בית > מכירת דירה > מכירת דירה יחידה
בדרך כלל מכירת דירה יחידה נדרשת כדי לרכוש דירה מחליפה, ובפועל משמשת כדי לעלות את רמת החיים של בני המשפחה החיים בבית. אשר על כן יש חשיבות מכרעת בצמצום ההוצאות במכירה. במאמר נטפל בכך וננסה להפחית לכם שתיים מההוצאות הללו – מס השבח ושכר טרחת עורך דין במכירת דירה. הליך של מכירת דירה יחידה זהה להליך מכירת דירה "רגילה", פרט להטבות המס המשמעותיות להם זכאים המוכרים. לכן כדאי לקרוא גם את המדריך שלנו למכירת דירה.
כותב המאמר הוא עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ומייצג מוכרים, רוכשים וקבלנים בעסקאות רבות ומגוונות. אנחנו במשרד פועלים יום ולילה למען עסקאות מוצלחות ויעילות יותר. מעבר לכך, כאשר התנאים מאפשרים חשוב לנו להגיע גם לעסקאות נטולות מס.
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂 
מאמר זה עוסק במכירת דירה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:
במכירת דירה חל מס השבח שמחושב בהתאם לרווח ברגע מכירת הדירה (מחיר מכירה פחות מחיר רכישה). המס מחושב באחוזים (%), ובהתאם למסלולים הבאים:
- מס שבח לנכסים שאינם "דירת מגורים מזכה" – חושבים שאתם מוכרים דירת מגורים? תחשבו שוב. החוק מגדיר בצורה מפורשת ותחת מבחנים מורכבים מהפסיקה מהי דירת מגורים לעניין מס השבח במובנה המשפטי. לא עומדים בתנאים? תצפו למס שבח כבד מאוד (40% ויותר).
- חישוב מס שבח מקל לדירת מגורים "מזכה" – עומדים בתנאים? אתם זכאים לחישוב מס מקל במיוחד "שמוחק" חלק מהשבח שנצבר במהלך השנים. בפועל לאחר דרישת הוצאות שבח (שעורך הדין שלכם צריך לדרוש) מס השבח עשוי להגיע ל-25% ופחות מכך ברוב המקרים מסוימים (שוב, רק על הרווח ולא על כל הסכום). נשמע מסובך? התנאים למסלול זה יפורטו במאמר.
- פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה – אם בנוסף לתנאי המסלול הקודם אלו המוכרים דירה יחידה עומדים בתנאים נוספים, הם עשויים לזכות בפטור מלא ממס השבח. התנאים נוגעים בעיקר למשך ההחזקה בדירה הנמכרת (יפורט במאמר).
בנוסף למסלולים אלו יש בספר החוקים פטורים נוספים כדאיים יותר או כדאיים פחות. גדולת עורך הדין שלכם נמדדת ביכולת שלו להתאים פטור לכם ולהפחית את נטל המס בעסקה (עד ל-0, אם ניתן) – זה מה שאנחנו עושים כאן. עורך דין המתמחה גם במיסוי מקרקעין (מעבר לדיני חוזים) ידע איך להתאים לכם פטור מתאים, ובמידת הצורך אף לבצע פעולות משפטיות מקדימות כדי "להכניס" אתכם לגדרי הפטור (רק וודאו שזה חלק משכר הטרחה שלו – גם בכך נעסוק במאמר).
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה אנחנו מעניקים שירות "מקצה לקצה" ולא "מפתיעים" את הלקוח בהוצאות שכר טרחה נוספות בהמשך הדרך (גם אנחנו לא אוהבים "הפתעות"). שכר הטרחה שלנו כולל סל שירותים מלא, וכן ייעוץ מס להפחתת מס השבח על ידי עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין. השירות ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ 
). המאמר מכירת דירה יחידה יענה על השאלות הבאות:
- מה תשלום המס במכירת דירה?
- כמה עולה עורך דין למכירת דירה?
- איך אפשר להפחית מיסים במכירת דירה?
- האם יש אצלכם הנחות בשכר הטרחה?
- האם יש פטור ממיסים במכירת דירה יחידה?
1. הוצאות במכירת דירה
א. מס השבח
רשמנו מאמר נפרד המסביר באופן מקיף על מס השבח ודרך חישובו, כדאי לקרוא! באופן כללי ביותר מס השבח מחושב באחוזים (%) מהרווח בעסקה (מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה). מאותו מס יש להפחית הוצאות שגרמו לשבח (למשל, שיפוצים שאנחנו יכולים להוכיח).
אם למשל מוכרים מדימונה רכשו דירה בעלות של 600,000 ₪, ומכרו את הדירה כמה שנים לאחר מכן במחיר של 1,000,000 ₪, הרי שהרווח בעסקה, באופן תיאורטי בלבד, הוא 400,000 ₪. סכום זה נקרא בסיס המס.
מתוך הרווח המוכרים יידרשו לשלם מס שבח באחוזים (%) כדי להעביר בעלות לקונים שלהם.
יש דרכים להפחית את מס שבח מקרקעין (למשל, בהצהרה על הוצאות שקשורות בשבח), ואם אנו עומדים בתנאים נקבל גם פטור ממס שבח דירה יחידה במכירת דירה יחידה.
איך עושים זאת? המשיכו לקרוא.
ב. הקלות בחישוב לדירות מגורים
מס השבח עלול להיות כבד מאוד (עד 40% ויותר מהשבח), והמחוקק ביקש להקל במידה מסוימת על אלו המוכרים דירות מגורים. ההקלה הזו באה לידי ביטוי במסלולים הבאים:
- מכירת דירת מגורים שאינה יחידה – ככל הדירה אינה דירתם היחידה של המוכרים (והם לא זכאים לפטור אחר) חישוב מס השבח הוא חישוב מקל המיועד לדירות מגורים מזכות. בחישוב זה המוכרים ממוסים רק על הרווח שנוצר לאחר שנת 2014, וזאת בשיעור מופחת של 25% בלבד (להבדיל מהמס הכבד על נכסים שאינם דירת מגורים מזכה לפני ההגדרות בדין).
שימו לב! מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
1.1.2014
היום
- מכירת דירה יחידה – בנוסף לזכאות לחישוב מקל משמעותית, החוק מנסה להקל עוד על המוכרים דירות מגורים מזכות שנחשבות גם "ליחידות", ונותן פטור ממס שבח עד תקרה מסוימת.
ג. דירת מגורים מזכה
כאמור, דירות מגורים "מזכות" בהתאם לחוק זוכות בחישוב מס שבח מקל במיוחד, וזאת בהשוואה לחישוב מס השבח לנכסים שאינם נחשבים לדירות מגורים מזכות. התנאים לדירת מגורים מזכה וחישוב מקל הם:
דירת מגורים מזכה לעניין מס השבח
- בניית הדירה הסתיימה – תנאי זה נועד למנוע עסקאות מהירות במקרים בהם למשל יחיד רוכש דירה זולה (למשל, מקבלן) ומוכר אותה עוד טרם תום הבניה של הדירה.
- בבעלות של יחיד/משפחה – החוק כאמור מנסה להקל על משפחות ולא על תאגידים.
- אינה מלאי עסקי במס הכנסה – לא יודעים מה זה מלאי עסקי? מעולה, אתם עומדים בתנאים.
- הדירה מיועדת למגורים לפי טבעה/משמשת למגורים – מאחר ויש פסיקה ענפה בנושא (וגם המשפטנים מתווכחים בינם לבין עצמם על סעיף זה), תשאירו זאת לעורך הדין למקרקעין, הוא ידע להסביר לכם האם הדירה שלכם עומדת בתנאים.
- שימשה בפועל למגורים – הדירה שימשה בפועל למגורים ב4 השנים האחרונות או שימשה בפועל למגורים ב-80% מהתקופה בה מחושב מס השבח.
| הדירה לאחר שלב הבנייה (בדירת קבלן – אחרי טופס 4) | מובן לי |
| הדירה בבעלות אנשים פרטיים | מובן לי |
| הדירה אינה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה | מובן לי |
| הדירה משמשת למגורים (גם שכירות) / מיועדת לשמש למגורים בהתאם לדין | מובן לי |
| גרו בדירה בפועל בארבעת השנים האחרונות / ב-80% מהזמן מאז העברת הבעלות בדירה בהתאם לדין | מובן לי |
עומדים בתנאים? אתם בדרך הנכונה לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.
2. פטור במכירת דירה יחידה
מלבד חישוב מקל במס השבח במכירת דירה יחידה, עמידה בתנאים נוספים תזכה את המוכרים לפטור מס שבח דירה יחידה. סעיף 49ב.(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מחייב אותנו כך:
"(2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה כאמור בסעיף 49ג(3) ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז (1 בינואר 1997) אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו;"
מעוניינים "בתרגום" של התנאים? קראו בהמשך.
א. פטור ממס שבח דירה יחידה
בנוסף לתנאים עד כה (דירת מגורים מזכה) פטור ממס שבח ידרוש מאיתנו לעמוד בתנאים הבאים:
התנאים לפטור ממס שבח דירה יחידה
- הדירה נחשבת לדירת מגורים מזכה.
- כל הדירה נמכרת (כלומר, המשפחה לא משאירה חלקי בעלות אצלה).
- המוכרים הם בעלים של הדירה ב-18 החודשים האחרונים (גם אם הדירה מושכרת).
- המוכרים הם תושבי ישראל או תושבי חוץ שאין להם דירה נוספת (והוכיחו זאת).
- למוכרים אין דירה נוספת בבעלותם בשעת מכירת הדירה*.
- לא נעשה שימוש בפטור דירה "יחידה" ב-18 החודשים האחרונים ("תקופת צינון").
| כל הבעלות בדירה נמכרת לקונים (המוכרים לא משאירים חלקי דירות בבעלותם) | מובן לי |
| המוכרים רשומים כבעלי הדירה בשנה וחצי האחרונות | מובן לי |
| המוכרים הם תושבי ישראל או תושבי חוץ שיש בידם הוכחה שאינם מחזיקים בדירה בחו"ל | מובן לי |
| הדירה היא דירת המשפחה היחידה ואין בבעלותה דירה נוספת בשעת המכירה בהתאם לדין | מובן לי |
| לא נעשה שימוש בפטור הנ"ל בשנה וחצי האחרונות | מובן לי |
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה הייעוץ הראשוני ניתן בחינם.
בדיקת זכאות למס השבח דורשת יכולת, אך יצירת זכאות דורשת מיומנות שאין לרבים. המשרד שלנו מאמין שתכנון מס נכון יכול להפחית לכם מיסים משמעותית, וזאת המחויבות שלנו. המשרד שלנו מעסיק לשורותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית משמעותית (בנוסף לרישיון עריכת דין) וזאת כדי להעניק למוכרי דירות תכנון מס בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה. ב. אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה?
80% או ארבע שנים? 18 חודשים או תקופת צינון? במשפטים כמו במשפטים, מרוב עצים לא רואים את היער. תקופות הזמן רלוונטיות מאוד כאשר מדובר במיסוי מקרקעין, וחשוב למצוא עורך דין שרגיש לעניין ואכפת לו שתשלמו פחות מס.
תכנוןמסבקניהמסרכישה
תכנוןמסהמכירהמסשבח
בסופו של יום המוכרים מכרו את דירתם לאחר שנה וארבעה חודשים – חודשיים בלבד לפני שהיו זכאים לפטור מלא ממס השבח. כלומר, המוכרים שילמו 55,000 ₪ מס שבח במקום פטור מלא. כששאלנו את המוכרים מדוע לא המתינו חודשיים נוספים, הם מסרו כי לא ידעו על מס השבח, עורך הדין שלהם לא הסביר להם, ולא הבינו כי ניתן לחסוך משמעותית בהמתנה קצרה כל כך. חבל!
עורך דינם (עורך דין מקומי) לא ידע/לא רצה לייעץ להם להמתין עוד חודשיים בלבד כדי לקבל פטור ממלא ממס השבח. (0 ש"ח לתשלום). חבל!
בחרו עורך דין זמין שאכפת לו מהכיס שלכם! רשמנו לכם מאמר נפרד שכותרתו – על אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה? וזאת כדי להדגיש את חשיבות לוח הזמנים בצמצום המס במכירת דירה יחידה.
אני יכול/ה למכור את הדירה? שאלו אותנו.
ג. תקרת הפטור
שימו לב, בתאריך 15.1 מתעדכן בכל שנה מדד המיסוי. למען האמת, יש תנאי נוסף. המחוקק ביקש להקל על מי שצריך, ולכן קבע כי במכירת דירה יחידה תהיה תקרת פטור של דירות עד לסכום של 4,846,000 ₪ (נכון לשנת 2023) לאחר סכום זה יש לחשב את מס השבח בהתאם לחישוב המקל שחל רק על ההפרש בין מחיר הדירה ועד לתקרת הפטור. לפיכך גם אם הדירה שווה יותר מתקרת הפטור, לא צריך להיות מס משמעותי שכן הוא חל רק לאחריו (אבל יש לקחת זאת בחשבון).
תקרתפטורמסשבח
3. שכר טרחת עורך דין מכירת דירה יחידה
רשמנו מאמר נפרד על שכר טרחת עורך דין במכירת דירה, הוא מפורט ומקיף יותר מהמאמר הנוכחי בעניין שכר הטרחה, וכולל גם מחשבונים לחישוב שכר הטרחה. מומלץ!
לאחר קריאת המאמר תגלו כי שכר הטרחה למכירת דירה אינו משתנה רבות בין משרד למשרד, אך היקף השירותים הניתנים וה-"תוספות" עשוי להשתנות משמעותית ולהגדיל לכם את שכר הטרחה. ראינו כבר משרדים שמפתים לקוחות על ידי שכר טרחה נמוך באחוזים בודדים, אך בהמשך הם דורשים שכר טרחה נוסף על כל צעד ושעל. אנחנו לא עובדים כך.
א. תכנון מס והפחתת מס
מעבר לשכר טרחה הוגן ואחיד, במשרד שלנו מאמינים שגדולת עורך הדין היא בהתאמת חוזה המכירה ללקוח ובתכנון מס יצירתי להפחתת מס המכירה (מס שבח וכן מיסים נוספים אם ישנן). לצערנו, דיני מיסוי מקרקעין הם מתחום צר שלא הרבה עורכי דין יודעים "לשרוק".
במקרה שייצגנו בו לאחרונה, ייצגנו מוכר דירת מגורים ברעננה. המוכר רכש את דירת המגורים היחידה שלו לפני 5 שנים בסכום של 1,700,000 ₪. התבקשנו לברר מה מס הרכישה ששילם הלקוח לפני 5 שנים כדי לבחון את מס השבח במכירה (ממנו מקזזים את מס הרכישה).
מסתבר כי עורך הדין הקודם "שכח" שמגיע ללקוח שלו פטור ממס וחישב במקום זאת את מדרגות המס בהתאם לדירה "נוספת". הלקוח שילם 136,000 ₪ מס, כאשר בפועל לא היה צריך לשלם דבר. הלקוח בזמנו לא ידע מה זה מס רכישה וסמך בעיניים עצומות על חבר מהמילואים שיעביר לו את הדירה.
לכן, חשוב לפנות למומחים ולא לשלם מס מיותר!
ב. שכר טרחת עורך דין
במכירת דירה ניתן לפנות לכמה מסלולי שכר טרחה:
- מסלול שכר טרחה בהתאם לחוק – שכר טרחה מינימלי מומלץ. רוב המשרדים אינם מאפשרים שתלום במסלול זה.
- מסלול שכר טרחה מקובל – בהתאם לסטנדרט בענף עריכת הדין.
- מסלול "און-ליין" – מסלול שירות המותאם לאנשים עובדים ואפשרי בחלק מהמשרדים (המובילים).
- ייצוג שני הצדדים בעסקת מקרקעין – מסלול שכר טרחה מוזל ביותר לזכאים לכך.
ניתן לקרוא בהרחבה על כל המסלולים במאמר שלנו על שכר הטרחה במכירת הדירה, שם אנחנו מתייחסים גם שכר הטרחה שלנו). למרות שרוב המשרדים לא מאפשרים ללקוח לבחור מבין המסלולים (ברוב המשרדים כלל אין מסלולים מעבר לשכר הטרחה "המקובל"), שכר הטרחה לא משתנה רבות, ובדרך כלל קרוב מאוד בין משרד למשרד.
בענייני מס, עורכי דין רבים לא אוהבים "להתעסק" בענייני מס. עורכי הדין עלולים לדרוש ממכם לשכור יועץ חיצוני באמצע הליך מכירת הדירה (מה שיגדיל עלויות) או גרוע מכך, כלל לא יתכננו מס ויגרמו לכם לשלם מס מקסימלי בלי דיווח הפטור המגיע לכם.
ענייני מס הם חלק מרכזי במכירת דירה יחידה (בשל העיסוק בפטורים הנדרשים) וכדאי לפנות מראש לעורך דין המתמחה גם במיסוי מקרקעין. בצורה הזו תחסכו בשכר טרחה ובמס כאחד. במשרד שלנו אנחנו לא דורשים תשלומים נוספים בהמשך העסקה, ומעניקים ייעוץ מס יצירתי להפחתת מס השבח במכירת דירה יחידה ללא תשלום נוסף ובמסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה.
ג. ומה הלאה?
הליך מכירת הדירה מתחיל בשיחה אישית עם הלקוח בה נבנה אסטרטגיית מכירה נכונה ותפורה אישית. בהמשך נבצע בדיקות רקע לרוכשים, נתאים לוח תשלומים שמתאים ליכולת המוכרים, נתכנן מס ונתחיל בהליך המכירה. במידת הצורך נבצע פעולות משפטיות טרם המכירה כדי לגרום לכם לשלם פחות מס (למשל, העברת דירה ללא תמורה).
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מבינים שברוב הפעמים כספי מכירת הדירה משמשים לרכישת דירה מחליפה (ויקרה יותר) לצורך התקדמות באיכות החיים. לכן אנחנו עושים ככל יכולתנו להפחית לכם את נטל המס ולהציע מסלול תשלום שמתאים לכם (כולל פריסת שכר הטרחה לתשלומים נוחים): זו המחויבות שלנו ללקוח. 
4. סיכום – מכירת דירה יחידה
מאמר זה עסק במכירת דירה יחידה על היבט ההוצאות בעסקה (בעיקר מס ושכר טרחה). יש לנו גם מאמרים העוסקים בתהליך המכירה עצמו ושלביו, וכן מחשבונים ומסמכים משפטיים שהמשרד מעמיד לשירות לקוחותיו. כדאי!
מכירת דירה אינה עניין של מה בכך, ואף אחד לא מצפה ממכם לדעת את ההליך על כל נקודותיו (בשביל זה אנחנו כאן). במכירת דירה יחידה ניכר הפערים בידע בין המוכרים לקונים, ואתם צריכים עורך דין שידריך אתכם לאורך כל הדרך ועדיף עוד בתחילתה (אנחנו לא דורשים שכר טרחה נוסף על פניה מוקדמת יותר). יש להתחשב גם בנטל המס בעסקה, וכן במס הרכישה ברכישת הדירה החדשה (אם זה התכנון). במשרד שלנו אנחנו מעניקים תכנון מס למוכרי דירות מגורים והשירות ניתן בחינם כחלק משכר הטרחה למכירת הדירה היחידה. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
