (ובצדק!) בנינו מחשבון מס שבח מקרקעין למכירת דירת מגורים. חשוב לציין כי מדובר בענפי המשפט המורכבים ביותר (כלכלית וחישובית), עם פסיקה ענפה וריבוי דעות, ולכן בכל מקרה יש לבחון כל מקרה לגופו טרם המכירה עם עורך דין המתמחה בכך.

     

    למחשבון מס שבח מקרקעין לדירות מגורים ללא זכויות בניה נוספות.

    ד. פריסת מס השבח ​

    הנחה משמעותית נוספת (והפעם, לא רק לדירות מדורים) היא אינדיבידואלית – פריסת מס השבח לעד ארבע שנים. מס השבח מהווה מקדמה על חשבון מס הכנסה, ולפיכך מדובר במס שגובים אותו (במקור) כפי שגובים מס הכנסה (כלומר, ניתן לנצל נקודות זיכוי ממס). המחוקק הכיר בכך שהשבח נבנה במשך שנים רבות, ואין זה הגיוני לחייב אדם על כל השבח בשנה אחת (כאילו השבח נוצר רק באותה השנה). אשר על כן החוק מאפשר למוכר לבקש לפרוס את השבח על פני מספר שנים (עד ארבע שנים).

    למי כדאי לפרוס את מס השבח?

    פריסה זו עשויה להפחית משמעותית את חבות המס במיוחד כאשר מדובר במוכרים מבוגרים (מעל גיל 60) אשר היה להם הכנסה נמוכה במהלך ארבעת השנים שקדמו למכירה (הפריסה המקסימלית). פריסת מס השבח דורשת חישוב מורכב בהתאם לנקודות הזיכוי ולדיווח ההפסדים של המוכר. מצב נפוץ נוסף מתרחש כאשר שני בני זוג מוכרים נכס יחדיו ואחד מבני הזוג לא עובד (או שהמשכורת שלו נמוכה יחסית) במצב הזה ניתן לנצל את נקודות הזיכוי של בן הזוג שאינו עובד וזאת כדי להפחית את מס השבח. פריסת מס שבח מקרקעין והכדאיות שלה נבחנת אל מול המצב הפרטי של המוכרים, וראוי כי כל מקרה ייבחן לגופו. 

    ה. מחשבון מס שבח מקרקעין לנכסים לשירותכם ​

    לא פשוט לחשב את מס השבח. את החישובים למעלה עושים עורכי דין במשרד שלנו להם ניסיון רב במיסוי מקרקעין, וכן השכלה כלכלית רחבה לצורך ייעוץ מס יצירתי ללקוחות המשרד. שירות ייעוץ זה מגיע במשרד כסטנדרט – בחינם וללא תשלום נוסף במסגרת שכר הטרחה למכירת הנכס.

    הכנו לקהל לקוחותינו מחשבון מס שבח לנכסים שאינם דירות מגורים.

    יש המון מחשבונים לחישוב מס שבח מקרקעין, אבל המחשבון באתר שלנו הוא הפשוט ביותר

    5. איך מפחיתים מס שבח מקרקעין

    בעוד שעורכי דין רבים ושמחו לנהל לכם את מכירת הנכס (תמורת תשלום מכובד), מעטים הם עורכי הדין "ששורקים" את ענייני המס. תחום תכנון המס המשפטי (המכונה "מיסוי מקרקעין") נמצא בתפר בין דיני החוזים לדיני המיסים. בעוד שדיני החוזים הוא תחום נפוץ יחסית (קורס חובה שנתי באוניברסיטה) דיני מיסים הוא תחום כלכלי מובהק שדורש ידע כלכלי משמעותי.

    בעזרת כלים מדיני המיסים ניתן להפחית משמעותית את מס השבח לתשלום, פנו למומחים שיעשו זאת. המשרד מעסיק לשורותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית משמעותית (בנוסף לרישיון עריכת דין) וזאת כדי לתכנן לכם את המיסים בעסקת המכירה. השירות ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הנכס.

    עורך דין טוב למקרקעין יודע איך להפחית מס שבח מקרקעין

    א. עורך דין לנדל"ן ​

    עסקאות נדל"ן מאופיינות במורכבות רבה (מיסים, תכנון וחוזים), ולעיתים יעבור זמן רב מהחתימה על חוזה המכירה ועד להעברת הבעלות בפועל. לפיכך עליכם לבחור מראש עורך דין הגון, שאינו רודף בצע, שזמין לכם בכמה אמצעי תקשורת מתקדמים ושהשיחה אתו טובה ונעימה. רשמנו על עורך דין לנדל"ן, מה הוא עושה וכמה הוא עולה, וכן על עורך דין מכירת דירה כחלק מהליך המכירה במאמרים שלנו באתר.

    דברו עם עורך הדין, וודאו מראש שה-"וייב" אתו חיובי ושאלו את השאלות הנכונות. 

    שירותים נלווים מלאים למכירת הנכס.
    מובן לי

    ב. מומחיות במיסוי מקרקעין

    גם כאשר אין זכאות לפטור ומדובר בחישוב מס "רגיל", עורך דין המתמחה גם במיסוי מקרקעין מכיר את הנפשות הפועלות ואת הצעות החקיקה בנושא, ויודע להמליץ ללקוחותיו על פעולות (או אי פעולות) מפחיתות מס. 

    במקרה בו ייצגנו מוכרי דירה  בעיר הרצליה, מכרנו דירת גן בשווי 4.35 מיליון שקלים בעיר (שישה חדרים). עורך הדין של הקונים (עורך דין מקומי) בחר לחתום על חוזה הדירה, בניגוד לאזהרתנו, ביום 28.7.2020, ולשלם מס רכישה בהתאם למדרגות מס הרכישה באותו זמן – 348,000 ₪ -> מדרגות מס רכישה דירה שניה. 

    ומה היה קורה אם היה ממתין ליום 29.7.2020? שינוי חקיקה הוביל להפחתת מס הרכישה, כך שלקוחותיו היו משלמים 297,223.95 ₪ "בלבד". כלומר יום המתנה אחד בלבד היה יכול לחסוך לרוכשים יותר מ-50,000 ₪ במיסים! אמנם מדובר עדיין במס רכישה גבוה מאוד (כאמור מדובר במס רכישה דירה שנייה), אך ניכר הבדל משמעותי, וזה הכול עניין של תזמוןלצורך השוואה הלקוחות שלנו (המוכרים) תכננו מס בצורה מצוינת וקיבלו פטור ממלא ממיסים בעסקה.

    מבחינת עורך הדין שאינו  מתמחה במיסוי מקרקעין – הלקוח ביקש לבצע עסקה, הלקוח לא שאל על מיסים, ולכן עורך הדין יבצע את העסקה מהר ככל הניתן כדי לזכות בשכר הטרחה. זו רשלנות מקצועית לכל דבר ועניין!

    שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.

    המומחיות של עורך הדין חשובה מאוד בעניין זה

    אל תפנו לחבר, חבר של חבר, או שכנה מהבניין. במכירת נכסים יש הרבה כסף על השולחן והמיסוי הוא בהתאם לכך. פנו למומחים, שכר הטרחה עשוי אף להיות נמוך יותר!

    חשוב להתעדכן במקומות הנכונים

    באותו עניין ובנוסף לפריסת שיעור מס השבח (והקלות נוספות), המחוקק מפרסם מפעם לפעם "הוראות שעה" שמטרתן היא עידוד הציבור למכור שטחים, מגרשים ונכסים. עידוד זה נעשה על ידי הפחתה משמעותית של מס השבח לתקופת זמן מוגבלת. כדאי לבחון מול עורך הדין המטפל אם חלה הוראת שעה על הנכס הנמכר. לדעתנו – כאן גדולת עורך הדין. כל אדם יכול לחשב מס שבח במחשבון ולגרום ללקוח לשלם מס מקסימלי, אך מעטים יודעים לתכנן מס בצורה יצירתית כדי להפחיתו. תופתעו לדעת כי משרדי עורכי דין רבים מסרבים לתת שירות בענייני תכנון מס (ויבקשו ממכם להסתייע ביועץ חיצוני, מה שיגדיל עלויות). גרוע מכך, יש משרדים שכלל לא יתכננו מס ויתנו לכם לשלם מס מקסימלי. המשרד שלנו מאמין בשירות "מקצה לקצה" ותכנון מס יצירתי הוא חלק מהשירות שניתן, גם כאשר שכר הטרחה נגבה בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין (תעריף מינימלי מומלץ).
    תכנון נכון של מס שבח מקרקעין עשוי בהחלט להפחיתו למינימום

    ג. שכר טרחת עורך דין מקרקעין ונדל"ן

    רשמנו בעבר על שכר הטרחה במכירת דירת מגורים, ובאתר תמצאו מאמרים על שכר הטרחה גם כאשר מדובר במכירת נכס מקרקעין אחר. תופתעו לגלות ששכר הטרחה לא משתנה רבות בין משרד ומשרד, אך היקף השירותים הניתנים משתנה מאוד. חשוב למצוא עורך דין שאכפת לו מהלקוח, מהכסף של הלקוח ומהמוניטין שלו כעורך הדין. לצערנו יצא לנו כבר לפגוש עורכי דין שהעדיפו להבטיח לעצמם את שכר הטרחה, גם על חשבון עצה שיכולה להוזיל את עסקת המכירה בצורה משמעותית.

    קודם כל טובת הלקוח: האמנם?

    במקרה בו ייצגנו קונים הם רכשו דירה בעיר אשדוד במחיר של 2.2 מיליון ₪. המוכרים מכרו את הדירה לאחר שהחזיקו בה שנה וארבעה חודשים בלבדעורך דינם (עורך דין מקומי) לא ידע/לא רצה לדעת לייעץ להם להמתין עוד חודשיים בלבד כדי לקבל פטור ממלא ממס השבח  (לצורך פטור ממס שבח דירה "יחידה" יש להחזיק בדירה שנה וחצי לפחות).

    המוכרים שילמו 55,000 ₪ מס שבח במקום פטור מלא. חבל!
    מצאו עורך דין מקרקעין שאכפת לו ממכם ומהמוניטין שלו. לרוב, שכר הטרחה יהיה אותו שכר טרחה.
    בסיום המכירה נחתום על פרוטוקול מסירה, לא לפני שניתן התייחסות מיוחדת למס שבח מקרקעין.

    ד. איך מתקדמים? ​

    חישוב מס שבח מקרקעין נעשה במסגרת הליך המכירה ועל ידי עורך הדין שמנהל עבורכם את מכירת הנכס. מאחר ומדובר בנטל מס לא מבוטל כדאי לפנות לעורך דין זמן רב מראש טרם המכירה, וזאת לצורך בדיקה וחישוב המס, וכן בחינת פעולות משפטיות-כלכליות כדי להפחית לכם מיסים.

    אצלנו במשרד מתחילים כל הליך מכירה בגיבוש אסטרטגיית מיסים מנצחת עם עורך דין מיסוי מקרקעין המתמחה בכך. השירות ניתן ללא תשלום נוסף ובמסגרת שכר הטרחה למכירת הנכס – זו המחויבות המקצועית ללקוחות שלנו. 

    לסיכום, כאשר מדובר במס שבח מקרקעין פנו אלינו. אנחנו יודעים איך להפחית אותו עבורכם

    6. סיכום - מס שבח מקרקעין ​

    לסיכום, מס שבח מקרקעין מהווה את נטל המס העיקרי החל על מכירת מגרשים, דירות, משרדים ונכסים אחרים. זאת ועוד, בניגוד לדירות מגורים בהם ניתן לקבל פטורים מגוונים ממס השבח, מס שבח על מגרש, מס שבח על שטח ומס שבח על קרקע הוא מס "עיקש" שדרך חישובו מורכבת ודורשת הבנה עמוקה במערכת המס.

    שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה. 

    את רוב החישובים יעשה עורך הדין במעמד מכירת הנכס. למשרדנו ניסיון עשיר בתכנון מס נכון במסגרת חישוב המס על מכירת נכסים. אנחנו מבקשים להפחית את חבות המס ככל הניתן וזאת כדי להשאיר יותר כסף בכיס לקוחותיו. שירות זה נעשה בשיחה אישית שמטרתה היא הפחתת המס במועד מכירת הנכס. השירות ניתן בחינם כחלק משכר הטרחה להסכם מכירת הנכס. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה. 

    לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).

    ייתרונות המשרד שלנו אל מול המתחרים. מאור משרד עורכי דין בית ומשפחה.