בית > רכישת דירה > זיכרון דברים דירה
מאמר זה עוסק במסמך זיכרון דברים, וספציפית בתפקידו ברכישת דירה. בבואנו לרכוש דירה לא פעם המוכרים (או המתווך) מבקש שנחתום על מסמך כזה, ורצוי שנדע מהן המשמעויות המשפטיות שיש לחתימה עליו (ויש המון כאלו).
המלצת המשרד שלנו היא חד משמעית: אל תחתמו על נוסח מוכן מראש של מסמך זיכרון דברים דירה. המשיכו לקרוא ותמצאו נוסח שמגן עליכם טוב יותר מבחינה משפטית.
כותב המאמר הוא עורך דין למקרקעין ועסקאות נדל"ן, אשר מלווה רוכשי דירות ומסייע משפטית לאורך כל הדרך. במשרד 
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה אנו מאמינים בשירות "מקצה לקצה" וייעוץ משפטי ניתן בחינם כחלק משכר הטרחה לרכישת הדירה.
ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂 
מאמר זה עוסק בזיכרון דברים דירה.
אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:
אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר
:
זיכרון דברים דירה שאינו נערך לפי הכללים יכול להיחשב בטעות כחוזה משפטי לכל דבר ועניין. החוזה מעגן בתוכו תנאי עסקה נסתרים שהצדדים לא התכוונו אליהם, והוא בהחלט יכול לכבול את הצדדים גם בניגוד לרצונותיהם. זיכרון דברים שנחתם לא כראוי יכול לפגום בכדאיות בעסקה עבור הקונים והמוכרים כאחד.
מעבר לכך, חתימה על זיכרון דברים מתחילה את מרוץ הדיווחים לרשויות המס (שוב, גם מבלי שהצדדים התכוונו לכך) ואיחור בדיווח יכול לגרור קנסות ועונשים.
לכן, כשהקונים חותמים על זיכרון דברים שאינו תקני הם מסתכנים:
- חוזה שמחייב אותם גם אם עורך הדין גילה לאחר מכן שהעסקה מסוכנת.
- סעיפים בחוזה שבית המשפט עשוי לפרש אחרת מרצון הצדדים.
- קנסות, ריביות והצמדות אם וכאשר רשות המיסים תגלה על זיכרון דברים שקודם לחוזה העברת הבעלות.
- פגיעה משמעותית ביכולת עורך הדין להפחית לכם את מס הרכישה בעסקה.
מעוניינים בכל זאת לעגן את רצון הצדדים להבטיח את העסקה? בסוף המאמר המשרד שלנו ניסח לנוחיותכם זיכרון דברים דירה מתאים, המפחית את הסיכונים המשפטיים שיפורטו. בנוסף, אנחנו מעניקים ייעוץ מקיף, לאורך כל הליך רכישת הדירה על ידי עורך דין רכישת דירה, בחינם במסגרת שכר הטרחה שלנו. תפנו מוקדם ותקבלו שירות לאורך כל הדרך.
למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ 
).
המאמר זיכרון דברים דירה יענה על השאלות הבאות:
- מהו מסמך זיכרון דברים לרכישת דירה?
- האם כדאי לחתום על זיכרון דברים של המתווך?
- האם זיכרון דברים הוא חוזה סופי להעברת בעלות?
- האם אפשר לבטל את רכישת הדירה אחרי שחתמנו על זיכרון דברים?
- איפה מוצאים נוסח של זיכרון דברים?
1. זיכרון דברים דירה
מסמך זיכרון דברים הוא חוזה מקדים לחוזה העיקרי והיה מאז ומתמיד סוג של הרגל בקרב צדדים לעסקת רכישת דירה (וגם רכב), לעיגון המחויבות שלהם במסמך. בדרך כלל הצדדים חותמים על המסמך לפני שהם פונים לעורך דין מקרקעין וחותמים על חוזה סופי, ומכאן מאמר זה. כפי שנסביר במאמר פעמים רבות אותו מסמך "מקדים" הוא בעצם החוזה הסופי (או מגביל אותו מאוד) בלי שהצדדים מודעים לכך.
א. מסמך הכנה לפני חוזה רכישת דירה
המוכרים והקונים עושים שימוש במסמך זה לצורך העלאת הדברים על הכתב וכהכנה לחתימה בנחת, ותחת ייעוץ משפטי, על חוזה הסופי שיכלול את כל ההסכמות המשפטיות. הבעיה מתחילה כאשר אחד הצדדים לא הבין על מה הוא חותם בעוד השני כבר הסתמך על העברת הבעלות עוד טרם החתימה על החוזה סופי (והכל כפי שיפורט בהמשך).
כך למשל במקרה שהיה זה לא מכבר לקוח חיפש לרכוש דירת ארבעה חדרים בבאר שבע. הלקוח חתם על זיכרון דברים דירה בשל לחצי המתווך "לסגור" עסקה חיש מהר. לדברי המתווך ישנם קונים נוספים המעוניינים בדירה (לכאורה).
לאחר שחתם על המסמך גילה הלקוח כי יש חריגות בניה רבות בדירה, ותשריט הדירה אינו תואם את הבנוי בפועל. בעקבות חריגות הבניה הלקוח לא הצליח לקבל משכנתא מתאימה וביקש להשתחרר מהעסקה. מנגד, מוכר הדירה טען שהיה על הרוכש לבדוק זאת לפני החתימה על זיכרון הדברים וכעת לא ניתן להשתחרר מהחוזה שנוצר, גם אם לא נחתם חוזה "סופי" בעניין.
בצדק או שלא בצדק, בתי המשפט בארץ רואים בזיכרון דברים דירה כחוזה מחייב (בהתאם למבחנים משפטיים מגוונים). ובדרך כלל (לא במקרה שלנו) זיכרון הדברים מחייב את הקונה גם אם הוא לא מצליח לקבל הלוואת משכנתא מתאימה בשלב מאוחר יותר. דהיינו, הקונה מסתכן בהפרת חוזה ובפיצוי המוכרים, גם אם הוא לא אשם בכך. חבל!
אז מה לרשום בהסכם? קראו בהמשך.
ב. המתווך כמשפטן?
אחד התחומים הפרוצים והשנויים במחולקת ביותר הוא חתימה על מסמך זיכרון דברים לרכישת דירה. המתווך אשר מעוניין יותר מכול בעמלה על העסקה המתבשלת מציע לצדדים לחתום על מסמך זיכרון דברים מתוך כוונה "למסד את הקשר". אך אל תפלו בפח – הנוסח של המתווך נועד לדבר אחד בלבד: ליצור חוזה מחייב בין הצדדים כדי לאשר את סכום העמלה של המתווך. זיכרון דברים דירה, שמהווה מסמך משפטי לכל דבר ועניין, נחתם בדרך כלל בין צדדים שאינם עורכי דין. חשוב לציין שרובם המוחלט של המתווכים הגונים וישרים (אנחנו גם עובדים ביום-יום עם הרבה מהם), אך נוסח זיכרון הדברים של המתווך לא נבדק משפטית, ויכול להוות צרה צרורה בהמשך הדרך כאשר עורך הדין ייכנס לתמונה. לכן, אל תסכימו לחתום על הנוסח המוכן של המתווך!
| פעולה משפטית | חתימה עם מתווך | חתימה עם עורך דין |
|---|---|---|
|
זיכרון דברים דירה |
נועד לכבול את הצדדים לעסקה – אינו בטוח משפטית! |
נועד לציין משא ומתן מתקדם – מגן עליכם משפטית |
|
חוזה העברת בעלות |
לא יכול לחתום |
ממשיך את זיכרון הדברים שנחתם |
ג. זהירות! זיכרון דברים דירה
לאחר החתימה על זיכרון הדברים לקניית דירה הצדדים יכולים לכפות אחד על השני (המוכר על הקונה ולהפך) את ההסכם, וזאת גם אם נמצאו פגמים לאחר יום החתימה. ניסיון להשתחרר מההסכם לאחר שנחתם הסכם זיכרון דברים עשוי להיות בעייתי וכולל בתוכו התדיינות משפטית ארוכה.
רשמנו רבות על הליך רכישת דירה, וציינו שאחד הצעדים הראשונים שאנחנו עושים במשרד שלנו הם בדיקות תכנוניות ומשפטיות לנכס הנרכש. יכול ונגלה כי על הדירה רובצת משכנתא, עיקול, צו הריסה או צו הפקעה. גם אם הרוכש בחן את הדירה בעצמו מספר רב של פעמים, המצב המשפטי יכול להיות שונה ממה שרואים בשטח. זה אחד מתפקידי עורך דין שלכם.
זיכרון דברים דירה עלול לפגוע לכם במשכנתא
ברכישת דירת 5 חדרים בעיר ירושלים (שכונת קרית יובל) שטיפלנו בה לאחרונה, הקונים ביקשו לרכוש דירה בשווי של 2,800,000 ש"ח.
המשפחה "הגיעה מהבית" עם 700,000 ש"ח (25%) והתכוונה לנצל את מלוא הלוואת המשכנתא המותרת החוק – 2,100,000 ש"ח (75%). הקונים חתמו על זיכרון דברים דירה בהנחיית המתווך.
בשלבים מאוחרים יותר לעסקה, הקונים הגיעו אלינו להשלמת העסקה. מבדיקות שעשינו במשרד התברר כי הדירה אינה דירת 5 חדרים כמו שנראה בעין, אלא דירת 4 חדרים עם מרפסת שנסגרה ללא ניתר מתאים. כאשר הקונים ביקשו לקחת הלוואת משכנתא בנק אישר את החששות שלנו, ושמאי הבנק קבע כי מדובר בדירת 4 חדרים בלבד.
המשמעות עצומה – דירת 4 חדרים לפי השמאות של הבנק הייתה שווה 2,400,000 ש"ח בלבד, ולכן הקונים זכאים להלוואת משכנתא של 1,800,000 ש"ח בלבד (75%), ולא 2,100,000 ש"ח. ומה יעשו הקונים שהתחייבו לפי זיכרון דברים דירה ולא פנו לעורך דין טרם החתימה? חבל!
במקרה שלנו עורך הדין של המוכרים הפגין קולגיאליות ראויה לשבח, והסכים לבטל את הסכם זיכרון הדברים ללא קנס. אך זה לא תמיד כך! היזהרו – זיכרון דברים לקניית דירה מחייב משפטית את שני הצדדים.
תמצאו עוד דוגמאות כאלו במאמר שלנו על חריגות בניה וההשפעה שלהן על העברת הבעלות. למשל: יציאה לגג שנחזה להיות חלק מהדירה הנרכשת, אך בפועל מדובר ברכוש משותף של כל הבניין. את הבעיות האלו קשה מאוד לפתור לאחר החתימה על נוסח זיכרון דברים דירה שאינו נוסח בטוח לשימוש.
אז איך יודעים מה בטוח? שאלו אותנו.
2. מסמך זיכרון דברים והשפעותיו על הרכישה
ברכישת נכס יש לתכנן מס בקפידה ולעיתים אף לבצע פעולות כדי להפחית את חבות המס בצורה משמעותית. רשמנו על כך במאמר שלנו על מס הרכישה, וכן במאמר על הפטורים ממס הרכישה. במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה למשל עניין תכנון המס מקבל נדבך משמעותי בעבודת משרדנו וייעוץ זה ניתן ללא עלות ובמסגרת שכר הטרחה לרכישת הנכס. באותה נשימה נציין כי החתימה על זיכרון דברים דירה עשויה להגביל את תכנון המס ולגרום לרוכשים בסופו של יום לשלם יותר.
א. למה לשלם יותר מיסים?
מקובל לחשוב שחוזה בין קונה דירה ורוכש דירה הוא חוזה בין שני צדדים, כאשר כל אחד מהצדדים מבקש לסיים את העסקה במהרה וללא הפתעות מיותרות. בניגוד להלך רוח זה, לחוזה שותף צד מרכזי נוסף: המדינה. רשות המיסים דורשת מהצדדים לדווח על העסקה ולשלם מס (או להצהיר על פטור) בהצאם לכך. בדרך כלל הרוכשים ישלמו מס רכישה, והמוכרים ישלמו מס שבח. כל תכנוני המס שנועדו להפחית את נטל המס (ואך להוציא לכם פטור) צריכים להיעשות טרם החתימה על "החוזה".
מהו – "החוזה"? בעסקאות תקינות שהחלו מהתחלתן עם עורך דין נדל"ן ומיסוי מקרקעין, החוזה יהיה חוזה רכישת הדירה. בעסקאות בהן הקונים חתמו על זיכרון דברים דירה שאינו תקין "החוזה" הוא זיכרון הדברים עצמו. הרוכשים נפגעים פעמיים:
- מועד העסקה מוקדם יותר, ולכן לעורך הדין שלכם יהיה פחות זמן לתכנן מס בצורה אופטימלית.
- חוזה זיכרון הדברים מחליף את החוזה שנחתם לאחר מכן, ולכן רשויות המס מייחסות אליו לעניין המס, גם אם הצדדים הסכימו על דברים אחרים בחוזה הרכישה.
ב. חובת דיווח לרשויות המס
בהתאם לחוק לאחר חתימה חוזה דירה יש לדווח לרשויות המס בתוך 30 ימים מיום "העסקה".
ומה הוא יום "העסקה"? גם כאן, יום העסקה מקבל פירושים שונים בהתאם למקרה.
במקרה בו הקונים היו מיוצגים על ידי עורך דין קניית דירה מתחילת הדרך, הוא ידאג לכך שיום העסקה יהיה יום החתימה על חוזה קניית הדירה, ולכן 30 הימים לדיווח יספרו ממועד זה. עורך הדין שלכם הוא גם זה שידווח לרשות המיסים. ומה קורה כאשר הגעתם לעורך הדין לאחר שחתמתם על זיכרון דברים? יכול ורשויות המס יראו ביום החתימה על זיכרון הדברים כיום "העסקה", ו-30 הימים החלו להיספר גם כשלא ידעתם על כך. היזהרו – איחור בדיווח גורר קנסות, ריביות והצמדות. חבל!
איפה יש נוסח תקין? המשיכו לקרוא.
3. חוזה שאינו בשליטת הרוכשים
לאחר שחתמנו על מסמך זיכרון דברים תיקני (שאינו הנוסח המוכן של המתווך) נעבור להמשך הליך הרכישה. בשלב הבא תכנון המס חשוב ביותר – מס הרכישה החל על רוכשי דירה יכול להגיע עד ל-10% משווי הרכישה וחשוב לנו לצמצם אותו ולהשאיר אתכם עם עודף לרהיטים. לאחר מכן ננסח את חוזה רכישת הדירה בהתאם למה שמתאים לכם (מועדי תשלומים, תאריך מעבר, הסדר מסמכי משכנתה וכד').
א. הקונים ובית המשפט
כולנו תקווה שלא נגיע לשם (זה כאב ראש אחד גדול גם לעורך הדין שלכם), אך מה קורה כאשר הקונים חתמו על זיכרון דברים, ולאחר מכן נוצרו מחלוקות בין הצדדים? מה קורה אם המסמך סותר חלק מהסעיפים שהסכמנו עליהם בעל פה או בחוזה הקניה? מאחר ומדובר בסכומי כסף גדולים, המחלוקת בדרך כלל מגיעה לבית המשפט.
בית המשפט לא פעם התייחס דווקא לחוזה זיכרון הדברים כחוזה עדיף על הסכמות אחרות בין הצדדים או סיכומים בעל פה/בחוזה הרכישה. כלומר, גם אם הסכמתם על דברים אחרים במסמכים אחרים (או בעל פה) בית המשפט יכול להחליט אחרת רק בגלל שחתם על זיכרון דברים. בין השאר ראינו מצבים בהם בית המשפט פירש את החוזה בעניינים הבאים:
- חשבתם שקניתם דירה מרוהטת? בית המשפט החליט אחרת.
- חשבתם שהכניסה לדירה היא עוד חודשים ספורים? בית המשפט חשב אחרת.
- חשבתם שאתם משלמים את מס הרכישה והמוכרים את מס השבח? בית המשפט עלול להטיל עליכם גם את מס השבח.
- חשבתם שתהיה פריסת תשלומים נוחה? בין המשפט יקבע בעצמו את לוח התשלומים.
- סעיפים נוספים שנתונים לשיקול דעתו של בית המשפט, מאחר וחתמתם על זיכרון דברים שאינו תקין.
נחתם זכרון דברים?
בבית המשפט עלול לפרש
כראות עיניו
לא נחתם זכרון דברים?
הצדדים חופשיים לתכנן חוזה
כראות עיניהם
ב. חוזה מחייב משפטית
בלתי מתוכנן – הפתעות לא צפויות
ממועד החתימה על זיכרון הדברים ועד למועד העברת הבעלות. ברכישת דירה שניהלנו ברמת גן, הרוכשים חיפשו דירת 4 חדרים בתקציב של 2,700,000 ש"ח. הרוכשים היו במשא ומתן מתקדם מאוד, והיו שבוע ימים בלבד לפני מועד החתימה, ולאחר שמס הרכישה חושב והופחת על ידי עורך דין מהמשרד שלנו. מס הרכישה במקרה הזה היה מס רכישה מופחת לדירה ראשונה.
רצה הגורל וסבתו של אחד הקונים נפטרה בשבוע שבין החתימה על זיכרון הדברים ובין מועד החתימה על חוזה המכר. סבתו המנוחה הורישה לקונה דירת ירושה קטנה וזולה (יחסית) בירוחם. ברכישת דירה הקונים צריכים לשלם מס רכישה בהתאם למספר הדירות שהם מחזיקים. כך יצא, שהקונה שירש דירה קטנה וזולה יחסית, צריך היה לשלם מס רכישה דירה שניה – יותר מ-100,000 ש"ח תוספת מס רכישה בשל כך שהוא היה בעלים של דירה נוספת בשעת הרכישה (גם אם רק על הנייר).
למזלם של הרוכשים, הם פנו למשרד שלנו עוד בתחילת ההליך, ויכולנו לנסח עבורם חוזה זיכרון דברים דירה שמאפשר לעכב את מועד החתימה כאשר מתרחשים מקרים בלתי צפויים. כך הקונים העבירו את דירת הירושה במתנה לקרוב, ורכשו את הדירה רק כאשר אין בבעלותם דירה נוספת (וכך זכו לחישוב מס מקל).
חתימה על זיכרון דברים לא תקין פוגעת בגמישות הקונים להגיב לתרחישים לא צפויים!
ג. ניסוח זהיר של זיכרון הדברים
אם בכל זאת בוחרים הרוכשים להשתמש בזיכרון דברים דירה, חשוב לכלול במסמך מספר הסתייגויות (ראו הרחבה בנוסח שצירפנו):
- קביעה כי מסמך זה כפוף לחוזה סופי שיחתם עוד זמן קצוב (חודש/חודשיים).
- ככל והחוזה לא נחתם (או שהמועד הקצוב חלף) אין תוקף לזיכרון הדברים דירה שנחתם.
- זיכרון דברים קניית דירה כפוף למשא ומתן מטעם הצדדים. כלומר חשוב לציין מפורשות ששלב המשא ומתן בין הצדדים לא נסתיים.
- לקבוע כי לא ניתן לעשות שימוש במסמך זה לצורך רישום הערת אזהרה.
- קביעה כי רוכש הדירה לא ביצע בדיקות משפטיות ותכנוניות לנכס מול המאגרים, וחתימה על חוזה סופי כפופה לבדיקות אלו.
- תנאים נוספים למילוי רק לאחר חתימה על חוזה סופי.
- ככל הניתן כדאי שלא לקבוע פרטים מהותיים בזיכרון הדברים דירה, לרבות: מחיר הרכישה, חבות המס, מספר תשלומים ומועדם, מועד המסירה וכד'.
| זיכרון דברים כפוף לחוזה סופי | מובן לי |
| החוזה צריך להיחתם תוך זמן קבוע מראש (חודש) | מובן לי |
| אין תוקף לזיכרון הדברים אם החוזה לא נחתם | מובן לי |
| שלב המשא ומתן בין הצדדים לא הסתיים | מובן לי |
| זיכרון הדברים לא ישמש לרישום הערת אזהרה | מובן לי |
| זיכרון הדברים כפוף לבדיקות משפטיות ותכנוניות שטרם נעשו | מובן לי |
| זיכרון הדברים אינו כולל פרטים מהותיים (מחיר, מועד מסירה וכד') | מובן לי |
ד. זיכרון דברים דירה (רכישת דירה) לשירותכם
ה. ומה הלאה?
הליך קניית הדירה מתחיל כאמור בבדיקות מקדמיות ובחינת העסקה במישור המשפטי והתכנוני לטובת הקונים. זכרו – זיכרון דברים מגביל משמעותית את יכולת עורך הדין לעזור לכם לנהל את העסקה ביעילות ובמהירות (ובלי מיסים מיותרים!).
מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה אנחנו לא מבקשים עוד שכר טרחה (עליו אתם יכולים לקרוא במאמר שלנו על שכר טרחה רכישת דירה) עבור פניה מוקדמת. אפילו להפך – אנחנו מעדיפים שתערבו אותנו עוד בתחילת העסקה, וזאת כדי למנוע טעויות נפוצות שרוכשים עושים. 
4. סיכום – זיכרון דברים דירה
במאמר פירטנו את הבעיות המשפטיות האפשריות בחתימה על זיכרון דברים דירה. חלק מהבעיות נוגעות לחוסר היכולת לבטל את ההסכם וחלק נוגעות למוסדות המדינה שעלולות לראות במסמך זה כהסכם מחייב לעניין חובות הדיווח. בעיות אחרות נוגעות למס הרכישה החל על רוכשי דירות המגורים. סיימנו עם טיפים למסמך זיכרון דברים דירה מנצח, ואפילו צירפנו נוסח מסמך שהמשרד שלנו משתמש בו.
למשרדנו ניסיון עשיר בעסקאות קניית דירת מגורים. ואנחנו מזמינים אתכם לפנות לייעוץ ראשוני ללא תשלום עם עורך דין קניית דירה מהמשרד שלנו. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.
לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).
