בית > רכישת דירה > איך לוקחים משכנתא?

איך לוקחים משכנתא? ​

על הליך נטילת הלוואת המשכנתא במבט מלמעלה

מי כמוכם יודע שרכישת דירה אינה דבר של מה בכך. מדובר בתהליך מורכב, ארוך ובעיקר יקר. לקוחותינו לאורך השנים ביקשו הדרכה בשאלה איך לוקחים הלוואת משכנתא, ומכאן המאמר שלפניכם  המסביר את התהליך. מההחלטה לרכוש דירה  ועד קבלת המפתח, והכול בנושא המשכנתא. חשוב לציין כי ענייני תמהיל המשכנתא, ריביות, מסלולים וכד' הם עניין ליועץ המשכנתאות ובמאמר זה נסקור בעיקר את ההליך מהבחינה הפרוצדורלית שלו לאלו שרוצים לדעת מה קורה "מאחורי הקלעים", תוך הפניה למקרי אמת מהמשרד שלנו. צירפנו גם מחשבונים לחישוב קל וחכם. קריאה מהנה!
  • מטבע הדברים המאמר מתייחס לרכישות "רגילות": דירה מיד שנייה (בפרטי), דירות חדשות מקבלן, דירה ראשונה של הקונים וכד'. הליך משכנתא בתוכניות מיוחדות של המדינה (מחיר למשתכן, מחיר מופחת וכד') דומה מאוד, אך עדיין יש הבדלים וחשוב לבחון כל מקרה לגופו.
כותב המאמר הוא עורך דין וכלכלן, מומחה בעסקאות נדל"ן ומכר דירה, ובעל מומחיות מיוחדת בתכנון מס הרכישה (ופטור ממס הרכישה) בקניית הדירה החדשה. אמנם אנחנו משרד עורך דין מקרקעין ולא יועצי משכנתאות, אך חלק מהאני מאמין של המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה הוא לספק שירותים "מקצה לקצה", ואנחנו נשמח תמיד לסייע ללקוחותינו ולהפחית קצת מהלחץ ומהבלבול  (ללא תשלום נוסף, כמובן).
המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר . לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
עורך דין מאור גרצנשטיין מסביר איך לוקחים משכנתא
מאור גרצנשטיין, עורך דין

המאמר איך לוקחים משכנתא? יענה על השאלות הבאות:

  1. כמה הון עצמי אני צריך כדי לרכוש דירה?
  2. איך לוקחים הלוואת משכנתא? מה הפרוצדורה?
  3. מה היא פריסת התשלומים החודשיים בהלוואת המשכנתא?
  4. מדוע צריך שמאות דירה בנטילת הלוואת משכנתא?
  5. מה זה אישור עקרוני? האם זה מסמך חובה? מה עוד צריך?

אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר :

במענה על השאלה איך לוקחים משכנתא (מבחינה פרוצדורלית), כדאי לחלק את התהליך לשלבים (צ'ק ליסט) ולעבור שלב שלב עד לקבלת הכספים:
  1. בחינת ההון העצמי, המימון הנדרש ואחוזי המימון של הדירה הנבחרת  – ההון העצמי הוא הכסף אותו מביאה המשפחה "מהבית", ואת כל שאר הסכום נשלים עם הלוואת משכנתא. אחוזי המשכנתא הנדרשת נקראים "אחוזי מימון", ויש לבחון שהם עומדים בתנאים הבסיסיים של הוראות בנק ישראל (פירוט במאמר). זה רק נשמע סינית, בפועל זה פשוט מאוד. אפילו צירפנו מחשבון.
  2. בחינת "מדרגות" המימון של הדירה הנרכשת  – אחוזי המימון (המשכנתא) הנדרשים לקניית הדירה מחולקים לשלוש "קבוצות": עד 45%, עד 60% ועד 75%. ירדתם למדרגה נמוכה יותר? שילמתם פחות!
  3. בחינת ההחזר החודשי  – לפני שנפנה לבנקים חשוב לבחון האם המשפחה יכולה לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא. רשמנו לכם במאמר איך עושים את זה.
  4. אישור עקרוני  – את הבדיקות הקודמות עשינו לבד, בבית. אישור עקרוני הוא מסמך שהבנק בודק אותנו בעצמו, ונותן לנו תשובה האם אנחנו זכאים (תאורטית) למשכנתא. זה לא מסמך חובה, ולא צריך יועץ משכנתאות כדי להנפיק אותו!
  5. שמאות מטעם הבנק  – לאחר שהתחלנו את ההליך מול הבנקים נתבקש לשלם לשמאי מטעם הבנק שיתן לנו שמאות אובייקטיבית למחיר הדירה. לשמאות הזו יש השפעה מכרעת על המשכנתא! מומלץ מאוד לבצע שמאות מוקדמת כדי להגיע מוכנים.
  6. משימות מהבנק  – הבנק ישלח את הקונים להביא מסמכים שונים לצורך בדיקות שונות בעניין המשכנתא (פירטנו במאמר את רשימת המסמכים). זהו השלב האחרון לפני אישור המשכנתא.
  7. העברת הכספים  – מזל טוב, אושרה המשכנתא. המשכנתא עוברת ישירות למוכרים ואחרי תשלום מלוא ההון העצמי. לכן צריך לתאם את מועדי התשלום עם לוח התשלומים שחתמנו עליו בחוזה רכישת הדירה.
הליכים האלו מתרחשים "ברקע", ובמקביל נחתום על חוזה לרכישת דירה עם עורך דין המתמחה בכך. דהיינו, בניגוד למה שנהוג לחשוב (שהליך המשכנתא מתרחש לפני החתימה) ההפך הוא הנכון:  ברוב המקרים תחתמו על חוזה רכישה, והמגעים למשכנתא יתרחשו "ברקע". זה נכון במיוחד כאשר מועד הכניסה לדירה רחוק (בדירות מקבלן למשל).

בקניית דירה חובה להצטייד בעורך דין לנדל"ן שינהל לכם את העסקה לאורך כל הדרך. בחרו משרד עורכי דין שמבין גם בענייני המשכנתא, וידע לייעץ לכם עוד בתחילת הדרך (וכדאי שהוא יעשה זאת בחינם). משרדנו מעסיק לשורותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית וזאת כדי לייעץ ללקוחותינו על מכלול פרצודורות הקניית דירה חדשה. הייעוץ ניתן אצלנו לאורך כל הדרך ללא תשלום נוסף ובמסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה (גם עליו כתבנו במאמר).

למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ ).

המאמר איך לוקחים משכנתא? יענה על השאלות הבאות:

  1. כמה הון עצמי אני צריך כדי לרכוש דירה?
  2. איך לוקחים הלוואת משכנתא? מה הפרוצדורה?
  3. מה היא פריסת התשלומים החודשיים בהלוואת המשכנתא?
  4. מדוע צריך שמאות דירה בנטילת הלוואת משכנתא?
  5. מה זה אישור עקרוני? האם זה מסמך חובה? מה עוד צריך?
כותרות במאמר איך לוקחים הלוואת משכנתא:
    Add a header to begin generating the table of contents

    1. הלוואת משכנתא – הגדרות ומושגים ​

    משכנתא (או הלוואת משכנתא) היא הדרך הנפוצה להגיע היום לדירה (אנחנו בהחלט מקנאים בכם אם אתם לא צריכים אותה). גם אם אתם נעזרים באנשי מקצוע, חשוב להבין את "השפה" הכלכלית  השגורה בפיהם של המומחים. זאת כדי להבין את ההליך ממעוף הציפור וכדי לתת את התחושה (לבנקים, בעיקר) שאתם יודעים מה אתם עושים.

    הנה כמה מושגים בססיים:

    • שווי הדירה – מחיר הדירה שנחתם בחוזה או שמאות הבנק למשכנתאות, לפי הנמוך (נסביר בהמשך).
    • הון עצמי – כמות הכסף שהמשפחה "מביאה מהבית" לרכישת הדירה.
    • אחוז הון עצמי – האחוז (%) שההון העצמי מכסה משווי הדירה הנרכשת.
    • מימון הלוואת משכנתא – כמות כסף שהבנק מלווה לכם לצורך רכישת הדירה.
    • אחוז המימון – האחוז (%) שהלוואת המשכנתא מכסה לכם משווי הדירה הנרכשת.
    • הכנסה פנויה – ההכנסות החודשיות של המשפחה פחות ההוצאות הקבועות (רכב, שכר דירה, שכר לימוד, ילדים וכד').

    בהמשך המאמר נתייחס למושגים אלו ונוספים.

    א. משכנתא או משכנתה? ​

    אמנם זה לא קשור לפרוצדורה, אך ראינו לנכון לציין שגיאה נפוצה: בהתאם לאקדמיה ללשון עברית המילה הנכונה היא "משכנתה" ולא "משכנתא". ברוב המוחלט של המקרים משמשת דווקא המילה הלא נכונה  ("משכנתא") כדי לתאר את ההלוואה למימון הדירה. גם במאמר שלנו – איך לוקחים הלוואת משכנתא? – בחרנו להשמש במילה הלא נכונה מאחר וזו מילה נפוצה יותר מהמילה הנכונה בעברית: הלוואת משכנתה.

    כותבים "משכנתה" ולא "משכנתא", ולמרות זאת השתמשנו במילה "משכנתא" במאמר שלנו: "איך לוקחים משכנתא?"
    • מתוך דף הפייסבוק של האקדמיה ללשון עברית.

    ב. הון עצמי שאתם צריכים ​

    ההון העצמי הוא הכסף איתו המשפחה מגיעה "מהבית" לרכישת הדירה. את ההון העצמי שלכם אתכם יכולים לבדוק בבית, ואין צורך להיעזר באנשי מקצוע (למרות שאתם יותר ממוזמנים לקפה). הקונים ישלמו קודם כל את ההון העצמי שלהם ורק לאחר מכן יעזרו בהלוואת המשכנתא:

    1. בדיקת ההון העצמי של הרוכשים (לפני המשכנתא).
    2. בחינת מספר דירות פוטנציאליות.
    3. בדיקה מקדימה לזכאות למשכנתא.
    4. בחירת דירה לרכישה שעומדת בתנאים.
    5. חתימה על חוזה רכישת דירה עם עורך דין לקניית דירה או רכישת דירה מקבלן.
    6. תשלום מלוא ההון העצמי של הקונים.
    7. תשלומים בהתאם לחוזה הרכישה באמצעות הלוואת משכנתא.
    ישבנו, הכנו קפה ובדקנו הון עצמי
    מובן לי

    מטבע הדברים ככל והמשפחה תגיע עם יותר הון עצמי, הלוואת המשכנתא תהיה זולה יותר וכדאית יותר. אשר על כן, השלב הראשוני  בהלוואת המשכנתא (ואף טרם בחירת הדירה), הוא בחינת ההון העצמי שעומד לרשות המשפחה. את הבדיקה הזו תעשו בעצמכם לפני שתיגשו לבנק. ניתן להתחשב בכל אלו:

    • הסכומים הפנוים שיש למשפחה בחשבונות העו"ש.
    • ההשקעות, הקופות והקרנות שניתן להשתמש בהן לצורך רכישת הדירה ולפני נטילת  המשכנתא.
    • אירועים שצפויים להכניס עוד הון עצמי למשפחה לפני  נטילת המשכנתא (למשל, חתונה).
    • הלוואות ללא ריבית שניתן לקחת מבני משפחה או גופים אחרים.
    • ההון העצמי שיגיע לקונים עד לקיחת המשכנתא (למשל, משכורות שנכנסות עד שניגש לבנק להתחיל בתהליך. כזכור, יכולים לעבור מספר חודשים של תשלומים מההון העצמי של הרוכשים ועד לתשלומים עם הלוואת משכנתא.

    זכרו – כל שקל שנביא מהבית מחליף שקל ( + ריבית והצמדה) שניקח מהבנק. לא משנה כמה יועץ המשכנתאות נחמד אלינו, הבנק הוא גוף מסחרי כלכלי שמצפה להרוויח מאיתנו.

    ג. הון עצמי מינימלי ​

    כאשר עסקינן באיך לוקחים משכנתא, השאלה המתבקשת הבאה היא – כמה? גם על שאלה זו תוכלו לענות לבד בבית ללא עזרת הבנק. בהלוואת משכנתא ישנם שני מגבלות עיקריות על המימון שניתן לקבל מהבנקים:

    • מגבלת בנק ישראל  – בנק ישראל מפקח על הבנקים האחרים ומוודא שאינם חורגים מההוראות ומההנחיות שנתן. בין השאר, בנק ישראל בהוראותיו הגביל את יכולת הבנקים לתת לקונים הלוואות משכנתא בסיכון גבוה. בנק ישראל מחייב את הקונים לשלם "מינימום הון עצמי" לפני  שיקחו כספים מהבנק כהלוואה.
    סוג הדירה אחוז משכנתא מירבי אחוז הון עצמי מינימלי נדרש
    דירת מגורים "יחידה"
    75%
    25%
    דירת מגורים "מחליפה"
    70%
    30%
    דירות מגורים "נוספת"
    50%
    50%
    • מגבלות הבנק עצמו  – לבנקים יש מדיניות הלוואת כספים שגם היא מגבילה את יכולת הרוכשים לקחת משכנתא יקרה. בניגוד לבנק ישראל שעוסק באחוזי ההלוואה (%) של המשכנתא, הבנקים עוסקים יותר ברמה החודשית. ההכנסה הפנויה של המשפחה צריכה להספיק כך שישארו למשפחה מספיק כספים כדי לעמוד בהחזרי ההלוואה החודשיים.
    כדי לענות על השאלה איך לוקחים משכנתא יש לבחון את תנאי בנק ישראל וגם את נהלי הבנק למשכנתאות

    כלל "אצבע" ידוע הוא שעל כל 100,000 ₪ הלוואת משכנתא, הרוכשים צריכים כ-500 ₪ הכנסה פנויה (הכנסות קבועות פחות הוצאות קבועות). בנוסף לכך הבנק בדרך כלל לא יסכים להחזרים חודשיים של יותר מ-40% מההכנסה הפנויה של המשפחה.

    הכנסות קבועות של המשפחה:
    הוצאות קבועות של המשפחה:
    בדרך כלל הבנקים יוכלו לאשר עד              ₪ החזר חודשי, ועד               ₪ סכום משכנתא כולל. כל זאת בכפוף למגבלות בנק ישראל ושיקול דעת הבנק.

    חשוב לציין שמדובר בכללי אצבע בלבד, ולכל בנק (ולפעמים גם לכל סניף) יש את מדיניות ההלוואה שלו. בתוכניות "מיוחדות" (למשל מחיר למשתכן או מחיר מופחת) החישוב נעשה בצורה שונה וכל מקרה ייבחן לגופו. גם את הבדיקה הזו ניתן לבצע לבד, לפני שפונים לבנק למשכנתאות.

    נשמע מורכב? הכנו לכם מחשבון.

    ד. מחשבון הון עצמי להלוואת משכנתא לשירותכם ​

    פעמים רבות המשפחה תחתום על חוזה מחייב ורק לאחר מכן תערוך משא ומתן בין הבנקים. אשר על כן חשוב לבחון מראש האם המשפחה עומדת בתקציב ובתנאים לקבלת משכנתא. לקוחותינו שאלו בדבר ההון העצמי המינימלי להלוואת משכנתא, ולכן בנינו מחשבון. חשוב לציין כי בהחלט לא מומלץ לרכוש דירה שבידנו רק ההון המינימלי המומלץ. מדובר בחישוב תאורטי בלבד בהתאם למגבלות בנק ישראל, אך בשום אופן לא ניתן להסתמך עליו באשר למשכנתא שתואשר בסופו של יום על ידי הבנקים. האחריות היא על המשתמש בלבד.

    ה. האם משכנתא זולה או יקרה? ​

    המאמר איך לוקחים משכנתא הוא פלטפורמה מעולה כדי לנפץ לכם מיתוסים – בניגוד למה שנהוג לחשוב, הלוואת משכנתא היא הלוואה זולה, זולה מאוד אפילו. בעבר (כשההורים שלכם לקחו משכנתא) משכנתאות אכן היו יקרות מאוד, אך מאז הריביות צנחו וכיום משכנתא היא הלוואה זולה.

    משכתא היא משכון של נכס מקרקעין. ובעברית: בהלוואות בטוחות הבנק דורש בטחונות שיבטיחו את החזר ההלוואה. בהלוואת משכנתא, הדירה עצמה היא הביטחון לבנק. כלומר אם חס וחלילה לא תעמדו בהחזרי ההלוואה, הבנק יכול לשים ידו על הדירה. אם זה יקרה הבנק יחזיק נכס ששווה, ברוב הפעמים, יותר מההלוואה עצמה. לכן מדובר בהלוואה בטוחה יחסית לבנק, ומה שבטוח לבנק זול ללווים.

    מסוכן לבנק
    יקר לקונים
    בטוח לבנק
    זול לקונים

    איך פונים לבנק? קראו בהמשך.

    הסבר: קודם כל צקיך להבין שהתשובה לשאלה איך לוקחים משכנתא מתחילה בעלות המשכנתא עצמה. בדרך כלל היא זולה מהלוואות אחרות.

    2. התחלת הליך המשכנתא ​

    השלב הקודם באיך לוקחים משכנתא עסק בבדיקה תיאורטית בדבר הזכאות להלוואת משכנתא, והכול בהתאם לנתונים של הקונים. השלב הבא באיך לוקחים משכנתא עוסק בבדיקות פרקטיות – איך, כמה ומתי. רק בשלב הזה, אחרי שביצענו בעצמנו את כל הבדיקות הנדרשות, כדאי לפנות לבנקים לתחילת משא ומתן.

    א. אחוזי מימון ​

    מעוניינים להתחיל לברר לגבי משכנתא? מעולה. זה הזמן להרים טלפון ולקבוע פגישה עם נציגי הבנקים. נציגי הבנק יפגשו עם הקונים ועם יועץ משכנתאות מטעמם או בדיגיטל כאשר מדובר באישור עקרוני למשכנתא (ראו בהמשך). בפגישה הבנק יבדוק כמה דברים:

    • האם הקונים עומדים בהוראות בנק ישראל לעניין ההון העצמי המינימלי? (ראו למעלה).
    • האם הקונים עומדים בתנאי הבנק לעניין ההכנסה הפנויה המינימלית? (ראו למעלה).
    • מהם אחוזי המימון הרלוטיים לקונים?

    אחוזי מימון להלוואת משכנתא ​

    בהתאם להוראות בנק ישראל (הרגולטור) הבנק מסווג את הקונים לשלוש קבוצות מימון:
    • עד  45% משווי הדירה ממומן בהלוואת משכנתא.
    • עד  60% משווי הדירה ממומן בהלוואת משכנתא.
    • עד  75% משווי הדירה ממומן בהלוואת משכנתא.
    למי תהיה את המשכנתא הזולה ביותר? ניחשתם נכון. ככל שאחוזי המימון נמוכים יותר כך הלוואת המשכנתא זולה יותר.
    קבוצת מימון אחוז מימון אחוז הון עצמי
    1
    0% עד 45%
    100% עד 55%
    2
    45% עד 60%
    55% עד 40%
    3
    60% עד 75%
    40% עד 25%

    ב. השפעת אחוזי המימון על מחיר המשכנתא ​

    מאחר והבנקים מחשבים אחוזי מימון "במדרגות" (כמו מס הכנסה), הרי שלא פעם תוספת קטנה יחסית בהון העצמי יכולה "להעביר" אותנו ממדרגת מימון אחת לאחרת, וכך להוזיל משמעותית את עלויות המשכנתא. זכרו – ככל שמדרגת המימון נמוכה יותר, כך המשכנתא זולה יותר!

    מדרגת מימון אחוז מימון משכנתא זולה?
    1
    עד 45%
    הכי זולה
    2
    45% עד 60%
    זולה מאוד
    3
    60% עד 75%
    זולה
    4
    75% ויותר
    יקרה, ובדרך כלל לא תעמוד בהוראות בנק ישראל ולא תאושר (אלא אם כן מדובר בתוכניות מימון "מיוחדות")
    שווי הדירה:
    הון עצמי:
    אחוז המימון של הקונים הוא               אחוזים. בהתאם לכך הקונים נמצאים במדרגת המימון ה             . זאת כאשר לא מדובר בתוכנית ממשלתית מיוחדת (מחיר למשתכן למשל), ובכפוף לשיקול דעת הבנק למשכנתאות והוראות בנק ישראל.

    חבל לשלם סתם כסף! ככל שאחוזי המימון נמוכים יותר, כך המשכנתא תהיה זולה יותר בצורה משמעותית. לא פעם תוספת הון עצמית קטנה יחסית יכולה להוזיל בצורה משמעותית את המשכתא שלכם.

    ייצגנו בקיץ האחרון קונים באשקלון שהתכוונו לרכוש דירת שלושה חדרים. מחיר הדירה היה 1,000,000 ₪. משיחת חולין התברר כי הקונים הצליחו "לגרד" 395,000 ₪ הון עצמי, והם מתכוונים לקחת הלוואה על הסכום הנותר (605,000 ₪). כך אחוז המימון שלהם הוא 60.5% והם נמצאים במדרגה הגבוה מבין השלוש  (עד 75%).

    לאחר התייעצות קצרה איתנו הקונים הוסיפו סכום נמוך (5,000 ₪ לערך) וכך עברו למדרגת המימון האמצעית (עד 60%). תוספת הון עצמית זו הפחיתה להם בצורה משמעותית את גובה המשכנתא והשאירה להם עוד כסף לרהיטים.

    התייעצו איתנו, זה בחינם! אצלנו במשרד נשמח לעזור ולתת טיפים גם באשר להלוואת המשכנתא, והכול ללא תשלום נוסף ובמסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. זו המחויבות שלנו ללקוח.  

    ג. אישור עקרוני לקבלת משכנתא ​

    לא חובה!

    להלן עוד מיתוס שנשמח לנפץ לכם באיך לוקחים משכנתא: מומלץ להנפיק אישור עקרוני לקבלת משכנתא, אך בהחלט אין חובה לעשות זאת. אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך המצהיר כי כל עוד הפרטים שמסרתם נכונים, הבנק מתחייב לתת לכם משכנתא (ההתחייבות תקפה למשך 24 ימים). הוא אינו מחייב את הקונים לבנק מסוים, אינו נדרש לצורך המשכנתא הסופית, אתם לא צריכים יועץ משכנתאות בשביל זה, ואינו מסתמך על בדיקה דקדקנית של הבנק – מדובר בשלב מוקדם מאוד בקבלת המשכנתא, ובגדול, המסמך הזה לא אומר הרבה.

    אישור עקרוני להלוואת משכנתא אינו חובה למענה על השאלה איך לוקחים משכנתא?

    אז למה בכל זאת? למשפחות שנמצאות על גבול המימון המותר, אינן בטוחות בזכאותן, לא בטוחות בדירה הנרכשת ואם התקציב מספיק או מבקשות להיות בטוחות יותר בזכאות למשכנתא – בהחלט מומלץ וכדאי לפנות ולהנפיק אישור עקרוני למשכנתא. המסמך מאשר (או לא מאשר) את זכאות המשפחה למשכנתא, ומפרט את תנאי המשכנתא. כאמור, היום המסמך הזה משמש בעיקר לצורך השקט הנפשי של הקונים אשר המבקשים זאת, והתנאים הרשומים על אישור המשכנתא אינם מחייבים בשום צורה את הרוכשים.

    איך מוציאים אישור עקרוני למשכנתא? היום ניתן להנפיק אישורים אצל היועצים של הבנקים או בדיגיטל. צריכים עזרה? המשרד שלנו מספק שירותים נלווים לרכישת דירה בחינם (גם הנפקת אישור עקרוני), ובמסגרת שכר טרחת עורך דין בייצוג בקניית הדירה.

    אז איפה נקבעים התנאים הסופיים? קראו בהמשך.   

    אמנם אישור עקרוני אינו חובה, אבל זה יעזור לכם לענות טוב יותר על השאלה איך לוקחים משכנתא.

    3. בדיקות הבנק ​

    השלב הבא באיך לוקחים משכנתא מתרחש כבר בבנק עצמו. כל זאת לאחר שבחרנו דירה, בדקנו את הבדיקות האפשריות, הוצאנו אישור עקרוני ואפילו חתמנו על חוזה רכישה והתחלנו לשלם (מההון העצמי).

    זוכרים את ההכנסה הפנויה? הבנק מתעניין בעיקר ביכולת הרוכשים לעמוד בהחזרים החודשיים, בניגוד לבנק ישראל שבוחן בעיקר את אחוזי המימון לכלל הלוואת המשכנתא. זה השלב הראשון בו באמת נצטרך לגשת לבנק ולבנות תמהיל משכנתא. כל הבדיקות והשלבים הקודמים נעשים גם ללא עזרת הבנק או יועץ המשכנתאות.

    א. בדיקת הקונים ​

    בפגישה שלכם עם הבנק (לקראת סגירת בנק למשכנתאות אצל היועצים של הבנקים), הבנק בודק בעיקר את ההכנסה הפנויה של הרוכשים. ככל והרוכשים עומדים בשאר תנאי הבנק והרגולטור, הבדיקה העיקרית היא במישור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה:

    הכנסות חודשיות:
    הוצאות קבועות:

    ההכנסה הפנויה של המשפחה היא              ₪.

    • הבנקים יכולים לאשר עד  50% מההכנסה הפנויה שלכם להחזרי משכנתא. בפועל, נדירים המקרים בהם הבנק מאשר יותר מ-40% החזר חודשי מתוך ההכנסה הפנויה.
    • הבנק "אוהב" החזרים חודשיים של עד שליש הכנסה פנויה ובדרך כלל לא יסרב למשכנתא כזו. כלומר, אם למשפחה יש 9,000 ש"ח הכנסה פנויה, הבנק יאשר בדרך כלל  עד 3,000 ₪ החזרים חודשיים (שליש).
    • ניתן לקחת משכנתא עד ל-30 שנים או עד גיל 75.
    • שימוש בהכנסה פנויה סבירה (עד שליש) בטוחה לבנק, ולכן זולה לרוכשים.
    מסוכן לבנק
    יקר לקונים
    בטוח לבנק
    זול לקונים
     טיפ משפטי-כלכלי: הבנק בדרך כלל ידרוש לבחון את ההכנסה הפנויה של הרוכשים על סמך שלושת החודשים הקודמים לבקשת המשכנתא (אצל שכירים). לכן כדאי להפחית הוצאות קבועות ולהגדיל הכנסות (כמה שניתן) בשלושת החודשים טרם האישור הסופי למשכנתא. יש לכם הוצאות בתשלומים? כדאי לשלם הכל לפני שלושת החודשים "הקבועים". עובדים במשמרות? כדאי לעבוד יותר משמרות, או לבקש העלאה זמנית (שתהיה קבועה, בתקווה) בשלושת החודשים "הקובעים".
    איך יודעים אם אנחנו עומדים בתנאים? שאלו אותנו.

    ב. שמאות הבנק ​

    במקביל לבדיקת הקונים, הבנק יבדוק גם את הדירה הנרכשת. זוכרים שהדירה שלכם היא הבטחון של הבנק כנגד ההלוואה שלכם? לכן חשוב לו להעריך בצורה אובייקטיבית את שווי הדירה. כל החישובים שעשינו למעלה הם מתוך שווי הדירה  ולא ממחיר הדירה בחוזה שחתמתם עליו:
    • מחיר הדירה בחוזה – המחיר בפועל אותו אתם משלמים עבור הדירה בחוזה הרכישה.
    • שמאות הדירה – השווי של הדירה אותה קבע שמאי הבנק.
    • שווי הדירה לשימוש הבנקהנמוך מבין שמאות הדירה או מחיר הדירה בחוזה.
    את שמאות הדירה יקבע השמאי מטעם הבנק.

    פרוצדורה: לקראת סיום המשא ומתן עם הבנק, האחרון יעביר לכם רשימת שמאים שהוא מכיר ועובד איתם בצורה קבועה. אתם תדרשו ליצור קשר עם השמאי המועדף (בטלפון או במייל), לשלם לו בעצמכם (בין 0 ₪ ועד 1,200 ₪ – מחירים מסובסדים על ידי הבנק), והוא יעביר את שמאות הדירה לבנק עצמו. בדירות יקרות יותר מ-4,000,000  המחירים עלולים להיות גבוהים יותר מכך.
    שמאות מקרקעין גם היא נדרשת לשאלה: איך לוקחים הלוואת משכנתא?

    בשמאות השמאי יציין את שווי הדירה מבחינה אובייקטיבית. שווי הדירה שהבנק ישתמש בו, וממנו יגזרו אחוזי המימון ומדרגות המימון, הוא הנמוך מבין מחיר הדירה החוזה ושמאות הדירה האובייקטיבית.

    מחיר השמאות מול מחיר הדירה שווי דירה לשימוש הבנק שווי דירה לחישוב אחוזי המימון
    מחיר שמאות נמוך יותר
    מחיר השמאות
    מחיר השמאות
    מחיר הדירה נמוך יותר
    מחיר הדירה
    מחיר הדירה
    שמאי המקרקעין כאמור מעביר את השמאות ישירות לבנק איתו התחלתם משא ומתן. מעוניינים לדעת מה השמאות? לצערנו, בנקים נוטים שלא למסור את השמאות לידי הקונים – וזאת בניגוד להוראות בנק ישראל. הבנק מסרב לגלות לכם את השמאות? דברו איתנו. המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מסייע לרוכשי דירות ומעניק שירותים "מקצה לקצה" בחינם ובמסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. זאת השמאות שלכם – שילמתם עליה.

    ג. שמאות מוקדמת ועצמית – מומלץ! ​

    השמאות של הבנק מגיע בשלב מאוחר יחסית – בדרך כלל לאחר החתימה על חוזה הרכישה. עם זאת, כפי שציינו לשמאות יש השפעה מכרעת על שווי הדירה והמשכנתא שתינתן. פעמים רבות, ובמיוחד כאשר יש הבדל משמעותי בין השמאות למחיר הדירה, השמאות יכולה להוביל "לאסונות" כלכללים ומשפטיים. אסונות אלו מתרחשים כאשר המשפחה "בנתה" על אחוזי מימון מסוימים, ובפועל הבנק משנה את אחוזי המימון בהתאם להערכת השמאי "בשטח", וכל זאת לאחר שחתמנו כבר על חוזה רכישה.

    חריגות בניה ומשכנתא ​

    להלן מקרה בו הרוכשים פנו אלינו לאחר שעורך הדין האחרון שייצג אותם ("חבר של חבר" של המשפחה) התרשל בצורה משמעותית במילוי תפקידו: משפחה מאשקלון ביקשה לרכוש דירת חמישה חדרים  ב-2 מיליון ₪. הם ערכו סיור בדירה המיועדת ואכן התרשמו כי היא עומדת בדרישותיהם. לצורך הרכישה עמלה המשפחה, ואספה מה שיכלה. בסופו של דבר שילמה המשפחה 500,000 ₪ כהון עצמי מינימלי (25%) מערך הדירה.

    עתה, ביקשה המשפחה לקחת הלוואת משכנתא בסכום המקסימלי שמאפשר החוק – 75% ממחיר הדירה (1,500,000 ₪). הרוכשים לא רצו "לפספס" את הדירה ופנו לעורך הדין הראשון שהיה זמין להם. לאחר תשלום מלוא ההון העצמי המשפחה הגישה בקשה לבנק להלוואת משכנתא. האחרון שלח שמאי מקרקעין מטעמו, כחלק משגרת העבודה בלקיחת הלוואת משכנתא.

    מה גילה השמאי? – מדובר בדירת שלושה חדרים + מחסן + מרפסת לפי הטאבו ותיק הבניין, ולא בדירת חמישה חדרים "מאושרת". המוכרים שיפצו את הדירה כך שהמחסן והמרפסת הפכו לחדרי שינה וזאת בניגוד להיתר הבניה, מה שמהווה חריגת בניהלהערכת שמאי הבנק – דירת שלושה חדרים באותו אזור באשקלון שווה 1,200,000 ₪ בלבד.

    בצורה הזו הבנק יכול להלוות על פי החוק 75% מערך הדירה בלבד, קרי: 900,000 ₪. בעוד שהמשפחה "בנתה" על הלוואה בסך 1,500,000 ₪ כחלק מהתקציב המשפחתי, הבנק (כל בנק) יכול להלוות רק 900,000 ₪600,000 ₪ פחות מהמתוכנן!

    בשלב זה המשפחה נמצאת בשלב מתקדם של העסקה (לאחר תשלום ההון העצמי שלהם), והם בבעיה רצינית.

    לכן, רשלנות בבדיקות המקדמיות יכולה להוביל לתחשיב שגוי של התקציב המשפחתי. תחשיב שגוי כזה יכול להעמיד את המשפחה במצב בו היא חתמה על חוזה המכר אך אינה יכולה לעמוד בלוח תשלומים מקובל ברכישת דירה – מדובר באסון משפטי!

    אז מה עושים? ראשית, יש לפנות לעורך דין מקרקעין שיודע מה הוא עושה. בדיקות מקדמיות הם חלק מעבודתו של עורך הדין, ואתם משלמים לו על כך. יש מספר רב של בדיקות מקדמיות שעורך דין המתמחה ברכישת דירה נדרש לעשות, וחשוב לפנות למומחים בעניין. פניתם לעורך דין שאינו מתמחה בנדל"ן, "חבר של חבר" או מכר אחר? פספסתם בדיקות מקדמיות שיכולות להכניס אתכם לבור אמיתי בהמשך הדרך.

    שמאות מוקדמת למשכנתא לרכישת הדירה

    בנוסף לכך, ניתן להגיע מראש להליך נטילת המשכנתא עם שמאות מוקדמת. הרוכשים יכולים לבקש את רשימת השמאים מהבנק לפני החתימה על חוזה הרכישה, ולבקש שמאות פרטית מוקדמת. אמנם מחירי השמאות הפרטית גבוהים יותר ואינם מסובסדים (בדרך כלל בין 2,000 ₪ ועד 3,500 ₪), אך הרוכשים יכולים לישון בשקט בלילה.
    סוג שמאות מתי? כמה עולה? ייתרון בולט חיסרון הערות
    שמאות דרך הבנק
    לפני נטילת המשכנתא
    0 עד 1,200 ש"ח
    מסובסד על ידי הבנק
    בשלב מאוחר יחסית
    עלול לגרור בעיות! יש חשש שהשמאי יפעל לטובת הבנק ויפחית את השמאות
    שמאות מוקדמת
    לפני החתימה על חוזה הרכישה
    2,000 עד 3,500 ש"ח
    שקט נפשי
    לא מסובסד
    במקרים מסוימים עורך הדין בכל מקרה ידרוש שמאות עצמית, ולכן כדאי להשיגה עוד בתחילת התהליך

    אנחנו כמשרד עורכי דין לנדל"ן ממליצים בחום על שמאות מוקדמת (מעבר לכך, יש עסקאות שאנחנו מסרבים להתחיל ללא שמאות מוקדמת). השמאות המוקדמת אובייקטיבית יותר, מגלה גם ליקויי בניה אפשריים ומאפשרת למשפחה לדעת מבעוד מועד  מה שווי הדירה שהבנק יתחשב בו. במקרים רבים השמאות יכולה להפחית לכם את מחיר הדירה (בדיוק כמו שבדיקת רכב יד שניה עשויה להפחית מחיר מול המוכר).

    מתי מקבלים את הכסף? המשיכו לקרוא.

    שמאות מוקדמת עוזרת לנו לענות טוב יותר על השאלה איך לוקחים משכנתא

    4. קבלת כספים וסיום ההליך ​

    הגענו לרגע המיוחל ואנחנו ממש רגע לפני קבלת הכספים מהבנק. כאמור במאמר עסקנו באיך לוקחים הלוואת משכנתא מבחינת הפרוצדורה. בהחלט כדאי לפנות ליועץ משכנתאות פרטי כדי לבנות תמהיל משכנתא שמותאם לכם.

    א. אישור סופי למשכנתא

    לפני האישור הסופי הבנק ישלח את הקונים עם "רשימת משימות", לאחריהן הבנק צפוי לאשר סופית את המשכנתא.

    מסמכים למשכנתא

    • צילום תעודת זהות של הקונים.
    • חוזה רכישה.
    • אישור תשלום הון עצמי.
    • שמאות דירה.
    • תלושי שכר של הקונים לשלושת החודשים האחרונים (לשכירים).
    • אישור רו"ח או יועץ מס על הכנסות, וכן דו"ח אחרון לרשות המיסים (לעצמאים).
    • תדפיסי עו"ש משלושת החודשים האחרונים.
    • דו"ח יתרות והלוואות מהבנק.
    • תעודת זהות בנקאית.
    • פירוט ערבים למשכנתא (אם יש ובמידת הצורך – פחות נפוץ).
    • נסח טאבו או נסח ממרשם רלוונטי אחר.
    • אישור על הכנסות אחרות (ביטוח לאומי, הכנסות משכירות וכד').
    • ביטוח מבנה (ראו בהמשך).
    • ביטוח חיים (ראו בהמשך).
    • פרטי חשבון הבנק של המוכרים (יד שנייה או קבלן).
    • מסמכים נוספים בהתאם לצורך ולפי המקרה (למשל, הלוואת זכות או משכנתא לבניה עצמית).
    מסמכים אלו הם בדיקת הבנק הסופית למשכנתא שלכם לאחריה תקבלו אישור סופי ותוכלו להתחיל להורות לבנק להעביר כספים למוכרים בהתאם לחוזה המכירה, זאת כמובן אם הבדיקות המקדמיות נעשו קשורה.
    צילום תעודת זהות של הקונים וחוזה רכישה (לזיהוי).
    מובן לי



    ב. הוצאות נוספות ברכישה ​

    הלוואת משכנתא היא מחויבות רצינית, אך זה לא נגמר שם. ישנם הוצאות נלוות לרכישת הדירה שכדאי לקחת בחשבון:

    • עלות שמאי  – כאמור 0 עד 1,200 ₪ לשמאות מטעם הבנק או 2,000 עד 3,500 ₪ לשמאות מוקדמת. ככל ומדובר בשווי דירה עד 4,000,000 ₪.
    • עמלת פתיחת תיק  – עמלה של 0.25% מהמשכנתא, ניתן להתמקח עם הבנק על עמלה (מיותרת) זו.
    • ביטוח מבנה  – ביטוח לדירה הנרכשת למשא ומתן של הקונים (לא חייב דרך הבנק!).
    • ביטוח חיים לרוכשים  – ביטוח חיים לרוכשים בהתאם למשא ומתן (לא חייב דרך הבנק!).
    • יועץ משכנתאות  – 3,000 ₪ ועד 10,000 ₪ למקרים "בעייתים". בהתאם לצורך, בהחלט מומלץ.
    • מתווך דירות  – במידת הצורך, בדרך כלל גובה 1-2% ממחיר הדירה.
    • מהנדס בדק בית  – 500 – 2,000 ₪ לצורך בדיקת ליקויי בניה נראים ושאינם נראים. בהחלט מומלץ, ובמיוחד בדירות חדשות מקבלן.
    • אגרות  – אגרות משלימות להליך, למשל פקת נסח טאבו (15 ₪), חתימה של מסמכים מול עורך דין (250 ₪, בחינם אצלנו במשרד).
    • מס רכישה  – בקניית דירה הרוכשים נדרשים לשלם מס רכישה. רשמנו לכם על מס הרכישה בדירה ראשונה, ועל מס רכישה דירה שנייה. עורך דין טוב לרכישת דירה יודע להוציא לכם פטור! 
    • שכר טרחת עורך דין ברכישת הדירה  – בדרך כלל אחוז מסוים ממחיר הדירה. נוכל להפנות אתכם לעורך דין לקניית דירה טוב 😊

    רשמנו רבות על שכר הטרחה לעורך הדין בקניית דירה (גם על שכר הטרחה שלנו) במאמרים כאן:

    טיפ משפטי: שכר טרחת עורך הדין קניית דירה קבוע בחוק, אך אינו מחייב  (כללי לשכת עורכי הדין – שכר טרחה מינימלי מומלץ). אשר על כן, משרדים רבים נוהגים שלא לגבות לפי מחירון לשכת עורכי הדין, שהוא מעין מחירון "מפוקח" (כאמור, מדובר במחירון מומלץ בלבד). 

    אל תחתמו עם עורך דין רודף בצע! המחירון אינו מחייב, ובמידה ואתם מעוניינים לשלם שכר טרחה לפי מחירון לשכת עורכי הדין (שכר טרחה מינימלי מומלץ) עליכם לוודא מראש שעורך הדין שלכם מכבד את המחירון.

    ג. התאמה ללוח התשלומים של הדירה ​

    עוד בפינה של איך לוקחים משכנתא: הידעתם שכספי הלוואת המשכנתא עוברים ישירות מהבנק שלכם למוכר? הקונים עצמם לא רואים את ההלוואה בחשבון הבנק, והבנק למשכנתאות שחתמתם איתו מעביר את התשלום ישירות למוכר. לפיכך, גם כאשר אושרה לנו הלוואת משכנתא, חשוב לדעת מתי לפנות לבנק המלווה ולהתחיל להשתמש בה (לא נרצה להעביר כספים מוקדם מידי, או חלילה, לאחר בהעברת התשלום למוכרים). 

    את המועד למתן הוראה לבנק להעביר כספים למוכרים, נגלה בלוח התשלומים שבחוזה הדירה. 

    • לוח התשלומים ברכישת דירה יד שניה  – רשמנו לכם מאמר על לוח התשלומים המקובל ברכישת דירה יד שנייה. לפי לוח השתלומים שבניתם עם עורך הדין שלכם הלוואת המשכנתא צריכה להיות משולמת לאחר תשלום מלוא ההון העצמי. לאחר ששילמנו את מלוא ההון העצמי ניתן לגשת לבנק ולתת הוראה לשלם את התשלום הבא שיש לשלם עם הלוואות המשכנתא המאושרת מראש.

    לוח תשלומים לדוגמא ברכישת דירה יד שניה

    מספר תשלום מועד % ממחיר הדירה מקור תשלום בטוחה לקונים
    1
    מועד החתימה
    25%
    הון עצמי
    הערת אזהרה
    2
    60 ימים ממועד החתימה
    30%
    הון עצמי/משכנתא
    מכתב כוונות למחיקת משכנתא
    3
    60 ימים מהתשלום האחרון
    30%
    משכנתא
    מחיקת משכנתא של המוכרים
    4
    מועד הכניסה לדירה
    15%
    משכנתא
    מסמכי העברת בעלות/בנאמנות

    לוח תשלומים לדוגמא בקניית דירה מקבלן

    אחוז (%) ממחיר הדירה שהקבלן רשאי לדרוש התקדמות בנייה נדרשת אחוז (%) מצטבר עד לתשלום כל התמורה
    7
    דמי קדימה (יפורט בהמשך)
    7
    31
    גמר יציקת המפלס התחתון ביותר בבניין. שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם (יפורט בהמשך).
    31
    25
    גמר עבודות השלד בכל הקומה שהדירה נמצאת בה ובקומות שמתחתיה, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    56
    5
    גמר עבודות השלד בכל קומות הבניין, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי.
    61
    6
    גמר חיפוי חוץ בכל הבניין.
    67
    10
    גמר טיח וריצוף בדירה.
    77
    13
    גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש בדירה (חיפוי פנימי בדירה כולל חיפוי הקירות, לרבות בקרמיקה או בשיש, והנמכת תקרה בגבס).
    90
    5
    גמר התקנת מערכות משותפות בכל הבניין, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס.
    95
    5
    קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
    100
    • ברכישות דירה מקבלן "מיוחדות"  – לוח התשלומים בדרך כלל מפורסם מבעוד מועד ומחייב את שני הצדדים (הקונים והקבלן) – כך שאתם יכולים לתכנן מראש מתי תדרשו לפנות לבנק ולבקש תשלום באמצעות הלוואת משכנתא. בדקו מראש בלוח התשלומים מתי תוכלו לפנות לבנק כדי להעביר את כספי המשכנתא ישירות לקבלן הבונה.

    לוח תשלומים לדוגמא - מחיר למשתכן

    תשלום מועד אחוז/סכום מסה"כ התשלום אחוז מצטבר
    1
    במעמד חתימת החוזה
    7%
    7%
    2
    לאחר 45 יום מחתימת החוזה*
    13%
    20%
    3
    לאחר 5 חודשים (ממועד חתימת חוזה זה)
    14%
    34%
    4
    לאחר 10 חודשים (ממועד חתימת חוזה זה)
    14%
    48%
    5
    לאחר 15 חודשים (ממועד חתימת חוזה זה)
    14%
    62%
    6
    לאחר 20 חודשים (ממועד חתימת חוזה זה)
    14%
    76%
    7
    לאחר 25 חודשים (ממועד חתימת חוזה זה)
    14%
    90%
    8
    מועד המסירה
    10%
    100%
    *על אף האמור לעיל לא ייגבו מעל 7% בטרם המצאת בטוחה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 והמכרז.

    *ככל שבמועד תשלום מספר 2 לא נמסר לקונים פנקס השוברים ישולם תשלום זה תוך 7 ימי עסקים מיום קבלת פנקס השוברים, כאשר מוסכם כי ככל שבחלוף 45 יום מהמועד הקבוע בתשלום 2 לביצוע התשלום לא יומצא פנקס השוברים לקונים לא יישא תשלום זה הצמדה בגין התקופה שתחלף בחלוף 45 יום מהמועד הקבוע בתשלום 2 לביצוע התשלום ועד לחלוף 7 ימי עסקים מיום קבלת פנקס השוברים.

    *תשלום מספר 3 כפוף לקבלת היתר בניה סופי ויובהר כי ככל שלא יתקבל היתר בניה עד למועד זה, לא ישלם הקונה את הסך האמור והבאים אחריו עד לקבלת היתר בניה מלא.
    החברה תהא זכאית לעדכן את לוח התשלומים בהתאם למועד המסירה בהתאם להוראות הסכם זה.

    איך מתאמים תשלומים? שאלו אותנו.

    לוח התשלומים לדירה רלוונטי מאוד לשאלה איך לוקחים משכנתא

    5. בין המשכנתא ובין הליך קניית הדירה הדירה ​

    עד כה סקרנו לטובת לקוחותינו איך לוקחים הלוואת משכנתא וכעת נעסוק באיך ההליך הזה משתלב בתוך קניית הדירה שלכם.

    א. הליך רכישת הדירה ​

    אמנם הפרוצדורה באיך לוקחים משכנתא נשמעת מורכבת, אך זכרו – אתם לא לבד. בשלב כזה או אחר תדרשו לפנות לעורך דין לצורך ייצוג בהליך רכישת הדירה. בדקו מראש מה כלול בשכר הטרחה של עורך הדין, וביצד הוא יכול לסייע לכם בהליך המשכנתא (אם בכלל). מאחר ומדובר בעניין כלכלי שאינו בליבת העשייה המשפטית משרדים מסוימים ידרשו ממכם כספים נוספים לצורך לווי והדרכה בפרצודרה של נטילת המשכנתא. במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה אנחנו מעסיקים רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה (מעבר לרישון עריכת דין), וזאת כדי ללוות אתכם עוד מתחילת הדרך גם בעניין המשכנתא. את זה אנחנו עושים ללא תשלום נוסף ובמסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.

    זכרו – עורך הדין שלכם הוא נותן שירות, ומגיע לכם את השירות הטוב ביותר. פנו אלינו עוד בתחילת ההליך לצורך ליווי מקדים ותמיכה לאורך כל הדרך. אנחנו לא מבקשים עוד שכר טרחה רכישת דירה על פניה מוקדמת של לקוחות, ואפילו להפךאנחנו מעדיפים למנוע טעויות מבעוד מועד.

    רשמנו לכם מאמרים מפורטים ומדריכים מלאים על הליך רכישת הדירה (שכאמור, הליך הלוואת המשכנתא משתלב בתוכם):

    מה יהיה שכר הטרחה שלי? שאלו אותנו.

    ב. חישוב מס רכישה ותכנון מס ​

    כפי שציינו ברכישת דירה יש להתחשב גם במס הרכישה דירה שתשלמו. היום קל מאוד לחשב את מס הרכישה, והקונים יכולים לדעת מראש כמה (ואם) הם ישלמו. את מס הרכישה לדירות מגורים ניתן לחלק (בצורה גסה) לשני מסלולים:

    • מס רכישה דירה "יחידה" – מס רכישה מקל במיוחד שמיועד לרכישת דירה יחידה (וראשונה) של הקונים, והכול בהתאם להגדרת החוק. רשמנו על מאמר נפרד על חישוב מס רכישה לדירה ראשונה.
    • מס רכישה דירה "נוספת" – מס רכישה שנועד למסות דירות להשקעה ודירות נוספות של המשפחה הרוכשת, והכל בהתאם להגדרות החוק. רשמנו מאמר נפרד על מס רכישה דירה שנייה באתר.
    • מס רכישה לנכסים אחרים – ברכישת נכסים שאינם "דירת מגורים" תשלמו מס רכישה אחיד. בדקו את הסימולטור שלנו למס הרכישה.
    דירה "יחידה"
    מס רכישה מופחת ופטור ממס רכישה
    דירה "נוספת"
    מס רכישה גבוה וללא פטור ממס רכישה

    המס מחושב באחוזים (%) ובמדרגות מס (כמו מס הכנסה), בהתאם לדירה הנרכשת. ברכישת דירה יחידה יש פטור ממס רכישה במדרגת המס הראשונה.

    מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.

    מדרגות מס רכישה דירה "יחידה" (מעודכן לשנת 2024)

    1. על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס (פטור ממס רכישה דירה).
    2. על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%.
    3. על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%.
    4. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%.
    5. על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%.
    מספר מדרגה מסכום (שקלים) עד סכום (שקלים) אחוז מס רכישה (%)
    1
    אפס
    1,978,745 - פטור ממס רכישה דירה
    אפס
    2
    1,978,745
    2,347,040
    3.5
    3
    2,347,040
    6,055,070
    5
    4
    6,055,070
    20,183,565
    8
    5
    20,183,565
    -
    10
    לא אוהבים לחשב? הכנו לכם מחשבון!

     את מס הרכישה יחשב עורך הדין שלכם בעצמו, וידווח לרשות המיסים. לכן חשוב לפנות מראש לעורך דין המתמחה גם במיסוי מקרקעין וזאת כדי למנוע טעויות נפוצות בחישוב מס הרכישה. חבל לשלם סתם מס!

    בדקו אם מגיע לכם פטור ממיסים

    לאחרונה ייצגנו מוכר דירת מגורים ברעננה. המוכר שרכש את דירת המגורים היחידה שלו לפני 5 שנים בסכום של 1,700,000 ₪. התבקשנו לברר מה מס הרכישה ששילם הלקוח לפני 5 שנים כדי לבחון את מס השבח במכירה. מסתבר כי עורך הדין הקודם "שכח" שמגיע ללקוח שלו פטור ממס רכישה וחישב במקום זאת את מדרגות המס בהתאם לדירה "נוספת" ולא בהתאם לדירה "יחידה". הלקוח שילם 136,000 ₪ מס רכישה כאשר בפועל לא היה צריך לשלם דבר. הלקוח בזמנו לא ידע מה זה מס רכישה וסמך בעיניים עצומות על חבר מהמילואים שיעביר לו את הדירה.

    בניגוד למה שנהוג לחשוב פטור ממיסים דורש בקשה "אקטיבית", וללא בקשה זו הקונים ישלמו מס רכישה מלא. וודאו שעורך הדין שלכם עושה את המוטל עליו כדי שאתם תשלמו פחות מס (וכדאי שיעשה זאת בחינם).

    אל  תפנו לחבר של חבר, שכנה מהבניין, או עורך דין רחוק שמישהו מכיר. בחישוב מס הרכישה יש המון טעויות שבסופו של יום עולות המון כסף לרוכשים (והם לעולם לא ידעו על הטעות). פנו לעורך דין שיודע מה הוא עושה – שכר הטרחה יהיה אותו שכר טרחה.

    איך לוקחים משכנתא: עזרו לעצמכם פטור ממס רכישה בקניית הדירה שלכם

    ג. מחשבון מס רכישה לשירותכם ​

    עורך הדין שלכם יבדוק את מס הרכישה, ועורך דין טוב לקניית דירה יבחן גם דרכים יצירתיות להפחתת מס הרכישה. עם זאת, הלקוחות שלנו ביקשו (ובצדק!) לדעת מה יהיה מס הרכישה שלהם טרם  בחירת דירה, וזאת כדי לתכנן מראש את התקציב המשפחתי (כל הכבוד!). לכן הכנו לכם מחשבון:

    למחשבון מס רכישה דירה, לדירה ללא זכויות דירה נוספות.

    מומלץ מאוד לקרוא את המאמר שלנו על מס הרכישה בדירות מגורים כדי להבין מה אתם מחשבים.

    ד. איך מתחילים? ​

    אמנם ענינו על השאלה איך לוקחים הלוואת משכנתא (מבחינה פרוצדורלית), אך מדובר רק בחלק קטן מהליך רכישת הדירה. כל ההליך מתחיל בכוס קפה טובה, ובהחלטה המשמעותית לרכוש דירה חדשה למשפחה ולעלות ברמת החיים. אנחנו שמחים ונרגשים להיות חלק מההחלטה הזו ביחד איתכם!

    פרוטקול מסירה במסגרת המאמר על השאלה איך לוקחים משכנתא

    המשרד שלנו מבין את החשיבות הגדולה שברכישת דירה חדשה וכמה זה יקר. לכן שמנו לנו למטרה לחסוך לכם איפה שאפשר. אנחנו מתחילים כל הליך רכישת דירה בגיבוש אסטרטגיית מיסים מנצחת עם עורך דין המתמחה בכך, ובניית לוח התשלומים כך שלכם יהיה קל יותר. בהמשך נבצע לכם פעולות משפטיות-יצירתיות מפחיתות מיסים, ונייצג אתכם לאורך הפרצודורה הזו לטובת האינטרסים שלכם. אנחנו מעניקים שירותים אלו בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה – שירות "מקצה לקצה" וללא הפתעות בדרך. אנחנו מעודדים גם פריסה נוחה של השכר הטרחה – הכול כדי שתוכלו לישון בלילה בשקט (בדירה החדשה).

    סיכום: במענה על השאלה איך לוקחים משכנתא יש לבחון את ההון העצמי, נהלי בנק ישראל והבנק המלווה וכן לוח התשלומים. פנו עלינו לעזרה.

    6. סיכום – איך לוקחים הלוואת משכנתא? ​

    המאמר עסק בשאלה – "איך לוקחים הלוואת משכנתא", וסקרנו בו בהרחבה וממעוף הציפור את הפרוצדורה בסופה תהיה לנו משכנתא (ודירה) ביד. רבים חושבים שהתהליך מתחיל ונגמר במשא ומתן בין הבנקים – אך אין זה כך. המשכנתאות זולות מאוד לבנקים, והם (בדרך כלל) יותר מישמחו לתת לכם משכנתא. מרכז העבודה היא דווקא בתכנון המקדים להלוואת המשכתא ועמידה בתנאים של הוראות בנק ישראל ונהלי הבנק המלווה. בדיקות מקדמיות אלו בהחלט ניתן לבצע לבד (או עם איש מקצוע), לפני הפנייה לבנקים.

    אמנם המאמר עוסק באיך לוקחים הלוואת משכנתא, אבל זכרו – אתם לא לבד. טבעי לחלוטין שהרוכשים החדשים לא "שוחים" בהליך של רכישת הדירה והמשכנתא הנלוות אליה, ולכן אנחנו כאן. המשרד שלנו מעניק ליווי מלא ונשמח לחסוך לכם איפה שאפשר לחסוך – במיסים, באגרות, בבדיקות, בתצהירים מול עורך דין וכד'. השירות ניתן בחינם כחלק משכר הטרחה לקניית הדירה. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.

    לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).

    ייתרונות המשרד שלנו אל מול המתחרים. מאור משרד עורכי דין בית ומשפחה.