בית > רכישת דירה > לוח תשלומים מקובל רכישת דירה

לוח תשלומים מקובל רכישת דירה ​

לוח תשלומים מקובל רכישת דירה: איך מחליטים כיצד לפרוס את התשלומים עבור הדירה בקניית דירה יד שניה?

מאמר זה מציג את נושא לוח תשלומים מקובל רכישת דירה. במפגש בין הקונים למוכרים דירת מגורים, אחת השאלות שעולות היא: מהו לוח התשלומים לרכישת דירה שיש להחיל על העסקההתשובה כמובן תלויה בצדדים ובאופי העסקה: האם יש למוכרים הלוואת משכנתא שיש לסלק? האם הקונים רוכשים את הדירה עם הלוואת משכנתא? האם צריך לתאם לוח תשלומים אחר (במקרים בהם המוכרים רוכשים דירה אחרת)? כל אלו ועוד משפיעים על לוח תשלומים מקובל לרכישת הדירה. לאחר קריאת המאמר תדעו גם אתם איך עורך הדין בונה לוח תשלומים ייחודי ומותאם אישית לטובת לקוחותיו.

כותב המאמר הוא עורך דין למקרקעין בעל ניסיון רב בעסקאות מכירת דירה ורכישת דירה. משרדנו – משרד עורכי דין מקרקעין – מאמין שפריסה נוחה בלוח התשלומים תגרום לנחת רוח אצל לקוחותינו ולפיכך אנחנו מקדישים מחשבה יתרה לתכנון לוח תשלומים התפור למידותיו של הלקוח (ובין השאר במאמר זה). במידת הצורך ולבקשת הלקוח, גם את שכר הטרחה שלנו אנו פורסים לתשלומים נוחים. בסוף המאמר צירפנו קישור לכלי תכנון אוטומטי (מחשבון) ליצירת לוח תשלומים מקובל ברכישת דירה.

המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר . לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
עורך הדין מאור גרצנשטיין מסייע לכם בבניית לוח תשלומים מקובל רכישת דירה שמתאים לכם
מאור גרצנשטיין, עורך דין

מאמר זה עוסק בלוח תשלומים מקובל רכישת דירה.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

המאמר לוח תשלומים מקובל רכישת דירה יענה על השאלות הבאות:

  1. איך מחליטים כיצד לפרוס את התשלומים עבור הדירה?
  2. לכמה תשלומים ניתן לפרוס את תשלום קניית הדירה?
  3. מי מנסח את חוזה קניית הדירה?
  4. האם אפשר לרכוש את כל הדירה במזומן?
  5. איך מתאמים בין תשלומים של דירה נמכרת לתשלומים של דירה נרכשת?

מאמר זה עוסק בלוח תשלומים מקובל רכישת דירה.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר :

בקביעת לוח תשלומים מקובל רכישת דירה נתחשב במגוון צרכים, הן של הרוכשים והן של הקונים. לאחר מכן נבנה את לוח התשלומים בהתאם. בין השאר יש להתחשב בסוגיות הבאות:
  • תקציב
  • עלויות נוספות
  • משכנתא קונים
  • משכנתא מוכרים
  • אינטרס הרוכשים
  • אינטרס המוכרים (רכשו נכס מחליף?)
לאחר ששקללנו את הסוגיות (ורבות אחרות) נתחיל לבנות את לוח התשלומים:
  1. תשלום ראשון במעמד החתימה על החוזה (מינימום 10-15%) שישולם מהון עצמי בלבד  ועליו נקבל הגנה בדמות רישום הערה במרשם המקרקעין.
  2. תשלומ/י אמצע לאחר 30-90 ימים שישולמו מהלוואת המשכנתא תמורת מחיקת המשכנתא של המוכרים  (אם ישנה). מירב התשלום עבור הדירה נכנס לסעיף זה, ובהתאם לגובה המשכנתא הנלקחת.
  3. תשלום סופי בעת קבלת הדירה לידי הרוכשים על הסכום הנותר.
  • בהמשך המאמר תמצאו כלי תכנון דיגיטלי (מחשבון) לקביעת לוח תשלומים מקובל רכישת דירה.
חשוב לציין כי המאמר מציג לוח תשלומים "מקובל" בענף. בהחלט יש מקום ללוח תשלומים שפרוס בצורה שונה מההמלצות כאן, ובכל אופן יש להתאים אישית  את לוח התשלומים ללקוחות. אל תתנו לעורך הדין שלכם לעשות "העתק הדבק" מהחוזה הקודם! במשרד שלנו מאמינים בהתאמה מלאה של לוח התשלומים ליכולת הלקוחות באמצעות שיחה אישית ונפרדת בנושא לוח התשלומים. שירות זה ניתן בחינם במסגרת הסכם שכר הטרחה להעברת הבעלות בדירה, זו המחויבות שלנו ללקוחות.

למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ ).

המאמר לוח תשלומים מקובל רכישת דירה יענה על השאלות הבאות:

  1. איך מחליטים כיצד לפרוס את התשלומים עבור הדירה?
  2. לכמה תשלומים ניתן לפרוס את תשלום קניית הדירה?
  3. מי מנסח את חוזה קניית הדירה?
  4. האם אפשר לרכוש את כל הדירה במזומן?
  5. איך מתאמים בין תשלומים של דירה נמכרת לתשלומים של דירה נרכשת?
כותרות במאמר לוח תשלומים מקובל רכישת דירה:
    Add a header to begin generating the table of contents

    1. לוח תשלומים בקניית דירה ​

    בהליך רכישת/קניית דירה מגיע השלב בו צריכים עורכי הדין של הצדדים לחבר ביחד  את חוזה העברת הבעלות בדירה. הסעיפים נערכים ונכתבים על ידי עורכי הדין של הצדדים בעסקה, והאחרונים מוודאים כי הם מתאמים לסעיפי החוק הרלוונטיים. בניגוד אליהם סעיף לוח תשלומים מקובל רכישת דירה  צריך להיכתב בשיתוף פעולה של הלקוחות עצמם (וערך דינם) וזאת לצורך התאמה מלאה ליכולת הכלכלית ותנאי העסקה. במאמר זה נסביר לכם איך עושים זאת.

    א. לוח תשלומים מקובל רכישת דירה – אינטרס הקונים ​

    בקניית דירה נטל התשלום מונח על כתפי הקונים. לפיכך לוח התשלומים צריך לשקף את יכולתם הכלכלית לעמוד בתשלומים. במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה אנו מבינים שמשפחות רבות נדרשות לשלם שכירות במקביל לתשלומים על הדירה, ולכן אנחנו מתאימים את לוח התשלומים בחוזה הדירה בצורה מיטבית ליכולת ההחזר של הקונים. זאת ועוד, התשלום הראשוני שהרוכשים מגיעים עמו מהבית (ההון העצמי שלהם) צריך לעמוד בקריטריונים מסוימים לצורך זכאות להלוואת משכנתא מאוחרת שתכסה את ייתרת התשלום לדירה (נפרט בהמשך). רשמנו מאמר נפרד על הליך רכישת דירה יד שניה כאן.

    ב. לוח תשלומים מקובל רכישת דירה - אינטרס המוכרים ​

    למוכרים מנגד, יש אינטרס שונה בקביעת לוח תשלומים מקובל רכישת דירה:

    • יכול והמוכרים רכשו נכס שמחליף את הדירה הנמכרת וצריכים שלוח התשלומים יתאים ללוח התשלומים בחוזה המכר האחר (דהיינו, המוכרים בחוזה הנוכחי הם רוכשים בחוזה אחר).
    • יכול והמוכרים מתכוונים לרכוש נכס מחליף אך עדיין לא עשו זאת, ולפיכך מבקשים לעכב את לוח התשלומים וכך גם את אירוע העברת הבעלות והכניסה לדירה שבסופו (דהיינו, המוכרים רוצים זמן נוסף כדי למצוא נכס מחליף).

    במקרה שטיפלנו בו, רוכשי דירה  רכשו דירת מגורים מהמוכרים. מיד לאחר העברת הבעלות, המוכרים ביקשו להישאר כשוכרים בדירה (שעכשיו בבעלות הרוכשים החדשים) למשך שנה ועד שימצאו דירה חלופית. ההסכם דרש הסכם מכר הכולל סעיפי משכנתא וחוזה שכירות מיוחד בנוסף להסכם המכר (אותו ניסחנו ללא תוספת תשלום). יאמר שבמקרה הזה הרוכשים והמוכרים היו מיודדים מאוד וביקשו ייצוג של שני הצדדים בעסקת מקרקעין כדי לחסוך בהוצאות שכר טרחה.

    אינטרסים אלו משפיעים על קביעת לוח התשלומים ועורך דין מומלץ למקרקעין חייב לקחת זאת בחשבון בקביעתו את לוח התשלומים. רשמנו מאמר בפרד על הליך מכירת דירה יד שניה כאן.
    לוח תשלומים מקובל רכישת דירה הוא הדרך שלכם להגיע לחוזה קנייה מוצלח

    ג. תכנון לוח תשלומים מיטבי לפני מועד החתימה על החוזה

    כאמור, עורך הדין שלכם צריך לאזן בין האינטרס של הקונים לאינטרס של המוכרים, ולבנות לוח תשלומים מקובל רכישת דירה שיתאים לכולם. זוהי אינו עבודתו היחידה של עורך הדין – בבד בבד עם התאמת לוח התשלומים נדרש ממנו לפעול במקצועיות, לנסח את חוזה העברת הבעלות לטובת לקוחותיו, ולתכנן מס כך שלקוחותיו ישלמו מס מינימלי ואף יקבלו פטור ממיסים.

    פנייה מוקדמת לעורך הדין תסייע לו ולכם  – כאשר לעורך הדין יש מספיק זמן לתכנן את לוח התשלומים ולהפעיל גמישות ויצירתיות, אתם תיהנו מכך (גם בכל הקשור לתכנון מס). שונה המצב כאשר העברת הבעלות בהולה, וכך גם לוח התשלומים צריך "להתכווץ". לכן פנו מוקדם ככל האפשר לעורך הדין לצורך תכנון מס וניסוח לוח תשלומים מקובל רכישת דירה – זה לא יעלה לכם יותר כסף, אנחנו מתחייבים לכך.

    אבל איך מחלקים את התשלומים? המשיכו לקרוא.

    כדאי לתכנן היטב לוח תשלומים מקובל רכישת דירה לפני החתימה על חוזה המכר

    2. לוח תשלומים מקובל רכישת דירה ​

    בבואנו לקבוע את לוח התשלומים אנחנו צריכים להתחשב כאמור באינטרסים של הצדדים. מעבר לכך לוח תשלומים מקובל רכישת דירה משתנה גם בהתאם ליכולת הרוכשים מאחר והם נושאים בנטל התשלום. ניקח בחשבון את ההון העצמי של הרוכשים, הלוואת המשכנתא, מועדי התשלום שלה, ההוצאות הנוספות וכד'. כל אלו נכנסים גם בהם בחשבון.

    א. תקציב ​

    סעיף התקציב הוא סעיף כללי המורה לרוכשים דירה יד שניה לוודא כי העסקה לא "גדולה" עליהם. מרבית המשפחות רוכשות דירה בעזרת הלוואת משכנתא (כולנו קנאה אם אתם לא ממשפחות אלו), והמשכנתא נכנסת כמובן לתקציב המשפחהבסעיף זה באות לידי ביטוי הבדיקות המקדמיות ברכישת דירה וביניהן בדיקת חריגות בניה לעניין הלוואת המשכנתא.

    קרו כבר מקרים בהם רוכשי הדירה חשבו שיקבלו הלוואת משכנתא בגובה מסוים, ולאחר החתימה על חוזה המכר גילו שהבנק מוכן להלוות להם סכום נמוך משמעותית  ממה שחשבו תחילה. עורך דין מומלץ לקניית דירה יבדוק את הדירה גם באשר לחריגות בניה וכך ימנע סיכון משפטי משמעותי מראש.

    ב. תזרים מזומנים ומשכנתא – מקרה אמת ​

    להלן מקרה בו הרוכשים פנו אלינו לאחר שעורך הדין האחרון שייצג אותם "פישל": משפחה מאשקלון ביקשה לרכוש דירת חמישה חדרים  ב-2 מיליון ₪. הם ערכו סיור בדירה המיועדת ואכן התרשמו כי היא עומדת בדרישותיהם. לצורך רכישת הדירה עמלה המשפחה, ואספה מה שיכלה, מה שנאסף לכדי 500,000 ₪ כהון עצמי מינימלי, דהיינו (25%) מערך הדירה.


    עתה, ביקשה המשפחה לקחת הלוואת משכנתא בסכום המקסימלי שמאפשר החוק – 75% ממחיר הדירה (1,500,000 ₪). הרוכשים לא רצו "לפספס" את הדירה ופנו לעורך הדין הראשון שהיה זמין. הם חתמו יחדיו על חוזה שמשקף את הדברים. לאחר תשלום מלוא ההון העצמי המשפחה הגישה בקשה לבנק להלוואת משכנתא. האחרון שלח שמאי מקרקעין מטעמו, כחלק משגרת העבודה בלקיחת הלוואת משכנתא.


    מה גילה השמאי? – מדובר בדירת שלושה חדרים  + מחסן + מרפסת לפי הטאבו ותיק הבניין ולא בדירת חמישה חדרים "מאושרת". המוכרים שיפצו את הדירה באופן לא חוקי כך שהמחסן והמרפסת הפכו לחדרי שינה וזאת בניגוד להיתר הבניה, מה שמהווה חריגת בניה.


    להערכת שמאי הבנק – דירת שלושה חדרים באותו אזור באשקלון שווה 1,200,000 ₪ בלבד. בצורה הזו הבנק יכול להלוות על פי החוק 75% מערך הדירה בלבד. קרי: 900,000 ₪, בעוד שהמשפחה "בנתה" על הלוואה בסך 1,500,000 ₪ כחלק מהתקציב המשפחתי – 600,000 ₪ פחות מהמתוכנן! בשלב זה המשפחה נמצאת בשלב מתקדם של העסקה (לאחר תשלום ההון העצמי שלהם), והם בבעיה רציניתמדובר באסון משפטי! תזרים המזומנים שלהם בעקבות הלוואת המשכנתא לא תואם את מה שהמשפחה מסוגלת לעמוד בו.

    חריגות בניה והמשכנתא שלכם

    דירה שפוצלה ל-6 יחידות דיור שונות דבר שמהווה חריגת בניה משמעותית. כדאי לבחון זאת לעומק בהליך קניית דירה (בבדיקות המקדמיות). חריגות בניה משפיעות גם על לוח תשלומים מקובל רכישת דירה.

    קראו עוד על חריגות בניה וההשפעה שלהן על המשכנתא במאמר שלנו על חריגות בניה בהליל קניית דירה.

    ג. אז מה עושים? ​

    ראשית, חשוב לפנות לעורך דין קניית דירה שיודע מה הוא עושה. אל תפנו לחבר, חבר של חבר, חבר מהמילואים, קרוב משפחה רחוק, אמא של ילדה מהגן וכד'. מדובר בעסקה שתעשו פעמים בודדות בלבד בחייכם, וחובה לפנות למומחים. ברוב הפעמים תופתעו לגלות שדווקא המומחה יבקש ממכם שכר טרחה נמוך יותר. קראו את המאמר שלנו על חריגות בניה וההשפעות שלהן על התקציב המשפחתי והמשכנתא.

    בנוסף, וודאו מראש שהכנת התקציב שלכם משקפת את יכולתכם האמתית. אם אתם נעזרים בעורך דין לצורך התכנון וודאו שעזרה זו כלולה בשכר הטרחה של עורך הדין  לרכישת דירה (בדרך כלל עורך הדין יבקש תשלום נוסף). במשרד שלנו: תכנון כלכלי זה מתבצע בשיחה אישית עם הלקוחות ושירות זה ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.

    ד. עלויות נוספות

    בהמשך לסעיף הקודם בהכנת לוח תשלומים מקובל רכישת דירה, יש להתחשב גם בתשלומים שאינם רק הדירה עצמההלוואת המשכנתא וההון העצמי ברשות הקונים נועד בראש ובראשונה לתשלום על הדירה, אך יש לקחת בחשבון תשלומים נלווים נוספים:
    • הוצאות קניית דירה – עלויות ריבית (הלוואת משכנתא).
    • הוצאות קניית דירה – שכר טרחת עורך דין בקניית דירה. 
    • הוצאות קניית דירה – אגרות מדינה לצורך העברת הזכויות במרשם המקרקעין.
    • הוצאות קניית דירה – שכר טרחת שמאי מקרקעין (במידת הצורך).
    • הוצאות קניית דירה – שכר טרחת מתווך (במידת הצורך).
    • הוצאות קניית דירה – שכר טרחת יועץ משכנתא (במידת הצורך).
    • הוצאות קניית דירה – מס רכישה. 
    • הוצאות קניית דירה – בדק בית (במידת הצורך).
    • הוצאות קניית דירה – עלויות הובלה.
    • הוצאות קניית דירה – ריהוט, ציוד ושיפוץ הבית.
    • הוצאות קניית דירה – עלויות נוספות.
    סעיפים אלו עולים לכדי סכומים לא מבוטלים ויש להתחשב בכך בהכנת תקציב הרכישה וקביעת לוח תשלומים מקובל רכישת דירה בחוזה המכר. אנחנו זמינים כאמור לכל שאלה בנושא עלויות רכישת הדירה (וביחוד הפחתת מס הרכישה ופטור ממס), שירות זה ניתן במשרד שלנו  ללא תוספת תשלום במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.

    ה. הון עצמי ​

    ההון העצמי של הרוכשים יהיה קודם  לכל סכום אחר בלוח תשלומים מקובל רכישת דירה. הווה אומר, קודם  נשתמש בהון העצמי של הרוכשים ורק לאחר מכן  נשלם את ייתרת שווי הדירה מכספי המשכנתא. למרות זאת כדאי (ואף חובה) להתחיל תהליך קבלת הלוואת משכנתא עוד טרם החתימה על חוזה המכר. אחרת יכול ויהיה מצב בו הרוכשים חתמו על חוזה המכר אך לא יקבלו משכנתא (שוב: אסון משפטי).

    אשר על כן כדאי שרוכשים אשר מתכוונים לשלם על הדירה עם הלוואת משכנתא יגיעו לעורך הדין המייצג אותם כבר עם אישור עקרוני להלוואת משכנתא מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה . לא יודעים מה הפרוצדורה? דברו אתנו, ותקראו את המאמר המפורט שלנו על איך לוקחים משכנתא.

    אך כפי שציינו, זה לא מספיק. יש לבדוק את הדירה בבדיקות מקדמיות וזאת כדי לוודא שהסכום הנקוב במכתב הכוונות יתאים לסכום המשכנתא בפועל, וכן יעמוד באחוזי ההון העצמי הקבועים בחוק. רשמנו עוד על הבדיקות המקדמיות הדרושות במדריך שלנו לקניית דירה.

    כמה נשלם לפני שנקבל משכנתא? קראו בהמשך.

    ו. הלוואת משכנתא של הקונים ​

    לאחר ששילמנו את מלוא ההון העצמי נבקש להשתמש בכספי הבנק כדי לשלם את ייתרת החוב. יש לתאם את התשלומים בחוזה הרכישה עם "פעימות" תשלום המשכנתא בחוזה עם הבנק. ככל ותפנו לעורך הדין רכישת דירה זמן רב יותר טרם החתימה על חוזה המכר, כך הוא יעשה זאת במקומכם. 

    סכום הלוואת המשכנתא המקסימלית בהתאם להנחיות בנק ישראל

    • עד 75% הלוואה משווי דירת מגורים "יחידה".
    • עד 70% הלוואה משווי דירת מגורים "מחליפה" (כזו שמחליפה את הדירה הנוכחית ולפני המכירה, "משפרי דיור").
    • עד 50% הלוואה משווי דירת מגורים "נוספת" להשקעה.
    סוג הדירה אחוז משכנתא מירבי אחוז הון עצמי מינימלי נדרש
    דירת מגורים "יחידה"
    75%
    25%
    דירת מגורים "מחליפה"
    70%
    30%
    דירות מגורים "נוספת"
    50%
    50%
    עורך דין מומלץ למקרקעין יטפל במסמכים שונים הנוגעים להלוואת המשכנתא וביניהם כתב ההתחייבות לרישום השכנתא. רק שימו לב שטיפול זה כלול בהסכם שכר הטרחה עם עורך הדין. עורכי דין רבים מבקשים תשלום נוסף על טיפול במסמכי המשכנתא. במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה שירות זה ניתן ללא תשלום במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.

    תשלומי המשכנתא יועברו ישירות לחשבון הבנק של המוכרים או לעורך דינם (בנאמנות). זאת אומרת שהסכומים הנקובים בלוח התשלומים שחתמנו עליו בחוזה לא יעברו אליכם,  אלא ישירות למוכרים (בהוראת הרוכשים כמובן). מבולבלים? רשמנו לכם מאמר נפרד על הלוואת משכנתא לצורך רכישת דירה כאן.

    ז. הלוואת משכנתא של המוכרים ​

    עוד בשלב ההכנות לחתימה על הסכם המכר עורך הדין מטעמם של הרוכשים  ידרוש מהמוכרים מכתב כוונות לסילוק משכנתא מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה .  מכתב זה מפרט את ייתרת חוב המשכנתא שיש למוכרים על הדירה (במידה ויש)במקרים מסוימים ניתן להמתין עם מכתב הכוונות עד לאחר התשלום הראשון (יפורט בהמשך). 

    מדוע זה חשוב?

    הקונים זכאים לקבל דירה נקייה ממשכנתא וכל התחייבות אחרת. בלוח תשלומים מקובל רכישת דירה נשאף בראש ובראשונה לסלק  את המשכנתא שיש על הדירה. כאשר יש למוכרים הלוואת משכנתא רשומה על הדירה התשלום השני מהבנק של הרוכשים ישולם ישירות לבנק של המוכרים לצורך סילוק המשכנתא של המוכרים על הדירהבמקרה כזה הבנקים צריכים "לדבר" אחד עם השני בגישור עורך הדין. (שוב, שאלו את עורך הדין האם שירות זה הוא חלק משכר הטרחה, פן תופתעו בהמשך).
    סילוק המשכנתא הוא ראשון במעלה בלוח תשלומים מקובל רכישת דירה
    לוח תשלומים מקובל רכישת דירה צריך לשקף את כל הסוגיות הללו: ההון העצמי של הרוכשים, המשכנתא של הרוכשים וסילוק המשכנתא של המוכרים.
    לא זזים עם לוח תשלומים מקובל רכישת דירה לפני שמקבלים מכתב כוונות לסילוק משכנתא

    3. לוח תשלומים מקובל רכישת דירה ​

    לאחר ששקללנו את כל ההיבטים בלוח תשלומים מקובל רכישת דירה הגיע הזמן לבנות את לוח התשלומים עצמו. חשוב לציין כי כאן מפורט לוח תשלומים מקובל ברכישת דירה, אך בראש ובראשונה עורך דין טוב צריך להתאים את לוח התשלומים ללקוחותיו. בהחלט ישנם מודלים אחרים ללוח תשלומים, כאלו המותאמים יותר ללקוח הספציפי.

    מצאנו דירה
    מובן לי

    א. תשלום ראשון ​

    התשלום הראשון כאמור ישולם מההון העצמי של הרוכשים בלבד ולא מהלוואת משכנתא. זאת ועוד מקובל כי התשלום הראשון ישולם במעמד החתימה על חוזה העברת הבעלות בדירה. משמע אנחנו נגיע למעמד החתימה על חוזה המכר עם שיק בנקאי בגובה התשלום הראשון שסוכם עליו.

    ומה גובה התשלום הראשון שנסכם עליו בלוח תשלומים מקובל רכישת דירה?

    בפרקטיקה מקובל לשלם סכום מינימלי של 10-15% משווי הדירה כסכום ראשוני. עם זאת, סכום זה משקף את ההון העצמי של הרוכשים ולכן בהחלט ניתן לראות סכום ראשוני גבוה משמעותית מסכום זה: 25-35% ממחיר הדירה. עורך דין מומלץ למקרקעין ידרוש כי תשלום זה יועבר לעורך הדין של המוכרים תחילה ולא למוכרים עצמם, עד לרישום הגנות על שם הקונים (קראו בהמשך).

    מחיר הדירה הצפוי בשקלים:

    10%

    35%

    אחוז:
    התשלום הראשון (הון עצמי) יהיה:

    ב. תשלומי אמצע ​

    התשלום הבא לפי לוח תשלומים מקובל רכישת דירה יהיה 30 עד 90 יום לאחר התשלום הראשון. זאת נקבע ביחד בהתאם למועד המסירה:

    • כאשר מועד המסירה עצמו קרוב מאוד – נדרוש 30 ימים בין תשלום לתשלום ופחות מכך.
    • כאשר מועד המסירה מתוארך לעוד שלושה עד ארבעה חודשים – נדרוש 45 ימים בין תשלום לתשלום.
    • כאשר מועד המסירה מתוארך לעוד חמישה עד שישה חודשים – נדרוש 60 ימים בין תשלום לתשלום.
    • כאשר מועד המסירה מתוארך לעוד שישה עד שמונה חודשים – נדרוש 75 ימים בין תשלום לתשלום.
    • כאשר מועד המסירה רחוק מאוד (תשעה חודשים ויותר) – נדרוש 90 ימים בין תשלום לתשלום ואף יותר מכך.
    משך זמן מהחתימה ועד לכניסה משך זמן עד לתשלום שני מספר תשלומי אמצע מומלצים
    חודש עד חודשיים
    30 ימים ופחות
    0/1
    שלושה עד ארבעה חודשים
    45 ימים
    1
    חמישה עד שישה חודשים
    60 ימים
    1/2
    שישה עד שמונה חודשים
    75 ימים
    2/3
    תשעה חודשים ויותר
    90 ימים
    2/3

    אבל כמה תשלומי אמצע יש? תשלומי אמצע יכולים להיות תשלום אחד, שניים או יותר מכך (בהתאם ליכולת הרוכשים) וכן ניתן שלא יהיו תשלומי אמצע בכלל, כלומר רק תשלום ראשון ואחרון. מטרת תשלומי האמצע היא סיום סילוק המשכתא על הדירה. לכן תשלומי האמצע (ביחד) צריכים להיות חלק הארי בתשלום על הדירה.

    איך נקבע כמה תשלומים? נקבע את כמות התשלומים בלוח תשלומים מקובל רכישת דירה בהתאם ליכולתם של הרוכשים ורצונות המוכרים – הכל כפי שסקרנו בהרחבה בתחילת המאמר.

    מועד מסירה רחוק יותר
    פריסה נוחה יותר
    מועד מסירה קרוב יותר
    פחות פריסה לתשלומים

    ג. תשלום אחרון ​

    התשלום האחרון יועבר למוכרים במעמד המסירה של הדירה (ביום המסירה). ביחד עם הדירה עצמה יקבלו הרוכשים ועורך דינם סט מסמכים המאפשר את רישום הדירה במרשם המתאים (בטאבו) על שמם. מקובל שהתשלום האחרון יהיה בגובה 15-20% ממחיר הדירה. זאת כמובן אם יש תשלומי אמצע (אחרת התשלום השני הוא התשלום האחרון המשלים את מחיר הדירה המלא).

    ד. זהירות! חריגה מלוח התשלומים ​

    עד כה פירטנו בהרחבה מהו לוח תשלומים מקובל ברכישת דירה. חשוב להבין את החשיבות של לוח תשלומים זה, וחשוב מכך: חשוב להבין שכל חריגה מלוח התשלומים שנקבע עלולה לגרור קנסות כבדים ובמקרים חריגים אף תביעות משפטיות.

    אי עמידה בלוח התשלומים שנקבע ונחתם כחלק מחוזה המכר עלולה להביא למצב של הפרת חוזה. המשמעות היא אפשרות לפיצוי כבד בשיעור של 10% ממחיר הדירה ויותר מכך.

    הפרת חוזה דירה

    במקרה בו ייצגנו רוכשים שהתכוונו לרכוש דירה בשדרות במחיר של 1,000,000 , חתמנו על חוזה מכירת דירה עם המוכרים שהיו מיוצגים על ידי עורך דיו מקומי.

    לאחר החתימה וכאשר המוכרים היו צריכים לשלם מס על מכירת דירה, התברר כי עורך הדין שלהם "שכח" להסביר להם כי יש מס, והם לא לקחו זאת בחשבון בקביעת מחיר הדירה. זאת ועוד, המוכרים בנו על הכספים בשלמותם כדי לרכוש דירה מחליפה לדירה הנמכרת, ותשלום המס הוריד להם משמעותית מהרווח בעסקה

    בסופו של יום המוכרים התעכבו בתשלום המס, שילמו את המס באיחור, שילמו ריבית והצמדה, וכן שילמו ללקוחות שלנו (הרוכשים) פיצוי בגובה 10% ממחיר הדירה (100,000 ) בגין איחור במסירת הדירה. חבל! 

    אל תשכחו לתכנן את המס מבעוד מועד, וקחו עורך דין שיודע מה הוא עושה!

    טיפ משפטי: ביקשו מעורך הדין שלכם להכניס סעיף "כוח עליון" שמציין כי איחורים בתשלום בשל כוחות שאינם בשליטת הקונים לא יובילו להפרת החוזה (מלחמה, צו-8, מגיפה, שביתה, קורונה וכד') . אין לדעת מה יקרה מהחתימה על החוזה ועד קבלת הדירה, והגנות מתאימות עשויות לחסוך לכם המון כסף בהמשך. במשרד שלנו סעיף כוח עליון מגיע כסטנדרטאנחנו שומרים על הכסף שלכם.

    ה. חריג – עסקאות מזומן ​

    במקרים אחרים, התבקשנו לבצע עסקת מזומן – עסקה שהתשלום על הדירה עבורה מתרחש בפעימה אחת. מכירה זו רלוונטית בעיקר במקרים הבאים:

    • כאשר הדירה פנויה לכניסה מידית, נקיה מחפצים, שוכרים ואנשים.
    • כאשר הקונה הוא משקיע שמעדיף לרכוש נכס בפעימה אחת עם שוכרים בתוכו (ואז לקבל את דמי השכירות ישירות עם התשלום).

    תשלום אחרון ומעבר דירה

    עסקה כזו היא בהחלט אפשרית, וניתן לבנות מנגנוני הגנה זהים למנגנוני ההגנה במכירה "רגילה".

    לוח תשלומים מקובל רכישת דירה אינו רלוונטי כאשר משלמים על הדירה במזומן, ועסקאות כאלו בהחלט אפשריות

    4. לוח תשלומים מקובל רכישת דירה – בניית לוח התשלומים ​

    עד כה מנינו את חובותיהם של הרוכשים בלוח תשלומים מקובל ברכישת דירה. אך גם למוכרי הדירה ישנן חובות הקשורות ללוח התשלומים. חובות אלו נמצאות בחוזה המכר בדמות "הגנות" משפטיות החלות על המוכרים ונועדו להגן משפטית על הרוכשים כנגד מסירת התשלום. עורך דין מומלץ למקרקעין לא יסכים להעביר תשלום, ראשון, אמצע או אחרון, ללא קבלת תמורה – הגנה מתאימה על כספי לקוחותיו.

    א. הגנות משפטיות ​

    להלן ההגנות המשפטיות על הרוכשים בלוח תשלומים מקובל רכישת דירה לפי סדר התשלומים שמנינו:

    • תשלום ראשון  – כנגד התשלום הראשון יקבלו הרוכשים הערת אזהרה במרשם המקרקעין (טאבו) או מרשם מתאים אחר. הערה זו מונעת עסקה הנוגדת את זכותם של הרוכשים ובעצם "מודיעה" לכל העולם על ההתחייבות של המוכרים לרוכשים.
    • לפיכך, השיק הבנקאי עם התשלום הראשון יועבר תחילה לעורך הדין של המוכרים בנאמנות ולא למוכרים עצמם, וזאת עד לרישום הערת האזהרה בפנקס המקרקעין.
    • תשלומי אמצע  – מטרת תשלומי האמצע כאמור היא מחיקת המשכנתא של הדירה והתאמת לוח התשלומים למועד מסירת הדירה. לכן, נדרוש מסמכים הנוגעים לסילוק המשכנתא, (למשל: מכתב כוונות מהבנק או אישור על סילוק משכנתא מהדירה, ורק לאחר מכן יעבור התשלום למוכרים).
    • תשלום אחרון  – בתשלום האחרון הדירה תעבור לרוכשים ועורך הדין של הרוכשים ירשום את הדירה על שמם. גם כאן יכול להתקיים מנגנון נאמנות והתשלום האחרון יועבר רק עם רישום הדירה על שם הרוכשים.

    איך מקבלים את ההגנות? שאלו אותנו.

    ב. לוח תשלומים מקובל רכישת דירה לשימושכם ​

    לפי לוח תשלומים מקובל לרכישת דירה שמשרדנו משתמש בו (כמובן, תוך התאמתו ללקוחות) התשלומים עשויים להיות מחולקים להלן:

    1. תשלום ראשון בגובה 25% ממחיר הדירה במעמד החתימה על חוזה מכר דירה.
    • מדובר במלוא ההון העצמי של הרוכשים ותמורת זאת יקבלו הרוכשים הגנה בדמות הערת אזהרה.
    1. תשלום שני בגובה 60% ממחיר הדירה אשר ישולם מכספי המשכנתא 60 יום לאחר התשלום הראשון.
    • מטרת התשלום השני (או תשלומי האמצע) היא סילוק המשכנתא של המוכרים. לכן נדרוש מבעוד מועד מכתב כוונות מהבנק וכן נדרוש לראות את סילוק המשכנתא לאחר התשלום.
    • ניתן לפצל תשלום זה לכמה תשלומים בהתאם לצורך. למשל: 25% תמורת מכתב כוונות מהבנק + 25% תמורת סילוק סופי של המשכתא.
    1. תשלום סופי בגובה 15% ממחיר הדירה אשר ישולם מכספי משכנתא 30 יום לאחר התשלום השני.
    • תשלום זה ישולם במעמד העברת הדירה לרוכשים ובמידת הצורך יקבע מנגנון נאמנות עד להשלמת רישום הדירה במרשם המקרקעין (טאבו) או במרשם מתאים אחר.

    לוח תשלומים לדוגמא (חלוקה לשלושה תשלומים)

    מספר תשלום מועד % ממחיר הדירה מקור תשלום בטוחה לקונים
    1
    מועד החתימה
    25%
    הון עצמי
    הערת אזהרה
    2
    60 ימים ממועד החתימה
    60%
    משכנתא
    מחיקת משכנתא של המוכרים
    3
    מועד הכניסה לדירה
    15%
    משכנתא
    מסמכי העברת הבעלות/בנאמנות

    לוח תשלומים לדוגמא (חלוקה לארבעה תשלומים)

    מספר תשלום מועד % ממחיר הדירה מקור תשלום בטוחה לקונים
    1
    מועד החתימה
    25%
    הון עצמי
    הערת אזהרה
    2
    60 ימים ממועד החתימה
    30%
    הון עצמי/משכנתא
    מכתב כוונות למחיקת משכנתא
    3
    60 ימים מהתשלום האחרון
    30%
    משכנתא
    מחיקת משכנתא של המוכרים
    4
    מועד הכניסה לדירה
    15%
    משכנתא
    מסמכי העברת בעלות/בנאמנות
    הכנו לכם סימולטור דיגיטאלי חכם (מחשבון) ליצירת לוח תשלומים מקובל רכישת דירה.
    • שימו לב שהכלי לא מחליף התאמה מלאה לצרכים בייעוץ עורך דין למקרקעין ומהווה דוגמה בלבד.
    סימולטור מיוחד לבניית לוח תשלומים מקובל רכישת דירה

    5. מחויבות עורך הדין בלוח תשלומים ​

    בוודאי שמתם לב שתכנון לוח תשלומים מקובל רכישת דירה אינו דבר של מה בכך. עורך הדין צריך להתאים את לוח התשלומים ללקוחותיו ולא פעם "לריב" (באופן חברי כמובן) עם עורך הדין של הצד השני. בסופו של תהליך זה ימצאו הצדדים את עמק השווה – לוח תשלומים המתאים לשני הצדדים.

    מחויבות עורך הדין כאן היא כפולה  –  לוודא שלוח התשלומים מתאים ללקוחותיו וכן לראות שלקוחותיו יכולים לעמוד בלוח תשלומים זה.

    א. לוח תשלומים מקובל במכירת דירה - המוכרים ​

    אמנם מאמר זה מתמקד ברוכשים שכן עליהם נטל התשלום אך המוכרים יכולים להיות במצב דומה. יכול ורכשו נכס אחר המחליף את הדירה הנמכרת ועליהם להתאים את לוח התשלומים הנוכחי ללוח התשלומים בנכס האחר. חשוב לדרוש מעורך הדין שלכם לראות את התמונה המלאה.

    במשרד שלנו אנו פועלים במקצועיות רבה ובשקידה אין סופית כדי להתאים את לוח התשלומים למוכרים, זאת במיוחד כאשר נדרש סנכרון מיוחד בין לוח תשלומים מקובל רכישת דירה בדירה הנוכחית, ומחויבות נפרדת ואחרת של המוכרים לדירה נרכשת. קביעת לוח התשלומים מתרחשת בייעוץ אישי של עורך הדין עם הלקוחות ושירות זה ניתן ללא תוספת תשלום  במסגרת שכר הטרחה להסכם המכירה.

    מעוניינים לדעת מה שכר הטרחה במכירת דירה? רשמנו מאמר נפרד על שכר הטרחה המקובל במכירת דירה (ושכר הטרחה אותו אנחנו גובים).

    ב. לוח תשלומים מקובל ברכישת דירה – הרוכשים ​

    רצוי שעורך הדין המלווה אתכם בעסקה יהיה בעל השכלה כלכלית בנוסף להשכלתו המשפטית, וכן ידע  לייעץ על שלל העלויות הנלוות ברכישת הדירה  (ובייחוד עניין מס הרכישה). במשרד אנו מאמינים בהקשבה לצרכי הלקוח ותכנון לוח תשלומים המקדם את האינטרסים שלו. קביעת לוח התשלומים מתרחשת בייעוץ אישי של עורך הדין עם הלקוחות, ושירות זה ניתן ללא תוספת תשלום ובמסגרת שכר הטרחה להסכם רכישה. זו המחויבות שלנו ללקוח.

    מעוניינים לדעת מה שכר הטרחה ברכישת דירה רשמנו מאמר נפרד על שכר הטרחה בקניית דירת מגורים (ושכר הטרחה שלנו).

    ג. איך מתקדמים? ​

    אחרי שהבנו מהם היסודות לבניית לוח תשלומים מקובל רכישת דירה שתפור אישית אליכם, הגיע הזמן לבדוק את כל הגורמים "אחד אחד" ולהתקדם בעסקה. כבר בשלב הייעוץ הראשוני עורך הדין צריך לייעץ לכם (אם זה כלול בשכר הטרחה שלו) איך ניתן וכדאי לפרוס את התשלום, ואיך ניתן להימנע מתשלום המס – וזאת כדי להשאיר לכם עוד כסף לרהיטים.

    המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה  מעניק שיחת ייעוץ ראשונית ללא תוספת תשלום, וכן סל שירותים נלווים, לרבות תכנון מס יצירתי להפחתת מס הרכישה בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.
    אנחנו נבנה עבורכם לוח תשלומים מקובל רכישת דירה שהוא מותאם חעסקה לפניכם

    6. סיכום – לוח תשלומים מקובל רכישת דירה ​

    לסיכום, לוח תשלומים מקובל רכישת דירה בעסקת מכר צריך לשקף את מירב ההיבטים הקשורים לעסקה – הון עצמי, משכנתא מוכר, משכנתא רוכש, הוצאות נלוות וכד'. לאחר ששקלנו את מירב השיקולים נבנה את לוח התשלומים ונתאים לו הגנות תמורת כל תשלום ותשלום.

    עסקת מכירת דירה או רכישת דירה כוללת היבטים משפטיים וכלכליים כאחד, הבאים לידי ביטוי בקביעת לוח תשלומים והמס על העסקה. המשרד שלנו נוהג לקיים שיחת ייעוץ אישית נפרדת עם לקוחתיו ולהתאים להם לוח תשלומים מותאם אישית. שירות זה ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה להסכם העברת הבעלות. המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מציע שלל אמצעי תקשורת נוחים ופריסה של שכר הטרחה לתשלומים.

    לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).

    ייתרונות המשרד שלנו אל מול המתחרים. מאור משרד עורכי דין בית ומשפחה.