בית > מיסים במכירת דירה > מס על מכירת דירה
בבואנו למכור דירת מגורים אנחנו "בונים" כבר על העסקה הבאה: רכישת דירת מגורים אחרת, שימוש בכספים לצורך פתיחת עסק, השקעת הכספים, טיול גדול (העדפה אישית שלנו) וכד'. מאחר והתשלום מיועד לשימושים אחרים חשוב לקחת בחשבון כל הוצאה הקשורה במכירת הדירה, ובין השאר מס על מכירת דירה. מאמר זה יפרט מה הוא מס על מכירת דירה ויהווה בסיס לחישוב העודף שנשאר לכם ממכירת דירת המגורים.
כותב המאמר הוא עורך דין לנדל"ן ועסקאות מכירת דירה, מתמחה בהפחתת המס במכירת דירות מגורים ומלווה תכופות מוכרים וקבלנים לאורך עסקאות נדל"ן. בעל השכלה כלכלית רחבה (בנוסף לרישיון עריכת דין) וניסיון רב בייצוג מול רשויות המס בעניין דירות מגורים.
המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק 
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
מאמר זה עוסק במס על מכירת דירה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:
- מס שבח על מכירת דירה – מס חובה (אלא אם יש פטור).
- מס רכוש – מס ששייך לעבר הקרוב. כרגע אינו רלוונטי ואינו חל. קיים סיכוי כי ישוב לחיינו בקרוב.
- מס היטל השבחה – מס על מכירת דירה שחל לעיתים בלבד, ויש לבדוק מפורשות אם קיים.
- אגרות בניה והיטלי בניה – מס על מכירת דירה שחל לעיתים בלבד, ויש לבדוק מפורשות אם קיים.
עורך הדין מטעמכם הוא המפתח לחיסכון במס: הוא יצהיר על החוב שלכם במס, ותשלום המס יעשה על ידכם בהתאם לשומה עצמית שידווח עורך הדין שלכם למכירת הדירה. עורך דין מומלץ למקרקעין יתכנן מס טרם החתימה על חוזה מכירת הדירה, וזאת כדי להפחית מעלות המס על מכירת הדירה שלכם (רק וודאו שזה חלק משכר הטרחה שלו). למשרדנו ניסיון רב בתכנון מס בהתאם לצרכי הלקוח ושירות זה ניתן למוכרי דירות בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת דירת המגורים: זו המחויבות המקצועית שלנו ללקוחות.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ 
).
המאמר מס על מכירת דירה יענה על השאלות הבאות:
- כמה מס משלמים במכירת דירה?
- האם יש פטור מיסים במכירת דירה?
- האם במכירת דירה ראשונה יש מס מכירת דירה?
- מה המס במכירת הדירה?
- איך מחשבים מס?
1. מס על מכירת דירה
מס על מכירת דירה הוא חלק מההוצאות ומהעלות הכוללת במכירת דירת המגורים. אלא שגם בתוך המיסים על מכירת הדירה ניתן לחלק למיסי ברירת מחדל, כאלו הקיימים בכל מכירת דירה, ומיסים אופציונליים, כאלו הקיימים רק אם עורך דין שלכם בחן לעומק את מצב הדברים ואמר מפורשות האם יש מיסים נוספים.
חלוקה לסוגי מס על מכירת דירה
- מיסים שקיימים תמיד – מס השבח במכירת הדירה (אלא אם כן יש פטור).
- מיסים שקיימים בחלק קטן מהמקרים – היטל השבחה, היטלי בניה וכד'.
א. אישור תשלום מס ושומה עצמית
אישורי המס נדרשים לצורך העברת בעלות על שם הקונים, והם חלק ממסמכי "העברה" אותם ידרשו הרוכשים שלכם להעביר לטאבו (או למרשם המתאים) כדי להעביר את הבעלות על שמם. מהסיבה הזו כדאי להיות רגישים לעניין – חיוב מס על מכירת דירה "מפתיע" עשוי לגרור עיכובים במסירת מסמכי העברה, ובצורה עקיפה לגרום לכם להפר את חוזה המכר (חוזה המכירה). הפרה של חוזה המכירה עלולה לגרור אחריה פיצוי משמעותי לרוכשים שלנו (אם פיצוי זה נקבע בהסכם) – אל תגיעו לשם. לכן, קראו על מיסים אלו, אל תופתעו ואל תשלמו סתם כסף (וקרו דברים מעולם).
במקרה בו ייצגנו רוכשים שהתכוונו לרכוש דירה בשדרות במחיר של 1,000,000 ₪, חתמנו על חוזה מכירת דירה עם המוכרים שהיו מיוצגים על ידי עורך דיו מקומי.
לאחר החתימה, וכאשר המוכרים היו צריכים לשלם מס על מכירת דירה, התברר כי עורך הדין שלהם "שכח" להסביר להם כי יש מס על מכירת דירה, והם לא לקחו זאת בחשבון בקביעת מחיר הדירה. זאת ועוד, המוכרים בנו על הכספים בשלמותם כדי לרכוש דירה מחליפה לדירה הנמכרת, ותשלום המס מוריד להם משמעותית מהרווח בעסקה.
בסופו של יום המוכרים התעכבו בתשלום המס, שילמו את המס באיחור, שילמו ריבית והצמדה, וכן שילמו ללקוחות שלנו (הרוכשים) פיצוי בגובה 10% ממחיר הדירה (100,000 ₪). חבל! (למוכרים).
טיפ משפטי: אל תשכחו לתכנן את המס מבעוד מועד, וקחו עורך דין נדל"ן שיודע מה הוא עושה!
שומה עצמית של עורך דין
- עורך דין מטעמכם שאחראי על מכירת הדירה, מתכנן מס ביחד אתכם (בתקווה, אם הוא מוסמך לכך) .
- לאחר החתימה על חוזה המכירה עורך הדין שלכם יכין שומת מס עצמית, על פיה ישולם המס (על פי רוב).
- השומה העצמית נשלחת למשרדי מיסוי מקרקעין, הם אחראים על קבלת התשלום שלכם (עד 30 יום מיום החתימה).
- מיסוי מקרקעין שולחים שובר תשלום מס על מכירת דירה, על בסיס השומה העצמית שלכם. תכננתם מס נכון ובצורה יצירתית? תצפו לראות תוצאות כבר בשלב זה!
- השומה העצמית והתשלום שלכם נבדקים רק בשלב מאוחר יותר (עד שמונה חודשים). בדיקה זו מתרחשת הרבה אחרי שהדירה נמכרה.
| תכנון מס יצירתי וחכם עבורכם. | מובן לי |
| הכנת שומה עצמית על סמך תכנון המס הנכון. | מובן לי |
| דיווח המיסים בסמוך לחתימה על מכירת הדירה. | מובן לי |
| בחינת תשלום המס בהתאם לדיווח האישי. | מובן לי |
| קבלת אישור סופי על תשלום מיסים והכנה לעסקה הבאה. | מובן לי |
מחד גיסא, ההליך לעיל מקצר זמנים משמעותית ומאפשר תשלום מס תוך זמן סביר (ולא שמונה חודשים). מאידך גיסא, התשלום נעשה לפי שומה עצמית שתיבדק רק 8 חודשים לאחר מכן, ולכן בהחלט ישנה אפשרות שהמוכרים יקבלו חיוב נוסף אם עורך הדין לא יעשה עבודתו כראוי. חיוב זה כאמור עלול להגיע "בהפתעה", הוא לא נלקח בחשבון כמס על מכירת דירה, והוא עלול לפגוע משמעותית בהון המשפחה. לפיכך, כדאי למכור דירה רק עם עורך דין מכירת דירה המתמחה במיסוי מקרקעין.
דיווחעלשומהעצמית
תשלום מס
סיום המכירה
ב. מס שבח במכירת דירת מגורים
הגענו לכלת האירוע – מס שבח כמס על מכירת דירה.
מס השבח על מכירת דירה הוא מס שמשולם על "הרווח" שלכם בעסקה. בעיקרון הוא מחושב כך: מחיר המכירה של הדירה פחות מחיר הרכישה (הקודם) של הדירה, ותוך התאמות (למשל, הפחתת הוצאות שהיו לכם וניכוי פחת). מס על מכירת דירה זה משולם לרשויות המס ואישורי התשלום נדרשים לצורך העברת הבעלות בדירה. חישוב מס השבח מורכב מאוד, אך כאן גם באה לידי ביטוי היצירתיות וההגנה של עורך הדין שלכם! קראו על כך עוד במאמר שלנו על חישוב מס השבח. זכרו: אין רווח? אין לכם מס שבח לתשלום.
מס השבח הוא מס יקר
מס השבח יקר. המס עלול להגיע על ל-25% מהשבח על הדירה, וכדאי להפחיתו מבעוד מועד עם עורך דין המתמחה בכך. רשמנו מאמר שמוקדש כולו למס שבח דירה, שם תמצאו גם מחשבון מס שבח. המס יחושב כאמור על ידי שומה עצמית שיבצע עורך הדין שלכם ותאושר בשלב מאוחר יותר על ידי רשויות המס (או לחלופין, לא תאושר ותצא שומת מס חדשה).
ג. האם יש עוד מיסים?
כן. בנוסף למס שבח על מכירת דירה החל תמיד (אלא אם כן יש פטור), במקרים מסוימים (לא בכולם) חלים מיסים נוספים כמס על מכירת דירה. חשוב לציין: ברירת המחדל היא כי אין מיסים נוספים פרט למס השבח, אלא אם כן מדובר במקרה "מיוחד" כפי שיוסבר להלן.
מיסים נוספים על מכירת דירה
- היטל השבחה – מס יקר מאוד שיכול להגיע עד ל-50% מערך עליית הנכס בעקבות אישורי תכנית.
- אגרות בניה והיטלים נוספים – מיסים שגם הם עלולים לחול בשל אישורי בניה.
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מתחילים כל הליך מכירה בגיבוש אסטרטגיית מס מנצחת לעסקה שלכם – זו המחויבות המקצועית ללקוחות שלנו. בעוד שמס השבח משולם לרשות המיסים, קבוצות מס על מכירת דירה אלו מתבקשות מהרשות המקומית (העירייה) ולא על ידי רשות המיסים, וזאת בעבור אישורי בניה שונים שניתנו, גם אם המוכרים כלל לא ידעו על כך. במקרה הזה יידרש תשלום רק אם בשעה שניתן השירות המוכרים החזיקו בדירה והם לא שילמו את המס טרם המכירה.
לכן מדובר במס שלא חל תמיד. אם המוכרים שילמו את המס הרלוונטי לפני מכירת הדירה המס לא יחול שוב במועד מכירת הדירה (שהרי, לא נשלם את אותו המס הפעם השנייה). זאת בניגוד למס השבח שחל במועד המכירה ללא תלות נוספת. רכישתהדירה
אישורתוכניתחדשהללאידיעתהבעלים
מכירתהדירה
2. מס על מכירת דירה – מס שבח
נרחיב על מס השבח, כמס העיקרי החל במכירת דירה. ככלל, מס השבח מחושב על ידי עורך דין מטעמכם ונקבע על ידי ההפרש בין שווי המכירה (במועד שהדירה נמכרה בו) לבין שווי הרכישה בו המוכרים קנו את הדירה (במועד בו הדירה נרכשה).
בניגוד לחישוב מס הרכישה בקניית הדירה, מס השבח שונה מעסקה לעסקה, ולא ניתן לחשבו באחוז קבוע. לכן, נרצה לדעת את הנתונים הבאים:
מה צריך לדעת לפני חישוב מס השבח?
- שווי המכירה.
- מועד המכירה (בדרך כלל התאריך ביומן בו חתמנו על חוזה העברת הבעלות).
- שווי הרכישה – בכמה הדירה נרכשה במקור על ידי המוכרים?
- מועד הרכישה – מתי המוכרים רכשו במקור את דירתם?
- הוצאות שהוצאתם במהלך המגורים בדירה: שיפוצים, תשלום למתווך וכד'.
- מדובר בדירה שהמקורה בירושה או מדובר במכירת דירה שהתקבלה במתנה? התאריכים והמחירים עשויים להשתנות. הקפידו להתייעץ!
- מדובר בדירה הראשונה ויחידה שלכם? ספרו לנו, אתם עשויים להיות זכאים לפטור ממס השבח.
א. כמה יעלה מס השבח?
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה. 1.1.2014
היום
הטבה במס השבח
| מתי הדירה נרכשה? | מיום הרכישה עד ליום 1.1.2014 | מיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה | מס שבח סופי לתשלום |
|---|---|---|---|
|
דירה שנרכשה לפני 1.1.2014 |
0% |
25% |
בהתאם לחודשי השבח |
|
דירה שנרכשה אחרי 1.1.2014 |
– |
25% |
25% |
הפחתת מס השבח
- הוצאות שהשביחו את הנכס (מטבח חדש, למשל).
- שכר טרחת עורך דין במכירת הדירה וברכישתה.
- שכר טרחת שמאי.
- שכר טרחת מתווך במכירת הדירה או ברכישת הדירה.
- מס רכישה ששולם בקניית הדירה.
- היטלי השבחה ששולמו (ראו בסוף המאמר).
- אגרות השבחה (ראו בסוף המאמר).
- תשלום ריבית ריאלית (משכנתא).
- הוצאות נוספות שניתן להוכיח.
ב. פטור ממס שבח במכירת דירה
למה להסתפק בחישוב מוטב כאשר אפשר להוציא פטור? למס שבח דירה ישנם פטורים מגוונים כאשר מדובר "בדירת מגורים מזכה" (בהתאם להגדרת החוק השונות ולפסיקה). עורך דין מומלץ למקרקעין יודע להתאים פטור לכל מקרה, ולא לתת ללקוחותיו לשלם מס שבח יקר.
פטור ממס השבח במכירת דירה
- מכירת "דירת מגורים יחידה מזכה" פעם ב-18 חודשים. מוכרים דירה ראשונה? זה הפטור בשבילכם!
- מכירת "דירת מגורים מזכה" שנתקבלה בירושה.
- פטור חד-פעמי במכירת שתי דירות מגורים מזכות לצורך רכישת דירה חלופית אחת (פטור למשפרי דיור).
- פטורים נוספים בהתאם למקרה.
מועד המכירה ופטור ממס
בסופו של יום המוכרים מכרו את דירתם לאחר שנה וארבעה חודשים – חודשיים בלבד לפני שהיו זכאים לפטור מלא ממס השבח. כלומר, המוכרים שילמו 55,000 ₪ מס שבח במקום פטור מלא. כששאלנו את המוכרים מדוע לא המתינו חודשיים נוספים, הם מסרו כי לא ידעו על מס השבח, עורך הדין שלהם לא הסביר להם, ולא הבינו כי ניתן לחסוך משמעותית בהמתנה קצרה כל כך. חבל!
עורך דינם (עורך דין מקומי) לא ידע/לא רצה לייעץ להם להמתין עוד חודשיים בלבד כדי לקבל פטור ממלא ממס השבח. (0 ש"ח לתשלום).
חבל!
מצאו עורך דין מכירת דירה שאכפת לו!
ג. עורך הדין, תכנון המס ושכר טרחה
במאמר שרשמנו על שכר טרחת עורך דין במכירת דירה (וגם על שכר הטרחה שלנו) הדגשנו כי שכר הטרחה בין המשרדים נשאר קבוע יחסית. להבדיל אלפי הבדלות, היקף השירותים משתנה משמעותית בין המשרדים.
אילו שירותים מגיעים לכם?
המשרד שלנו מאמין בשירות "מקצה לקצה" ושירותים נלווים רבים (למשל, ייעוץ מס להפחתה במס השבח) ניתנים בחינם למוכרי דירות מגורים. אנחנו מתחייבים לכך.
3. מיסים נוספים שצריך לבחון
לצערנו, כאן לא סוף סיפור, וישנם מצבים בהם יש מיסים נוספים. מיסים אלו מינוריים יותר ואינם נפוצים, ועם זאת גם המפתיעים ביותר. אשר על כן יש לבחון בדקדקנות כל מקרה לגופו ולחשב בצורה כוללת מס על מכירת דירה. עורך הדין יעשה זאת עבורכם.
א. מס רכוש
. ב. היטל השבחה
מס היטל השבחה עשוי גם להיות מס על מכירת דירה והוא המשולם לרשות המקומית (העירייה), בניגוד למס השבח שמשולם לרשות המיסים. מס זה נוצר כאשר נוספו זכויות בניה לדירת המגורים, בשעה שהמוכרים החזיקו בדירה וטרם שילמו את המס. זכויות אלו נקבעו בהתאם להחלטות וועדות הבניה השונות ברשות המקומית או בפרסום תב"ע חדשה (אם כי פחות נפוץ).
אם בעקבות אישור וועדה ניתן לבנות בצורה שלא ניתן היה בעבר (למשל: חדרים, קומות, בתים נוספים על השטח וכד'), ואישור זה מעלה את ערך הנכס, הרי שישנה השבחה והרשות המקומית יכולה לגבות מס היטל השבחה. זאת גם אם המוכרים כלל לא יודעים על אישור התכנית.
רכישתהדירה
אישורתוכניתחדשהללאידיעתהבעלים
מכירתהדירה
מתי יש היטל השבחה?
- כאמור ברירת המחדל היא שאין חבות מס היטל השבחה (בניגוד למס השבח שקיים תמיד), מס זה חל רק במקרים מסוימים. חבל לקחת מס זה בחשבון לפני שידעתם בוודאות שהוא אכן חל!
| סוג המס | מי משלם? | מועד התשלום | תכנון מס |
|---|---|---|---|
|
אישור תכנית בניה (תב"ע) |
המוכרים |
במכירה |
ללא ידיעת המוכרים |
|
בניה עם הקלה |
הבעלים |
בתחילת הבניה |
תכנון מס מקדים |
|
בניה בשימוש חורג מתכנית / היתר |
הבעלים |
בתחילת הבניה |
תכנון מס מקדים |
איך יודעים אם יש מס היטל השבחה? שאלו אותנו.
ג. אגרות בניה והיטלים נוספים
מטבע הדברים מיסים על מכירת דירה אלו (היטל השבחה והיטלים נוספים) בדרך כלל חלים על דירות "מיוחדות":
דירות בהן יש יותר היטל השבחה
- דירות גן.
- דירות גג.
- פנטהאוזים.
- ווילות.
- צמודי קרקע.
- דירות שנוספו בהם חדרים/מרפסות/קומות.
זהירות: היטל השבחה
יידענו שהמוכר מתגורר בדירה כעשור, ולכן סביר להניח שכלל אינו מודע לחוב בהיטל השבחה שעלול להיווצר במכירה. מתוך כבוד קולגיאלי יידענו את עורך הדין של המוכר כי יש תכנית שאושרה, ועליו לשים לב לכך (עורך דין מקומי). בדיעבד התברר שעורך הדין של המוכר לא קרא את המייל שלנו (תוך טענות שונות ומשונות) ולא טרח לבדוק בעצמו את זכויות הבניה (כפי שהוא נדרש לעשות כן). ולכן הלקוח שלו כלל לא ידע על החוב בהיטל השבחה.
בעקבות הפתעה לא נעימה זו המוכר איחר את מועד העברת הבעלות בדירה לקונים (הלקוחות שלנו), שילם היטל השבחה, פספס הזדמנויות שונות להפחית ולערער על היטל ההשבחה הקיים, שילם ריבית והצמדה וכן שילם פיצויי ללקוח שלנו על סך 230,000 ₪ (10% פיצוי מוסכם).
חבל!
פנו לעורך דין שיודע מה הוא עושה!
ד. איך מתחילים?
הליך בדיקת מס על מכירת דירה מתחיל את הליך מכירת הדירה, אך הוא בהחלט אינו מסיים אותו. רשמנו מאמרים נוספים שיוכלו לסייע לכם בהליך:
- מכירת דירה, המדריך המלא – מבט על הליך מכירת הנכס שלב אחר שלב.
- חוזה מכירת דירה – איך חוזה המכירה מגן עליכם? למה חשוב לשים לב?
- לוח תשלומים מקובל במכירת דירה – הקונים ישלמו לכם באמצעות לוח תשלומים שעורך הדין שלכם יקבע. וודאו שיש לכם עורך דין שאפת לו.
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מבינים שכל עסקת מכירת דירה נועדה כדי לרכוש דירה מחליפה מתאימה, טובה יותר ויקרה יותר. לכן, חשוב כל כך לחסוך במיסים כבר היום. המטרה של עורך הדין שלכם היא לסיים את עסקת המכירה במהירות, וביעילות ובמינימום חוב מס. 
אנחנו מתחילים כל הליך מכירה בגיבוש אסטרטגיית מיסים מנצחת כדי להגן על הנכסים שלכם. המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה מעסיק לשורותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית משמעותית (בנוסף לרישיון עריכת דין), וזאת כדי להעניק שירות תכנון מס יצירתי למוכרי דירות מגורים. השירות ניתן ללא תשלום נוסף במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה – זו המחויבות שלנו ללקוחות.
4. סיכום – מס על מכירת דירה
חישוב מס על מכירת דירה הוא השלב הראשון בתכנון התקציב המשפחתי לקראת מכירת הדירה. במשרד שלנו אנחנו יודעים שמכירת הדירה משמשת לצורך עסקת רכישה אחרת (בדרך כלל דירה אחרת), ולכן חשוב מאוד להכיר את המס על מכירת דירה. שמחים שעשיתם את הצעד הזה איתנו.
המאמר הזה מוגדר יותר כמאמר "הקדמה", ובאתר תמצאו מאמרים ממשיכים העוסקים בחישוב מס השבח וחישוב היטל ההשבחה, מחשבונים מתאימים לחישוב מיסים, מאמר העוסק במס הרכישה (למי שמתכנן לרכוש דירה לאחר המכירה), דוגמאות לחוזים שאנחנו עושים בהם שימוש, מאמרים על שכר טרחה במכירת דירה (גם שלנו) ועוד ועוד.
שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.
המשרד שלנו מתמחה במיסוי מקרקעין ומעסיק לשירותיו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה. אנחנו מעניקים תכנון מס בשיחה אישית ללא תשלום נוסף כחלק משכר הטרחה למכירת דירת המגורים. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
