בית > רכישת דירה > חוזה רכישה

חוזה רכישת דירה ​

איך לקרוא חוזה רכישת דירה?

אם לומר את האמת, רוב הסיכון בחוזה רכישת דירה חל על הרוכשים. לוח תשלומים סטנדרטי מחלק לתשלומים את מחיר הדירה כאשר התשלומים עוברים באופן שוטף מהרוכשים למוכרים, אך הדירה תתקבל רק בתשלום האחרון. מהסיבה הזו חשוב להכיר את חוזה רכישת הדירה, ואיך הוא מגן על הרוכשים. במאמר זה נלמד איך לקרוא את החוזה בשפה של בני אדם (ולא עורכי דין), נראה בין השאר אילו התחייבויות הצדדים לוקחים על עצמם ואיך חוזה רכישת הדירה מגן על הרוכשים. במאמר תמצאו גם חוזה רכישת דירה מלא לדוגמא.

  • את המאמר הנ"ל כדאי לקרוא ביחד עם דוגמא של הסכם רכישת דירה (בהמשך המאמר כאמור) שכן אנחנו עוברים על סעיפים מתוך ההסכם.

כותב המאמר הוא עורך דין המתמחה ברכישת דירת מגורים, בעל ניסיון רב בייעוץ מס ותכנון מס יצירתי לטובת הפחתת מס הרכישה והתאמת הפטור המתאים לרוכשים. שירותים אלו ורבים אחרים ניתנים במשרדנו ללא תוספת תשלום במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. הכול כדי שיישאר לכם עוד כסף לרהיטים.

המאמר שלפניכם מתחיל באמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר . לאחר מכן המאמר מחולק לכותרות ותתי כותרות, תמונות, טבלאות, ניווט נוח, תרשימים וסליידרים, והכול כדי שיהיה לכם נוח לקרוא. כדאי לקרוא עד הסוף, המאמר מכיל מידע וערך שאין בשום מקום אחר. קצת סבלנות ונענה על כל השאלות שלכם 🙂
עורך דין מומחה לחוזה רכישת דירה, עורך הדין מאור גרצנשטיין
מאור גרצנשטיין, עורך דין

מאמר זה עוסק בחוזה רכישת דירה.

אם חיפשתם מאמרים בנושאים אחרים פנו לדפים הבאים:

אמ;לק ארוך מדי; לא קראתי – תקציר המאמר :

חוזה רכישת דירה (נקרא גם "חוזה מכר דירה") הוא המסמך המשפטי הסופי שחותמים עליו רוכשי הדירה ומוכרי הדירה, וזאת לאחר הכנות ובדיקות מקיפות של שני הצדדים. על בסיס מסמך זה תתבצעה בסופו של דבר העברת הבעלות וכן תדווח העסקה לרשויות המס. הסעיפים המרכזיים שנוגעים להעברת הבעלות הם:
  • פרק "המכר"  – איזו דירה אנחנו רוכשים? כמה חדרים? מה הכתובת?
  • פרק "הצהרות והתחייבויות המוכר"  – כרוכשים זה הסעיף החשוב לנו ביותר: התחייבות המוכרים להעביר את הדירה כשהיא נקייה מכל פגם, וכן מצבה המשפטי מאפשר את העברת הבעלות. בסעיף זה יש לוודא שהמוכרים יודעים שעליהם לשלם מס שבח.
  • פרק "הצהרות והתחייבויות הקונה"  – התחייבות הרוכשים כי היו במקום וראו את הדירה, וכי הם מתחייבים להעביר כספים מכספם שלהם (או מהלוואת משכנתא) כתמורה להעברת הבעלות. בסעיף תהיה התייחסות גם למס הרכישה החל על הרוכשים.
  • פרק "התמורה"  – הסעיף מסדיר את לוח התשלומים ואת פריסת התשלומים עד להעברת הבעלות. עורך דין ממולץ מתכנן את פריסת התשלומים ביחד עם לקוחותיו ודואג להגנה על התשלומים האלו בבטוחונות שיספקו המוכרים.
  • פרק "מיסים ואגרות"  – כשמו כן הוא, פרק המסדיר את התשלומים עד ולאחר העברת הבעלות. תשלומים לרשות המים, חברת החשמל, וועד בית וכד'.
  • פרק "תרופות ופיצוי מוסכם"  – הפחד הגדול של הרוכשים (וגם שלנו) הוא שהם יעבירו סכומים גדולים לפי לוח התשלומים ובתשלום האחרון המוכרים לא יעבירו את הדירה. הפרק הזה עוסק בפיצויים אם נגיע לשם.
  • סעיפים נוספים בהסכם  – פרקים נוספים במידת הצורך. החוזה צריך להיות מותאם אישית וגמיש, וכל מקרה ייבחן לגופו. למשל, פרק משכנתא, פרק שוכרים וכד'.
חוזה מכר רכישת דירה מנוסח על ידי עורך הדין של המוכרים  שיעביר לאחר מכן לאישורו של עורך הדין של הרוכשים. כאשר זה קורה עורך הדין שלכם צריך לעבור אתכם על החוזה, לתכנן מס (מס הרכישה) ולבנות יחד אתכם את פריסת התשלומים עד להעברת הבעלות.

מומלץ (ואף חובה) להתייעץ עם עורך דין העוסק בעסקאות רכישת דירה ולהיעזר בו בחוזה המכר. משרדנו מעניק שירותים נוספים בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הנכס, למשל, תכנון מס הרכישה כדי להפחית את המס למינימום ולהשאיר לכם עוד כסף לרהיטים.

למידע והתקשרות בקשו שיחה חוזרת (או שלחו לנו וואטסאפ ).

המאמר חוזה רכישת דירה יענה על השאלות הבאות:

  1. למה לשים לב בחוזה הרכישה?
  2. מה היא פריסת התשלומים המקובלת בחוזה?
  3. מה קורה אם המוכרים מפרים את הסכם העברת הבעלות?
  4. מי משלם את מס הרכישה בהעברת הבעלות?
  5. מהם הסעיפים המרכזיים בחוזה?
כותרות במאמר חוזה רכישת דירה:
    Add a header to begin generating the table of contents

    1. חוזה רכישת דירה

    חוזה רכישת הדירה מסכם את תהליך רכישת הדירה עבור הרוכשים ומעגן את הזכויות והחובות שלהם לקראת העברת הבעלות בדירה. רוכשי הדירה, לאחר שעייפו בחיפוש דירה מתאימה, מבקשים לסיים את הרכישה ולהעביר את הדירה על שמם ביעילות ומהירות. חוזה הרכישה צריך לסייע להם במטרה זו.

    חוזה רכישת דירה כחוזה שהצדדים חותמים עליו בתהליך העברת הבעלות

    א. פיקוח וניסוח חוזה המכר

    טיוטת חוזה רכישת הדירה נשלחת מוכנה על ידי עורך הדין מטעם מוכרי הדירה לעיונו של עורך הדין מטעמכם. עורך דין מוצלח לרכישת דירה יעביר את הטיוטה ללקוחותיו, יסביר להם בשפת בני אדם (זה מה שנעשה במאמר הזה) ויעביר טיוטה מתוקנת לעורך הדין של המוכרים.

    לאחר מספר העברות טיוטות כאלו החוזה צריך להיות מושלם "ותפור" לקונים, וניתן להמשיך לחתימה ולהתחלת העברת הבעלות בדירה.

    מה יש בחוזה? קראו בהמשך.

    ב. פעולות מקדימות ותכנון מס

    לפני  שנחתום על חוזה רכישת הדירה ונתחיל בהליך העברת הבעלות, חשוב לבצע פעולות מקדימות לרכישה. בין השאר יש לבדוק שהדירה אכן "נקייה" משפטית (ואין צו הריסה רשום למשל), שהמוכרים אכן הבעלים של הדירה, שאין חריגות בניה וכד'.

    גם בענייני מס פעולות מקדמיות הן חשובות ביותר. רוכשי הדירה ידרשו לשלם מס רכישה זמן קצר לאחר רכישת דירת המגורים, מס שיכול להגיע אף ל-10% ממחיר הרכישה. ייעוץ מס "יצירתי" יכול להתאים פטור ממס הרכישה לרוכשים ולגרום להם לא לשלם מס. 

    מדרגות מיסוי המקרקעין משתנות בכל שנה ב- 15.1. לכן יש לוודא איזו מדרגה רלוונטית לכם בהתאם לתאריך שבו בצעתם את העסקה.

    הקונים יקבלו החזר מס רכישה אם חוזה רכישת דירה נחתם כנדרש

    תכנון מס הוא בליבת העשייה של המשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה אך לצערנו אין זה כך בכל המשרדים. תכנון מס לרוכשים ניתן בחינם במשרדנו במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה. כמה יצירתי? אפילו הסכם ממון שניסחתם עם עורך דין עשוי להפחית לכם מס!

    ג. חוזה רכישת דירת מגורים לשימושכם

    אלו המתמידים לקרוא ולבקר באתר (תודה לכם) בוודאי שמו לב כי אנחנו נוהגים להוסיף מצורפים (חוזים ומחשבונים) בסוף המאמר, לאחר הסבר מפורט על אותו נושא. בניגוד לכך הפעם צירפנו את חוזה הרכישה בהתחלה, וזאת למען הנוחות וכדי שתעברו במקביל על הניסוח המשפטי ועל פירוש הפרקים "בעברית".

    יש לציין כי חוזה רכישת הדירה שמצורף הוא חוזה עבר בסיסי ביותר שהתאים לצדדים של אותו חוזה בלבד. אין להשתמש בו לצרכים אחרים מעבר להבנת מאמר זה וכל שימוש אחר הוא באחריות המשתמש בלבד.

    חוזה רכישת דירה עבר.

    חוזה רכישת דירה למגורים ייחתם בסיוע עורך הדין שלכם למכירת הדירה

    2. פרקים חשובים בחוזה הרכישה ​

    בהמשך לחוזה רכישת דירה שצירפנו, להלן הסבר על הסעיפים המרכזיים בחוזה הרכישה. התייחסנו לסעיפים החשובים והמורכבים בלבד (6 במספר), אז כדאי לעקוב.

    א. פרק המכר

    תיאור המכר (מכר = הדירה הנמכרת) פותח בדרך כלל את חוזה רכישת הדירה (לאחר כמה סעיפים משפטיים, זיהוי הצדדים ורשימת נספחים), ותפקידו לתאר את דירת המגורים המיועדת לרכישה. בין השאר הסעיף מתייחס למצב המשפטי של דירה

    • על הדירה להימסר לרוכשים ללא חוב.
    • ללא חוב הלוואת משכנתא של מוכרי הדירה (אותה המוכרים ימחקו בהמשך ע"י תשלומים עבור הדירה).
    • ללא שעיבוד (כנ"ל).
    • ללא זכות אחרת לצד שלישי (למשל, מכירת הדירה לכמה קונים).
    • ללא שכירות או תוך קבלת דמי שכירות מיום העברת הבעלות בנכס (במידה ויש שוכרים בדירה).
    • ועוד.

    בנוסף, הדירה צריכה להימסר במצבה הפיזי המדויק ביום החתימה על ההסכם, כלומר: AS IS – סעיף זה מתייחס להקפאת המצב הפיזי והתכנוני של הדירה, כך שהרוכש יהיה זכאי לקבל את הדירה בדיוק במצב אותה ראה ובחן ביום שחתם על הסכם רכישת הדירה.

    תחילת.משא.ומתן.

    חתימה.על.חוזה.

    העברת.הבעלות.על.שם.הקונים

    ב. פרק הצהרות והתחייבויות המוכר ​

    סעיף זה חשוב מאוד לרוכשים!

    בסעיף זה המוכר מצהיר כי הנכס שהוא מוכר בבעלותו, ושלו בלבד, וכי אין מניעה כלשהי להעביר את הבעלות על הנכס. לאור זאת המוכר מתחייב להעביר את הנכס שהוא במצב משפטי נקי בהתאם לסעיף הקודם, תמורת תשלום מרוכש הדירה. המוכר מצהיר בהתאם שאין לשום איש נוסף טענה ומענה בנושא הדירה, והוא לא חייב כספים ולא מתנהלת תביעה שמרכזה בדירה זו. עוד מתחייב המוכר כי אין חריגות בניה, וכל הבנייה בדירה היא בהתאם לדין.

    המוכר מצהיר גם על מצבה הפיזי של הדירה. ככל הידוע לו מערכות התשתית בדירה (מים, חשמל וגז) פועלות כראוי ואין סכנה בעניין. המוכר גם יצהיר כי אין חוב לוועד הבית בבניין, וכי וועד הבית אינו מתכנן שיפוץ נרחב בבניין שיעלה כסף.

    בנוסף, סעיף זה מתייחס לחובתו של המוכר לשלם מס שבח דירה לקראת העברת הבעלות בדירה.

    ג. פרק הצהרות והתחייבויות הקונה

    בסעיף זה בחוזה רכישת דירה הרוכשים מצהירים כי הם מעוניינים להעביר בעלות בדירה תמורת הסכום המוסכם בחוזה. כן הם מצהירים כי בדקו את דירת המגורים וראו אותה כמתאימה מבחינה פיזית, משפטית, הנדסית, תכנונית ופיזית (רוב הבדיקות יעשו ע"י עורך הדין מקרקעין המוסמך לכך).

    הרוכשים מצהירים כי אין מניעה להעביר את הזכויות על שמם, ויעשו כך בכפוף להעברת הטפסים המתאימים להעברת הבעלות (מהמוכרים). הרוכשים מתחייבים לכך שיש להם את האמצעים לרכוש את דירת המגורים ולהעביר את התשלום בזמן כפי שיפורט בהמשך חוזה המכר, ולרכוש את דירת המגורים "AS IS".

    לאור סעיף זה המלצת המשרד (במקרים המתאימים) היא לפנות לאיש "בדק בית" כאשר יש חשש לחריגות בניה. איש בדק הבית יבחן את התשתיות ואת מצב הדירה, את איכות הבניה והבלאי, את הליקויים הנראים ושאינם נראים. טיפ מאתנו: זה יכול אפילו להוריד לכם את המחיר.
    • בנוסף, הרוכשים יתייחסו כאן למס הרכישה החל עליהם (אם אין להם פטור). יאמר כי לאחר החתימה על החוזה יהיה קשה לשנות את תכנון המס בעסקה ולהפחית מס איפה שניתן היה, ולכן המלצת המשרד שלנו היא תכנון מס מקדים לחתימה על הסכם הרכישה! במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה שירות זה ניתן בחינם במסגרת שכר הטרחה לרכישת הדירה.

    ד. פרק התמורה

    סעיף התמורה עוסק במחיר הדירה וחלוקת המחיר הסופי לתשלומים. נהוג לחלק לשלושה תשלומים לפחות:

    • ביום החתימה על הסכם רכישת הדירה (בדרך כלל סכום ההון העצמי של הרוכשים).
    • לאחר שלושים ימים סכום נוסף שנועד לסלק את המשכנתא הרשומה על הדירה (המשכנתא של המוכרים).
    • ייתרת התשלום בהעברת הבעלות ומעבר הדירה.

    ניתן כמובן לחלק בכל דרך אחרת ועורך דין מומלץ לקניית דירה מתחשב ביכולת לקוחותיו לגייס כספים. התחשבות זו באה לידי ביטוי בין השאר בחלוקה לתשלומים של מחיר הדירה. קראו עוד על כך במאמר שלנו על איך לוקחים הלוואת משכנתא.

    כל תשלום בחוזה רכישת דירה מלווה בבטוחות = בטחונות שהרוכשים מקבלים עבור הסכומים שהם מעבירים (שכן, בשלב העברתם הרוכשים אינם מקבלים דבר עבור העברת הסכומים). הבטוחות כוללות רישומי הערת אזהרה, והעברת התשלום רק בכפוף לאישורים מסוימים. במקרים אחרים, עורך הדין יבנה מנגנון נאמנות שיעביר את הסכומים למוכר רק בתנאים מסוימים. חלה חובת העברת בטחונות על המוכרים ועורך הדין של הרוכשים צריך לוודא את העברתם.

    מספר תשלום מועד % ממחיר הדירה מקור תשלום בטוחה לקונים
    1
    מועד החתימה
    25%
    הון עצמי
    הערת אזהרה
    2
    60 ימים ממועד החתימה
    30%
    הון עצמי/משכנתא
    מכתב כוונות למחיקת משכנתא
    3
    60 ימים מהתשלום האחרון
    30%
    משכנתא
    מחיקת משכנתא של המוכרים
    4
    מועד הכניסה לדירה
    15%
    משכנתא
    מסמכי העברת בעלות/בנאמנות
    רשמנו מאמר שנוגע ללוח התשלומים המקובל ברכישת דירה להרחבה נוספת בעניין זה.

    ה. פרק מיסים ואגרות ​

    מסדיר את חלוקת המס בין מוכרי הדירה ורוכשי הדירה. בדרך כלל הרוכשים ישלמו את מס הרכישה (בהיעדר פטור ממס רכישה). הסעיף מתייחס גם לחיובים נלווים כמו וועד בית.

    רשמנו בהרחבה במאמר נפרד על המיסים החלים על כל צד לכן לא נרחיב, אך באופן כללי מה שמקובל הוא:

    • כל התשלומים שנוצרו עד ליום העברת הבעלות  חלים על המוכרים. תשלומים אלו כוללים מים, חשמל, גז וכד'.
    • כל התשלומים שנוצרו לאחר יום העברת הבעלות  חלים על הרוכשים. 

    חריג לכך הוא הוצאה בשל היטל ההשבחה שהנטל שלו בדרך כלל יחול על המוכר לפני מועד החתימה על החוזה, ועל הרוכש לאחר החתימה על החוזה, וזאת להבדיל מההוצאות האחרות שיחולו מיום הכניסה לדירה.

    ו. פרק תרופות ופיצויי מוסכם ​

    פיצוי מוסכם הוא פיצוי שהצדדים הסכימו עליו מראש ברגע החתימה על חוזה רכישת הדירה. יש להבדיל בין הסעיפים על פי סדר חשיבותם (לא על כל הפרה נדרוש פיצוי):

    • סעיפים שאינם יסודיים  – בהפרה זמנית של ההסכם (למשל, איחור של כמה ימים בהעברת התמורה). נשתדל לתת זמן תיקון לפני שנדרוש מהצד השני פיצוי על ההפרה. המטרה היא להימנע ממצב של הפרת חוזה.
    • סעיפים יסודיים להסכם  – זכאות לפיצוי מידי. מדובר בהפרה "בלתי נסלחת", והצד שלא הפר את ההסכם זכאי לתשלום פיצויים.

    עורך הדין של הרוכשים (ביחד עם הרוכשים) יגדירו מהם הסעיפים היסודיים בהסכם ומהם הסעיפים שאינם יסודיים. הפיצוי – בדרך כלל 10% משווי הדירה.

    נסו להימנע מהפרת חוזה רכישת דירה, הפיצוי גבוה ועומד על 10% ממחיר הרכישה

    3. חוזה מותאם אישית לרוכשים ​

    עורך דין נדל"ן טוב יודע להתייעץ עם הקונים ולהתאים את חוזה רכישת הדירה בצורה מושלמת ללקוחותיו. התאמה זו חשובה ביותר במיוחד כאשר הרוכשים מסתמכים על החוזה לצורך מעבר קרוב (למשל, אם מכרו כבר את הדירה שלהם או אם הסכם השכירות שלהם נגמר בקרוב).

    א. בחינת כל מקרה לגופו ​

    כפי שציינו בחוזה רכישת דירה כל חוזה יכיל פרקים וסעיפים נוספים לפי המקרה ולפי הרכישה הנוכחית. אם הדירה הנמכרת מכילה שוכרים למשל, נמצא פרק "שוכרים" בחוזה רכישת הדירה. אם הרוכשים מתכוונים לנהל משא ומתן לקראת נטילת הלוואת משכנתא החוזה צריך לתת ביטוי גם להסכמות אלו.

    במקרה שטיפלנו בו בשכונת אלי כהן בעיר אשקלון, רוכשי דירה ביקשו לרכוש את הדירה מהמוכרים באמצעות הלוואת משכנתא, ומיד לאחר העברת הבעלות המוכרים ביקשו להישאר כשוכרים בדירה (שעכשיו בבעלות הרוכשים החדשים) למשך שנה עד שימצאו דירה חלופית. ההסכם דרש הסכם מכר הכולל סעיפי משכנתא, וחוזה שכירות מיוחד בנוסף להסכם המכר. יאמר שבמקרה הרוכשים והמוכרים היו מיודדים מאוד וביקשו ייצוג של שני הצדדים בעסקת מקרקעין כדי לחסוך בהוצאות שכר טרחה ובזמן. קראו עוד באתר לגבי שכר הטרחה שלנו.

    ב. המשך העברת הבעלות לאחר החתימה על חוזה רכישת הדירה

    לאחר החתימה על חוזה רכישת הדירה אנו מתחילים "לספור לאחור" לקראת המעבר הקרב ובא. בזמן הזה אנחנו נדרשים להשיג את כל האישורים הדרושים לצורך העברת הבעלות בדירה, וכן לשלוח תזכורות למוכרים שעליהם לעזוב את הדירה במועד שנקבע לכך.

    ג. איך מתחילים?

    גם לאחר שהבנתם את הסעיפים המרכזיים בחוזה המכר (כל הכבוד!), אתם בהחלט לא צריכים להתמודד עם חוזה הרכישה לבד. פנו מוקדם בהליך הקנייה לעורך דין קניית דירה זמין, מקצועי והגון, וזאת כדי לקבל תמיכה, ייעוץ והקשבה לאורך כל הדרך.

    בעניין שכר הטרחה של עורך הדין: חשוב למצוא עורך דין שיודע מה הוא עושה, מתמחה גם בייעוץ מס ואינו רודף בצע. לעורך דין מקצועי יש מספיק לקוחות, והמוניטין שלו חשוב לו יותר מלעשות "מכה" מכל תיק ותיק.

    במשרד מאור משרד עורכי דין – בית ומשפחה אנחנו מעודדים את הלקוחות להגיע מוקדם ככל האפשר כדי לקבל תמיכה מקצועית לאורך כל הדרך. אנחנו לא גובים על כך עוד שכר טרחה זו המחויבות שלנו ללקוח.
    לנו אלינו לניסוח חוזה רכישת דירה עבורכם

    4. סיכום – חוזה רכישת דירה ​

    במאמר התייחסנו לחוזה רכישת הדירה כחוזה מחייב בין הרוכשים למוכרים. פירשנו את הסעיפים המקובלים והנפוצים בחוזה המכר ונתנו טיפים מיוחדים להגנות משפטיות שחלות על הרוכשים.

    למשרדנו ניסיון עשיר בתכנון מס נכון במסגרת עסקאות לרכישת דירת מגורים ותכנון מס הרכישה. המשרד שלנו מבקש להפחית את החבות במס ככל הניתן וזאת כדי להשאיר יותר כסף בכיס לקוחותיו. שירות זה נעשה על ידי שיחה אישית שמטרתה היא הפחתת מס הרכישה במועד רכישת דירת המגורים. השירות ניתן בחינם כחלק משכר הטרחה להסכם רכישת הדירה. אנו מציעים מגוון דרכי התקשרות ופריסה נוחה של שכר הטרחה.

    לדף יצירת קשר (או לוואטסאפ ).

    ייתרונות המשרד שלנו אל מול המתחרים. מאור משרד עורכי דין בית ומשפחה.