בית > מיסים במכירת דירה > מס שבח

מס שבח ​

מס השבח כמס עיקרי במכירת דירה

המאמר מציג מדריך העוסק במס שבח על דירה וחישוב מס שבח בדירת מגורים. חישוב מס שבח כמס על מכירת דירה חשוב לצורך תכנון תקציב משפחתי ובחינת "הנטו" שנשאר לאחר המכירה. המאמר אינו  עוסק במס שבח על נכסים שאינם דירת מגורים (יש מאמר נפרד בעניין). המאמר נועד ליחידים ומשפחות  בעלי דירות המבקשים למכור את דירתם ומציג את חישוב שיעור מס השבח וכן פטורים ממנו.

כותב המאמר הוא עורך דין עסקאות נדל"ן חוזים למכירת דירות מגורים, מלווה תכופות מוכרים וקבלנים לאורך עסקאות ומסייע בתכנון מס נכון לצמצום נטל המיסים בעסקה.

המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר . לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
עורך דין מאור גרצנשטיין יחשב עבורכם מס שבח במכירת דירה
מאור גרצנשטיין, עורך דין

מאמר זה עוסק במס שבח.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

  1. מס שבח – חישוב צעד אחר צעד
  2. מדריך מכירת דירה יחידה
  3. מס שבח מקרקעין (למכירת נכס שאינו דירה)
  4. זכרון דברים למכירת דירה – לחתום או לא?
  5. שכר טרחת עורך דין במכירת דירה

אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר :

מס שבח הוא מס שבדרך כלל מוכרי דירה למגורים נדרשים לשלם לרשויות מס. חישוב המס מורכב מאוד ויעשה על ידי עורך דין המוסמך לכך (או יועץ מס), אך באופן כללי הוא מחושב לפי ההפרש בין המחיר שהדירה נמכרה בו למחיר שהדירה נרכשה בו. מאמר מזה מציג את עקרונות חישוב מס השבח ופטור ממס שבח החלים, וזאת כאשר מדובר בדירות מגורים.

  1. כאשר אין פטור ממס (מס שבח ליניארי מוטב) – חישוב מס השבח יעשה בצורה הבאה, ועורך הדין יתבקש להתחשב בפרמטרים הבאים:
  • מועד ומחיר רכישת הנכס.
  • מועד ומחיר מכירת הנכס.
  • הוצאות הקשורות בנכס.
חישוב מס השבח עקרונית הוא מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה כשמוסיפים לו הוצאות שהוצאו על הדירה = סכום השבח. מסכום השבח הכולל יש לחשב את השבח הריאלי, וממנו יש לחלק למספר החודשים בהם המוכרים החזיקו בדירה (כל זמן הבעלות) ולמסות בצורה הבאה:
  • על כל השבח שנוצר בחודשים לפני  1.1.2014 אין למסות (0% מס).
  • על כל השבח שנוצר אחרי  1.1.2014 יש למסות בשיעור של 25%.
נשמע מורכב? במאמר עצמו תמצאו דוגמאות רבות וכן מחשבון מס שבח חכם לחישוב מס שבח על מכירת דירה.
  • חשוב לציין כי תיאור זה מופשט ביותר שנועד לצורך הסבר בלבד לקהל לקוחותינו שאינם עורכי דין או עוסקים במקרקעין. החישוב בפועל עשוי לכלול חישובי פחת, חישובי מס אינפלציוני חייב ושאינו חייב, מס היסטורי וכד'. חישוב מס השבח הסופי יעשה רק על ידי עורך דין המתמחה בכך או שמאי מקרקעין מוסמך.
  1. כאשר יש פטור ממס שבח  –  פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים מזכה (עד סכום מסוים) ניתן במגוון מצבים ונועד להבדיל בין ציבור המשקיעים אשר מחזיקים בדירות לצורך השקעה מניבה (דמי שכירות) לבין משפחות אשר מחזיקות בדירות לצורכי מגורים.
פטור ממס שבח ניתן לדירות מגורים מזכות באחד מהתנאים הבאים:
  • מכירת דירת מגורים יחידה אחת ל-18 חודשים.
  • פטור למשפרי דיור.
  • מכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה.
  • פטור חד-פעמי במכירת שתי דירות לרכישת דירה אחת.
איך יודעים אם אתם זכאים לפטור ממס שבח? תשאלו אותנו.

מומלץ (ואף חובה) להתייעץ עם עורך דין העוסק בעסקאות נדל"ן לפני המכירה כדי לראות מה יהיה שיעור מס השבח וחישוב מס השבח, ואיך ניתן להפחיתו בזכות תכנון מס נכון. למשרדנו ניסיון רב בתכנון מס בהתאם לצרכי הלקוח ושירות זה ניתן למוכרי נכסים בחינם במסגרת הסכם שכר הטרחה למכירת הדירה.

למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ ).

המאמר מס שבח יענה על השאלות הבאות:

  1. כמה יעלה לי למכור דירה?
  2. איך מחשבים את מס השבח?
  3. כמה מס צריך לשלם למדינה במכירת דירה?
  4. גם במכירת דירה יחידה צריך לשלם מס?
  5. האם ניתן להפחית את מס השבח לתשלום?
כותרות במאמר מס שבח:
    Add a header to begin generating the table of contents

    1. מס שבח על מכירת דירה ​

    מס שבח הוא מס המוטל בדרך כלל על המבקשים למכור דירה, והוא מהווה את נטל המס העיקרי החל על מוכרים במכירת דירה. ככלל, שיעור המס יחושב על ידי עורך הדין המנהל את העסקה מצד המוכרים, אך כדאי להכיר את מס השבח והשפעותיו על המחיר הסופי טרם  המכירה, ובשל כך מאמר זה.

    המדינה מעודדת תחלופה של דירות מגורים וגמישות של שוק הדיור, ולכן החוק מקל במידה מסוימת במס השבח על דירות מגורים (להבדיל מנכסים מסחריים). לפיכך מס השבח על מכירת דירת מגורים "מזכה" (בהתאם לחוק) קל משמעותית ממס השבח על מכירת נכס שאינו דירת מגורים.

    דירת מגורים מזכה
    חישוב מס שבח מקל
    נכס אחר
    מס שבח יקר

    א. דירת מגורים מה היא? ​

    בעבר מוכרים רבים ניסו "להתלבש" על החישוב המקל שנועד לדירות מגורים, והם דיווח על מכירת דירה גם כאשר בפועל הם מכרו משרד. רשות המיסים עשתה לזה סוף, ומאז נעשו כמה תיקוני חוק ותקנות. ראשית יש לבחון שאכן מדובר בדירת מגורים במובנה המשפטי, ועורך הדין שלכם יתחיל בבדיקה משפטית של הנכס. הוא יוודא שאכן מדובר בדירת מגורים (ולא מחסן מעופש שנחזה להיות דירת מגורים כדי לקבל את החישוב המקל). 

    דירת מגורים מזכה היא דירה שעונה להגדרות הבאות: ​

    1. דירה שבנייתה הסתיימה או לאחר טופס 4 במידה ומדובר בדירה מקבלן. ישנם חריגים לכך.
    2. הדירה או בבעלות יחיד או משפחה (לא חברה/תאגיד).
    3. הדירה אינה נחשבת למלאי עסקי.
    4. הדירה צריכה להיות מיועדת למגורים או משמשת למגורים בהתאם לדין ולפסיקה העדכנית.
    5. הדירה שימשה למגורים בפועל בארבעת השנים שקדמו למכירתה או ב-80% מהזמן מתקופת השבח (גם אם בשכירות).
    הדירה לאחר שלב הבנייה (בדירת קבלן – אחרי טופס 4)
    מובן לי
    נשמע פשוט? תופתעו לדעת כמה פסקי דין נכתבו כדי לפרש את הסעיפים הנ"ל, ולכן חשוב להתייעץ בכל מקרה של ספק, וכל מקרה ייבחן לגופו. גם עיתוי המכירה חשוב מאוד! קראו עוד על כך במאמר שלנו על אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה?

    ב. כמה יעלה לי למכור דירה? ​

    לאחר שבחנו שהדירה היא אכן דירת מגורים מזכה ניתן לחשב את שיעור מס השבח החל, אם חל, על מכירת הדירה. עורך דין מומלץ לנדל"ן יחשב את מס השבח עבורכם בעת מכירת הדירה. עורך דין מעולה למכירת דירה, שמתמחה גם במיסוי מקרקעין, יכול לבחון פעולות משפטיות מפחיתות מיסים (קראו בהמשך). 

    למה "אם חל"? במקרים רבים מדובר במוכרים הזכאים לפטור מסוים ממס השבח (ראו בהמשך). במקרים אחרים ניתן לתכנן מס נכון כך שהמוכרים יהיו זכאים לפטור ממס שבח לאחר כמה צעדים "צירתיים שיפעיל עורך הדין. זאת ועוד, לפני שנחשב את מס השבח לתשלום צריך לבחון שאלות נוספות:

    שאלות לבדיקת מס השבח

    כל אלו הן שאלות חובה שיש לענות עליהן טרם החישוב. לצורך הפשטות, חישוב מס השבח שהלן יוצא מנוקדת הנחה שאין זכאות לפטורים ואין זכויות בניה נוספות על מכירת דירת המגורים המזכה שנמכרת. חשוב לזכור שמס השבח, בניגוד למס הרכישה, הוא מס על "רווחים". אין לכם רווח מהעסקה (כלומר מחיר המכירה קטן או שווה למחיר הרכישה)? לא תשלמו מס שבח. בחישוב מס רכישה למשל, מס הרכישה הוא מהשקל הראשון מה שמגדיל כמובן את המס לתשלום.
    מס שבח שונה ממס הרכישה בכך שהוא מחושב רק על הרווח בעסקה
    אתם לא זכאים לפטור? גם זה לא נורא. המחוקק קבע הסדר מקל על דירות מגורים בצורה המפחיתה משמעותית את חבות המס. נחשב אותו בהמשך. 

    ג. מחירים ומועדים לחישוב המס

    לצורך חישוב המס נבחן שלושה פרמטרים עיקריים  להלן:

    • מועד ושווי רכישת הנכס  – התאריך בשנה ושווי הדירה באותו מועד שבו רכשו לראשונה את הדירה הנמכרת. אמנם ההגדרה נשמעת טריוויאלית אך במשפטים כמו במשפטים, יכולים להיות חריגים וחשוב לבחון כל מקרה לגופו  (למשל דירה שנתקבלה במתנה או בירושה).
    • מועד ושווי מכירת הנכס  – התאריך בשנה בו המוכרים מתכוונים להעביר את הדירה לידי הקונים בחוזה, והשווי של הדירה באותו מועד. מטבע הדברים ככל ומחיר המכירה גבוה יותר כך המס על העסקה עשוי להיות גבוה יותר.
    • הוצאות הקשורות בנכס  – החוק מגדיר מהם ההוצאות שאפשר לנכות (להפחית) משיעור מס השבח. בין השאר ניתן להפחית שיפוץ מטבח, שכר טרחת עורך דין במכירה, שכר טרחת עורך דין ברכישה, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה, מיסים אחרים, היטל השבחה, תשלומי ריבית וכד'. עורך דין מקצועי יודע "לנפח" רשימה זו כדי להפחית מהמס שלכם. יותר הוצאות שעורך הדין שלכם למכירת דירה הצליח להוכיח? פחות מס שבח לתשלום.
    הוצאות רבות שניתן להוכיח
    פחות מס שבח מקרקעין
    פחות הוצאות
    יותר מס שבח מקרקעין

    דוגמה: משפחת לוי מאשקלון רכשה דירה בתאריך 1.4.2010 במחיר של 1,000,000 ₪, ומכרה את הדירה ביום 5.10.2020 במחיר של 2,000,000 ₪. במהלך מגורי המשפחה בדירה הם שיפצו את המטבח והסלון בעלות של 200,000 ₪.

    ככלל, הנתונים העיקריים של משפחת לוי:

    • מועד ומחיר רכישת הנכס  –  מועד הרכישה יהיה יום 1.4.2010 ושווי הרכישה יהיה 1,000,000 ₪. נניח שמחיר הרכישה מייצג את שווי הנכס (זה לא תמיד כך).
    • מועד ומחיר מכירת הנכס  – מועד המכירה יהיה יום 5.10.2020 ושווי הרכישה יהיה 2,000,000 ₪. נניח שמחיר המכירה מייצג את שווי הנכס (זה לא תמיד כך).
    • הוצאות הקשורות בנכס  – שיפוצים בסך 200,000 ₪ (יש קבלות).
    הסכם למכירת דירה כולל בתוכו גם התייחסות למס שבח

    אז מה יהיה המס לתשלום? המשיכו לקרוא.

    2. חישוב מס שבח דירה ​

    חישוב מס השבח אינו דבר של מה בכך. בניגוד לחישוב מס הרכישה שחל על כך סכום הרכישה באחוזים (פשוט מאוד לחישוב), מס השבח חל רק על "הרווח" בעסקה, ולכן יש להבין ראשית מה הרווח של המוכרים בעסקה. לאחר שחישבנו את הפרמטרים העיקריים, וכזכור אם אין זכאות לפטור ממס שבח, נעבור לחשוב מה השבח על דירת המגורים. יצוין כבר עתה שהחישוב בפועל מסובך יותר מזה המוצג כאן. החישוב המוצג כאן נועד לצורך הסבר בלבד לקהל לקוחותינו שאינם עורכי דין או עוסקים במקרקעין. החישוב בפועל עשוי לכלול חישובי פחת, חישובי מס אינפלציוני חייב ושאינו חייב, מס היסטורי וכד'.

    בעסקה שלכם עורך דין מיומן מהמשרד יחשב את מס השבח ואף יתכנן מס לצורך הפחתת מס השבח וכל זאת ללא עלות נוספת.

    א. חישוב בסיס המס

    חישוב מס השבח יתחיל מחישוב בסיס המס. ככלל, ראשית יש לחסר את מחיר הרכישה וההוצאות ממחיר המכירה. כך נקבל את השבח הכולל.

    בסיס המס = (הוצאות + מחיר רכישה) – מחיר מכירה

    כך למשל אם למשפחת כהן מאשדוד יש דירה שנרכשה ביום 1.1.2010 בעלות של 1,000,000 ₪  ונמכרה ביום 1.1.2020 בסך של 2,200,000 ₪ ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה הוא 1,200,000 ₪. (נניח שלא היו למשפחת כהן הוצאות במהלך השנים ואין פחת). אל דאגה, זה לא מס השבח שמשפחת כהן תשלם.

    אלא שבסיס מס זה כולל גם רכיבים שמקורם אינם ברווח של המוכרים בעסקה, ולא נרצה לשלם מס מיותר. מס השבח לעיל מורכב משבח "ראלי" ושבח "אינפלציוני":
    • שבח אינפלציוני הוא "רווח" שנוצר בשל עליית המדד ולא בשל פעולות המוכרים בנכס או עליית מחיר הנכס. מאחר ומדד המחירים עלה המוכרים הרוויחו יותר "בברוטו" אך "בנטו" הכסף שלהם שווה פחות. השבח האינפלציוני ככלל אינו חייב במס.
    • שבח ריאלי הוא "הרווח" האמיתי של המוכרים בעסקה. קרי, השבח שנשאר לאחר שהפחתנו מבסיס המס את השבח האינפלציוני. השבח הריאלי יהיה הבסיס לחישוב המס בשלבים הבאים.
    במס שבח נפריד בין השבח האינפלציוני לשבח הריאלי
    מאחר וכדי להגיע לשבח האינפלציוני יש לבצע פעולות חישוב מורכבות, חסכנו לכם את זה כאן. למתעניינים כתבנו מאמר למתקדמים שעוסק כל כולו בחישוב מס שבח לדירות מגורים. פירטנו שם גם על חישוב השבח האינפלציוני ועל הפחת. השבח הריאלי (הבסיס לתשלום מס השבח) יהיה נמוך יותר מהשבח הכולל על הדירה (כלומר, בתוספת אינפלציה).
    כך למשל אם למשפחת כהן מאשדוד יש דירה שנרכשה ביום 1.1.2010 בעלות של 1,000,000 ₪  ונמכרה ביום 1.1.2020 בסך של 2,200,000 ₪ ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה הוא 1,200,000 ₪. (נניח שלא היו למשפחת כהן הוצאות במהלך השנים ואין פחת). השבח על הנכס הנמכר (1,200,000 ₪) כולל שני מרכיבים:
    • שבח אינפלציוני – ככלל, שבח שפטור ממס.
    • שבח ריאלי – שבח מכירה מנוכה אינפלציה, והוא יהיה הבסיס לתשלום מס השבח.
    לכן השבח הריאלי צפוי להיות נמוך יותר מ-1,200,000 ₪. אל דאגה, גם זה אינו מס השבח לתשלום.

    ב. כמה זמן עבר?

    חשוב מאוד לדעת כמה זמן עבר ממועד המכירה ומועד הרכישה (ראו בסעיפים הקודמים). לכן, בשלב הבא של חישוב מס השבח יש לבחון בכמה חודשים נוצר מס השבח הריאלי. במילים אחרות, כמה חודשים עברו ממועד הרכישה ועד מועד המכירה.

    בדוגמה שלנו אם משפחת כהן רכשה את הדירה ביום 1.1.2010 ומכרה אותה ביום 1.1.2020 עברו 10 שנים בין המועדים, שהם 120 חודשים. כלומר מס השבח נוצר על פני 120 חודשים ושיעור מס השבח יחושב בהתאם בשלב הבא.

    לאחר מכן נשתמש בחישוב הבא:

    לכן הדירה של משפחת כהן מאשדוד "ייצרה" מס שבח ריאלי חודשי ממוצע של 10,000 ₪ בחודש (1,200,000 ₪ לחלק ל-120 חודשים). אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שבכל חודש המשפחה "הרוויחה" את אותו סכום כסף עבור ערך הדירה. מונח זה ידוע כ-"מס ליניאירי".

    ג. מדרגות מס שבח דירה

    הגענו לשלב הסופי של מס השבח, מזל טוב! לאחר שיש בידינו את השבח הריאלי החודשי ניתן לעבור ולחשב אילו מחודשי השבח ימוסו ובאיזה שיעור מס. מדרגות מס השבח משתנות בית התקופות ובין סוג הנכס שנמכר:

    • נכסים שאינם דירות מגורים מזכות (משרדים, מחסנים, מגרשים וכד') – מס שבח כבד מאוד שיכול להגיע אף ל-40% ויותר מהשבח הריאלי (בהתאם למועד המכירה). רשמנו מאמר על מס שבח מקרקעין בנכסים אחרים, כדאי לקרוא!
    • דירות מגורים מזכות – כל חודשי השבח עד ליום 1.1.2014 פטורים ממס שבח. החודשים האחרים ממוסים ב-25% מס שבח. מדובר בהטבת מס משמעותית ("מס שבח ליניארי מוטב"), במיוחד לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, וכדאי לנצל זאת. לכן, בשלב הבא נבקש לראות איזה מס שבח "נופל" על אילו חודשים. בהתחשבות בחודשים יש לשים לב ליום 1.1.2014 ולספור את מספר החודשים לפני ואחרי המועד הנ"ל.

    1.1.2014

    היום

    בדוגמה שלנו, משפחת כהן מאשדוד רכשה את דירתה ביום 1.1.2010 ומכרה את דירתה ביום  1.1.2020 (120 חודשים).  48 חודשים נספרים בין יום 1.1.2010 ועד ליום 1.1.2014 ו-72 חודשים נספרים לאחר יום 1.1.2014 ועד ליום 1.1.2020. כל החודשים לפני 1.1.2014 פטורים ממס שבח, ולכן המשפחה צריכה לשלם מס שבח על 72 חודשים בלבד.

    ד. מס ליניארי מוטב

    בחישוב מס השבח כאמור יש לחלק את כל השבח לחודשים (או ימים), ולבחון כמה חודשים נספרים מיום הרכישה ועד ליום 1.1.2014 וכמה חודשים נספרים מיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה. לאחר מכן יש למסות בהתאם לדין:

    • 0% מס (אין מס) על כל החודשים עד לחודש 1.1.2014.
    • 25% מס על כל החודשים מחודש 1.1.2014 ועד ליום שהדירה נמכרה.

    1.1.2014

    היום

    ובדוגמה שלנו, משפחת כהן מאשדוד "הרוויחה" 10,000 ₪ שבח ריאלי, בכל חודש שבו היא החזיקה בדירה הנמכרת. בסך הכול המשפחה החזיקה בדירה 120 חודשים, בהם 48 חודשים נספרים לפני יום 1.1.2014 ו-72 חודשים נספרים אחרי 1.1.2014:

    עד ליום 1.1.2014 ספרנו 48 חודשים ולכן חישוב מס השבח לתקופה זו יהיה:

    0 ₪ = 0% * 10,000 * 48

    לאחר יום 31.12.11 ספרנו 72 חודשים ולכן חישוב מס השבח לתקופה זו יהיה:

    180,000 ₪ = 25% * 10,000 * 72

    ולכן שיעור מס השבח שיש לשלם בעסקת מכירה זו הוא:

    180,000 ₪ = 180,000 + 0

    ובסך הכל 180,000 ₪ מס שבח לתשלום. זאת כאמור ללא התחשבות בפחת וללא התחשבות באינפלציה. 180,000 ₪ נשמע הרבה? אולי מגיע לכם פטור.
    מתי הדירה נרכשה? מיום הרכישה עד ליום 1.1.2014 מיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה מס שבח סופי לתשלום
    דירה שנרכשה לפני 1.1.2014
    0%
    25%
    בהתאם לחודשי השבח
    דירה שנרכשה אחרי 1.1.2014
    –
    25%
    25%
    • כאמור, חישוב זה נועד לפשט את הדברים ולהסביר את הרציונל מאחורי מס השבח. החישוב המלא והמדויק כולל גם הצמדות למדד, חישוב שיעור האינפלציה ושיעורי פחת אם קיימים. בנוסף, יש להתחשב בזכויות בניה נוספות ככל ויש כאלו. אין לעשות בו שימוש ויש לפנות לשומת מס דרך סימולטור מס השבח ועל ידי עורך דין המתמחה בכך.

    נשמע מסובך? הכנו לכם מחשבון!

    ה. מחשבון מס שבח לשירותכם ​

    כפי שניתן לראות חישוב מס השבח אינו דבר של מה בכך. כאשר תבקשו למכור את דירתכם עורך דין מכירת דירה מיומן מטעמכם יבצע את החישוב בסימולטור של המדינה ויגיש את חישובו (שנקרא גם "שומת מס עצמית") למדינה לבדיקה ולתשלום מס לפיה. אם חישוב מס השבח של עורך הדין שלכם יהיה תקין, תשלום המס הסופי יהיה בהתאם למה שעורך הדין שלכם חישב. אשר על כן, חשוב למצוא עורך דין לנדל"ן שיודע מה הוא עושה, וכזה שיודע להפחית עבורכם את מס השבח כשאפשר.

    להלן מחשבון מס שבח לדירות מגורים.

    השימוש במחשבון נועד לתת אינדיקציה כללית בלבד ואינו מחליף שומה עצמית לפי סימולטור רשות המיסים לחישוב שיעור מס השבח. המחשבון אינו כולל תוספות פחת העלולים לחול.

    מס שבח יחושב בדרך כלל עם מחשבון הייעודי לכך

    3. פטורים והנחות במס השבח ​

    כאן מונחת גדולתו של עורך הדין  – תכנון מס וייעוץ מס לצורך התאמת פטור. לא צריך להיות עורך דין כדי לחשב את מס השבח (יש מחשבון בשביל זה), אך כפי שחישוב המס (ידנית) נראה מורכב, כך סעיפי החוק והפטורים החלים מורכבים עוד יותר. בחרנו לפרוס בפניכם את הפטורים הנפוצים.

    פטור ממס שבח הוא נושא מרכזי ועצמאי ולכן הקדשנו לו מספר מאמרים. כאן נפרט בקצרה.

    א. פטורים נפוצים ​

    אצלנו במשרד תשלום מס השבח הוא האופציה האחרונה, וטרם זאת אנחנו עושים ככל שביכולתנו כדי להתאים לכם פטור ממס השבח. הפטורים הנפוצים הם: 

    רשמנו מאמר נפרד על פטור ממס השבח בדירות מגורים. המאמר מפרט את התנאים לפטורים הללו, כדאי לקרוא! המשותף בין מרבית הפטורים: דירת מגורים מזכה יחידה. החוק מנסה לעודד את המשפחות המחזיקות בדירה אחת בלבד לצורך מגורים על ידי הפחתת מס, וזאת להבדיל מציבור המשקיעים (להן יש דירה נוספת להשקעה), אשר יידרשו לשלם יותר מס.
     

    ב. פטור ממס שבח דירה יחידה

    במכירת דירת מגורים מזכה יחידה המוכרים זכאים לפטור מלא ממס השבח (עד לתקרת הפטור). פטור זה חל בתנאים מסוימים גם על "דירה מחליפה", כלומר דירה ישנה שנמכרת לאחר שהמוכרים הם הבעלים של דירה חדשה (כך שברגע המכירה של הדירה הישנה יש למוכרים דירה נוספת). התנאים לפטור ממס שבח דירה יחידה מזכה הם:

    התנאים לפטור ממס שבח דירה יחידה

    1. הדירה נחשבת לדירת מגורים מזכה במובנה המשפטי.
    2. הדירה נמכרת בשלמותה.
    3. המוכרים הם בעלים של הדירה בשנה וחצי האחרונות.
    4. המוכרים הם תושבי ישראל או תושבי חוץ שאין להם דירה נוספת (והוכיחו זאת).
    5. למוכרים אין דירה נוספת בבעלותם בשעת מכירת הדירה – מדובר בסך כל הדירות שמחזיקה המשפחה (בהתאם לדין). במקרים מסוימים אפשר שתהיה בעלות על "חלקי דירה" או על דירת ירושה.
    6. לא נעשה שימוש בפטור דירה "יחידה" בשנה וחצי האחרונות.
    כל הבעלות בדירה נמכרת לקונים (המוכרים לא משאירים חלקי דירות בבעלותם)
    מובן לי

    ג. תקרת פטור ממס שבח

    הפטור ממס השבח נועד לסייע למשפחות למכור את דירתן היחידה מבלי לשלם מס שבח יקר. אלא שפטור זה מוגבל עד לתקרת הפטור ממס השבח. נכון להיום (שנת המס 2024-2025) תקרת הפטור ממס השבח עומדת על 5,008,000 ₪. לאחר סכום זה, ומאחר והמוכרים זכאים לפטור ממס השבח, תשלום מס השבח יהיה יחסי על הסכום שלאחר סכום התקרה. במילים אחרות, בכל מקרה ישנה הטבת מס משמעותית למוכרים, גם אם הם מוכרים דירה שהשווי שלה עובר את תקרת הפטור.

    שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.

    תקרת.פטור.מס.שבח

    אלו סעיפי הפטור המרכזיים אך יש בנוסף פטורים נוספים ממס השבח בהתאם לשלל מצבים. פטורים אלו כוללים מתנות בין קרובים, פטור תושבי חוץ, העברת זכויות כחלק מגירושין, ירושה וכד'. עורך דין למכירת דירה שאכפת לו מבצע התאמות ופעולות משפטיות כדי שאתם תתאימו לפטור. אנחנו במשרד לא אוהבים לשלם מיסים מיותרים, וכך גם אנחנו נוהגים עם הלקוחות שלנו. האם אפשר לבקש פטור למרות שיש לי דירה נוספת? כן! המשיכו לקרוא.
    בבדיקת מס שבח יש לקחת בחשבון גם את תקרת הפטור

    4. איך מפחיתים את מס השבח?

    עורך דין טוב בוחן פטורים כדי שאתם תשלמו פחות מס. עורך דין נדל"ן מעולה (וכזה שאכפת לו) מבצע פעולות משפטיות כדי להתאים את המכירה שלפניו לתנאי הפטור, ולחלופין, מפחית את מס השבח גם כאשר אין זכאות לפטור. אלא שהפחתת מס השבח דורשת מומחיות מיוחדת, ומעטים הם עורכי הדין "ששורקים" את ענייני המס. לצורך הפחתת מס השבח יש צורך בניסיון וידע כלכלי מעמיק בתחום המיסים, ובפרט בתחום מיסוי המקרקעין. זה מה שאנחנו עושים כאן במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה.
    מס שבח הוא בתפר בין דיני המיסים לדני הנדלן, וכדאי למצוא עורך דין שיודע מה הוא עושה

    פנו מראש לעורך דין שמתמחה גם במיסוי מקרקעין. עורך הדין יחסוך לכם מס, ושכר הטרחה יהיה אותו שכר טרחה (לרוב).

    א. דירה במתנה ודירה בירושה

    פטורים נוספים נוגעים לדירות שהמוכרים קיבלו בירושה או במתנה (גם אם זו אינה הדירה היחידה של המוכרים), וזאת אם הדירה עומדת בדרישות החוק. סעיף זה מוחרג בכוונה מסעיף "הפטורים הנפוצים" שכן הפטור בדירת מתנה ודירת ירושה הוא יותר "טריקי", ודורש מומחיות רבה יותר (יש יותר תנאים). התייחסנו לכך בצורה נפרדת במאמר שלנו על מס שבח על דירה בירושה. וודאו שעורך הדין למקרקעין המטפל בכם מיומן מספיק! בנוסף, העברת דירה במתנה יכולה במקרים מסוימים להיות תשתית יציבה לתכנון מס לגיטימי וחכם. רוצים לחסוך מאות אלפי שקלים במס השבח? העברת דירה במתנה לבן משפחה יכולה להשאיר אתכם עם דירה "יחידה" – ולתת לכם פטור ממס השבח. 
    העברת דירה במתנה יכולה להפחית למוכרים מס שבח לתשלום

    אלא שהעברת דירה במתנה לא תמיד מומלצת. בהעברת דירה במתנה יש גם סנקציות לצידה, והגבלות חמורות על מי שניתן להעביר לו דירה במתנה כדי לזכות בפטור ממס השבח. חשוב להתייעץ ולברר מראש כמה זה יעלה! אנחנו במשרד מעסיקים רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית משמעותית (בנוסף לרישיון עריכת דין), וזאת כדי לבחון פעולות משפטיות שמפחיתות לכם את מס השבח. השירות ניתן ללא תוספת תשלום וכחלק משכר הטרחה למכירת הדירה. רשמנו מאמר נפרד על העברת דירה במתנה לצורך הפחתת מס השבח, מוזמנים לקרוא.  

    ב. מתי למכור דירה?

    למועד מכירת בדירה יש השפעה מכרעת הן על הזכאות לפטור ממס השבח והן על תשלום מס השבח הסופי כאשר אין זכאות לפטור. לצערנו, עורכי דין רבים מייעצים ללקוחותיהם בעניין זה המלצות כוזבות שעולות להם הרבה מאוד כסף. 

    במקרה בו ייצגנו קונים הם רכשו דירה בעיר אשדוד במחיר של 2.2 מיליון ₪. המוכרים מכרו את הדירה לאחר שהחזיקו בה שנה וארבעה חודשים בלבד. עורך דינם (עורך דין מקומי) לא ידע/לא רצה לדעת לייעץ להם להמתין עוד חודשיים בלבד כדי לקבל פטור ממלא ממס השבח  (לצורך פטור ממס שבח דירה "יחידה" יש להחזיק בדירה שנה וחצי לפחות). המוכרים שילמו 55,000 ₪ מס שבח במקום פטור מלא. חבל!

    מס שבח ומועד המכירה של הדירה

    בעקבות ריבוי המועדים ובקשות חוזרות מלקוחותינו, רשמנו מאמר נפרד על אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה? המאמר יעשה לכם סדר בכל הקשור למועדים השונים לצורך מכירת הדירה בפטור או בהקלה ממס השבח. כדאי! זאת ועוד, גם לסדר המכירה יכולה להיות השפעה מכרעת על מס השבח הסופי לתשלום.

    לאחרונה הגיע אלינו לקוח שהיה בבעלותו דירה בתל אביב בשווי של 3,500,000 ₪, וכן דירה באופקים בשווי של 1,500,000 ₪. הלקוח תכנן למכור את שתי הדירות  ולרדת מהארץ.


    הלקוח הגיע אלינו לאחר שמצא רוכש לדירתו בתל אביב, וביקש שנייצג אותו בעסקה בתל אביב וכן בעסקה הבאה (באופקים) לכשימצא רוכש לדירה באופקים. תכנון המס הראשוני (ללא יעוץ) היה כדלקמן:

    1. מכירת הדירה בתל אביב בחישוב מקל לדירת מגורים מזכה (25% מס חלקי לאחר 2014).
    2. מכירת הדירה באופקים בפטור ממס שבח דירה יחידה (לאחר שאין לו עוד דירות מגורים פרט לזו הנמכרת).

    בצורה הזו מס השבח צפוי היה להיות 180 אלף ₪ (פחות או יותר). תכנון זה שגוי ביסודו  – בצורה הזו הלקוח "שורף" את הפטור על הדירה הזולה ומשלם מס על הדירה היקרה. לאחר שבנינו תכנון מס יחדיו (בחינם במסגרת השירות שלנו), סדר המכירה היה כדלקמן:

    1. מכירת הדירה באופקים בחישוב מקל לדירת מגורים מזכה (25% מס חלקי לאחר שנת 2014).
    2. מכירת הדירה בתל אביב בפטור ממס שבח דירה יחידה (לאחר שאין לו עוד דירות מגורים פרט לזו הנמכרת).

    בחשוב לעיל, מס השבח ששילם הלקוח בסופו של דבר עמד על 10,000 ₪ בלבד. כמובן שאף אחד לא ציפה מהלקוח להבין בדיני המס ולתכנן את המכירה בעצמו (לכן אנחנו כאן), אך ישנן עורכי דין רבים שהיו מעדיפים "לבטח" לעצמם את שכר הטרחה וכלל לא היו מציעים תכנון מס זה.

    שימו לב, מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.

    בחרו עורך דין שאכפת לו. עורך דין העוסק גם במיסוי מקרקעין עשוי לבחון פעולות משפטיות מפחיתות מיסים (וכדאי שהוא יעשה זאת בחינם). אצלנו במשרד מתחילים כל הליך מכירה בגיבוש אסטרטגיית מיסים מנצחת ושיקוף התמונה המלאה ללקוח. השירות ניתן ללא תשלום נוסף ובמסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה – זו המחוייבות המקצועית שלנו ללקוח.

    ג. תכנון מס חכם שמפחית מס - כמה זה יעלה לכם?

    כפי שניתן לראות עניין מס השבח מורכב יחסית, ויש לפנות לעורך דין המתמחה במכירת דירות מגורים לצורך חישוב מס השבח. עורך דין מומחה מתכנן את חבות המס מראש ויודע לעשות שינויים לפני  המכירה כדי להוריד את חבות המס ואף להתאים לפטור מתאים.

    תכנון נכון של המס יכול להפחית מס שבח לתשלום
    אך שימו לב! עורכי דין רבים נוהגים לקבוע שכר טרחה נוסף לצורך תכנון מס ייעודי, ועורכי דין רבים אחרים כלל לא ייקחו על עצמם את האחריות לתכנון המס ויבקשו ממכם להיעזר ביועץ מס חיצוני (מה שיוסיף עלויות). רשמנו על כך מאמר נפרד באתר – שכר טרחת עורך דין ברכישת דירת מגורים. אל תחתמו עם עורך דין רודף בצע!  במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה אנחנו מאמינים בשירות "מקצה לקצה", ולכן אנחנו מקבלים לשורותינו רק עורכי דין בעלי השכלה כלכלית רחבה שיעשו בשבילכם תכנון מס ללא תוספת תשלום ובמסגרת שכר הטרחה למכירת דירה.

    ד. ומה הלאה?

    מס השבח לתשלום וחישובו מתחילים את הליך מכירת הדירה, שאירוע השיא שלו מתחיל בחתימה על חוזה מכירת דירה ומסתיים בהעברת הבעלות בדירה. רשמנו מאמרים משלמים באתר כדי לסייע לכם לנווט בתהליך בהצלחה:
    לאחר תכנון מס שבח נכון ומכירת הדירה נחתום על פרוטוקול מסירה
    המטרה שלנו במשרד היא להגן על הנכסים שלכם. אנחנו מבינים שכל מכירת דירה נועדה כדי לרכוש נכס אחר, ולכן חשוב כל כך לשמור על הכספים שלכם מהעסקה הנוכחית. אנחנו מאמינים בשירות "מקצה לקצה" וללא הפתעות בדרך, ולכן השירות שלנו כולל את כל השירותים הנדרשים למכירת הדירה, לרבות תכנון מס יצירתי להפחתת מס השבח. השירות ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה – זו המחויבות שלנו ללקוחות.
    סיכום: בדקו מבעוד מועד מה יהיה מס שבח לתשלום, ובצעו פעולות מקדימות להפחיתו

    5. סיכום – מס שבח ​

    במאמר זה סקרנו את מס השבח החל על דירות מגורים. התחלנו בשאלה האם הדירה נחשבת לדירת מגורים לפי הגדרתה בחוק  ואז המשכנו בחישוב המס. לבסוף הזכרנו על קצה המזלג פטורים נפוצים שעורך הדין עושה בהם שימוש להפחתת המס, והחשיבות הגדולה בתכנון מס יצירתי והפחתת מס השבח.

    למשרדנו ניסיון עשיר בתכנון מס נכון במסגרת חישוב המס על מכירת דירה. תכנון המס במכירת דירה נעשה בשיחה אישית  נפרדת, והשירות ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה. המשרד מציע שלל דרכי תקשורת ופריסת שכר הטרחה לתשלומים.

    לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).

    ייתרונות המשרד שלנו אל מול המתחרים. מאור משרד עורכי דין בית ומשפחה.