בית > עורך דין דירה, בית ומה שביניהם > העברת דירה במתנה

העברת דירה במתנה

העברת דירה במתנה – על מה ולמה? ​

היום נעסוק בהעברת דירה במתנה כאשר המינוח המשפטי הוא: "העברת דירה ללא תמורה". מדובר בתכנון מס נפוץ בקרב מוכרי דירות ורוכשי דירות כאשר המטרה העיקרית היא הפחתה בנטל המס הכרוך בעסקה (אבל לא רק). הפסיקה דנה רבות בסוגיה וההלכה היא כי העברת נכס במתנה היא תכנון מס לגיטימי  –  אם עושים אותה נכון. לפיכך במאמר זה נפרוס את סוגיית העברת דירה ללא תמורה ונבחין כיצד ניתן לבצעה אותה בין אחים, לילד, לבן זוג וכד'. במאמר צירפנו גם מחשבון העברת דירה במתנה והסכם מתאים.

כולל ההסכם העברה במתנה לדוגמא!

כותב המאמר הוא עורך דין למקרקעין העוסק בעסקאות מכר דירות ומגרשים. למשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה  ניסיון רב בתכנון מס לטובת לקוחותיו ובתכנון מס יצירתי ומיטבי כהכנה לעסקת מכירה או רכישה של נכס. הייעוץ הראשוני בעברת דירה ללא תמורה ניתן במשרד שלנו בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה או לרכישתה. 

המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר. לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂

עורך דין צוואה ועורך דין העברת דירה במתנה ומיסוי מקרקעין עורך דין מאור גרצנשטיין
מאור גרצנשטיין, עורך דין

מאמר זה עוסק במדריך העברת דירה במתנה.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

המאמר העברת דירה במתנה יענה על השאלות הבאות:

  1. האם להעביר דירה במתנה חוסך במס?
  2. האם הרשויות יכולות לבטל העברות מתנה?
  3. כמה יעלה להעביר נכס במתנה?
  4. איך מעבירים דירת במתנה לילדים?
  5. האם ניתן להעביר דירת מגורים במתנה לאח?

מאמר זה עוסק במדריך העברת דירה במתנה.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי - תקציר המאמר: העברת דירה במתנה לקרוב

עסקת העברת דירה במתנה נערכת על ידי עורך דין לנדל"ן כחלק מתכנון מס שמטרתו היא הפחתת נטל המס.

למה אנשים מבצעים עסקת העברת דירה במתנה ל-"קרוב"?  
  1. במכירת דירה  – שימוש בסעיף 62 לחוק יכול להפחית את מס השבח החל על הדירה אותה המוכרים מתכוונים למכור, גם אם בזמן מכירת הדירה הם מחזיקים בדירה נוספת. בהעברת דירה אחת במתנה ל-"קרוב" (דירת המתנה) המוכרים נשארים עם דירה אחת בלבד (הדירה הנוספת) וזוכים להקלה במס השבח כאשר ימכרו את הדירה הנוספת (ואולי פטור).
  2. רכישת דירה  – להפחית את מס הרכישה על הדירה החדשה אותה מתכוונים הקונים לרכוש, גם אם בזמן רכישת הדירה מחזיקים הרוכשים דירות נוספות. בהעברת דיר/ות במתנה ל-"קרוב" הרוכשים נשארים ללא דירות בבעלותם וזוכים להקלה במס הרכישה ברכישת הדירה הנוספת (ואולי פטור).
למי אפשר להעביר דירה במתנה כדי לחסוך במס?   עסקת העברת נכס מקרקעין (דירה) במתנה למי שאינו "קרוב" היא עסקה לכל דבר ועניין החייבת במס שבח ומס רכישה, ולכן בדרך כלל רק העברה ל-"קרוב" תהיה יעילה בהליך של תכנון מס (כדי לחסוך את המיסים שציינו למעלה). לכן לצורך העברת מתנה ל-"קרוב" יש לדעת מי הוא קרוב לפי החוקים השונים:
  1. חוק מיסוי מקרקעין לעניין מס שבח במכירת דירה לקרוב  – "(1) בן-זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה… וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה." – כלומר, העברת דירה במתנה לקרובים האלו בלבד עשויה להיות פטורה ממס שבח. בכל מכירת דירה במתנה לקרוב שאינו עונה להגדרה הזו, לא ניתן לקבל פטור ממס השבח לפי סעיף 62 לחוק.
שימו לב שהעברה במתנה בין אחים מוגבלת יותר מצאצאים או מהורים. בנוסף, שימו לב ש-"קרוב" אינו הורה של בנ/ת הזוג .
  1. תקנות מס רכישה לעניין מס הרכישה  – "קרוב –  בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות". – כלומר, העברת דירה במתנה לקרובים האלו עשויה לזכות במס רכישה מקל. רק קניית דירה במתנה מקרוב שעונה להגדרות האלו יאפשר פטור חלקי ממס הרכישה לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה.
שימו לב! ההגדרות לקרוב שונות במכירת דירה במתנה ללא תמורה (למוכר – מס שבח) ורכישת דירה במתנה מקרוב (לקונה – מס רכישה).   ומה קורה לאחר העברת הדירה במתנה לקרוב?   על מקבל המתנה חלה תקופת צינון שיש להתחשב בה (כאשר ירצה גם הוא למכור את הדירה שניתנה במתנה בפטור ממס), וכן סעיף "סל" המאפשר לבטל את עסקת המתנה ככל ואינה נעשה כשורה, וכן לראות אותו כעסקה "רגילה" ולא עסקת מתנה – יש להתייעץ עם עורך דין לפני קניית/מכירת דירת מתנה, וטרם העברת דירה ללא תמורה.

מומלץ להתייעץ עם עורך דין למכירה דירה וקניית דירה כדי לעשות שימוש נכון העברת דירה ללא תמורה כחלק מתכנון מס. למשרד שלנו ניסיון רב בתכנון מס בהתאם לצרכי הלקוח ושירות זה ניתן בחינם  במסגרת הסכם שכר הטרחה למכירת הדירה או לרכישתה.

למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ ).

המאמר העברת דירה במתנה יענה על השאלות הבאות:

  1. האם להעביר דירה במתנה חוסך במס?
  2. האם הרשויות יכולות לבטל העברות מתנה?
  3. כמה יעלה להעביר נכס במתנה?
  4. איך מעבירים דירת במתנה לילדים?
  5. האם ניתן להעביר דירת מגורים במתנה לאח?
כותרות במאמר מדריך העברת דירה במתנה:
    Add a header to begin generating the table of contents

    1. העברת דירה במתנה וחסכון במס ​

    העברת דירה במתנה היא פעולה נפוצה מאוד בכל הקשור לתכנון מס, ומתבצעת רבות על ידי משרדי עורכי דין העוסקים בנדל"ן ובהסכמי מכר. מדובר בתכנון מס לגיטימי על פי הפסיקה בישראל וחשוב להכיר את הכלי הזה בבואנו לתכנן מס במכירת דירה וברכישת דירה.

    מי שעונה להגדרת קרוב עשוי לחסוך המס רכישה ומס השבח בהעברת דירה במתנה לקרוב

    א. מיסים במכירת דירה ורכישת דירה ​

    כדי להתחיל ולחסוך במס צריך לדעת ראשית מה אנחנו חוסכים. מיסוי דירות מגורים עוסק בשני סוגי מס עיקריים:

    • מס שבח  – כאשר מוכרים דירה  המדינה ממסה את הרווח שנוצר מהעסקה (ההפרש בין רכישת הנכס למכירת הנכס). שיעור מס השבח החל במכירת דירת מגורים יכול להגיע עד ל-25% ויותר מכך מהרווח בעסקה, ואת זה אנו מנסים לחסוך.
    • מס רכישה  – כאשר רוכשים דירה  המדינה ממסה במס "מדרגות" את רכישת דירת המגורים (כמו מס הכנסה). שיעור מס הרכישה החל ברכישת הדירה יכול להגיע למדרגה של עד-10% ממחיר הרכישה, ואת זה (אולי) ניתן לצמצם בזכות העברת דירה במתנה.

    רשמנו רבות על מס השבח ומס הרכישה באתר ועל הפטורים מהם (יכול להיות שכלל לא תצטרכו הליך של העברת דירה במתנה). המשרד ממליץ בחום לקרוא מאמרים אלו באתר לפני קריאה של מאמר זה (כאמור, ראשית צריך לדעת מה אנחנו מנסים לחסוך). במאמרים תמצאו גם מחשבונים מתאימים.

    ב. הטבה במס השבח במכירת דירה

    במכירת דירה חל מס השבח, ולצורך העברת הבעלות בדירה נדרש להראות אישורי תשלום מס שבח. מס השבח על דירות מגורים כבד יחסית (יכול להגיע עד ל-25% ויותר מהרווח בעסקה) ולכן המחוקק קבע שני מסלולים עיקריים שונים לתשלום מס השבח:

    מס השבח: תשלום או פטור?

    1. מסלול שבח "רגיל" לדירות מגורים – כאמור, תשלום מס רגיל לאנשים ללא פטור מיוחד או הקלות כאלו ואחרות.
    2. מסלול "פטור" לדירות מגורים – מסלול מס שבח המזכה בפטור ממס השבח (פטור מלא, דהיינו – 0  ₪ לתשלום). במסלול הפטור ישנם פטורים מגוונים, כאשר הנפוץ ביותר הוא פטור ממס שבח דירה יחידה (סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין). 

    אז איך מקבלים פטור ממס השבח במכירת דירה לקרוב?

    "המעבר" בין מסלולי החיוב במס מתבצעה אצל עורך הדין – עורך הדין שלכם יבחן האם אתם זכאים למסלול הפטור (מסלול מס' 2) או שיש לחייב אתכם במס (מסלול מס' 1). מכירת דירה במתנה לקרוב יכולה לעזור לכם להיות זכאים למסלול מס' 2, ולמעשה, לפטור ממס השבח במכירת דירה לקרוב .

    לכן, כאשר המוכרים יבקשו למכור דירה הם יפנו לעורך דין המתמחה בכך, והוא יכווין אותם למסלול התשלום המתאים. עורך דין מצוין ידע מתי להמליץ על העברת דירה במתנה כדי "לעבור" מהמסלול הראשון (תשלום מס) למסלול השני (פטור מלא ממס השבח). כך עשויים המוכרים לזכות בפטור ממס שבח.

    חסכון במס השבח בזכות העברת דירה במתנה
    שירות ייעוץ מס לעיל ניתן במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה ללא תוספת תשלום במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה.

    ג. הטבה במס הרכישה ברכישת דירה ​

    ברכישת דירה חל מס הרכישה. בניגוד למס השבח שחל על הרווח בלבד מס הרכישה חל על כל הרכישה (הסכום המלא). המס יכול להגיע עד ל-10% ויותר ממחיר הדירה במדרגות מס (כמו מס הנסה). כלומר, בישראל צריך לשלם גם מס רכישה ברכישה של הנכס וגם מס שבח במכירה של הנכס. 

    בדומה למס השבח, מס הרכישה מגיע גם הוא בשני מסלולים עיקריים:

    מדרגות מס רכישה ​

    1. מס רכישה "רגיל" לדירות מגורים – תשלום מלא של מס הרכישה מיד עם רכישת הדירה החדשה באמצעות מדרגות מס רכישה דירה "נוספת". רשמנו מאמר נפרד על מס רכישה בדירה שניה.
    2. מס רכישה במדרגות דירה "יחידה" – כאשר הרוכשים אינם מחזיקים בדירה נוספת (בהתאם להגדרת התקנות) הם זוכים לשלם מס רכישה מקל במיוחד בהתאם למדרגות מס דירה "יחידה". כמסלול זה יש אף פטור ממס הרכישה עד שווי דירה מסוים. רשמנו מאמר נפרד על חישוב מס רכישה בדירה יחידה.

    אז איך מקבלים פטור ממס הרכישה ברכישת דירה בקרוב?

    גם ברכישת דירה מטרת העברת דירה ללא תמורה (בייעוץ עורך דין כמובן) היא "מעבר" בין מסלול התשלום המלא למסלול הפטור. מספר הדירות של המשפחה נספרות בשעת הרכישה החדשה. ככל ואין ברשותם דירת מגורים (בהתאם להגדרות החוק), עשויה המשפחה לזכות בהקלה משמעותית במס הרכישה ואף בפטור ממס רכישה.

    ניתן לחסוך במס הרכישה באמצעות העברת דירה במתנה

    אבל איך מפחיתים את המס? קראו בהמשך.

    דיון בהעברת דירה במתנה

    2. כמה עולה להעביר דירה במתנה?

    העברת דירה במתנה למי שאינו "קרוב"

    אמנם עסקת העברת דירה במתנה עשויה לחסוך משמעותית בעלויות מס, אך יש לזכור כי מדובר בעסקה לכל דבר ועניין. כפי שהעברת דירה בתשלום יכולה להיות יקרה (תשלומי מס, אגרות, שכר טרחת שמאי, שכר טרחת עורך דין וכד'), כך גם להעברת נכס במתנה יש עלויות ויש לוודא שהחיסכון עולה על המחיר.

    בדומה לעלויות עסקה "רגילה" עסקת מתנה חייבת גם היא במיסים – מס שבח שמשלם המעביר ומס רכישה שמשלם המקבל. כלומר, למרות שאין החלפת "תמורה" (כסף, טובת הנאה או כל תמורה אחרת) בין הצדדים העסקה חייבת במיסים רגילים.

    זאת כאשר לא מדובר בהעברה ל-"קרוב"

    העברת דירה במתנה לקרוב

    בשונה מהעברת דירה במתנה שלא ל-"קרוב", כאשר העברת דירה במתנה היא העברה ל-"קרוב" נזכה בהקלות, וכן פטורים, מאותם מיסי עסקה כאמור ובהתאם לדין (יפורט להלן).

    תרשים הסבר למי מגיע פטור ממס במכירת דירה במתנה

    א. מס השבח והגדרת "קרוב"

    סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין עוסק במס השבח  בהעברות דירה במתנה. להלן תוכן הסעיף:

    "מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה."

    סעיף 1:

     "קרוב" לאדם פלוני –

    (1)   בן-זוג;

    (2)   הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

    (3)   אח או אחות

    כלומר, בהעברה ללא תמורה נזכה בפטור מלא ממס השבח  כאשר נעביר דירה במתנה לאחד מהגורמים הבאים:

    הגדרת קרוב למס השבח

    1. חישוב מס שבח "קרוב" – בהתאם לחוק מדובר בבן/ת זוג, הורה, סבים וסבתות, ילדים, נכדים, ילדי בן/ת הזוג וכן בני הזוג של כל אחד מאלו (פרט להורה של בן/ת הזוג).
    2. "אח או אחות" – רק כאשר הדירה המועברת מקורה בירושה או במתנה אחרת.

    לכן, העברת דירה במתנה לכל אחד מאלו (ורק להם) מזכה בפטור ממס שבח. יש לשים לב להגבלה המשמעותית בהעברת במתנה לאח או אחות.

    ב. מס הרכישה והגדרת "קרוב" ​

    סעיף 20 לתקנות מס רכישה עוסק בעברת דירה במתנה לעניין מס הרכישה. להלן תוכן הסעיף:

    "במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל."

    "קרוב –  בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות".

    כלומר, המקבל דירה במתנה ישלם שליש  מס רכישה בלבד כאשר הוא מקבל דירה מהגורמים הבאים:

    הגדרת קרוב למס הרכישה

    1. "קרובו" – בן/ת זוג (כולל בן/ת זוג לשעבר עד לחצי שנה מהעברת הדירה במתנה), הורה, ילדים ובני זוגם, נכדים ובני זוגם, אח ואחות.

    לכן, העברת דירת במתנה לכל אחד מאלו (ורק להם) מזכה בהפחתת מס הרכישה (ולא פטור מלא), כאשר המקבל נדרש לשלם שליש מס רכישה בלבד.

    הגדרת קרוב: טבלה מסכמת

    קרבה האם מקבל הדירה הוא "קרוב" לעניין חוק מס שבח? האם מקבל הדירה הוא "קרוב" לעניין תקנות מס הרכישה?
    בן/ת זוג
    כן
    כן
    הורה
    כן
    כן
    בן/ת זוג של הורה
    כן
    לא
    סבא וסבתא
    כן
    לא
    בן/ת זוג של סבא וסבתא
    כן
    לא
    צאצא
    כן
    כן
    בן/ת זוג של צאצא
    כן
    כן
    אח/ות
    כן - רק אם קיבלו מהורה או הורי הורה ורק אם מקורה בירושה או במתנה
    כן
    הורה של בן/ת הזוג
    לא
    לא
    צאצא של בן/ת הזוג
    כן
    לא

    חישוב עלויות: העברת דירה ללא תמורה

    נבקש להביא דוגמה מעניינת ממקרה מהמשרד שלנו: משפחת יעקובוביץ (רחל ובן זוגה) מבאר-שבע ביקשו לרכוש דירה נוספת בעלות של 1,500,000 ₪. לבני הזוג הייתה דירה בבעלותם בשווי של 1,200,000 ₪  ולצורך רכישת דירה נוספת עמדו בפניהם האפשרויות הבאות:

    אפשרות א': רכישת דירה נוספת תוך תשלום מס רכישה מלא לדירה נוספת – 8% מהשקל הראשון. עלות: 120,000 ₪ מס רכישה (בהתאם למדרגות מס הרכישה שהיו באותה עת).

    אפשרות ב': תכנון מס יצרתי – העברת הדירה הנוכחית שלהם במתנה ל-"קרוב" (בנם בן ה-21) בפטור ממס שבח, ואז רכישת דירה נוספת במס רכישה לפי מדרגות המס המופחתים לדירה יחידה – 0 ₪ מס רכישה.

    בהעברה ל-"קרוב" קיבלו הזוג פטור ממס שבח ומקבל המתנה קיבל פטור ממס הרכישה (שכן לא הייתה ברשותו דירה נוספת). לכן על העברת הדירה "לקרוב" לא שילמו מס רכישה ומס שבח, ועל רכישת הדירה החדשה קיבלו פטור בהתאם למדרגות מס רכישה "דירה יחידה".

    מדובר בחסכון מס של 120,000 ₪ במיסים!

    ג. מחשבון מס העברת דירה במתנה לשירותכם ​

    לאור ההגדרות הנ"ל נראה כי העברת נכס במתנה כדאית כלכלית רק כאשר אנו עומדים בדרישות החוק לעניין "קרוב". חשוב לשים לב להגדרות השונות מאחר ובהחלט ישנה סיטואציה בה "הקרוב" יחשב לקרוב בהתאם למס השבח אך לא יחשב קרוב לעניין מס הרכישה (ואז הכדאיות הכלכלית בתכנון המס נפגעת).

    לנחיותיכם צירפנו מחשבון מס העברת דירה במתנה כאשר הדירה עוברת במתנה מאדם לקרוב בהתאם לשתי הגדות החוק השונות. כזכור, מדובר בפטור מלא ממס השבח ותשלום של שליש מס רכישה (ממס הרכישה הרגיל).

    למחשבון העברת דירה במתנה מאדם ל"קרוב" בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ולתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

    ד. שכר טרחה בהעברת נכס מקרקעין במתנה

    עד כה עסקנו בהעברת דירה במתנה כחלק מתכנון מס, אך בהחלט ניתן להעביר דירה במתנה שלא במסגרת הזו, למשל, כאשר הורים רוצים להעביר דירה במתנה לילדים/לנכדים שלא במסגרת תכנון מס.

    שכר הטרחה להעברת דירה משתנה ממשרד למשרד, אך הוא דומה לשכר הטרחה להעברת דירה שאינה במתנה (כלומר – מכירת דירה). רשמנו מגוון מאמרים על שכר הטרחה בענף ובמשרד, ואנחנו יותר ממזמינים אתכם לרפרף באתר (יש גם מחשבונים לעניין זה).

    באשר להעברת דירה במתנה כחלק מתכנון המס בעסקה, משרדים רבים (רובם המוחלט) רואים בהעברה זו כמכירה לכל דבר ולכן ידרשו שכר טרחה בנפרד לפעולה זו. במשרד שלנו תכנון מס יצירתי הוא חלק מהמחויבות שלנו ללקוחות, ושירותים נלווים לתכנון המס ניתנים בחינם במסגרת שכר הטרחה להסכם המכר (מכירה או רכישה).

    מודל ארבעת השלבים וייעוץ ראשוני ללא תשלום במאור גרצנשטיין משרד עורכי דין
            
    רישום העברת דירה במתנה

    3. הסכם העברה במתנה והשלכותיו

    אלו אשר קראו עד כאן בוודאי שאלו: האם רשויות המס לא יודעות על "הטריק" הזה? האם הן לא יכולות לעצור את הפחתת המיסים הזו שנראית מעט מאולצת? והתשובה: יכולות ובוודאי יכולות.

    אמנם העברת דירה במתנה הוכרה הפסיקה כתכנון מס לגיטימי, אך מכאן החשיבות הגדולה לעשות זאת נכון ואצל עורך דין  למקרקעין המתמחה בכך. מדובר בטרחה לא קטנה: צריך הסכם, צריך "קרוב" שניתן לסמוך עליו, צריך לדווח מיסים וכד'. ישנם סנקציות נוספות כפי שנראה בהמשך.

    מהם הסנקציות? המשיכו לקרוא.

    א. החטא ועונשו – תקופת צינון ​

    ציינו כבר שחוק ורשויות המס חשדניים באופן טבעי באשר להסכמי המתנה. ביטוי אחד לכך הוא  תקופת צינון.

    החשש הגדול של רשות המיסים הוא שמקבל המתנה ימכור את הדירה מיד לאחר קבלתה כדי לקבל פטור ממיסים. למשל: ילד שקיבל דירה מהוריו כחלק מתכנון מס של הוריו – ימכור באופן מידי את הדירה לאחר קבלתה כדירתו היחידה וכך יקבל פטור גם הוא.

    כדי למנוע זאת קבע המחוקק תקופת צינון למכירת הדירה שמועברת כמתנה. – לא יינתן פטור מס שבח ממכירת הדירה שהועברה במתנה אם המוכר לא המתין את התקופות הבאות:

    אחרי כמה זמן אפשר למכור דירת מתנה? ​

    • 4 שנים  לפחות אחרי שקיבל את הדירה במתנה, אם לא גר בדירה בעצמו.
    • 3 שנים  לפחות אחרי שקיבל את הדירה במתנה, אם כן התגורר בדירה בעצמו.

    3

    4

    • אם הילד קיבל את הדירה במתנה לפני שמלאו לו 18 שנים יחול מניין השנים מהיום שמלאו לו 18 שנים.

    לא ניתן למכור דירה שהתקבלה במתנה​

     

    אשר על כן יש לקחת בחשבון שלא ניתן יהיה למכור את הדירה שהתקבלה במתנה בפטור ממס השבח בתקופה שסמוכה למכירת הדירה במתנה לקרוב. 

    מבולבלים? הכנו לכם סימולטור מכירת דירה שהתקבלה במתנה, כדי שתדעו מתי ניתן למכור את הדירה שהועברה במתנה.

    ב. העברות במתנה בתוך התא המשפחתי הגרעיני

    סעיף זה ממשיך את הסעיף הקודם, ועוסק בהעברת דירה במתנה בתוך התא המשפחתי הגרעיני (לבנ/ת הזוג ולילדים). בהתאם להוראות החוק כל הדירות ברשות המשפחה הגרעינית (ככלל) נספרות יחדיו  לצורך הגדרות החוק לפטורים והנחות במס, ולעיתים גם העברת כספים במתנה יכולים להיחשב כמתן "דירה" במתנה. סעיפים אלו אולי נראים טריוויאליים בתחילה, אך השפעותיהם בעניין העברת דירה במתנה משמעותיות ביותר. למשל:

    לא תמיד כדאי להעביר דירה במתנה​

    • אם נותן המתנה מעביר דירה לילדיו (שמתחת לגיל 18 ואינם נשואים) נותן המתנה עדיין יחשב לבעלים של אותה דירה לצורך חישוב מס הרכישה ברכישת דירה חדשה או חישוב מס השבח במכירת דירה קיימת (ואז אין טעם בהעברת המתנה).
    • אם נותן המתנה מעביר דירה לבנ/ת הזוג נותן המתנה עדיין יחשב לבעלים של אותה דירה  לצורך חישוב מס הרכישה ברכישת דירה חדשה או חישוב מס השבח במכירת דירה קיימת (ואז אין טעם בהעברת המתנה).
    • אם נותן המתנה מעביר כספים לרכישת דירה (מעל 50% מהשווי) לאחד מילדיו נותן המתנה יכול להיחשב כמעביר דירה במתנה (ולא כספים בלבד) ותקופת הצינון תחל גם על הדירה החדשה שנרכשה.

    אלו הן רק חלק מהסנקציות בהעברת דירה במתנה בהקשר של התא המשפחתי הגרעיני, ויש לבחון כל מקרה לגופו על ידי עורך דין המתמחה בכך.

    וגם אחרי כל אלו: ניתן לבטל העברת דירה במתנה

    בנוסף "לתקופת הצינון" במכירת דירה שהתקבלה במתנה כאמור, לרשויות המס יש סמכות כללית לבטל פעולות שנעשו כאשר נראה כאילו נעשו רק  כדי להתחמק ממס. על פי סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין יכול מנהל מיסוי מקרקעין לבטל  עסקאות שנראה לו שנוצרו רק כדי להתחמק ממס.

    ג. זהירות! בודקים אותנו ​

    בפסק דין שניתן לאחרונה (בר"ע 24989-09-18 שמרת ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור טבריה) נעשתה העברה במתנה להורה כדי לזכות בפטור ממס הרכישה בקניית דירה חדשה, וכן פטור ממס שבח במכירת הדירה הישנה.

    שנתיים וחצי  לאחר העברת הדירה החליטה ועדת ערר כי יש לבטל את עסקת המתנה ולחייב את המשפחה הרוכשת/מוכרת בתשלומי מס רכישה ומס שבח מלאים. המשפחה שילמה מאות אלפי שקלים (כולל הוצאות משפט, ריבית, הצמדה, קנסות וכד') מאחר ורשות המיסים ראתה את העברת המתנה כעסקה שכל מטרתה היא התחמקות ממס.

    חשוב לציין כי נסיבות המקרה קיצוניות ביותר (וטראגיות מאוד), ובדרך כלל רשות המיסים לא ממהרת לבטל עסקאות מתנה.

    אז אפשר או אי אפשר להעביר דירה במתנה?

    אמנם הוכר בפסיקה שעסקת מתנה מוכרת כתכנון מס לגיטימי אך אין למתוח את הגבול – עסקת מתנה עושים רק עם עורך דין למקרקעין מומלץ ובעל ניסיון בעסקאות שכאלו. אצלנו במשרד לעולם לא ביטלו עסקאות מתנה שהתבצעו כחלק מתכנון מס (או עסקאות מתנה בכלל), ושירות זה ניתן כאמור בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת הדירה או לרכישתה.
    אז איך אפשר להיזהר? שאלו אותנו.

    ד. הסכם העברת דירה במתנה לשירותכם

    הסכם המתנה יערך על ידי עורך דין לנדל"ן ויכלול הסכם מדויק. בנוסף, לצורך השלמת העברת המתנה נדרוש גם:
    • דיווח למס שבח.
    • חתימה על תצהירים.
    • הערת אזהרה על הדירה לטובת מקבל המתנה.
    • תשלום למס רכישה (שליש, אם העברה היא ל-"קרוב").
    • ייפוי כוח בלתי חוזר.
    • אגרות ומסמכים נוספים במידת הצורך.

    הסכם מתנה במסמכים נפרדים

    המלצת המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה היא עריכת שני מסמכים נפרדים – של נותן המתנה ומקבל המתנה בתצהיר. לכן, ככל והרוכשים או המוכרים החליטו להעביר מתנה לצורך תכנון מס יש לפנות לעורך דין לצורך ניסוח המסמכים, ולהעביר את הזכויות למקבל המתנה לפני המכירה או הרכישה העתידית. פעולה זו דורשת זמן ולכן יש לפנות זמן רב ככל הניתן מראש.

    לצורך המחשת המאמר בלבד הוספנו לשימוש לקוחותינו הסכמים ותצהירים לדוגמא:

    הסכם מתנה לדוגמא

    תצהיר העברת דירה במתנה
    חתימה על העברת דירה במתנה

    4. סיכום – העברת דירה במתנה

    לסיכום, פרסנו בפניכם את עסקת העברת דירה במתנה ככלי לגיטימי לתכנון מס ברכישה או מכירת דירה. ניסינו להסביר ברור ככל האפשר את היתרונות בתכנון זה ואת הגדרת "קרוב" וכן את ההגבלות בהעברה במתנה בין אחים, תקופת הצינון במכירת הדירה, והסנקציה הכללית לביטול עסקאות.

    משרדנו עוסק יום ביומו בעסקאות מתנה כחלק מהפעילות שלו בעסקאות מכר. המשרד שלנו מציע לסייע ללקוחותיו בעסקאות העברת דירה במתנה, מעמיד ללקוחותיו שלל אמצעי תקשורת ופריסה נוחה לתשלומים של שכר הטרחה. יצוין כי אצלנו תכנון המס מתרחש תוך שיחה אישית המיועדת לעניין זה וכל זאת בחינם במסגרת שכר הטרחה למכירת דירה או לרכישת דירה.

    לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).

    ייתרונות המשרד שלנו אל מול המתחרים. מאור משרד עורכי דין בית ומשפחה.